如何成立业主委员会
很多房屋业主在成立业主委员会时不知道成立业主委员会流程有哪些，惧怕流程繁杂，事宜过多。因此房屋业主即便有成立业主委员会的想法也会不了了之，今天吉屋网为您揭开业主委员会筹备工作是如何展开的面纱
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成立业主大会应向当地区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府申请；业主大会不需要注册，但应依法到当地区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。
大体上，物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）.
业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
什么是业主委员会?要怎样成立业主委员会?成立业主委员会需要满足哪些条件?成立业主委员会有哪些流程?今天吉屋小编就来和大家说说这个业主委员会吧。
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主委员会，并选举产生业主委员。下面就业主委员会首次成立的程序办理流程为您解读。
业主委员会
一、成立首次“业主大会筹备组”。
（一）关于筹备组成员的条件。
首次业主大会筹备组成员应当由住宅业...
关于业主委员会成立、运作的常用法律、法规及文件（广东、广州地区）：
《物业管理条例》2003年国务院第379号令
《广东省物业管理条例》日施行
《广州市物业管理办法》日施行
《建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知》（建住房[号）
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
业主委员会，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。
一般情况下，业主委员会有两种产生方式：1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例...
主要是两个条件：根据法规规定，房屋出售并交付要满50％，这是条件之一，第二个条件是首套房屋出售并交付满两年以上。
各地略有不同。一般程序如下：1、开发商或者业主向当地房地产物业管理主管部门或者街道办事处或乡镇人民政府提出筹建业主大会的申请报告;2、符合业主大会筹建条件的，由物业管理主管部门和街道办事处或乡镇人民政府组织业主推荐产生业主大会筹备组;3、业主大会筹备组在主管部门和街道办事处或乡镇人民政府的指导下在3...
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　　“由于涉及多个位于不同区域的住宅小区或房屋，许多需要通过全体业主表决的事项无法得到通过，一些便民利民的项目无法实施。”沈群慧说，这些问题限制了物业服务质量的提高，造成物业管理及业委会工作上的混乱。
　　在上海居民区，这样的现象并不少见：有的业委会横跨几个小区，而有的小区却存在两、三个业委会。市人大代表、长宁区建交委副主任沈群慧认为，住宅小区物业管理区域划分所带来的这一历史遗留问题亟待解决，应该对原有居住物业项目规模较小或零散建设的物业管理区域加强分类监管指导。日前，她所提交的这份建议得到市住建委的答复。
　　据了解，本市共有住宅小区10000余个，总建筑面积约5亿平方米，其中，一半以上为售后住宅和公有住宅小区。由于当初房屋性质、建造时间、各种类型转制等历史遗留问题，使得部分售后房小区在物业管理区域划分上存在不少问题，比如有的业委会包括小区，有的小区存在两三个业委会。
　　“由于涉及多个位于不同区域的住宅小区或房屋，许多需要通过全体业主表决的事项无法得到通过，一些便民利民的项目无法实施。”沈群慧说，这些问题限制了物业服务质量的提高，造成物业管理及业委会工作上的混乱，给本市推进住宅小区综合治理工作带来不便。
　　沈群慧建议，主管部门对这些物业管理区域存有历史遗留问题的住宅小区加大分类监管指导力度，加快研究制约物业管理区域调整的难点问题，将同一物业管理区域内只有一个业主大会业委会的规定落到实处。
　　据悉，物业管理区域是指由区、县房屋行政管理部门会同乡、镇人民政府或者街道办事处，在社区居民委员会的配合下，根据小区规划建设情况划定的相对独立完整的居住生活区。
　　物业管理区域既是房管部门履行行政管理的职责范围，又是实施物业服务的物理边界，更是物业服务合同的履行载体。“一个物业管理区域成立一个业主委员会，所以物业管理区域的核定事关业主根本利益的保障和相关权利义务的行使。” 市住建委表示。
　　跟据《上海市住宅物业管理规定》，住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域，但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区的，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
　　记者了解到，为了解决房屋性质、建造时间等历史遗留问题，原市房屋土地管理局曾于2000年制定了《关于解决一个物业管理区域多家管理问题的通知》，《通知》规定“已成立业主委员会的物业管理区域，不符合核定原则的，物业所在地的区（县）房地产管理部门应在业主委员会换届改选前，按照下列规定调整物业管理区域和撤并业主委员会：一个物业管理区域内已经成立两个或两个以上业主委员会的，应当合并组建一个业主委员会；跨区域成立业主委员会的，应当撤销并分别成立业主委员会。”
　　《上海市住宅物业管理规定》明确，对需要调整物业管理区域的住宅小区，区、县房屋行政管理部门应当会同乡、镇政府或者街道办事处，结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域，同时还应当征得专有部分占建筑物总面积过半且占总人数过半的业主同意。
　　市住建委表示，为了规范本市区、县房屋行政管理部门物业管理区域划分的行政行为，推进物业管理区域划分的精细化管理。目前，本市已制定了《物业管理区域业务手册》和《物业管理区域办事指南》，明确了物业管理区域划分的业务流程、资料明细、技术标准等；强调了物业管理区域划分应当综合考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素，并遵循相对集中、完整独立、性质单一、规模适当、符合规划、界限明确、规模经营、降低成本、便于管理等原则，为既有住宅小区重新调整物业管理区域明确了业务规范。
　　（题图来源：视觉中国 图片编辑：笪曦 编辑邮箱：）
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客服邮箱：一个小区可否分区域成立业委会？
一个小区被双向六车道的马路分隔两边，一边能否单独成立业委会？昨日，禅城盛南新都花园B区业主仍为此事而烦恼。因与相关部门在物业管理区域划分和选举筹备组成员上存在争议，一帮热心业主折腾几个月，至今连筹备组都还无法成立。
如何产生筹备组成员未能形成统一意见
禅城盛南新都花园小区B区共有1280户，2013年入住，入住率约七成，而A区今年开始入住。昨日，记者来到盛南新都花园B区，业主莫先生说，今年5月，业主代表向莲峰社区居委会提出申请成立B区业委会。8月12日，居委会召集32名自荐人开会讨论筹备组成员选举办法。
禅城盛南新都花园A区和B区被双向六车道的绿景西路分隔。/网络截图
&牵头业主当场阐明，根据《佛山市物业管理办法》，筹备组可以通过业主推选产生，提出以公开投票选举的方式选出筹备组成员。&莫先生说，通过现场协商，约定在8月27～28日在B 区普选筹备组成员。在普选筹备组的当天，有500多户业主到场投票，选出12位筹备组成员。
对于小区业主选举筹备组成员一事，禅城区政务监察和审计局石湾分局回复称，街道办、居委会工作人员负责指导、协调，报名期间，居委会收到符合条件的自荐表32份，因报名参选筹备组人数超过最高上限15人，便召集自荐业主召开会议并提出指导意见：采用抽签或自荐人选举的办法产生筹备组成员。部分自荐人不同意居委会的指导意见，提出只能采用小区普选的方式推选筹备组成员。由于部分自荐人离场，最后并没有形成统一意见。
物业服务区域未确定&部门建议暂停业委会筹备工作
实际上，在公开选举筹备组前一晚，相关部门建议业主暂停业委会筹备工作。石湾镇街道国土城建和水务局方面表示，根据《建设用地规划许可证》划定，盛南新都花园包括A、B 两地块，净用地面积112591平方米。按照《使用标准地名许可证》描述，盛南新都花园为该小区唯一标准地名。按照小区建设现状，A、B地块已被绿景西路分隔。若盛南新都花园划分为两个独立物业服务区域分别成立业主大会、业主委员会，将可能出现两个不同区域业主大会、业主委员相同命名的情况。为此，区局正向民政等相关部门咨询意见，建议暂停业主大会筹备工作，待确定物业服务区域划定和标准地名后再启动。
对此，业主们表示不解。&A区和B区被双向六车道的绿景西路分隔，前者的门牌号是绿景西路9号，而后者是绿景西路8号。两区之间无人行天桥，车场、水电、绿化等都分离，两区业主无交集。若捆绑一起成立业委会，如何沟通运作？&业主莫先生认为，两区虽是同一个开发商，同一个物管公司，但完全是独立的，应考虑实际情况，分区成立业委会，而不应深究小区命名。
据了解，《广东省物业管理条例》第七条规定：物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。第九条还规定：一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。
昨日，石湾镇街道国土城建和水务局工作人员表示，区局目前正对A 区和B区是否属同一物业管理区域，向相关部门核实。
律师意见：业委会命名问题可解决
广东邦南律师事务所律师、南海花苑广场小区业委会成员戴国梁表示，同一个小区由同一个开发商开发，只不过中间有一条马路将它隔开，正常情况下，确实需要成立业委会。但现在B区业主积极，A区不积极，有可能业委会永远也成立不了。这就要看政府部门能不能具体问题具体分析，作出具体的决策。
&政府部门能否和两区业主分别沟通，若他们都没有意向合并成立一个业委会，实际上可各自成立，独立管理。这样的话，以后召开业主大会表决小区重大事项，可能会方便很多。否则，区域大了，户数多，将来投票率难以过半，很多事情无法表决。&戴国梁认为，命名问题可以解决，如命名为盛南新都花园B区业委会和盛南新都花园A区业委会。
文丨记者 梁建荣
编辑丨移动客户端 钟静文
（作者：佛山日报全媒体)
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多个小区业委会想联合成立“业委会协会”
朵力名都业委会办公室，各个小区的业委会代表正在热烈讨论 本组图片均由本报记者 莫凡 摄上周四，我们做了一期关于小区公共收益的报道，引起了广大业主的热烈反响，业主们的维权意识不断提高，电梯广告、露天停车位、小区游泳池……这些小区内的经济收益，越来越受到大家的重视。
次日，腾讯网根据我们的报道做了一个调查，“小区不会公布公共收益”一项，参与调查的1243人中，94.93%表示“不会公布”；而“你清楚小区公共收益的用处吗？”一项，参与调查的3759人中，有86.51%的人表示“不知道收入也不知道支出”。为什么会出现这样的情况，至少有一项原因，就是很多小区连业委会都没有，公共收益当然是一笔“糊涂账”。截止到2011年8月份，北京市住建委有这样一组数据，北京市住宅物业管理项目超过3600个，但业主大会数量840个，成立比例为23.3%。那么在重庆又有多少小区有业主大会，多少小区有业委会呢？即使是有了业主委员会的小区，也依然不足以解决全部问题，“业主委员会炒物业公司”，“物业公司侵占业主利益”，“新老业主委员会并存”，这样的新闻不时见诸报道，业主、业主委员会、物业公司之间，似乎还存在不少协调上的问题。而仅靠一个小区业委会“单兵作战”，有些问题缺乏有效的解决途径。于是，有业委会提出一个想法：能不能成立一个类似“业委会联盟”或者“业委会协会”的组织，除了维护业主利益，搭建业主与物业公司沟通桥梁之外，还能相互借鉴好的经验做法，并指导尚未成立业委会的小区成立业委会。这个想法很快得到了更多业委会的响应，昨天下午2点多钟，在九龙坡朵力名都小区业委会办公室里，来自巴南区、沙坪坝区、渝北区等各个小区的业委会成员展开了一场热烈讨论。九龙坡区彩云小城：4栋房共729户，2009年开始入住，2010年成立业委会，现有成员5人。九龙坡区绿韵康城：一共有2125户，2005年开始入住，2011年5月成立业委会，现有成员13人。南坪江山多娇：一共有564户，2000年开始入住，2007年成立业委会，目前已经是第二届，现有成员7人。李家沱江南水乡：一共2233户，2002年交房，第一届业委会成立时间日，日届满，日成立第二届业委会，现有成员12人。石桥铺珠江华轩：共有2106户住宅，2005年开始入住，2006年成立业委会，现在是第二届，现有成员43人。渝北加州城市花园：共有2640户住宅，2003年4月成立业委会，目前是第二届，现有成员25人。南坪昌龙城市花园：共有755户，2003年开始入住，2006年6月开始成立业委会，去年8月，成立第二届业委会，现有成员7人。九龙坡朵力名都：共有2512户，2002年开始入住，2005年开始成立业委会，现在是第二届，现有委员11人，另成立了一个“业主代表大会监事会”3人。除了业委会的代表，也来了香江美地、紫荆花园等小区业主代表。讨论为什么要成立“业委会协会”？“解决单靠业委会解决不了的问题”讨论中，关于“业委会协会”，大家提出了不少设想。有时，业委会委员之间也会产生分歧，发生纠纷，这时候该怎么办？香江美地的业主关瑛，曾是石油花园的业委会委员，他说这个时候，协会可以进行协调，避免因为业委会委员的不和谐，产生不良后果。绿韵康城业委会主任胡国明，接触这项工作有半年多的时间，“我开始的时候，什么都不懂，只有慢慢看，慢慢学。”他说，如果有了这样一个交流平台，各个业委会之间可以互相学习成功经验，也便于更好地开展工作。（说到这里，朵力名都小区业委会主任龚和也说，之前因为小区电梯维修，需要更换零件，昌龙城市花园业委会的委员就打电话向他咨询应该注意哪些问题。）大家也谈及，如果有了协会，就应该制定相应的规章制度，来指导、监督小区的业委会工作。还有业委会成员建议，协会可以由一些懂得相关法律法规并熟悉业委会工作的专家组成，这样业委会遇到难题可直接找协会请求给予培训、指导和帮助。困难没有明确的主管部门怎么办？“可以先以联谊会、论坛形式存在”胡国明说，其实他到现在为止，都没有彻底搞懂“业委会”应该如何定性？如果没有一个相关的定性，又应该如何成立协会。关瑛说，其实他们之前也萌生过成立这种联合组织的想法，也咨询过民政局等相关部门，发现实施起来有一定难度。业主委员会是业主大会的执行机构，没有独立决策能力。而根据《社会团体登记管理条例》，成立社会团体，应当经其业务主管单位审查同意后，方可在民政部门登记注册。由于业主委员会属于新生事物，目前的法律法规还没有明确规定业主委员会的业务主管单位是谁。“我曾经看到过，成都那边相关部门对于这方面问题的一个回复。国土房管局负责物管公司资质证书的颁发、管理，于是可以说国土房管局是物管协会的业务主管单位，可以成立物管协会；但国土房管局对业主大会和业主委员会只有监督指导职责，如果当其业务主管单位，没有法律根据。”江南水乡业委会副主任张庆福提出，在建立“协会”之前，可以先以联谊会、论坛，甚至于俱乐部、沙龙的形式取得先期的沟通。“如果能定期开展一些讨论会，研讨一些当下大家面临的困惑，根据最新的政策，讨论一些应如何联系实际开展工作，也是很好的。”定位“业委会协会”成立后能做什么？“沟通协调、监督管理、提供指导”成立“业委会协会”的目的，大家认为一方面应该是业委会自我约束，自我监督，另一方面也能起到各个方面的沟通、桥梁作用。协会的职能可以有这样几方面：1.学习相关物业、物权等方面的法律法规和政策，协助政府相关部门制定物业服务标准，向政府有关部门反映业主的建议和要求，在政府和业主之间架起沟通桥梁；2.了解和掌握各小区基本情况，可以开展专题调研、讨论，协助解决小区管理中出现的各类问题；3.协助尚未成立业主委员会小区召开业主大会会议，并组建业主委员会；4.可以通过各个业委会之间的交流，促进业委会更好地为小区业主服务；5.规范各个小区业委会的行为；6.向所有小区提供相关咨询服务。龚和的观点得到大家的支持，关瑛也说，如果成立了协会，应该搭建平台，联络友谊，交流经验，提高业委会的素质，深化自治；协调业主与物业服务企业、开发商之间的关系，理性维权。本报记者 万雨
[责任编辑：wytonyzhang]
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