工商银行借款债权顺位抵押权顺位须那些手续

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-03-14 23:30 标签： 顺位抵押
【案例精选】担保法解释第75条关于第三人和债务人的抵押顺位问题
借款合同中债权人如何实现对第三人和债务人的抵押权
【案例简介】
2008年3月12日，某药业公司（以下简称“药业公司”）与某银行支行c以下简称“支行”，签订贷款抵押合同，合同约定药业公司向支行贷款500万元，贷款期限一年，贷款利率为年利率6.13%。违约责任为：如逾期归还贷款，支行按每日3600的比例计收利息。抵押条款为：药业公司以其财产为上述贷款提供抵押担保，某建筑公司（以下简称“建筑公司”）以其房地产为药业公司向支行的贷款提供抵押担保。上述抵押财产均办理了抵押登记。贷款到期后，药业公司仅偿还120万元本金及部分利息。2009年9月，药业公司在支行向其发出的《债权确认书》上盖章确认截止到2009年9月8日，尚欠本全380万元及相应利息。
原告支行提出，我行与被告药业公司、建筑公司签订贷款抵押合同，合同合法有效，合同明确约定了借款金额、期限、利率、违约责任、抵押条款等，被告药业公司应当按照合同约定按时还款付息，建筑公司作为抵押人之一，应当承担连带共同抵押责任。
被告药业公司提出，我公司并非有意违反贷款抵押合同，由于公司内部管理原因，没有及时履行合同义务。
被告建筑公司提出，我公司虽然也提供了房地产作为抵押物，但是毕竟我公司并非借款人，支行应当先对药业公司提供的抵押物进行优先受偿，而不能首先要求我公司承担连带抵押责任。
【案例解析】
本案涉及的是共同抵押，焦点是在共同抵押情况下，既有债务人提供的抵押物，也有第三人提供的抵押物，债权人应当如何实现抵押权。
所谓共同抵押，是指为担保同一债权，而于数个财产上设定抵押权，也称总括抵押权。共同抵押权是相对于单独抵押权而言的，由于单独抵押权为抵押权的常态，故共同抵押权属于特别抵押权。共同抵押可按照不同的标准进行如下分类：
第一，以各当事人是否就各抵押物所担保的债权份额进行了约定，为标准，共同抵押可分为按份共同抵押与连带共同抵押。按份共同抵押是指每个抵押物限定了所担保的债权金额，债权人只能就各个抵押物卖得价金分别就其应负担的金额受偿。在按份共同抵押中，每个抵押物对同一债权是分别担保，因此不是真正的共同抵押。连带共同抵押是指未限定每个抵押物所担保的债权金额，债权人可以任意就其中一个或几个抵押物卖得的价金受偿，即每个抵押物均担保债权之全部。连带共同抵押保证了抵押权人债权的清偿，对抵押权人较为有利。
第二，以抵押财产是否同属于一人为标准，共同抵押可分为抵押财产同属于一人的共同抵押、抵押财产分属于多人的共同抵押。抵押财产同属一人的共同抵押，是指一人对供抵押的数项抵押财产享有所有权或处分权的共同抵押。这里的一人既可以是债务人，也可以是债务人以外的第三人。数项抵押财产同属第三人时，依当事人对数项抵押财产中各抵押财产担保的债权份额是否有约定，有数项财产同属第三人的按份共同抵押与连带共同抵押之分。抵押财产分属多人的共同抵押，是指供抵押的数项财产分别归属于不同的人，即多人对数项抵押财产分别享有所有权或处分权。可分为两种情况，一是某项或某几项抵押财产属于债务人，其他抵押财产属于第三人，此时不管是按份共同抵押还是连带共同抵押，债权人必须先就债务人提供的抵押财产进行优先受偿，如果就债务人提供抵押的财产卖得价金能满足债权人的全部债权，则其他抵押人的义务即告解除，若不能满足全部债权，则债权人只能就不能满足的部分再就其他抵押人的抵押财产的卖得价金受偿。二是供抵押的多项抵押财产均属债务人以外的第三人。在数项抵押财产分属不同人的情形，对第三人提供抵押的各个抵押财产，所担保的债权份额是否有约定，也有按份的共同抵押与连带的共同抵押之分。本案中，支行与药业公司、建筑公司三方签订的贷款抵拥甲合同系各方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效的合同。药业公司在借款到期后未能全额还本付息系违约行为，其应按合同约定承担相应的违约责任，即清偿所欠借款本金、合甲期内利息、逾期罚息。
本案所涉债权存在药业公司、建筑公司两个抵押人，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额和顺序没有约定。但是，由于药业公司所提供的抵押为债务人抵押，建筑公司所提供的抵押为第三人抵押，依据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国词担保法）若干问题的解释》第75条第1款之规定：“同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额”。
本案中债权人支行在实现抵押权不能就药业公司和建筑公司所提供的抵押财产中的任一或各个财产行使抵押权，而应首先就债务人药业公司提供的财产实现抵押权；只有在药业公司提供抵押的财产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿后，仍不足以清偿的情况下，才能对建筑今司所提供的财产实现抵押权。因此，在本案中药业公司与建筑公司的抵押并非连带共同抵押，支行主张药业公司与建筑公司承担连带共同抵押责任的理由缺乏法律依据，不能成立。
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顺位抵押有风险
民间放贷需谨慎作者：李臻栋&&发布时间： 09:08:40&&&&&案情简介：&&&&&秦某与董某某系朋友关系，2014年3月，董某某因资金周转困难，以其名下的住房作为抵押向秦某借款8万元，并于当月在南宁市房地产管理局办理了抵押登记。2015年4月，因董某某未偿还其另一朋友林某某的借款，而被林某某诉至南宁市江南区法院。2015年5月，南宁市江南区人民法院就林某某诉董某某民间借贷纠纷一案，作出一审判决，判令：一、被告董某某向原告林某某偿还借款本金37万余元；二、被告董某某向原告林某某支付逾期还款的利息。2015年7月林某某向南宁市江南区人民法院申请强制执行。执行经过：&&&&&2015年10月，该院裁定拍卖董某某名下为与南宁市江南区某小区的70余平方米的房屋一套。2016年1月，广西某房地产评估有限责任公司受南宁市江南区人民法院委托对拟拍卖房屋进行了价值评估，评估价为40万元。&2016年2月与2016年4月该房屋分别以底价40万元和底价32万元进行了两次拍卖，但均因标的价格过高而流拍。&日，该房屋以底价26万元第三次拍卖，7名竞买人经过37轮的激烈竞价，最终该套房屋以30万元的价格成交。此前，南宁市江南区人民法院在调取该套房屋的资料时，发现该套房屋分别于2011年1月和2014年3月为中国工商银行南宁市某支行和秦某办理了全款抵押和8万元的抵押登记。在该套房屋拍卖成交后，书面通知该套房屋的抵押权人，中国工商银行南宁市某支行和秦某向该院申报债权。2016年6月，中国工商银行南宁市某支行和秦某分别向该院申报了29万元和8万元的债权，在该院扣除了执行费和评估费用后,第一顺位抵押权人中国工商银行&南宁市某支行全额受偿，第二顺位抵押权人秦某，虽办理了8万元的抵押登记，却仅就该房屋受偿六千多元。&&&&&分析点评：民间借贷利率高企，让许多进入这个行业的放贷人获得巨额收益，同时吸引更多资金蜂拥而入。高息民间借贷正目前已成为一种普遍的社会现象。在信贷紧缩、楼市调控背景下，民间资金缺乏投资渠道，同时，中小制造类企业、房地产、矿业等行业资金需求量大，民间借贷空间迅速扩大。因民间借贷引发的纠纷、债务人&“跑路”的现象已屡见不鲜。&&&&&目前被执行人财产难找，被执行人难寻，已成为民间借贷案件在执行阶段的常见状态。一些被执行人在法律文书生效后，为了逃避履行义务而隐匿行踪，一些被执行人在为逃避履行义务，在败诉之后甚至在诉讼之前就开始转移处分财产，造成无力履行致使执行人员在执行阶段很难找到被执行人和被执行人可供执行的财产。有些放贷者认为，只要其办理了不动产抵押权登记，其贷出的钱款，就能获得有效的保障，即便出现借款人不及时还款或真正出现坏账，自己的损失也能够得到弥补,但实际情况并非如此。&&&&&在民间借贷活动中，债权人在规避市场风险时往往关注，自己的债权是否设置了不动产抵押，而不太关注自己的抵押顺位。抵押权的顺位,又称抵押权的顺序、次序或者位序。指就同一个抵押物设定数个抵押权时，各个抵押权人优先受偿的先后顺序，即同一抵押物上数个抵押权之间的相互关系。我国《物权法》第一百九十九条明确规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。当前民间借贷的债务人，用于办理抵押登记的不动产，往往是通过按揭的方式购买，在购买房屋时，就在该房屋向银行做了全额的抵押登记。而这些房屋一但进入评估、拍卖程序，只能按照二手房的价格进行变现，加之房屋评估、拍卖较高，导致不动产的最终变现价格，往往难以达到放贷者预期的价值。在不动产变现后，除第一顺位的抵押权人的债权能获得较为充分的保障外，其他顺位的抵押权人虽设置了抵押权，但仍面临受偿率较低的风险。&&&&&民间借贷与其他市场交易一样，都存在风险。这些风险主要包括：1、借款人偿还不能的风险。如借款人经营失败、倒闭、破产，偿债能力急剧降低或者丧失;借款人将借款用于挥霍、赌博、博彩等，将借款耗尽;有的借款人恶意借款，从借款时就不想还债，将借款转移，纠纷发生后躲债、逃债，造成追索上的困难;2、被集资、被诈骗，公安机关追缴返还不能的风险;3、执行不能的风险。由于上述以及其他方面的原因，造成债务人无财产可供偿债，法院也无法执行，这种风险只能由出借人承担，而不能转嫁到法院身上。出借人在从事民间借贷活动时，一定要小心谨慎，对借款人的资信情况、偿还能力、借款用途等要进行详尽审查、了解，在设置抵押权时，要清楚自己的抵押顺位，并客观评价抵押物的价值。不能存在投机赌博心理，盲目出借，否则将面临重大的市场风险。第1页&&共1页编辑：钟F峰&&&&文章出处：南宁市江南区人民法院&&&&
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