您好：　|　
> 全文转发“要求中实物业降低锦官苑小区物业管理费的告知函”！敬
阅读 3053|回复 14
全文转发“要求中实物业降低锦官苑小区物业管理费的告知函”！敬请御览！
要求中实物业降低锦官苑小区物业管理费的告知函
北京中实杰肯道夫物业管理公司
锦官苑小区地处西城区车公庄大街3号院，原是北京新华印刷厂的北厂区。以观缘项目名称立的项，是“观缘”项目一期工程。其二期工程的称谓是“京桥国际公馆”。一期工程中的6#、10#楼于日正式交付业主入住，二期工程的各楼号也于日交付使用。此项目的开发商是在本市平谷区注册的北京中民信房地产开发有限公司（以下简称“开发商”），目前的物业管理单位是北京中实杰肯道夫物业管理公司（以下简称“物业公司”）。
一期首户业主入住到现在已经有五年多的时间，从2005年12月开始部分热心业主发起了具体的维权活动，且维权活动基本上每次都取得了预期效果。同时也自发成立了“锦官苑小区业主委员会筹备组前期工作小组（以下简称“前期小组”）”，并带领业主为成立业委会做了一定的宣传、呼吁、联络各级政府主管部门和小区办等准备工作，但至今由于街道办事处和居委会的拖延，业委会还没有正式成立起来。
目前本小区的物业管理工作仍是由开发商中民信指定的前期物业管理公司承担。就象和全北京市乃至全国的前期物业管理一样，存在着大量的、共性的问题。业主们多次与开发商、物业公司交涉，没有取得实质性的效果。
目前业主缓（欠）交物业费的状况
小区业主中到现在仍有四十户左右没有全额交纳物业费。这只是统计了一期业主的情况，二期业主欠费问题还不包括在内。这些欠费业主中大部分是在入住时“被迫”交了半年的物业费之后就再也没有交纳，最多的业主欠费四年半。也有一部分业主是在交纳几期（半年一期）物业费后，感觉物业服务越来越差、存在的问题越来越多继而停止了交费。前期小组曾多次将物业服务中存在的问题和整改意见以书面形式致函（见附件1、2）物业公司和开发商，希望有关各方能够坐下来商讨这些问题的解决办法，但除了物业公司有两次避重就轻的回函外，没有任何实质性的解决。开发商则将所有问题都推（委托）给物业公司代为处理，根本不与业主直接接触。
下面就物业公司在物业服务中存在的问题加以阐述，并郑重提出要求中实杰肯道夫物业管理公司返还服务内容实施时缺项、预收未用的、虚报多收的款项，并从即日起降低虚高的锦官苑小区的物业服务费！
一． 物业管理协议中的服务内容实施时缺项或预收未用的款项——业主要求返还退款
日一期首批业主入住6#、10#楼时，除这两栋楼以外的一期其它各楼号仍在施工。因此入住的这两栋楼没有正式供暖、没有提供正式居民住宅生活用电（当时6#、10#楼使用的是工地接过来的临时施工用电）、规划中的小区一期绿地仅完成了50%、安保技防系统没有建成开通，6#楼北侧除了一条4米宽的通道外还堆满了施工弃土。严格的讲，当时还不完全具备业主入住条件，物业公司的有些服务项目根本无法实施。但物业公司在本小区的服务项目、内容及收费标准，早在2004年3月就按照小区内全部的物业设施和设计图纸作为测算依据，全项计算了物业服务费用。因此，在这种情况下必然出现了物业服务缺项的现象：
1．按照物业服务协议规定楼房外墙清洗每一年两次，可2005年下半年本小区6#、10#楼的外墙清洗却没有做。在业主与物业公司项目经理侯××谈及此事时他表示认可，没做这次外墙清洗理由是当时楼房周边施工灰尘太大，做了清洗也没有效果。既然这项物业服务缺项，没有发生的外墙清洗的费用，按照不服务不收费的原则应退还给业主。
2．20005年10月底，物业公司贴出通知告之业主从11月1日起6#、10#楼正式开通门禁技术安保系统（见附件3）。这个通知同时也传达了这样一个信息，既从业主入住的日起到该系统开通的11月1日这十个月中没有安防技术监控系统。按照不服务不收费的原则，十个月的保安监控费（0.2元/建筑平方米.月）应该退还业主。
3．正式入住交付使用的居民生活住宅供电不能使用临时施工用电，而本小区6#、10#楼业主入住时用的就是临时施工用电，此做法是违反国家有关规定的。严格的讲，这样做实际上就是该小区住宅还不具备入住条件，而开发商因此又会违约延期交房，开发商要向购房人赔偿的。为避免索赔，开发商违规接入临时施工用电来掩人耳目。若此，正式入住交付使用的居民生活住宅使用临时施工用电期间的全部电费就应由开发商承担。开发商和物业公司深谙此道，他们之间私下做了交易：不管住宅楼什么时间接入正式生活用电，开发商在某年某月之前承担全部的电费。而物业公司在业主入住后就适时查表按民用电价计收电费，在某年某月之前的收电费所得自然也就归物业公司所有。此信息是物业公司的本小区首任客服部经理王东（男）在知情业主的追问下透露给业主的。业主强烈要求物业公司提供本小区接入正式居民生活用电的相关证据——既北京电力公司城区供电局在本小区接入住宅正式生活用电时的发电调度令！正式居民生活用电接入日期前收取业主的电费全部退还给业主。
4．2006年7月本小区的规划绿地的绿化施工才竣工，在此期之前绿地还没有建成何谈绿地养护，又怎么能发生绿地养护费呢？按照上述同样的原则，要求物业公司退还多收业主相应的费用，既退还日——2006年6月这一时段共计十八个月的绿地养护费。
5．物业公司在小区物业费测算明细表中还罗列了“不可预见费、社区活动费、管（业）委会经费”等三项共计元/年.的费用。但五年多来，小区没进行过任何活动，业委会也没有成立，突发事件也没有发生和处理过。同理，没有发生的费用就要退还，不能扣留当作利润。所以要求将这些费用退还业主。
6．购房时开发商宣传本小区设置有中水系统，冲厕及绿地灌溉均可使用中水。在购房合同中明确了中水机房的建筑面积已公摊到6#、10#楼的每户的销售面积中，当然其建安费用更是摊入了每平米造价中。物业公司在测算物业费时同样也是将此套设备的运行维护保养费计算其中。但是五年来，冲厕及绿地灌溉不仅未见中水，就连中水系统的设备一天也没有运行过，当然就更谈不上维护保养了。物业费中相关这部分的设备维护费当然要退还给业主。
另外，中水机房是否挪作它用也不得而知，建议彻查。
二、国家已明文规定取消的或已规定计收方式的项目费用，物业公司不执行或鱼目混珠蒙骗业主多计算物业费——业主要求调整物业收费
1.共用电视天线管理费---在物业公司的本小区物业费测算表中赫然写着“共用电视天线管理费”，且煞有介事的注明了此项的收费依据是按京价(房)字［1996］第274号文件。殊不知在2002年同样是北京市物价局已发文取消了此项收费! 京价(收)字［号文中第三条写到:“对已使用歌华有线电视网络收视的用户,不得收取共用电视天线管理费。”此文件于日起执行。令人费解的是，物业公司对本小区物业费的测算是在2004年3月份，取消此项收费的文件已发布执行两年，为什么还要把共用电视天线管理费计算在物业费内？是掌握政策法规水平低还是有意为之。
2. 电梯维护费用虚高。据了解现在社会上每部电梯每年的维护保养费用的市场价格在4000元至5000元之间，不知道为何物业公司在本小区物业费中却计入了每部电梯每年的维护费用2.2万元人民币。价格虚高，对此产生强烈质疑。要求物业公司提供与电梯维保单位---上海三菱北京分公司维保部的正式维保合同以辨其详和真伪。另外，本小区电梯设计为一备一用型，备用电梯的维护费用应当更低才符合市场价格，此问题有待商榷。
更新的《物业管理条例》中增加规定了物业公司从日起必须以招标形式选择服务更好、价格更合理的电梯维护单位，以便最大程度的保护业主的权益和节省业主在物业服务中所发生的费用。但是至今，物业公司依然延用业主刚入住时的前期电梯维保单位并保持原定的虚高价格，继续侵占业主的利益。要求物业公司向全体业主公开电梯维保合同和明示其成本，并尽快对电梯维保单位实施招标以保证合理价格。
3. 物业公司在本小区物业费测算表中的高压水泵运行费是23960元/组.年。其依据是京价房字[1996]第274号，但引用数据错误，因为这23960元/组.年的费用中已包含了高压水泵的折旧及大修费，所以应减去已在公共维修基金中列支的该设备的折旧及大修费3000元/泵组.年，实际的高压水泵运行费应为20960元/泵组.年。---〔依据有：京价房字[1996]第274号、京国土房管物字[号、京国土房管物字[号。〕
三、物业公司的管理、服务不到位，与所收物业费质价不符
1．未征得所有相关业主(邻居)的同意将住宅改变居住性质出租办公司，物业公司不闻不问、不协调、不管理。本小区住宅楼内有许多公司在经营,他们大把大把赚钱的同时侵害着相邻业主的利益，几倍甚至十几倍于住宅人口的公司员工和来访者不仅加大了公共设施、设备的损耗（如电梯、门禁系统等），同时也给相邻业主带来了诸多的生活上的不便和安全隐患。这些公司在民宅内办公司追逐的是运营的低成本，但这种低成本其实是建立在相邻业主多付出的基础之上的。换句话说，这些公司法把成本转嫁给了业主。
住宅区内用民宅开办经营性质的公司。严重干扰相邻业主的正常生活及休息。在
物业管理条例中已明确指出，物业公司有责任召集相关业主对从事公司经营的事件公开发表意见，或以投票方式予以否决。但是中实物业公司收着单价两倍以上于居住业主的物业费而放任其自流，不肯出面协调、管理，这是中实物业公司管理服务不到位的又一证据。
于日正式实施的《物权法》中第77条就此问题也明确规定：业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。这个问题也是辖区物业公司的服务内容--既物业应制止未经所有相关业主(邻居)的同意私自改变住房性质的行为。否则为管理不到位！不到位就是失职，就是物业服务质价不符。
2．本小区10#楼一单元的1—3层现为江西省上饶市驻京办事处，该单元业主自入住时起便经受着该办事处餐厅的烟熏之苦（一年四季不敢开窗，开窗满屋充满恶臭的油烟。有些业主家中卫生间的排风道居然也出现大量的油烟痕迹，至今百思不得其解），来该办事处办事的及食客等大量的流动人员在该单元内游走，致使楼内存在严重的安全隐患，给业主造成强烈的不安全感。为此，业主们多次向物业公司请求对此种现象给予协调、管理，但物业公司在一开始是置之不理，其后由于更多的业主提出了强烈不满，才参加了由部分业主提议召开的业主、物业公司、该驻京办事处的三方会议，物业公司代表在会上一言不发，根本没有尽到应尽的责任。导致谈判没有达到理想的效果。现在油烟问题依旧困饶该单元的大多数业主。物业公司在参加了上述三方会议之后，就再也没有对困扰业主多年、影响业主正常生活、休息和生存安全的办事处开餐厅的油烟问题和就餐人员随意出入小区，造成安全隐患等问题跟踪处理。物业公司严重失职、服务管理不到位。
3．业主在购房和入住时，开发商和物业公司都承诺小区内实施人车分流。但自从业主入住那一天起，各类汽车在小区内就穿梭不断。由其是上饶办事处门前迎来送往的食客和其省、市领导的“坐骥”更是肆无忌惮的横冲直撞。同时，在小区内办公的开发商的车辆、各类公司的车辆以及社会车辆都可“理直气壮”的进出小区并随意停放，哪里顾及业主的人身安全和空气及环境噪音的污染。物业公司的门卫保安视而不见，他们的职责就是给进入小区的车辆开条计时收费，别无它用。
如此，小区内业主尤其是老人、小孩儿的安全得不到保障。业主得不到安宁。
另外，本小区在道路设计时就已将各住宅楼前的道路（东西向的路）定位为步行路，铺设的是透水透气地砖，垫层的选材及厚度也都是按步行路规程规范设计施工的，各类井口井盖的选型也是非重型的。但现在物业公司没有按设计功能分区管理，而是各类机动车随便碾压，除安全隐患外，步行路的路面及各类井口（盖）的使用寿命大幅降低，维修周期缩短，维修费用增加。到头来还是要业主掏钱。
4．在小区内各楼门的一层大厅里，长年停放着自行车而无人管理。最多时一个楼门大厅放着40多辆自行车。显得杂乱无章，也影响着业主们的出入方便。物业公司连管都不管。
5．物业公司接业主报修乃至处理，没有一套完整的、切实可行的制度和工作程序。他们只是在本子上做个登记，派修时填一张维修单。至于维修的时长、内容、所用工料数量以及最重要的修后业主的验收签字等反馈信息一律没有。一式三份（派出机构、维修工、业主各执一份）的维修单更无从谈起。物业公司派修后工人去没去、干了多长时间、用了什么料、修的怎么样、业主满意不满意一律不知道，一律没有依据。所以，业主报修后，物业公司派员处理时不认真负责，总有报修中的问题当次得不到彻底解决，说下次再来。可这一等就再也见不到物业公司维修人员的踪影，除非业主因同样一件事
再次电话报修。不仅如此，就连业主向物业公司书面报修的问题也遭同等“待遇”，当次未能处理的尾巴活，最长能拖长达一年半仍未解决（见附件5）。为了保留证据，有的业主仍将报过修而当次没有解决的问题继续放在那里以免物业公司不认帐。如此物业服务水平严重的影响了业主的正常生活！
另外，公共区域的设施（照明灯具）维修不及时、不主动巡视，要等到业主打电话报给物业后才安排维修。
6．物业公司越权超出职责范围，私自变更小区设计，将公共区域的照明照度及灯具数量改变。因此，现在小区庭院内以及楼内门厅、走廊与电梯厅的照明照度严重达不到设计标准。规划设计单位设计了相应的灯头数量与容量，但中实物业公司随意改变公共区域照明设计，以节电为理由，减少灯头数量以及照明灯具的功率，严重影响夜间视线，给绝大部分业主带来不便。物业公司的职责是维护、保养、服务相关物业，在没有征得业主同意的前题下，没有资格和权力改变原设计标准，那怕是一星半点儿！即便若此，节省下来电费也应冲减物业费。目前，小区内公共区域照明亮度已无法达到业主夜间正常活动的使用需求，且照明光源有黄有白混乱无序。天黑后由于光线太暗，本小区气氛沉闷、压抑，显得凄凄惨惨。与所谓“高档小区”相差甚远。因此要求物业公司恢复设计照明灯具的数量和照度，并公布每年用电真实数量以及相应票据以便业主监督。
7．本小区大门有口（洞）无门，保安如同虚设。保安只查车（目的是收钱）不查人，外人随意出入小区。溜狗的、逛街的、发小广告的、放假闲逛的学生经常在小区内乱窜。业主的安全得不到保障。物业公司在2006年9月份曾发通知说要在本小区实行封闭管理了，请业主们带相片到物业客服部办理出入证。一部分业主办了证，但从来没有保安查验。不久此事不了了之，小区依然如故，行人随意出入无人问津。
8．物业公司对整体环境不尽职尽责管理。对小区内各别业主破坏小区的整体景观，乱搭乱晾衣服、被褥等行为视而不见（上饶办事处在楼外三层两窗之间晾晒杂物）。政府明令禁止的事项在小区内也堂而潢之的存在，物业公司不制止、不劝阻、不监督检查。如在楼房外立面上安装接收卫星电视抛物面天线及在顶层屋面上违章加盖建房；
9．物业公司承诺小区内24小时保安，并在夜间进行不少于两次的巡逻。但是几年来没有见到一次保安夜间巡视。
10．小区内园林绿化中的水塘景观问题----在开发商提供了完好的江南水系设施的前提下，业主入住至今已五年多，见到过的水塘中有水的情况天数之和不超过一个月。水塘中长期无水则何谈江南水系，小区的环境品质也大打折扣。这则充分证明中实物业的园林绿地维护保养不到位、服务偷工减料，与其收取的费用质价不符。
11. 购房时开发商承诺本小区绿化灌溉为中水系统，且中水机房的建筑面积已公摊到6#、10#楼的每户的消售面积中。但是物业公司至今依然用自来水作为绿化灌溉水源，无形中浪费了资源且同时也挥霍了业主所交纳的物业管理费。
12．强行改变生活垃圾的收集方式，其效果适得其反。自从业主入住以来，生活垃圾的中转存放一直是利用放置在楼前每个单元门外道路旁的垃圾桶，垃圾桶码放整齐、外观清洁，业主们上班出门时顺便带着垃圾丢在桶内，并无不便、也无不妥，大家习以为常。但在月份物业公司突然通知将所有垃圾桶从楼前地面上移至楼内地下二层，理由是保持院内地面整洁，垃圾桶不外露。如此一来业主们非常不适应且也非常不方便，结果是业主们每天上班出门时照样顺便带着垃圾丢在原来放垃圾桶的地面上，所以在每天上午8:30分前各楼单元门前地面上都堆放着垃圾，最多时可达二、三十袋。既便是在上午统一收走后的其他时间段里，楼前地上也零零星星的堆放着垃圾。垃圾桶不外露了，可垃圾外露了。结果是落了个“院内地面也不整洁，业主也不方便，物业公司还要搞个二次搬运”，得不偿失。值此一例，便充分暴露出物业公司服务理念的谬误。
四、截流施工单位发放给业主的施工扰民费。
月份,忍无可忍的一期业主向在小区内进行二期施工的施工单位提出了施工噪音扰民补偿的交涉，经过数次回合后施工单位最终认同了向每户支付700元的施工噪音扰民补偿费。就在这时，一直在一旁“看热闹”的物业公司却跳了出来，串通开发商非要将这笔费用过一遍手，以便截留“欠费”业主的施工噪音扰民补偿款。参加谈判的业主代表当时就给顶了回去。此时，开发商也给物业公司撑腰，业主不同意这一条，开发商就阻拦施工单位发放施工噪音扰民补偿费。经过一段时间的僵持，业主代表考虑到大多数业主的利益和要维护来之不易的维权胜利果实，违心的同意了这一条。
从政府有关规定中我们看到，施工噪音扰民补偿问题应由开发商、施工单位和业主会同派出所、居委会共同协商解决，并由居委会监督或直接发放。物业公司本不该经手这笔钱，这个物业公司在维护小区业主享有正当生存环境噪音利益时一声不吭龟缩在后面，可不该由他发放的钱却伸出手来截流。该服务的不提供服务，却超越职能、越权、违规、违纪截流业主的施工噪音扰民补偿费。可见其服务理念、手段、水平、质量都与市政府对物业行业的要求相差甚远。
五、剥夺业主知情权、参与权、决策权，违反物业管理服务协议中的每半年公布一项帐目的约定。
业主入住五年来，物业公司财务收支帐目从来没有公布过，依据国家发改委/建设部/发改价格[号物业服务收费管理办法中第十一条：“ 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。”
另根据业主与中实物业公司“签定”的服务协议中也可看到“每半年向乙方（请注意，这里所说的乙方是签署协议的个体业主）公布一次物业费帐目”的条款。但物业公司至今没有一次公布过财务收支帐目情况，为此部分业主以书面或口头方式向中实物业锦官苑项目部多次提出此项要求，物业公司一会儿说正在整理帐目，很快就向你们公 布。过段时间业主再催问时又说既便公布也是向业委会公布（明知业委会没有成立），那上述协议条款又做何解释呢？是不是物业公司违约在先呢？剥夺了业主们的知情权、参与权、决策权。
六、私自出租地下室（业主共有产权部分）给洗车行办公、给开发商施工队当宿舍及外人居住。
地下车库洗车场问题----此场所为营业性质，该洗车场得到物业公司的允许，“占用”了业主共同所有产权的6#楼地下二层房间办公（见附件4）。这同样是中实物业未经业主同意私自出租业主共有产权而获利的违法行为。要求物业公司公开相应的合同与票据并将出租获利返还业主或用于冲抵业主物业费。此举，物业公司违反了《北京市物业服务收费管理办法（试行）》中（二十）物业共用部位、共用设施设备的经营及收益分配中“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主同意，所得收益可以按照业主大会的决定使用”的条款。
同理，物业公司还将业主共有部位的地下室“免费提供”给开发商作为其施工单位的民工宿舍和库房。还有经物业公司“同意”的外人也长期在地下室居住，经常在地下车库中能闻到阵阵饭菜的味道，并有人从地下二层的房间走入车库向车库的排水沟里倒污水。这些都是物业公司违规、违法经营的证据。
七、预收的公共能源费不结算，就按50万元/年收取。
在物业公司的“物业费测算明细表”中罗列着一项“公共能源费”，并在备注中还写道：根据小区实际运行管理成本另行收取。但实际上物业公司是在执行节约归己的原则。首先，五年来他们对此项费用从不结算，其次，他们极力减少公共区域的照明灯具的数量并尽量降低光源的照度容量（如前所述）。这就说明物业公司在此项费用预测额度上留有项当大的裕量，这几年是只“赚”不赔的！
同理，设在地下车库的洗车场洗车用水是单独水表计量的，但物业公司收上来的这笔水费是不是冲抵公共能源费了，只有天晓得了。
因此，强烈要求已经违约五年的物业公司立既结算公共能源费，还业主们的知情权、参与权。
八、侵犯业主的权益，将属业主公共产权的地面停车场收费自留。
地面停车位的问题----10#楼南侧及9#楼北侧设置的地面停车位属于全体业主共同所有产权，但五年来，物业公司不顾产权人的利益，曾一度设置为固定停车位出租，后经业主强烈抗议现改为临时停车场。且由物业公司单方强制收费并据为己有。
要求中实物业公司公开相应的收入与票据。并将收费所得返还业主或冲抵业主物业费。
九、物业公司利用职务之便违法乱纪谋取私利
1．物业公司在年度和2005年—2006年度代收采暖费时是按6#、10#楼的建筑面积（销售面积）为基数收取的，此基数为57326平方米（见京房售证字〈号）。这与热力公司核定的同一建筑群（6#、10#楼）的供热建筑面积56389平方米有近900㎡的误差（见北京热力公司与开发商签定的2005年的供用热合同X—1526号，签署人是李玉明）。若按采暖费24元/平米.年计算，这一个供暖季就多收24元×937平米＝22488元。物业公司多收的这笔钱哪里去了？请向业主讲清楚并退还给业主。
2．中实物业公司管理人员利用工作之便，在本小区内假为部分业主安装防盗门以权谋私。强制“推荐”安装没有厂家标识、没有质量保障、不提供正式发票的劣质产品。出了质量问题后还发生了由中实物业工程部替生产厂家维（保）修的怪事！业主要求退还购买该防盗门所发生的费用，或者提供正式发票。否则将保留民事诉讼的权利，以保证自己的正常权益不受损害。
十、欠费业主主动联系物业公司拟预交部分物业费，物业公司不理睬
在2006年12月底，部分“欠费”业主主动联系物业公司拟预交部分物业费以表明有履行交纳物业费的意愿和行动。物业公司的项目经理侯××口头表示同意，但当业主们草拟好有关预交协议后，侯××出尔反尔拒绝签署。无奈，业主将此事以书面形式报知物业公司备案（详见附件6）。
纵观以往，物业公司从来不主动与业主联系（催交物业费除外），更谈不上交流和沟通了。可见其服务意识之淡薄。
总而言之，现在物业公司收费程序不合法，收费标准依据混乱，服务标准不明确，服务内容随意去除，服务质量无监督、无检查，完全放任自流。物业费虚高，物业服务严重质价不符！除上述各项要求外，我们在此重申我们于月期间对物业公司提出的要求：
1． 公布锦官苑小区的物业费的构成及每项物业费的计算依据和方法，外委项目要提供招、投标标书及评标标准、评标意见等项关评定资料和外委合同；
2． 公布中实物业锦官苑项目部的组织机构设置及人员编制，员工工资标准及必要的说明；
3． 公布6#、10#楼及其他各楼的公摊面积的总数、自然间数、平面位置以及目前的使用状况；
4． 重新核定物业费，并重新签定物业管理服务合同；
5． 物业公司在本小区的物业管理用房应进一步核算清楚，到底是项目经理侯××说的800平米还是市政府规定的500平米。请将此类用房的自然间数、平面位置以及目前的使用状况用图表示出来。
我们期待物业公司能够重视相关问题，积极沟通、加强管理、完善服务、解决问题，得到广大业主的认可、信任和拥护。
尽快成立业主委员会，成立了业委会以后，物业公司的很多工作就会顺利开展，诸多事情可以通过业委会来与业主沟通，而且这是必然的趋势，迟成立还不如早成立，希望物业公司能积极响应及配合。到那时我们相信广大业主都会主动地、放心地缴纳物业服务费用的。
十一、经初步计算小区的物业管理费应为2.1元/平米.月
我们的计算原则是以中实物业2005年电邮给业主的“锦官苑物业管理费测算表”和“观缘（住宅）物业管理费用公示表（日测算的）”为依据，从中核减掉国家规定不应收取的、测算数额与实际发生数额不相符的、测算发生但实际未发生的费用：
1．国家规定不应收取，但物业费测算表中却列支的
（1）共用电视天线管理费---在物业公司的本小区物业费测算表中赫然写着“共用电视天线管理费”，且注明了此项的收费依据是按京价(房)字［1996］第274号文件。殊不知在2002年同样是北京市物价局已发文取消了此项收费! 京价(收)字［号文中第三条写到:“对已使用歌华有线电视网络收视的用户,不得收取共用电视天线管理费。”此文件于日起执行。
据此，应减掉46732.32元，
折合到每月每平米应减掉：
46732.32元÷12月÷103521平米×1.265＝0.0475861元/平米•月
（2）物业公司在本小区物业费测算表中列支的高压水泵运行费是23960元/组.年。其依据是京价房字[1996]第274号，但引用数据错误，因为这23960元/组.年的费用中已包含了高压水泵的折旧及大修费3000元，这笔钱已在公共维修基金中列支了！况且高压水泵的产权是业主共有，你物业公司提什么折旧费，真是笑话！所以应减掉该设备的折旧及大修费3000元/泵组.年，实际的高压水泵运行费应为20960元/泵组.年。---〔依据有：京价房字[1996]第274号、京国土房管物字[号、京国土房管物字[号。〕
据此，应减掉3000元/泵组.年×两组＝6000元，
折合到每月每平米应减掉：
（6000元÷12月÷103521平米）×1.265＝0.0062元/平米•月
（3）物业收费测算表中的第7项管理费的收费依据和服务标准及内容，是来自“京价（房）字{1997}第196号文件”，但在服务内容一栏中的那些内容并不是年年都需要做的工作！这些内容只是在接收新物业的第一年需要做的事情，且这笔费用也是按国家文件规定应由开发商按建安费的2%拨付该物业公司的，叫物业启动费。怎么能向业主收呢？而且还是每年都收。
据此，应减掉此项费用每年是元，
折合到每月每平米是
元÷12月÷103521平米×1.265＝0.369元/平米•月
2．测算数额与实际发生数额不相符的
（1）中实物业公司在本小区物业费测算表中列支的每部电梯每年的维护费用2.2万元人民币，但实际上每部电梯每年的维护保养费用的价格是4000元人民币（中实物业本小区项目经理侯殿军亲口与业主讲的）。
据此，应从测算明细表中给出的数据：
528000元/24部÷24部＝22000元/部•年，
减掉：（22000元－4000元＝18000元）×24部＝432000元，
折合到每月每平米应减掉：
（432000元÷12月÷103521平米）×1.265＝0.44元/平米•月
另外，物业公司提供的物业费测算是仅对小区内6#、10#楼的，这两栋楼的电梯只由14部，为什么在测算物业费时却列支了24部，多列了10部电梯。
故此，减掉这多列支的7部电梯的运行维护费用：
4000元×10部×1.265＝50600元
折合到每月每平米应减掉：50600元÷12月÷103521平米＝0.040732元/月•平米
（2）物业收费测算表中的第8项“各项费用统收服务费”9384元/年，其服务内容同样在“京价（房）字{1997}第196号文件”中讲的很清楚：即代收电、水、采暖、天然气等费用的服务费！目前在本小区，这些专业能源费用早在三年前就改为由业主直接向专业能源管理公司缴纳了！物业公司“不干活’了,但照样拿着这笔”工钱’!
据此，应减掉9384元/年
折合到每月每平米应减掉：
9384元/年÷12月÷103521平米×1.265＝0.01元/月•平米
3．测算发生但实际未发生的
（1）管（业）委会经费、不可预见费、小区活动经费。物业费测算表中列支了占总收入各3%—5%的这三项费用，每年共计元。业委会根本就没成立谈何经费？社区搞过什么活动？遇到过什么不可预见的事件了？通通没有！
据此，应减掉元，
折合到每月每平米应减掉：
（元÷12月÷103521平米）×1.155＝0.181元/平米•月
（2）中水机房设备运行维护费，五年来业主们没见到一滴中水供小区使用，当然就谈不上中水机房设备运行维护费了。
据此，应减掉-----元，折合到每月每平米应减掉-----元！（此项暂不核减）
4．计取管理酬金和营业税时做手脚，多收业主62756元！
物业费测算明细表的作者利用普通业主对收费预算知识上的缺乏，在计取管理酬金和营业税时做手脚。在计算取费总额和前后顺序上玩起捉迷藏，即使在此表收费全部正确的前提下，也再多收了业主62756元！折合0.051元/平米•月
(1) 假设“物业费测算明细表”各项收费正确，则表中前20项的总和为元。
(2) 这个总和数就是取管理酬金的计算基数，即：
元×10%＝273700元
但实际上中实物业在表中却列支了管理酬金元，不知如何计算的！
（3）前20项的总和加上管理酬金才是取营业税的基数，即：
元＋273700元＝元
则：营业税为 元×5.5%＝元
（4）向业主收取的全部费用数额应为：
表中前20项的总和元＋管理酬金273700元＋营业税元＝元
而中实物业公司在前后顺序上一捣鼓，收取的全部费用数额变成了元。仅此一招，就多收业主62756元！折合0.051元/平米•月！！！
综上所述，应核减：
0.0475861 + 0. + 0.44 + 0..01 +0.181＋0.051 = 1.0956元/平米•月,
这是应在“锦官苑物业管理费测算表”的基础上核减掉的数额。从现行的3.2元/平米•月减掉1.0856元/平米•月，物业费不应超过2.10元/平米•月！
即：3.2元/平米•月－1.0956元/平米•月＝2.10元/平米•月
（其中，算式中的1.265或1.155为税金（5.5%）、管理酬金（10%）、管委会经费等（11%）提取的比例修正系数。）
综上所述，物业管理费降至2.1元/平米.月是我们的要求！！！ 盼望你公司能及时给予我们答复，未得到答复前我们将缓交物业管理费！！！
1． 附件1---锦官苑小区业主对物业管理存在的问题及对其工作要求的函；
2． 附件2---关于“致广大业主的公开信”的回复；
3． 附件3---通知；（关于门禁开通的通知）；
4． 附件4---好消息 开业啦！！！（地下车库洗车场营业的通知）；
5． 附件5---关于报修的备忘录（二）、（五）；
6． 附件6---锦官苑小区业主预交部分物业费的建议；
7． 附件7---观缘（住宅）物业管理费用公示表；
8． 附件8---锦官苑物业管理费测算表；
“要求中实物业降低锦官苑小区物业管理费的告知函”签字页
买房|选择|政策房|直播|
大家都看看吧----多么黑的物业公司啊！多么愚蠢的业主啊！多么无为的政府管理部门
大家都看看吧----多么黑的物业公司啊！多么愚蠢的业主啊！多么无为的政府管理部门啊！
建议小区内要脸面、讲尊严的业主都看一看，对你们只有好处每有坏处。不会给你们打成反
建议小区内要脸面、讲尊严的业主都看一看，对你们只有好处每有坏处。不会给你们打成反革命的！！
文中自行核算（按中实物业测算物业费的依据）的物业费是2.1元/月.平米，是原物业
文中自行核算（按中实物业测算物业费的依据）的物业费是2.1元/月.平米，是原物业费的68%！！！
回复：文中自行核算（按中实物业测算物业费的依据）的物业费是2.1元/月.平米，是。。。
业内人士揭物业管理潜规则 地下空间最赚钱
　物业管理中的黑洞有多深？一名刚刚离任不久的某物业公司经理向本报爆料，揭开了众多不为人知的行业潜规则。
　　刘强(化名)，34岁，在北京某小区物业管理公司当过4年的物业项目经理。对于自揭内幕的行为，刘强的说法是去年业主炒了自己的公司，“公司有些事情自己也看不过去，愿意对公众讲点儿实话。”
　　敛钱三条渠道
　　物业费只是一部分
　　刘强此前所在公司管理的是一家中型小区，1500多户业主，总面积在20万平方米左右。
　　面对记者最关心的物业公司收入问题，刘强仅仅心算了几秒钟后就回答：“我们这个公司一年进账有400多万吧。”
　　他笼统计算了一下：板楼和塔楼物业费平均下来在每平方米2元/月左右。物业费实行包干制，年物业费应收480万左右，前两年实际收取物业费在400万以上，现在相当一部分业主拒交物业费，降到了200万。电梯广告收费一年差不多15万。地面停车，360个车位，月租费150元，一年下来60多万。
　　开发商吃肉我喝汤
　　对于其他的地上共用部分，例如会所、幼儿园等配套设施应缴纳的物业费，刘强表示，这些是不收费的，外包出去的收入只能跟着“喝开发商的汤，吃不到肉”。
　　“小区现在有4000多平方米的会所，一年外包收益超过200万，主要上交开发商，但物业公司也能分成一部分，差不多60万。”刘强说。
　　面对记者强调“《物权法》规定公共部分收益归业主”的提法，刘强笑称“想法太天真”。
　　“说是公共收益归业主，只要业主不闹事打官司判决给他们，该经营照样经营。”刘强说，现在很多小区产权都不明晰，也没有成立业主大会，收益当然主要还是进开发商的口袋。
　　记者了解到，会所、幼儿园等这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所，在绝大多数小区实际上是掌握在开发商手中。
　　地上赚完赚地下
　　让记者意外的是，对物管公司来说，小区“最赚钱”的不是会所等公共部位，而是地下空间。
　　“地下室不是不能随便出租，产权归人防的吗？”记者问。
　　“没错，所有权一般是归人防的。人防有的城区是不收费的，也有的区每年要提取管理费，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30来万，具体用途是出租还是车库，就看各个小区了。”刘强说，他所在的小区改成900来个车位，每个车位300元一个月，一年停车费收入就在360万左右。
　　对于如此高的停车费记者表示了怀疑。刘强则举着报纸说，“你看看，业主为停车打破头，前一段时间刚刚发生了一起血案。地下停车费一般都远高于地上，而且现在的情况是停车位根本不够用。”
　　刘强说，这笔钱名义上是都归开发商，“不过具体数字并不是特别清楚，应该是三七分成吧，我们公司这边差不多能分个100来万。”
　　记者随后查阅相关资料发现，虽然业主购房款中包含地下室成本，但目前没有任何法律、法规对城市居民小区防空地下室的产权归属予以明确界定。
　　省钱三大绝招
　　除了明面上暗地里的进账，各家物管公司都有省钱节流的绝招。
　　第一招：减员以吃空额
　　刘强所在的小区物管公司满额应是80人左右，保洁一般配20人，保安是30人，工程项目部、客服和办公室30人，实际上从来就没满员过。
　　“现在保安对外报价都是1800元，真正工资发到保安手里不到1200元。保洁对外报价1400元，实发工资是不到1100元。”刘强说，一般保洁保安都会外包，主要为了方便“吃空额”——“这是行业的通行规则。”
　　刘强透露，他此前所在的小区实际上岗总数一直少了近30人。“减掉30人，你算算一年多少钱？六七十万。”刘强说，一年人工上省下来的钱就是老总的一辆宝马。
　　“我听说海淀有个小区业主天天查岗，后来发现上岗的少了1/3，其实大部分小区都不会这么查。业主要查是很难查出来的，名字都登记在那儿，你是看不出来的。”刘强说。
　　第二招：减少维护费用
　　“举例来说，顶楼水箱、排水系统每年清一次得两万，那就两年清一次。有些设备该维护三次的，那就维护两次或者一次。公共照明，刚入住的时候肯定都是亮的，现在坏了不少，能不换的就先不换，还可以省下不少电费。电梯运行也是，这样一年下来省个20万没问题。”刘强说。
　　第三招：绿化上打主意
　　“能省下来的是细账。”刘强强调。“比如浇水、割草、修枝，干我们这行的一看就知道是该修的没修。绿化频率降低，成本就降低。一年也能省不少钱。”
　　记者问，据媒体报道有些大型小区物业管理公司仅绿化费一项几年能赚几十万上百万是否属实？刘强点点头：“差不多。”
　　“不过这并不是行业通病。也有不差钱的物业公司，不用这么精细。我们小区小，成本就高，老总总想着开源节流。”刘强说，但是问题都是这么出来的，“物业公司一抠，服务标准自然就下来了。”
　　如何对付业主、业委会、新物业
　　对业主 折腾他三五次 也就交了
　　在刘强的记忆里，新小区物管公司接手的头两年，是最惬意的。
　　“开头两年的物业费铁定白挣”——刘强说，起初物业费的收取率超过90%，几乎所有业主都交费。而且，头两年新小区基本没有太多的管理成本，门窗、防水都有厂家质保，“电梯、路灯都是新的，连纱窗更换都有人替你掏钱。”
　　但由于老总每次开会都强调“开源节流”，结果小区环境变得大不如前。后来，由于停车收费提价引发纠纷，一些业主和公司打过几次架。去年业委会炒了物业，“不过我们一直没有撤出，前不久还发生了激烈冲突。”小区物业费收取比率从原先的百分之七八十陡然降至目前不到四成，公司和业主两方给刘强的压力也越来越大。而作为项目经理，他的收入主要和物业费实行绩效挂钩。最后，刘强选择了离职。
　　不过，物业公司一直坚守在小区。
　　“收不上物业费，一年亏几百万，当活雷锋有可能吗？”刘强说，如果没有停车费这些公共部分收益撑着，物业公司也早跑路了。
　　“起初大多数还是交的，不交物业费就上门催。”刘强说，通常是贴条子，然后电话催交。物业费再少，也还是有相当一部分人会交。“你得分析这些业主的心理，有的真是‘不差钱’，不愿找事的；有的是出租户，房东需要和公司搞好关系。很多人一次两次不交，折腾三次四次五次，也就乖乖来交了。”
　　“实在不行就堵门，再不交费，就想办法，比如断电。”业主来找，就说是工程部查了，“闸不好，天气太热，需要换闸了。”
　　对于喷漆、划车这些招数，刘强表示，比这些狠的招数他都听说过，不过自己没做过。
　　对业委会 就说头儿“贪污”
　　刘强告诉记者，他之所以离开原物业公司，除了前面的原因之外，还有一个，就是他一直不愿意看到的结果最终还是出现了——小区2009年召开业主大会，还选聘了新物业准备进驻。
　　“你到他们业主的论坛上就可以看到，全是和物业公司斗争的帖子。”刘强说，一年来公司与小区业主一直关系相当紧张，小区业委会已经向法院起诉要求物业撤离。
　　那小区业主坚持换物业公司怎么办？
　　作为项目经理，刘强表示，那他就不得不做一些“有悖良心”的事情了。
　　“业主起诉物业，也就是折腾折腾。一审二审，打完了也差不多一两年。打官司的过程中，要想点儿办法瓦解一下业委会。最有用的办法就是说某个挑头的贪污，他们(业委会)一下就烂了。”
　　“另外，找几个公司的关系户，也是小区业主，出来骂两句。或是让他们到法院起诉业委会，不就搅乱了吗？”刘强哂笑了一下：“其实就是挑动业主斗业主。对公司来说，你砸我饭碗，我肯定要治你，而且说你贪污有人信。”
　　刘强说，具体做法干这一行的都知道。“业委会成员都是义务的，义务的就坚持不了多久，碰上那种硬茬的，吓他一下，就不敢说话了。”
　　对新物业 给点补偿金对方就撤了
　　“还有，你要炒我，打个招呼上面不承认业主大会决议就行了。再说，打官司的话法院没判，建委又不会赶我们，公司就熬着呗，反正该收的费照样收。”刘强说。
　　对于业主和中标的新物业强行交接的问题，他表示这种情况“不可能”出现。
　　办法很简单，就是上面找人找茬“拖”。“建委不会罚，平常关系都不错，公司的大老板就是开发商，早都说过有啥问题都能搞定。”
　　“再说，谁敢强行接管？新物业要这么做，建委肯定罚他们。他们的物业管理资质不想要了？”刘强说，公司后来和中标的新物业“沟通”了一下，表示给一部分“补偿金”，对方已经撤合同了，“我们就可以永远做下去”。 最后，刘强坦白了自己的想法：“良心告诉我，在这家公司不能再干下去了。”他说，自己刚换了工作。
这才是真正有素质的业主!有这样的邻居, 我们应该骄傲!
我们业主就这么不值钱吗？
建议小区全体业主抽时间关注小区物业公司的劣迹和业委会的建设！无论我们自己多么能赚钱，也不能花冤枉钱吧？！而且是被骗、被蒙、被耍了后还要多花的钱！！！我们业主就这么不值钱吗？？？？？
谢谢！！！希望更多的业主共同努力！在我们小区退休的老人可以承担许多现在物业公司做
谢谢！！！希望更多的业主共同努力！在我们小区退休的老人可以承担许多现在物业公司做的工作---绿化、保洁、看大门等，这样一来，老人有所乐、又老有所得、大家又省钱，多赢啊！！！何乐而不为呢？？？？
这还没有去除物业公司多设岗位、少用人的吃空额的钱和基本工资过高的费用！
这还没有去除物业公司多设岗位、少用人的吃空额的钱和基本工资过高的费用！
混蛋物业，
> 全文转发“要求中实物业降低锦官苑小区物业管理费的告知函”！敬
绑定手机后您才能在本论坛发布信息！