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审理物业水费纠纷案件应注意的几个问题
&&&&物业水费纠纷是指在物业小区内，小区业主与物业管理公司因供、用水及水费的代收、代缴而发生的争议。常见的纠纷原因有停水争议、价格争议，后者尤其见多。物业水费纠纷在本质上属于物业管理合同纠纷,而非我国《合同法》所特指的供用水合同纠纷。&
&&&&自城市住房制度改革实施以来，商品房住宅小区建设如雨后春笋蓬勃生长，发展迅猛,越来越多的城镇居民融入社会化管理模式的小区生活，同时也使小区物业管理纠纷相伴而生，人民法院受理的物业水费纠纷也呈逐年上升趋势。但人民法院在审理这类案件方面经验不多，对一些专业性的问题未能正确判断，以致部分案件的处理有失恰当。为此，笔者略就物业水费纠纷案件审理过程中容易产生认识误区的几个问题谈点肤浅性的防止意见。&
　　一、关于物业管理公司在水费收取中的身份地位问题&
&&&&物业管理公司的身份问题涉及到其可否自主向小区业主调整水费价格的资格问题。一般情况下，物业小区由物业管理公司与自来水公司签订供用水合同，自来水公司向物业管理公司收取水费。给人一种物业管理公司是供用水合同主体的表象。于是有人认为，物业管理公司与小区业主供水是另一个供用水合同。物业管理公司与自来水公司在供用水合同中约定水费价格，不适用于小区业主，物业管理公司可以高于与自来水公司间的合同价格同小区业主另行约定新的水费标准。笔者认为，这种看法有失偏颇。因为，物业管理公司与小区业主在人格上是各自独立、地位平等的民事主体。其不是生产型用水企业，也不是物业管理活动之外的单纯的终端用水大户，其与自来水公司签订供用水合同，实质上是在代表小区业主同自来水公司缔结供用水合同关系。所签供用水合同应当视作是小区业主DD各终端用户与自来水公司在签订合同。尽管其与自来水公司签订供用水合同时是以自己名义，但该行为符合“隐名代理”的构成要件，合同上的签名并不影响委托合同的性质。因为，《合同法》第四百零二条明确规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”显然，不论是自来水公司还是小区业主，都对受托人与委托人间的水费收缴代理关系心知肚明。物业管理公司此时居于委托代理的地位。一方面代自来水公司履行供水义务、行使收费权利；另一方面代理小区业主履行交费义务。因此，作为代表小区业主行使物业管理权的物业管理公司只能履行“代收代缴”的物业管理义务，而无权将“代收代缴”义务变更为供用水合同中的权利。否则就有违“代理人以被代理人名义与自己进行民事行为”的法律规则。所以，尽管在合同上或名义上，小区业主未与自来水公司直接签订供用水合同，但在实质上不影响小区业主作为合同关系上终端用户的地位。《物业管理条例》第四十五条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”由此可见，具备向终端用户收取水费的是自来水公司，物业管理公司只有委托代收的资格，而不具备经营的资格。我国城市供水是特许经营，物业管理公司不得超越经营范围进行“零售性”的供水经营。因此，那种将物业管理公司与小区业主间代收水费的行为认定为买卖合同关系，可以另行约定水费价格的观点是不正确的。&&
&&&&二、关于政府允许物业管理费上浮幅度的适用范围&
　　我国目前小区的物业管理费实行政府指导价的调整方式。小区物业管理费幅度以及调整比例由政府物价部门以文件形式明确，如“物业管理费的指导价为每平方米1.2元；允许指导价上浮幅度不超过20%”。于是有的物业管理公司视“允许指导价上浮幅度”为尚方宝剑，将供水价格在政府定价的基础上也相应地上浮，且被有的法院认同。笔者认为，这种做法有违法律规定。因为，自来水供应属于重要的公用事业。《中华人民共和国价格法》第二十三条规定，制定关系群众切身利益的公用事业价格、公益性服务价格应当实行听证制度。国家实行水费由县级以上人民政府履行听证程序定价，不属于指导价的范畴，更不属于当事人协商的范围，故不能将政府定价的水费项目也纳入价格上浮或协商范围。政府物价部门对小区物业管理费指导价的批复仅仅限于物业管理，而不波及到供电、供气、供明等代收代缴项目。国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》明确，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：（1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；（2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；（3）绿化管理费；（4）清洁卫生费；（5）保安费；（6）办公费；（7）物业管理单位固定资产折旧费；（8）法定税费。该《办法》并未列举水电、煤气、电信等据实结算的项目。建设部颁发的《前期物业管理服务协议》第六条对“代收代缴收费服务”规定：“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。”可见，物业管理费与代收代缴收费存在本质上的区别。按照行业规则，物业管理费的收费标准是以住户房屋面积计算的，价格上浮的范围应是与房屋面积相关联的项目。因此，政府物价部门允许价幅调整只能适用于物业管理费，而不涉及实行听证的政府定价水费。实行听证的政府定价水费不属于物业管理费的上浮范围。故物业管理公司将水费与物业管理费“跟班搭车”、“捆绑收费”的做法是不恰当的。&
　　三、关于“终端用户”的识别问题&
&　“终端用户”是一个销售概念，终端用户是终端价格的载体，正确界定“终端用户”，可以确定用水主体享受何种价格待遇，可否享受城市居民用水的政府定价。准确地讲，政府定价的城市居民用水价格是相对于绝大多数终端用户制定的，它既可称为零售价，又称为终端价。终端价原则上应是同城同价，同网同价。&
　&　在物业水费纠纷审理中，时常容易发生争议的一个问题，就是小区业主的用水身份问题。因为如前所述，物业小区供水通常是由物业管理公司与自来水公司签订供用水合同。于是，物业管理公司认为其是终端用户，而小区业主是非终端用户，故小区业主不应享受政府批准的终端用户价格。这一观点也往往被一些法律工作者接受并据此论案。笔者认为，这同样是一个认识误区。因为在学理定义上，“终端用户”是指安装和使用产品的最终用户，是经销商直接开发并进行售后服务的对象。终端用户概念使用范围极广，不仅用于电信、供电、供水、供气行业，还涉足产品和商品制造、销售领域。终端用户属于应用性概念。《物业管理条例》明确规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取费用。这里所指最终用户显然是指实际使用的、具有独立人格的终端用户。从供水角度上分析，其是商品加主体的合成概念。终端商品应是供水管网中的出水笼头，用户则是出水笼头的实际所有人或使用人。从上述应用概念和法律概念分析，小区业主才是真正的终端用户，其理应享受城市居民用水的政府定价即终端价格。应当看到，物业管理公司误认为与自来水公司签订了合同的人便是终端用户，显然混淆了销售概念与法律概念的关系。如果是以合同为划分标准，则在技术状态或事实就不存在“中端”用户了。那么任何产品销售环节中批发商和代理商都成终端用户了。这显然是荒谬的，因为事实上批发商和代理商销售产品并不是产品使用者，其根本不属于“用户”之列。以合同关系否认小区业主的终端用户身份据而剥夺其享受终端价位的权利是错误的。&
　　四、关于趸售价格及水费调整的问题&
　　《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内最终用户收取有关费用为供水企业的法定义务。在无商业性住宅的计划经济时代，&水费都由单位无偿代收并弥补损耗差额。但在房改后的市场经济条件下，商业性住宅小区物业管理公司是按照市场经济规律和规则来运作，其管理上的盈利要求，决定了其没有义务像单位那样继续为供水企业提供无偿服务，更没有义务承受水损责任。自来水公司只履行向物业小区供水的批发义务，将其维修管路、设施、抄表和水损的责任转嫁给了物业小区和终端用户，收取的水费却是零售价格，这显然是不公平的。《城市供水价格管理办法》第八条规定，输水、配水等环节中的水损可合理计入成本。《湖北省城市供水价格管理实施细则(暂行)》第八条规定，水损率根据企业规模分别按16％－18％的标准确定。这些规定表明，现行水价已经包括了输送到终端用户的损耗。如果自来水公司未能将水直接送到终端用户，仅送到物业小区，它则应适用趸售价格，以体现价格的合理性。趸售价格即批发价格的概念广泛适用多种行业，在供水行业则经常使用。其合理性已被一些地方政府的文件所确认。如《湖北省城市供水价格管理实施细则(暂行)》第十六条明确规定：“&供水企业在未接管居民小区物业管理等单位的供水职责之前，应对居民小区物业管理等临时供水单位实行趸售价格。趸售价格可在居民生活用水价格上扣减4％―10％，扣减部分应能弥补总表到分表的合理损耗。趸售价格在不改变最终生活用水价格的前提下由供水企业与临时供水单位协商议定，报所在城市人民政府价格主管部门备案。”居民用水价格是一种包括了供水损耗的零售价格，这种价格只有在自来水公司履行了向终端用户直接供水义务的情况下才能收取。因此，当物业管理公司与自来水公司签订供用水合同的情况下，则应采用趸售价，价格应在居民生活用水价格基础上有所下调。但在物业管理公司与自来水公司所签合同为趸售价格时，其仍可以按城市居民统一用水价格向小区业主收取水费，终端价与趸售价的盈余，由物业管理公司用于补偿小区内（总表与用户分表间）的二次供水和正常管漏。如南京市自来水公司从2002年7月1日开始，对有二次供水设施的高层物业管理单位和总表集中供水的小区业主，实行“趸售价格”优惠供水，优惠幅度为5－10％，余下的差额用于补偿自来水管线跑冒滴漏的损失和二次供水产生的费用。&
　　但在现实中，不少人对“趸售价格”的归属存在模糊认识，认识“趸售价格”是自来水公司对物业管理公司的专项优惠，将终端价与趸售价间的盈余全部归物业管理公司享有，而将二次供水和正常管漏费用全部转嫁小区业主承担，这是不合理的，如前所述的物业管理公司的代理身份论，“趸售价格”应归小区业主共同享有，而不归代理人独占。&
　　五、关于“二次供水”费用的分摊问题&
　　&何谓“二次供水”？是指供水系统的传输管道，在输送压力不能直接将水输送到终端用户，而在传输管道中采用泵压等技术手段以保证水源满足终端用户用水需要的供水方式。由于二次供水需要相应扬程的水泵等增压设备，用电量较大，且设备需以管理、维修、保养，其费用成本相应增加。在物业水费纠纷中，经常遇到物业管理公司以小区“二次供水”为由作为增加水价幅度的抗辩。这种抗辩是否成立，要视具体情况而定，主要要考究二次供水的对象是否合理或者说二次供水的技术方案是否符合国家相关设计规范。《中华人民共和国节约能源法》第十二条规定，工程项目的设计与建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范，否则不予审批，或者建成后的不予验收。小区工程若对可以自然直接供水的区域也采用二次供水方式，则是违规损人之举，应当进行技术改造。但在现实中生活，小区住宅本应采取直接供水方案而采用二次供水方案的建设项目相当普遍，有些房地产开发商为了节省管道及安装费用，不惜以国家能源和住户的长期利益为代价，赚取不义之财，将18米以下的楼层甚至包括一层都一律采用二次供水方案。笔者认为，对这种不合理的二次供水费用，小区业主既可以拒付水费方式来维护权益，也可以要求房地产开发商给予永久性的补偿。对技术上合理的二次供水费用负担，在供水行业和物业管理中存在较大争议，实际操作也各有所异。笔者认为，可“有条件”地由全体小区业主共同分摊。所谓“有条件”，是指物业管理公司应首先用“趸售价格”与终端价格的差来弥补二次供水的费用，如果“趸售价格”的盈余仍不足弥补，再才由小区业主分摊。　&
　　六、小区内异常管漏所增加的水费承担问题&
　　在物业水费争议中，小区业主常与物业管理公司发生价格争议的一种情况是：小区内异常管漏所增加的水费由谁承担问题。有人认为，这不可争议地应由小区业主承担。笔者认为，这应分情况区别对待。《城市供水价格管理办法》第八条规定：“输水、配水等环节中的水损可合理计入成本”，可见，一般情况下，水费价格构成中本身己经考虑了管漏等途中损耗，管漏、管裂的水费应包括正常的水价范围以内，也就是说在终端用户价格中，正常的管漏损耗已包含到平均水价之中。那么，异常的管漏、管裂所增加的水费是否应由小区业主承受呢？这需要根据具体情况分析，应依据管漏、管裂的原因和管理情况具体而定。管漏、管裂的原因一般分为三种：水管质量、安装质量、外力挤撞。而抢修情况则是物业管理公司是否尽到定期检查、及时发现和抢修之责。根据不同情况确定水损的承担者：如果业主的房屋尚在合同约定保质期内或者水管的合理使用期限内，水管质量和安装质量由房屋的建设开发商承担；如果管漏、管裂是由于重型汽车碾压等外力原因造成的，则由致害者承担责任；如果物业管理公司未定期检查和发现管漏、管裂原因并及时抢修，其扩大的水费损失应由物业管理公司承担；如果异常的管漏、管裂损失是在物业管理公司尽到管理职责后仍不可避免而产生的损失，则由小区业主承担。这其中，对物业管理公司尽到管理职责的判断应有一个时间界线，如突发性的地下管裂，发生时物业管理公司可能不知道，要等待供水单位收取水费时，才发现异常，而此时，水费损失已实际发生。如何判断物业管理公司的管理责任？笔者认为，应按物业管理公司的职责来确定，因为物业管理公司对小区供水设施和状况存在“经常检查”、及时发现管裂、总表异常情况的义务，但“经常检查”并不意味是每天检查，一般情况下应至少每周检查一次，假定异常情况发生于该月上旬，而物业管理公司到月底交水费时才发现，那么，对一周内的水费损失可由小区业主承担，超过一周时间部分由物业管理公司承担。因此，对异常管漏所增加的水费也有由小区业主和物业管理公司分担的可能。&
　　七、关于物业管理公司诛连性、捆绑性收费的问题&
　　在实现生活中，物业管理公司时常因与小区业主的其它争议而采取“停水”措施，或扩大收费范围的情形较为普遍。如房地产开发商组建或委托的前期物业管理公司，因业主未交足购房款而采取停水措施；因业主拒交不合理水费费而采取停水措施；因业主未交足物业管理费而采取停水措施；将水费收取比例与物业管理费比例挂钩；将属于物业管理费内支出的水池、绿化用水费用也纳入小区业主分摊等。这类纠纷诉至法院后，物业管理公司往往振振有词地数落小区业主的过错或责任，而有的法院却认同物业管理公司的抗辩。笔者认为，相对应的民事主体在不同的民事法律关系中，其权利、义务是相对独立的，不同法律关系中的争议应采取双方约定的方式或者法定的手段来解决，不能将二者混为一谈。物业管理公司的行为与言词是混淆了不同类型的民事法律关系，将其它民事法律关系中的诉请理由用于物业水费代收代缴法律关系中。物业管理公司接受自来水公司的委托代收水费，其无权超越授权的范围，采取诛连性、捆绑性的手段来谋求或实现其在另一法律关系中的利益，否则，就构成违约或侵权行为。我国目前有些地方已采取措施明确制止物业管理公司的这种违法行为。如厦门市从2006年1月开展了水、电费欠缴专项治理，严禁物业管理公司将水电费与物业管理费捆绑收取，否则，可能受到延迟年检或取消物业管理资格的处罚。因此，在物业水费纠纷案件审理中，法律应当对物业管理公司诛连性、捆绑性收费的行为说“不”。　&
　　八、关于正确处理物业水费纠纷的审判思路&
　　人民法院正确审理物业水费纠纷，应当注意根据物业管理公司与小区业主的诉讼地位和争议的焦点，正确分配举证责任。物业管理公司若要调整水费，应责令其对政府定价依据、与自来水公司的合同价格、向自来水公司所交水费的发票、二次供水和管漏损耗、实际代收费额等事项进行举证。同时还应确定“据实结算”的审判思路，以物业管理公司与自来水公司合同价格（趸售价）为基础，将支出费用按实际用水吨数计算出分摊损耗后的价格。当该价格低于城居民统一供水价格时，各终端用户按照实际用水量?该市统一供水价格承担水费；当该价格高于该市居民统一供水价格时；各终端用户按照实际用水量?分摊损耗后的价格据实结算。特别要强调的是，“分摊损耗后的价格”必须是排除前述物业管理公司过错责任和不当计算后的合理价格。&
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租客怎样才能处理和房东的关系与纠纷
日期：来源: 天水租房网点击:
【内容摘要】天水租房网提醒您：确认房主身份真实性很重要，应查看身份证和房产证原件，如果是亲属代房主出租，应出具代理人身份证明和房主的委托书。
　　对于很多外出打工的人来说，在外面租房子是很正常的事情。在租房子的时候，和房东接触是很正常的。如果能和房东打好关系的话，有时确实很方便生活的，比如说自己租房里的需要安装一个窗帘，重新布置一个椅子，水龙头不好使了&&房东都可以第一时间帮你解决，或者告诉你最快的解决办法。
　　网提醒您：确认房主身份真实性很重要，应查看身份证和房产证原件，如果是亲属代房主出租，应出具代理人身份证明和房主的委托书。如有疑问还应向邻居、物业打听确认，没有问题后再签订正式房屋租赁合同。
　　其次，面对二房东，租客应要求查看其和房主签署的租赁合同以及其中约定的租期，并要求见房主。如果对方称房主不同意将房子另行转租，需考虑房主一旦得知后所带来的租赁风险。
& & 除此，最好通过正规中介公司租房，正规中介只在达成交易、签署正式租赁合同时收取中介服务费，而不会收取看房费、信息费等额外费用，降低客户上当风险，而且一旦发生租赁纠纷，中介公司可以以见证方的身份，协助客户维护权益。
本文关键词：怎样处理和房东的关系,怎样处理与房东的纠纷
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物业管理侵权赔偿纠纷的相关案例
【编者寄语】精品学习网司法考试频道，为大家收集整理了有关司法问题以及司法考试要点，希望可以给大家带来帮助，具体内容，如下述：
【物业矛盾纠纷调解】青海省万益药业有限公司与原审被告西宁宜家物业管理有限公司、青海中石房地产开发有限公司因侵权赔偿纠纷一案
当事人: 法官: 文号:(2009)青民二终字第10号
上诉人(原审被告)：西宁宜家物业管理有限公司。住所地：西宁市城中区南大街56号。
法定代表人：马龙，该公司总经理。
委托代理人：马虎成，海博律师事务所律师。
委托代理人：李强，海博律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：青海中石房地产开发有限公司。住所地：西宁市城中区西大街11号。
法定代表人：马文忠，该公司董事长。
委托代理人：马虎成，海博律师事务所律师。
委托代理人：李强，海博律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：青海省万益药业有限公司。住所地：西宁市南大街56号。
法定代表人：耿万益，该公司董事长。
委托代理人：蒋仁华，恩泽律师事务所律师。
委托代理人：张平，恩泽律师事务所律师。
原审原告青海省万益药业有限公司(以下简称万益药业公司)与原审被告西宁宜家物业管理有限公司(以下简称宜家物业公司)、青海中石房地产开发有限公司(以下简称中石公司)因侵权赔偿纠纷一案，青海省西宁市中级人民法院于日作出(2008)宁民二初字第20号民事判决。宣判后，宜家物业公司、中石公司均不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于日公开开庭进行了审理。宜家物业公司的法定代表人马龙、委托代理人李强、中石公司的委托代理人李强、万益药业公司的法定代表人耿万益、委托代理人蒋仁华、张平到庭参加诉讼。中石公司的法定代表人马文忠经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青海省西宁市中级人民法院经审理查明，日，出卖人中石公司与买受人万益药业公司签订《协议书》，约定万益药业公司认购中石公司位于南大街&中石花园&部分房产约3110.57平方米。其中商铺一间，面积229.57平方米、住宅4套，面积约658平方米、地下室约2223平方米。日西宁房地产管理局宁房物(2008)11号文件《关于中石公司与万益药业公司有关房屋销售及物业管理纠纷的处理意见》，就万益药业公司投诉的问题进行现场调解，提出如下处理意见：一、万益药业公司与宜家物业公司签订《前期物业管理服务协议》，缴清拖欠的物业管理费和水电费。费用缴清后，中石公司要确保万益药业公司正常的水电供用。二、万益药业公司所反映地下室漏水问题由中石公司及时予以维修，维修完毕后由万益药业公司对维修质量签字认可。三、万益药业公司损坏的配电室墙体、门等设施按原设计图纸予以恢复原状，费用由万益药业公司负担。日万益药业公司给青海省建设厅承诺：我公司及时向宜家物业公司支付物业费、水电费、修复配电箱。请求宜家物业公司立即通电通行并解决漏水问题。日万益药业公司给消费者协会的反映材料中提出：地下室房屋顶部经常发生漏水现象。3月4日晚7时30分左右，在没有接到任何通知的情况下，把万益药业公司的电停了。日证明：&万益药业公司于今日下午4时10分已将日至日的水费交清、日至日电费交清、2008年1月至6月30日的物业费交清。宜家物业公司即日给予通电、通车&。另查，日西宁供电局与中石公司签订了《高压供用电合同》。日中石公司出具介绍信给供电局称：原中石公司户下所属的南大街56号发生的电费，现申请变更在宜家物业公司名下结算。日宜家物业公司与中石公司签订《客户用电过户(更名)申请单》。
青海省西宁市中级人民法院根据三方当事人的诉辩主张，确定争执焦点为：1、宜家物业公司和中石公司是否构成侵权，中石公司是否是本案适格被告。万益药业公司提供证据证明宜家物业公司与万益药业公司形成物业服务关系。宜家物业公司、中石公司停电、不许万益药业公司车辆通行，地下仓库屋顶漏水，导致药品被毁损，宜家物业公司、中石公司构成侵权。宜家物业公司、中石公司质证认为，没有侵权，且中石公司不是本案适格被告。中石公司只是房屋的开发商，如房屋有质量问题或万益药业公司有证据证明漏水是房屋质量所致，否则与其无关，且双方是合同关系，与侵权是两个法律关系。宜家物业公司与中石公司提供中石公司分别与杨少武、张宗元、刘建宁、刘金香、孙竹青、马文林、张瑞文、王丽杰签订的《商品房买卖合同》，证明发生漏水的地下仓库上面的房屋均出售给以上个人。宜家物业公司向几住户检查漏水情况，均未发现漏水。中石公司提交了《竣工验收报告》证明其开发建设的工程是合格工程。西宁市中级人民法院认为，万益药业公司地下仓库房顶确实发生了漏水，既然屋顶住户均未出现使用不当的情况，那漏水的责任应该由中石公司举证，合格工程并不能证明屋顶不会发生漏水现象。《建设工程质量管理条例》第四十条第(二)项规定：在正常情况下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏的最低保修期限为五年。万益药业公司库房屋顶漏水，中石公司不能提供漏水与其无关的证据，故对漏水所造成的损失承担责任，该责任是因房屋买卖合同所形成的侵权。中石公司是本案的适格主体。宜家物业公司和中石公司认为停电是万益药业公司没有交纳电费等相关费用所致。西宁市中级人民法院认为，日的证明内容表明万益药业公司已交清日至日期间的电费。宜家物业公司在小区管理中，对电费的收取是进行代收代缴，对没有按时交纳费用的业主，可以履行代为通知缴纳和代收取滞纳金，而不能&拉闸断电&，行使&拉闸断电&权利的唯一部门是供电部门，除此任何单位和个人均无停止供电的权利。《物业管理条例》第四十四条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用，故宜家物业公司&拉闸断电&的行为，已构成侵权，应承担相应的责任。宜家物业公司、中石公司提供的《商品房买卖合同》，中石公司将位于西宁市南大街56号建筑面积约2160.07平方米的负一层商铺出售给耿椿林。耿椿林是万益药业公司的股东，其以该房产作为投资，该房产由万益药业公司使用是事实。万益药业公司作为中石公司花园的业主，给宜家物业公司交纳物业费用，理应享有车辆正常出入的权利，宜家物业公司不许万益药业公司车辆出入，构成侵权，应承担因侵权造成的赔偿责任。2、本案中应由谁承担赔偿责任、赔偿数额如何确定。万益药业公司提供由于宜家物业公司、中石公司的侵权行为给其造成的损失为：与相关医院的供货计划无法履行造成经营性损失元;阻断车辆通行使用人力搬运货物搬运费6354元;因阻断车辆通行，只好另租房屋，租赁费10800元;阻断车辆通行，大车2辆、小车9辆停放他处，停车费损失202元;拉闸断电造成商铺经营损失470000元;自行发电导致部分电器损坏损失12109元;自行发电消耗柴油905.02元;房屋漏水部分药品浸泡变质失效，造成损失元。宜家物业公司与中石公司质证认为，万益药业公司提交的证据相互矛盾，不予认可。对于停电、不许车辆进入，万益药业公司发生了雇用人员的搬运费，不应再有库房租赁费、医院经营性和营业网点的损失。停电后自行发电，不是造成电器烧损的必然原因。西宁市中级人民法院认为，宜家物业公司由于&拉闸断电&和不许车辆出入，构成对万益药业公司的侵权，应承担由于侵权造成的赔偿责任。万益药业公司诉求赔偿的数额合理部分予以采纳。雇用人员搬运费6354元;停车损失202元;自行发电消耗柴油905.02元确属侵权造成的实际损失，应由侵权人宜家物业公司赔偿。造成与相关医院供货计划无法履行造成的经营性损失元和商铺经营损失470000元，该损失确与&拉闸断电&和不许车辆通行有一定的因果关系，给万益药业公司造成一定的损失，酌情予以适当赔偿元。关于房屋租赁费10800元，因对雇用人员搬运货物进行了赔偿，故不再考虑。造成部分电器损坏12109元，因自行发电与电器损坏无必然联系，不予支持。房屋漏水，造成部分药品浸泡变质失效属实，造成损失元应由中石公司承担赔偿责任。万益药业公司诉求宜家物业公司、中石公司立即停止侵害、排除妨碍、恢复服务(恢复用电、车辆自由通行的权利)之诉求，西宁市中级人民法院依法裁定宜家物业公司立即恢复万益药业公司用电和车辆通行。裁定送达后，宜家物业公司也基本履行了裁定所确定的义务。西宁市中级人民法院认为万益药业公司与宜家物业公司形成了物业服务关系，万益药业公司作为业主理应按时交纳水、电、物业管理等费用，同时享有相应的权利和承担相应的义务。宜家物业公司给业主提供服务，并收取一定费用。双方因房屋漏水等问题，在未分清责任的情况下，万益药业公司不交纳电费，宜家物业公司不许车辆出入，形成了停电和禁止车辆出入的对抗，酿成纠纷。宜家物业公司在中石花园小区物业管理中，对万益药业公司的正常经营活动，采取了停止供电和不许车辆通行，构成了对万益药业公司的侵权，应承担相应的赔偿责任，其因侵权行为而造成的雇用人员搬运费、车辆停放他处的停车费和自行发电消耗柴油损失，均是直接损失，应全额赔偿。有关医院的配送损失和经营损失酌情予以适当赔偿。中石公司开发的房产，业主在使用中发生了屋顶的漏水现象，给万益药业公司造成的损失，在无其他证据证明是业主使用和其他原因造成的漏水的情况下，应由中石公司承担给万益药业公司药品浸泡损失的全部赔偿责任。万益药业公司的其他诉讼请求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条、第一百二十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二、三款、第一百三十四条第一款(一)、(二)、(七)项之规定，遂判决：1、宜家物业公司于判决生效后立即恢复万益药业公司用电和车辆正常通行的权利;2、宜家物业公司于判决生效后十五日内赔付万益药业公司损失元;3、中石公司于判决生效后十五日内赔付万益药业公司损失元;4、驳回万益药业公司对宜家物业公司、中石公司的其他诉讼请求。案件受理费19833元由万益药业公司承担16000元，宜家物业公司承担1833元，中石公司承担2000元。
宣判后，宜家物业公司、中石公司不服，在法定上诉期间内向本院提起上诉。
宜家物业公司、中石公司上诉称，1、一审判决认定事实有误。首先，本案发生的真实原因是由于万益药业公司无视与宜家物业公司之间的物业管理合同，不履行自己的合同义务所致。宜家物业公司管理的中石花园小区院内比较狭窄，通道较少，不适合大型车辆的通行和随意停放。为解决停车问题，当初与万益药业公司签约时，万益药业公司书面承诺在其购买的地下室为宜家物业公司解决十个停车位。万益药业公司不仅未履行其承诺的约定，而且将其所购买的小区四套住宅改变为办公用房，进行商业经营之用，招致小区用户普遍不满;大型卡车进入小区随意装卸药品货物，占用公用通道，虽经物业公司多次交涉劝阻无果。万益药业公司以各种借口拒不交纳水、电费和物业管理费用，不履行合同义务，万益药业公司违约在先。所以造成纠纷是双方的原因而非一方侵权所致。其次，万益药业公司诉求的140余万元损失不客观真实。其提供的证据仅是其公司部门和人员按其授意编造并从自己的客户单位索要的一些证明，法院对此客观真实性并未严加审查，便认定损失属实，判令酌情赔偿元无事实依据和计算标准。2、原判认定中石公司是本案适格的主体与事实和法律不符。首先，万益药业公司无法确定漏水是因为中石公司的房屋质量所致，且是否是房屋质量问题或相邻关系造成的房屋漏水，并无相关质检部门的鉴定结论，一审判决将此举证责任分配给中石公司不公平。中石公司与万益药业公司仅是房屋买卖关系，电费收取、车辆通行是万益药业公司与宜家物业公司之间的法律关系所涉事项，与中石公司无关。确因房屋质量问题导致的漏水造成万益药业公司损失，也应另行起诉，原审判决将其纳入侵权中一并解决显然错误。其次，原判判令中石公司承担因房屋漏水造成万益药业公司损失元无事实依据。万益药业公司虽然向法院提交了药品浸泡变质失效说明和损失清单，但都是万益药业公司单方面提供。其药品被损的程度、受损的时间、地点，受损原因以及药品价格和数量都未经法院和有关部门予以核实，且无法提供药品受损的其他证据。万益药业公司药品损失是否和中石公司的房屋买卖合同、房屋质量有因果关系、中石公司是否是这一结果的侵权行为人，应否承担相应的民事责任，原判均未查清，便认定药品浸泡被损属实，判令中石公司承担责任错误。故请求：1、判令中石公司不构成侵权，不承担侵权责任;2、判令万益药业公司承担相应的民事责任，宜家物业公司仅就搬运费、停车费、柴油费承担责任，其他酌情数额元不予承担。
万益药业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确。请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，日，中石公司与万益药业公司签订协议书，万益药业公司认购中石公司位于南大街&中石花园&房产约3110.57平方米。其中商铺一间，面积229.57平方米、住宅4套，面积约658平方米、地下室约2223平方米，总价款7299702元。
日，耿椿林与中石公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买中石公司开发建设的中石花园1幢1单元56&40号房，用途为商业，建筑面积2160.07平方米，总价为3931327元，付款方式为签订合同当日首付1631327元，余款2300000元办理银行按揭贷款。日，万益药业公司根据股东增资决议，将耿椿林上述房产转为个人投资本金，该房产转为万益药业公司资产。日，万益药业公司与中石公司签订补充协议，将上述房产付款方式做了变更，由原来银行按揭贷款改为一次性付款，约定了付款时间及产权办理事宜。
日，万益药业公司向中石公司承诺保留十个车位供小区住户使用，由万益药业公司受益。万益药业公司入住中石花园后，与宜家物业管理公司、中石公司因仓库漏水、拖欠水、电费、物业管理费、阻止万益药业公司车辆通行等问题发生纠纷。
日，万益药业公司给消费者协会的反映材料中提出：地下室房屋顶部经常发生漏水现象。3月4日晚7时30分左右，在没有接到任何通知的情况下，把万益药业公司的电停了。日西宁房地产管理局以宁房物〔2008〕11号《关于中石公司与万益药业公司有关房屋销售及物业管理纠纷的处理意见》，就万益药业公司投诉的问题进行现场调解，提出如下处理意见：一、万益药业公司与宜家物业公司签订《前期物业管理服务协议》，缴清拖欠的物业管理费和水电费。费用缴清后，中石公司要确保万益药业公司正常的水电供用。二、万益药业公司所反映地下室漏水问题由中石公司及时予以维修，维修完毕后由万益药业公司对维修质量签字认可。三、万益药业公司损坏的配电室墙体、门等设施按原设计图纸予以恢复原状，费用由万益药业公司负担。日万益药业公司给青海省建设厅承诺：我公司及时向宜家物业公司支付物业费、水电费、修复配电箱。请求宜家物业公司立即通电通行并解决漏水问题。日证明：&万益药业公司于今日下午4时10分已将日至日的水费交清、日至日电费交清、2008年1月至6月30日的物业费交清。宜家物业公司即日给予通电、通车&。
本院认为，宜家物业公司与万益药业公司是基于物业服务合同而产生的权利义务关系。宜家物业公司作为物业服务公司主要职能是通过对物业的管理向小区业主提供相应的服务;万益药业公司作为小区业主接受宜家物业公司的物业服务，同时接受小区物业管理条例的约束，向物业公司交纳相应的物业管理费用等。物业公司和业主之间的关系是基于物业管理服务合同相互间平等的合同关系，业主支付物业管理费，而物业公司提供物业服务，其可以接受委托代收水、电等费用，物业公司并不是这些基础设施的提供者，其无权停水、断电。本案中，宜家物业公司只因万益药业公司未缴纳部分水、电费、物业费及违反提供十个车位的承诺，即强行停止给万益药业公司供电、阻止万益药业公司车辆通行，该行为明显违反了物业服务的宗旨。且万益药业公司向中石公司承诺保留十个车位供小区住户使用，这是万益药业公司与中石公司之间的约定，与宜家物业公司无关，约定中也未说明如不遵守承诺，由宜家物业公司行使阻断交通的权利。庭审中，其也未向法庭提交双方有不交纳物业费即禁止万益药业公司车辆通行的约定。因此，宜家物业公司以万益药业公司未交纳水、电费、物业管理费用强行停止供电、不许车辆通行的行为是不当的，宜家物业公司行为构成侵权，应当承担相应的赔偿责任。至于宜家物业公司提出一审认定经营性损失与侵权行为有一定的因果关系，酌情赔偿不当的上诉理由。本院认为，万益药业公司不是普通的小区居民住户，而是兼营药品批发与保健食品零售的企业，其在中石花园内的房产作为药品储存仓库，是经营批发及零售业务的物流地。宜家物业公司阻断交通及擅自断电的行为，影响了万益药业公司的正常经营活动，并给万益药业公司造成了一定的经营损失，原审法院认定宜家物业公司的侵权行为与万益药业公司的损害后果之间存在一定的因果关系，宜家物业公司酌情承担赔偿责任的事实清楚，证据确实、充分，本院应予维持，宜家物业公司对此节的上诉理由不能成立，应予驳回。
中房公司与万益药业公司是基于商品房买卖合同而产生的买卖合同关系。中房公司作为出卖方应当将合格的商品房出售给万益药业公司，并对其出售的房屋产品质量承担相应的责任。本案中，在双方签订的《商品房买卖合同》中关于在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务的约定，及《建设工程质量管理条例》关于在正常情况下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏的最低保修期限为五年的规定。中石公司向万益药业公司出售的房屋尚在保修期限内，其应当就房屋漏水承担保修义务及相应的赔偿责任。一审期间，原审法院向中石公司释明对于房屋漏水承担举证责任及举证不能的法律后果，中石公司未能提交有效证据证明漏水是因相邻关系所致，并且不能证明漏水现象与房屋质量没有关系，中房公司应对房屋承担保修义务，并对因漏水造成的损失承担赔偿责任，该责任是基于中石公司与万益药业公司之间买卖合同中一方不履行或者履行合同义务不符合约定给合同相对方造成损失而产生的赔偿责任，虽然该责任不是因侵权行为而致，但原审法院合并审理并未违反法律强制性规定。中房公司提出的药品被损的程度、受损的时间、地点、受损原因以及药品价格和数量都未经有关部门予以核实，故不应认可的上诉理由。本院认为，万益药业公司向法庭提交的浸泡药品损失清单及视听资料等证据，足以证明了万益药业公司药品被浸泡的事实，参照《中华人民共和国药品管理法》关于被污染的药品，按假药论处的相关规定;万益药业公司的药品因外包装箱被浸泡污染，该药品已无法出售，中石公司应当承担相应的赔偿责任。原审判决对此认定并无不当，应予维持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19833元，由西宁宜家物业管理有限公司承担9917元，青海中石房地产开发有限公司承担9916元。一审案件受理费照一审判决收取。
本判决为终审判决。
审 判 长 索晓春
审 判 员 吴 蓓
代理审判员 陈 萍
二00九年五月六日
书 记 员 黎娟梅
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