世茂地产在港上市 首次募集35.26亿港元_新浪房产_新浪网
世茂地产在港上市 首次募集35.26亿港元
日14:38 中国房地产报
　　-本报记者 敖虹　北京报道
　　不能再拖了。
　　在瑞安房地产与其他REITs推迟上市的阴影下，世茂房地产(0813.HK)还是在7月5日成功登陆港股，并在大盘整体下跌的情况下，开盘即比招股价6.25港元高出约5%，收盘报6.6港
　　世茂房地产执行董事许世坛在接受《中国房地产报》采访时表示，虽然上市选取的并不是市场最好的时间点，但是上市后仅上午的交易量就达到8亿港币的表现非常不错。他认为世茂房地产是以“赢利比例高、土地储备多、固定资产多”三个优势吸引投资者的。
　　证券分析师则认为，此前市场对世茂房地产的公开发售虽然反应冷淡，但这也代表个人投资者所占比例较低，所以挂牌后的抛售压力有望很快消化。
　　世茂房地产上市价定于6.25港元，招股总数5.95亿股，上市集资净额为35.26亿港元。
　　主板上市 有望成为净现金公司
　　世茂房地产的上市进展并不是一路顺利。
　　先是因为未解决同业竞争问题推迟上市时间；公开发售时成为今年香港首只公开发售部分不足额认购的新股，只获得2976万股的认购股数，相当于公开发售部分的50%，好在国际配售部分获得1.5倍的超额认购，才能如期推出上市。
　　但是，世茂房地产首日表现却出人意料。7月5日上午10点，世茂房地产开盘价6.55港元，较招股价6.25港元高出约5%。当天上午交易量就已经达到8亿港币。当日，该股盘中最高价开出7港元，高出发行价12%，收盘报6.6港元，较发行价6.25港元仍有5.6%的涨幅。
　　同日上市的上海地产策划咨询公司富阳控股(0352.HK)则跌破发行价，收盘报1.01港元，较发行价1.06港元下跌4.72%。
　　“首先世茂发行的股票比例只占20%，并不多。而国际投资者一直对世茂很看好，他们归纳了世贸的‘三个多优胜’：一是赢利比例多，有规模效应；二是土地储备多，世茂有1300多万平方米的土地储备，而且购买价格便宜；三是固定资产投资比重高，在2007年固定资产对集团的贡献将超过20%。而世茂财务制度和财务政策保守、购买土地保守也很受国外投资者认同。”许世坛告诉记者。
　　证券分析师认为，个人投资者所占比例低令挂牌后的抛售压力可能比较容易消化。“一般散户投资者是今天买进明天卖出，他们并不是世茂看重的投资者，我们更看重机构等长期的投资者，而这也是房地产政策鼓励的投资者。”许世坛则如此认为。
　　早前，许荣茂就曾表示，今年初世茂集团获战略投资者入股后，负债率由75.8%降至50%，目前集团负债比率为20%。上市后，世茂将成为净现金公司。
　　许世坛也再次肯定了这一消息，并称成为净现金公司后，加上世茂每年销售额达到100亿元，世茂还能在没有负债的情况下借债，如果达到负债30%也还能再借几十个亿。加之上市前有渣打银行等企业股本进驻，这已经给世茂带来相应的竞争优势，确保了世茂的发展潜力。
　　低定价策略 助投资者获利
　　同时，尽管世茂房地产顺利挂牌，富力地产(2777.HK)、中国海外发展(0688.HK)等中资地产股表现活跃，但一些评级机构还是认为地产股面临美联储加息与国内宏观调控的双重影响，所以对国内地产企业的前景不甚乐观，对地产股的股价表现也趋于谨慎。
　　不过，许世坛还是对世茂房地产上市后的走势和盈利前景很有信心。
　　“世茂的股票定价不高，这很像项目销售的低开高走，是一个定价策略，我们希望能够让更多投资者都获利。而且世茂项目的销售非常顺利，在5月底已经有60多亿元可以入账，所以今年肯定能达到世茂预期的盈利目标。”许世坛说。
　　软库投资银行业务总裁温天纳认为，为赶在上半年上市，世茂也采用了低价策略希望在淡市中突围，但世茂是上海有实力的地产公司，相信市场反应不会太差。有分析师认为，一年前同样在淡市中招股的富力，公开认购率不足四成，但该股以招股价10.8港元上市后，曾升至50港元，可以算比较好的先例。
　　世茂房地产顺利上市后，世茂集团旗下就已有三家上市公司，而目前三家公司的业务已经有非常明确的细分。
　　许世坛表示，世茂集团已经做出了明确细分，世茂国际目前已经在我国香港、俄罗斯有项目，以后可能去印度或其他国家的城市发展。而世茂房地产主要是在国内做大型项目，即住宅建筑面积20万平米以上，办公、商业建筑面积10万平米以上，而反之则由世茂股份来操作。
　　着手收购其他公司 觊觎二级市场
　　另据记者了解，虽然世茂方面土地储备达到了1300多万平方米，但旗下有830万平方米的土地还正处于办理土地使用证过程中，所以土地资金压力依然存在。
　　但许世坛则称，这800多万平方米土地大概需要80亿元土地出让金，但是压力并不大，因为除了世茂募集的资金和获得国际投资外，世茂由于负债率低还能很容易地借债。他还透露，之前建设银行就承诺了要给世茂50亿元的授信额度，但是世茂方面将授信推迟到了上市后再作洽谈。
　　而世茂上市后对土地市场的进一步着力过程也将随之展开。
　　其实，除了公开的市场上通过招拍挂拿地外，早在上市前，世茂已经收购了两家公司，而上市后资金实力大增也更增强了世茂收购其他公司的信心，而世茂对二级市场的觊觎也更加凸现。
　　“上市后世茂收购的公司应该比去年更多。除在一级市场公开招拍挂拿地外，我们更希望在二级市场收购一些公司的土地，或者收购一些土地储备，不过，是负债低的项目公司，而非那些虽然规模大，但持有土地成本高的大公司。”许世坛告诉记者。
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SINA Corporation, All Rights Reserved新浪公司　世茂酒店上市未成 或允许酒店股权转房产股票
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　　据香港信报巴东奥，世茂房地产分拆旗下酒店业务上市的计划已超过一年，惟一直只闻楼梯响。据了解，投资者忧虑该业务最终未能成功上市，令集团引入策略股东一事迟迟未能敲定。消息指出，为吸引投资者入股，管理层不惜「抛砖引玉」，考虑若数年内未能把酒店业上市，将允许投资者把手持的酒店业股权，转换成世茂房地产股票，创内房股先河。　　 　　香港不少上市公司在IPO前都会先引入一些私募基金，并与之协议投资年期及出售股权的条款，好让基金投资者有退出机制，能按时悉售手持股票。但若公司迟迟未能上市，私募基金便无渠道出售股权，变相「死锁」了资金。　　　　保证有「撤出」渠道　　　　鉴于市况持续不明朗，投资者对入股世茂旗下酒店业务也显得犹豫。消息指出，世茂考虑过多种做法吸引投资者入股，惟市场反应仍属一般，因大部分投资者皆担心酒店业务最终未能上市。有见及此，世茂正考虑为有关交易加入多个条款，其中一项，若数年内未能把酒店业分拆上市，可允许投资者把酒店股权转换成世茂股票，藉此保证基金有「撤出」的渠道。　　　　有基金经理表示，以往甚少内房股使用这种方式吸引基金投资者，鉴于世茂房地产算是优质的内房股，故相信加入相关条款，可助世茂更容易引入基金参与酒店业的投资。　　　　世茂目标兴建20间酒店，当中6间已在营运，估值约270亿元（人民币．下同），其中约150亿元为前期投资成本。截至2012年上半年，6间酒店拥有客房总数近2700间，总营业额为4.15亿元，按年上升12.9％。2011年全年，总营业额则为8.92亿元，较2010年世博年减少8.4％，但较2009年增长近39％。　　　　由于酒店业务初期所投放的资金庞大，且回报较慢，部分酒店在开业初期大多会出现亏损，故世茂期望可尽快引入策略性股东，把套现回来的资金购买更多土地，加强房地产开发业务。　　　　数据显示，近期世茂密密吸纳土储，已先后斥资共16亿元购入三幅土地，并计划于年内再斥约40亿元买地。　　　　截至6月底止，世茂手头现金约153亿元，负债率为68％。中期业绩公布后，世茂股价持续上扬，不过管理层重申，即使股价升至每股20元水平也没有配股集资的打算。公司现正筹组一笔约7亿美元的银团贷款，冀至今年底负债率可稍为回落至60％水平。　　　　世茂上周五收报13.14港元，上升0.3％。
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世茂股份募资66.7亿加码地产业务
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【世茂股份募资66.7亿加码地产业务】今天，世茂股份发布非公开发行股票预案，公司拟向包括公司实际控制人控制的世茂建设在内的不超过10名特定对象，合计发行不超过7.5亿股股票，募集资金66.7亿元收购三大商业地产项目。预案显示，世茂建设以其持有的前海世茂48.57%股权参与认购，其他发行对象以现金形式认购本次发行股票。非公开发行股票的定价基准日为发行期首日，发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%。（每日经济新闻）
　　今天，发布非公开发行股票预案，公司拟向包括公司实际控制人控制的世茂建设在内的不超过10名特定对象，合计发行不超过7.5亿股股票，募集资金66.7亿元收购三大商业地产项目。预案显示，世茂建设以其持有的前海世茂48.57%股权参与认购，其他发行对象以现金形式认购本次发行股票。非公开发行股票的定价基准日为发行期首日，发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%。　　《每日经济新闻》记者注意到，世茂股份此次拟募集不超过66.7亿元资金，将收购三大资产标的：一是收购前海世茂51%的股权，前海世茂股东全部权益以资产基础法估值48.08亿元。以此为基础，世茂建设以其持有的前海世茂48.57%股权参与认购，作价23.35亿元，世茂建设持有前海世茂剩余2.43%股权，世茂股份作价1.17亿元以募集现金收购的方式取得。另外，世茂股份还拟投入10亿元募集资金用于深圳前海世茂金融中心开发建设；二是以现金方式向远骅公司购买杭州世茂瑞盈置业有限公司100%股权，标的股权整体作价15.47亿元。另投入10亿元募集资金用于杭州世茂智慧之门项目开发建设；三是以现金形式购买世茂建设控股的南昌水城投资股份有限公司100%股权，依据资产基础法评估，南昌水城股东全部权益为6.71亿元，增值率高达74.66%。　　称，在世茂股份前次重大资产重组中，实际控制人许荣茂及其控制的控股有限公司曾承诺：许荣茂、世茂及控制的其他附属公司将在中国境内主要专业从事住宅和酒店的投资、开发和经营业务，不再从事商业地产的投资、开发和运营。然而，在上述承诺的实际履行过程中，因世茂股份受客观条件限制，无法取得由世茂房地产执行的三个商业地产项目，即深圳前海世茂金融中心项目、浙江之门项目(现名“世茂智慧之门项目”)与南昌世茂新城项目。本次发行完成后，世茂股份将彻底解决实控人避免同业竞争作出的承诺，有利于保护公司及中小股东的利益。　　机构研究&&&　　
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关注天天基金房企扩张机会：地产股齐跌 买股票还是买地皮？
2月24日，一则关于兴业、交行等大型银行暂停房地产业务领域贷款的消息，引发当日地产板块全线大跌，A股地产板块132只个股中仅有11只上涨，上实发展、格力地产、华夏幸福等5只个股跌停，行业龙头万科A与保利地产分别下跌6.56%和8.51%。一时间市场风声鹤唳。地产股集体受挫后，有观点认为，从二级市场购买那些价格遭遇重挫的房地产企业的股票，从而间接持有这些企业所开发的房地产项目所花费的费用，或许比通过土地市场招拍挂获取土地后再开发地产项目的费用更低。部分房企市值低于拿地金额实际上，自2013年起，地产股就成为资本市场抛售的主要对象。通信达的统计数据显示，房地产板块指数于2013年初开盘报1437.56点，截至日收盘，该指数报收于1092.87，整体跌幅达到24%，同期沪深300指数跌幅仅为13.2%。彭博的统计显示，2013年包括万科、保利地产等18家重要上市房企中，仅有碧桂园、世茂房地产、旭辉控股集团等5家上市房企的股价实现上涨，多数地产股走势低迷。此外，2013年共有金轮天地、五洲国际、当代置业等7家房企成功上市，但这些公司的股价表现大多不理想。《每日经济新闻》记者统计发现，截至今年2月7日，金轮天地、当代置业、景瑞控股与时代地产收盘价依然低于招股价。此外，截至日收盘，万科A、保利地产、恒大地产、中国海外发展、佳兆业集团等公司的总市值分别为726亿元、477亿元、507亿港元（约合402亿人民币）、1684亿港元（约合1335亿人民币）、129亿港元（约合102.3亿人民币）。而克而瑞提供的数据显示，万科、保利地产、恒大地产、中国海外发展、佳兆业2013年的拿地金额分别为888亿元（前10个月）、582亿元、486亿元、381亿元、141亿元。对此，有观点认为，有并购意向的房企只要通过资本市场以目前的市值收购这些上市公司，就可以“低价”获取上述公司去年花高价获得的土地。当然，这种直接从资本市场收购上市地产公司股票，进而获得公司土地项目的情况在现实中多数难以实现。旭辉集团副总裁朱瑜就告诉《每日经济新闻》记者，在港股市场形成5%以上的股权收购即形成要约收购，需要向投资者公告。另外，控股股东也不会轻易把自己手上的“肥肉”割舍给他人，类似2013年绿地收购盛高置地，以及上实城开收购中新地产的案例，其实在资本市场上并不多见。“曲线拿地”更划算？相比之下，房地产企业旗下项目公司之间的并购更为现实。中原地产的研究数据显示，最近数周，内地一些产权交易所的房地产类项目挂牌在增加。截至2月25日，北交所挂牌的房地产类项目达到了27宗，其中2014年以来挂牌的项目达到了19宗。上海产权交易所的挂牌房地产类项目也达到了16宗，合计市值接近百亿。中原地产首席分析师张大伟认为，目前资金紧张逐渐开始对部分融资压力大的中小企业产生影响，出售股权换取资金成为这部分中小企业融资的一个重要手法；从全国的情况来看，部分区域市场已经逐渐出现“洗牌”迹象，随着大量房企开始回归一二线城市，这些区域市场的竞争压力在加大。与此同时，在三四线城市的房地产市场，由于已经持续了较长时间的停滞，中小企业退出市场的情况也在增加。此外，部分中小型上市房企也面临被整合的压力。辉立证券分析师陈耕认为，周期性行业进入下行通道时，往往会出现行业整合的浪潮。由于目前土地的价格依然高企，而一些企业的股价却持续低迷，通过二级市场收购公司股票从而实现“曲线拿地”相对来说比直接拿地更划算。盛富资本与协众国际总裁黄立冲则表示，过去几年，由于我国房地产市场整体发展状况良好，大多数上市房企都没有经历过危机，即使个别企业出现资金紧张状况，往往会通过出售项目来解决，大多数房企并不需要通过出售股权求生存，因此市场上也就没有出现太多股权并购案例。
“虽然现在房地产市场的发展不像过去那样平坦，但也还远没有到最坏的时候，如果未来市场与资金面持续恶化，或许会造成部分拥有良好土地储备的中小型上市房企财务状况恶化，这些企业为了保命可能愿意将股权打折出售，类似2012年的绿城，这将为资金充裕的大型地产企业提供了良好的抄底机会。”黄立冲进一步指出。据《每日经济新闻》记者了解，港资房企九龙仓已尝到了 “抄底”地产股的甜头。2012年6月，绿城中国宣布向九龙仓配售两批新股，认购价为5.2港元，截至今年2月26日，绿城中国股价攀升至10.5港元，这意味着九龙仓此笔股权投资仅账面增值已达到100%。
本文来源：每日经济新闻
作者：区家彦
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