>二手房交易流程
二手房交易流程综述
二手房交易相比一手房更复杂，二手房交易涉及买卖双方，需要买卖双方提供身份证、户口本、婚姻证明等等各项资料，如果其中一方无法提供有效证明或票据都无法成交。在二手房交易流程中，买卖双方需要辗转房屋现场、房管局、公积金管理中心、银行各处办理复杂事项。你不仅需要同房主、中介打交道，还需要跟信贷员、居间机构、验房员、评估员各种相关人士默契配合。在二手房交易过程中，往往仅银行贷款一项就够买房者来回奔走的了，所以说买到称心如意的房子绝非简单的事，熟知二手房交易流程，明了各项二手房交易税费就成了在买房前的必修课。
二手房交易流程详解析
二手房交易流程图解
二手房交易流程详细解读
二手房交易流程一：看房
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件
，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
二手房交易流程二：查验产权
买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到国土部门查房档案，如卖方提供的房屋合法可以上市交易。此时买卖双方可以协商、交付定金。
二手房交易流程三：签署合同
买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
二手房交易流程四：审查
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。
二手房交易流程五：资金监管及贷款申请
买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右。
二手房交易流程六：立契
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。目前，北京市已经取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
二手房交易流程七：缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
二手房交易流程八：房屋过户
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证，需5个工作日。
二手房交易流程九：银行放款
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。
二手房交易流程十：房屋、物业交接
买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
二手房交易税费详解：
二手房交易税费--个人所得税计算方法
纳税人：卖方
普通住宅2年之内个人所得税计算方法：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%；
2年以上（含）5年以下的普通住宅个人所得税计算方法：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。
出售公房个人所得税计算方法：5年内， (售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上免交。
注：对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的１％。
二手房交易税费--营业税计算方法
纳税人：卖方
普通住宅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.5%，超过5年（含5年）——免征营业税；
非普通住宅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.5%，超过5年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.5%；
别墅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.5%，超过5年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.5%；
注：购买时间是否满5年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。
二手房交易税费--契税计算方法
纳税人：买方
普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；
非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%；
注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠
二手房交易税费--土地增值税计算方法
纳税人：卖方
二手房交易土地增值税税率：1%
个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房，居住满
5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定计征；
注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税
二手房交易税费--印花税计算方法
纳税人：买卖双方
二手房交易印花税税率：0.5%
注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税
二手房交易税费--城建税、教育附加税和地方附加税计算方法
纳税人：卖方
二手房交易城建税：营业税的7%；二手房交易教育费附加税：营业税的3%。二手房交易地方附加税：依各地方而定
房贷新政后二手房交易税费算法有变动吗？
房贷新政改了什么？
所谓的房贷新政是指330新政，包括住房营业税和购房首付比例的政策调整。
住房营业税的调整是，免征期限从5年降为2年。
购房首付比例的调整包括商业贷款首付比例的调整和住房公积金贷款首付比例的调整，其中商业贷款二套房首付比例调整为不低于40%，公积金贷款首套房首付调整为20%，公积金贷款二套房首付比例调整为30%。
房贷新政后 二手房交易税费的营业税怎么计算？
答案是先看是不是普通住房再看到没到2年。
如果是普通住房，只要房屋满了2年住房营业税就免征；如果不到2年，住房营业税=对外销售房屋的成交价格×5.56%。
如果不是普通住房，不满2年的住房营业税=对外销售房屋的成交价格×5.56%；满2年的住房营业税=（售房收入 - 购买房屋价款）× 5.56%。
二手房交易注意事项：
1、弄清权属再出手。
买房前，一定要弄清楚房屋的权属，究竟是部分产权、共有产权、还是无产权。若房屋产权不清或存在产权纠纷，房子再好也不宜购入。
2、分清房屋产权不吃亏。
只有使用权的房屋在交易过程中存在多种限制。购房时要注意产权证上体现的是完全产权还是只有使用权。
3、弄清房屋年限很重要。
有的房主急于将房子出手，可能会故意隐瞒房屋建成时间，看房时应留意房产证测绘页上的数据，从而了解房屋大致年限。
4、弄清建筑面积和使用面积。
分清房屋的建筑面积和使用面积是否与房屋产权证上一致，是否存在私搭乱建现象，以免购买的房屋面积缩水。
5、详细了解物业情况
详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给等情况。这些因素可能直接关系到日后的居住品质。
6、全面考察房屋周围环境。
买房前在小区周边详细观察，重点了解噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。
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　　一般同等的价格下，二手房周边的配套设施比一手楼盘的要完善许多，因此不少购房者会选择购买二手房，那么二手房在交易过程中需要交哪些税？过户时需要注意什么。以下就由小编为你详细介绍。
　　新政后买卖二手房要交哪些税？
　　二手房交易税费，由原先的满5年免征营业税调整为满2年免征营业税，同时依据交易双方的不同情况，具体税费明细如下：
　　一、契税：（一般由买方缴纳，双方另有约定除外）
　　１、买方首次购房90平方以下的房产按照１％缴纳；
　　２、买方首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5％缴纳；
　　３、以下情况按照3％缴纳：
　　（１）144（含144平）平方以上
　　（2）车库
　　（3）非普通住宅（商业用房）
　　二、营业税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）
　　１、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税；
　　２、房产证不满2年，按照5.55％缴纳营业税；
　　３、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格现在出售价格）＊税率5.55％；
　　４、商铺差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格现在出售价格）＊税率5.55％；
　　三、个人所得税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）
　　１、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税；
　　２、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，按照1％缴纳；
　　３、商铺按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格现在出售价格）＊税率20％；
　　四、其他费用相对较少：
　　交易费：6元／平方＊房屋平方数
　　工本费：一个证件80元；共有权证20元／个
　　评估费：评估总额的千分之五（银行贷款需要缴纳）
　　抵押工本费：100元（银行贷款需要缴纳）
　　购房证明：20元一份，一般需开3份
　　公证收费标准：300元（如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费）。
　　二手房过户时需要注意什么
　　１、核实产权是否清晰：卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。
　　２、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解：房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。
　　３、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
　　４、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。
　　二手房过户流程中的交易注意事项主要针对买家而言，一方面要对购房的质量和真实性查验，另一方面要注意二手房交易合同内容和交易的时间的控制 ，二手房过户需要的税也就简单的概括在这里，能对您有所帮助。
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