论商品房预售合同登记备案的效力 - 110法律咨询网
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论商品房预售合同登记备案的效力
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一、我国的商品房预售合同登记备案制度
&&&&法律上登记是房地产物权变动合同（也包括商品房预售合同）的履行行为，作为房地产物权归属和变动的生效要件。《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》均规定预售人应当持商品房预售合同向县级以上主管部门办理登记备案手续，登记备案后的商品房预售合同有什么样的法律效果？《城市房地产管理法》第44条第2款规定&商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案&，《城市商品房预售管理办法》第10条、第13条规定&商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续&，&开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款&，《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定&房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案&。商品房预售合同登记备案制度与商品房预售许可证制度作为行政管理手段同时规定下来，商品房预售合同登记备案的性质和效力却未明文加以规定，将其作为判定商品房预售合同成立或生效的要件亦或对抗要件，对此学界争议很大，各地方法规的规定也存在不同的做法。根据我国合同法&合同的订立&一章的规定，双方当事人意思表示一致合同即成立，而不需要其它附加条件标志合同的成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持，案例中判案理由：房屋买卖合同登记备案，属于行政管理部门的一种管理措施，不是确立合同效力的必要条件，即来源于该司法解释。可见现阶段商品房预售合同登记备案制度登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，仅仅规定成为了一种备案性质行政管理手段，而尚不能发挥保护民事权利的作用。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&二、商品房预售合同登记备案制度今后的发展
&&&&商品房预售合同属于远期交货合同，预购方在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，在较长的履行期限内，预售方为融资难保不将预售商品房产权移转给第三人并办理登记手续，第三人根据物权优先原则即取得该房屋的产权。由于开发商履行合同义务的远期性及在建房屋物理形态的不确定性，使得开发商迟延履行合同义务或不当履行的可能性加大，预售商品房中购房人和开发商履行合同义务有先后之分，故预购人不能享有同时履行抗辩权及先履行抗辩权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：&买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持&，实际上预购人举证证明恶意串通很困难以及存在第三人善意取得的情况，预购方不能实现法律规定的此项撤销权；此外还存在预售方在预售后土地、房屋抵押、抵押后预售的情形，尽管预购人可以要求预售方承担违约责任来补偿自己的损失，但其不能实现签订合同所要达到的取得房屋物权的目的。为减少类似纠纷，维护不动产交易的安全，保护预购人的合法权益，因此需要变革现有法律制度来对此进行更充分的救济，许多学者认为应当建立不动产预告登记制度，将登记备案赋予预告登记的作用，让登记过的预售合同不同于一般债权具有排他效力。
&&&&预告登记，是为保全不动产的请求权而将合同债权进行的登记。一般的登记，都是不动产完成权的登记，即权利人或者利益人在登记时取得或者消灭一项已经完成的不动产物权的登记；而预告登记，权利人或者利益人在登记时只能取得或者涂销关于不动产的请求权--即在未来才能变成完成权的登记。预告登记是不动产登记法上与本登记相对应的一项登记制度，在我国民事立法中没有建立这项制度。预告登记制度最早起源于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所借鉴，成为民法不动产登记制度中的一项重要制度。
&&&&商品房预售行为属于典型的远期交易，大陆法系民法物权行为理论将其分为债权行为和物权行为两个部分，其中签订商品房预售合同是债权行为，商品房产权登记过户是物权行为。预购人签订预售合同后所享有的请求权是一种债权，不具有物权绝对的对抗力，其实现必须依赖预售人的履行能力与履行态度，这种合同之债是难以保障预购人达成合同目的。而此时商品房物权的取得虽未完成，但已经进入了完成的过程，预购人取得了对在建商品房具有物权性质的期待权，所谓期待权系指因具备取得权利的部分要件而受法律保护具有了权利性质的法律地位，又可以说是取得权利之权利，法律往往赋予一定的效力&&先效力，确保权利要件的完成，顺利取得权利。预告登记将物权公示效力适用于债法上的请求权，并不是物权登记，但经过登记公示该权利的效力能够对抗第三人，甚至可以高于其它已经设定在预购房屋上的物权，如抵押权和工程款优先受偿权等，具有准物权性质。预告登记制度作为物权法原理向债权法领域的延伸，将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，将债权物权化，既保护物权请求权又保护债权请求权。物权与债权的独立性已随着客观的需要和理论的发展越来越具有相对化的意义。预告登记的作用：预告登记之后妨碍请求权实现或者损害请求权的处分无效，限制不动产的物权人处分权利，使纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，必然保全预售人物权的请求权。同时在房屋预售中预购人债权经过公示，根据公示制度，不但产生公信力，可以对抗未经过公示的第三人债权，第三人违背预告登记所保全的请求权目的的不动产取得无效，故对第三人将要的交易产生警示作用，避免善意第三人发生损失。&
&&&&三、我国立法对商品房预售合同登记备案制度规定的变化
&&&&现有商品房预售合同登记备案制度已不能适应社会的需求，在物权法尚未出台之际，司法解释和一些地方性的操作规定已经赋予预售商品房预售登记新的法律效力，商品房预售合同登记从原来纯粹的预售登记备案的行政管理手段转变为具有物权的担保性质。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定：&消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。&该条款体现了在保持社会稳定的历史责任下对消费者的特别保护。《合同法》第286条规定的建设工程价款优先受偿权是一种法定优先权，在受偿顺序上优先于抵押权和其他债权。预售商品房的买受人所享有的仅是债权请求权，该司法解释虽没有明确规定必须经依法登记备案的债权可以对抗法定优先权，能够让债权具有排他效力，从中我们已经明了预告登记的基本原理在此运用，只是拥有此项具有物权效力债权的债权人范围尚小。另外《上海市房地产登记条例》规定当事人未办理商品房预售及变更合同登记的不得对抗第三人：《珠海市房地产登记条例》规定&商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成商品房预售合同无效&&&。《中华人民共和国物权法（草案）》第二十一条中规定了预告登记制度，为保证债权人的期待利益限制债务人的处分行为。
&昆明中院&&& 周迅
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房屋买卖合同网签备案、预告登记、预查封相关问题探讨
时间：&&|&&作者：陈万金&&|&&浏览：22100
房屋买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封是针对房屋交易、抵押、查封等处置过程而产生的，有的属于行政管理行为，如网签备案，有的属于房屋权利人自愿实施的行为，如预告登记、抵押预告登记，而预查封则属于司法行为。
房屋买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封是针对房屋交易、抵押、查封等处置过程而产生的，有的属于行政管理行为，如网签备案，有的属于房屋权利人自愿实施的行为，如预告登记、抵押预告登记，而预查封则属于司法行为。这些概念与行为之间具有一定的联系，厘清各概念的含义、区别及联系，以求在实践中灵活有效运用，达成自己的经济预期。一、房屋买卖合同网签备案房屋买卖合同根据其房屋状态类型，可以分为存量房买卖合同和增量房买卖合同，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋(其性质为二手房)，而增量房是指房地产开发商投资新建的商品房，对二手房与新建商品房其买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封等是有所不同的。(一)房屋买卖合同网签备案1、二手房买卖合同网签备案从各地实施的存量房买卖合同网上签约相关规定及实施流程看，二手房买卖合同网签是指买卖合同双方将自愿达成的房屋交易结果的主要内容如房屋状况、成交价格及成交方式等基本信息，通过房地产交易监管部门的网上签约系统录入备案，而对于买卖双方通过协商达成交易的其它内容，如违约责任、房屋的交付、权属转移登记等条款，交易监管部门并未录入，而且对于买卖合同的内容房地产交易监管部门不不予干涉。2、增量房合同网签备案在增量房买卖合同(通常称为)中，合同一方当事人是房地产开发企业，另一方为购房人。从各地商品房网签的实践看，网上签约即是将买卖(或者预售)合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统完成，并予以备案。网上签订商品房合同后，合同自签订时成立，签约方若要解除合同，必须双方签订新的协议并向且房地产管理部门提出申请才可以取消网上买卖合同。从以上网签流程可以看出，增量房买卖合同的网签实际上是一种房屋买卖合同内容的网络备案，主要是房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的目的，对房地产开发商的约束。(二)房屋买卖合同网签的法律效力无论是存量房买卖合同的“网签”还是增量房买卖合同的“网络备案”，其本质上都是一种通过网络进行的行政备案。依据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。网签及其备案不具有创设权利的功能，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务。作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能。二、预告登记(一)房屋预告登记及其法律性质房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”建设部第168号令颁布《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形。因此，预告登记是买卖合同当事人的协商约定的结果，既可以预告登记，也可以不预告登记，行政管理部门不予干涉，而网签具有一定的行政管理功能，具有一定的强制性。实践中，对于预告登记因为是为了保护购房人的权利，对卖房人并无益处，而且预告登记还要费时费力费钱，因此除非购房人坚持要求预告登记，否则卖房人是不会主动要求办理预告登记的。理论上，预告登记应当既可对尚未建成的房屋(在建工程)进行预告登记，亦可对已经建成竣工但尚未办理房屋权属证的房屋进行预告登房屋权属证记，还可对已经办理房屋权属证的二手房买卖进行房屋权属证。但是实际操作中，对于只是交纳了很少部分购房款的房屋买卖合同主管部门能否给予办理预告登记值得研究，另外对于没有进行网签的房屋买卖合同主管部门能否给予办理预告登记也存在争议。(二)房屋买卖合同的“网签”与预告登记的关系“网签”和预告登记制度都是在不动产物权尚未发生转移的时候进行的活动，且都发生在合同订立阶段。在作用上，两者都有效地防范了“一房二卖”，保护了购房人的利益，保障了交易安全。但“网签”和预告登记还是有区别的，是两种不同的法律行为，不能相互代替。从性质上看，不动产预告登记的权利性质是一种民事权利，是对购房人，“网签”则是一种具有行政性质的行为。预告登记具有使妨害其将来不动产物权变动登记的请求权所为处分无效的效力，预告登记介于债权与物权之间，兼有二者的性质。有的学者认为它是一种公示，为保全不动产物权之请求权的目的而设，具有若干物权效力的制度。从作用和效果上看，预告登记主要是限制房地产交易出卖方的处分权利。房屋买卖合同的“网签”作为一种行政行为，其备案、公示、确认或网上备案，除非当事人在规定期限内共同申请注销或买受人自愿申请注销，“网签”的证明、确认效力将是永久的。三、预查封预查封，是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。列入预备查封的房屋可以有：在建设中的房屋，已竣工但由于有关建房手续不完备有待补办的房屋，当事人购买后尚未进行权属登记的商品房屋等。这些房屋一旦由登记机关核准登记产权，即视为同时转为正式的查封。依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：“(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。对于在房管部门没有办理房屋预登记的房屋司法院是不能进行预查封的，也就是说，房屋买卖合同登记备案或者预告登记是法院对该房屋进行预查封的前提条件。四、一个典型案例综上，商品房(预售)买卖网签备案、预告登记、预查封与正式查封之间具有一定的联系，当法院对购房人已经签订预售合同并支付全部购房款的备案房屋进行预查封时，该预查封能否阻止购房人转移处分该房产呢?此时究竟查封住了什么财产，还是什么也没有查封住呢?下面的一个真实生效案例对大家具有很大启发。省市中级人民法院民&事&判&决&书(2013)宁民初字第18号原告江苏XX置业有限公司。法定代表人王某某，该公司总经理。委托代理人李某祥，江苏高的律师。委托代理人李友道，江苏高的律师事务所律师。被告郭某某，女，汉族，无业。委托代理人刘律师，江苏冠文律师事务所律师。委托代理人万律师，江苏石城律师事务所律师。原告江苏XX置业有限公司(以下简称马会公司)诉被告郭某某停止执行异议之诉纠纷一案，于日向江苏省人民法院起诉。2011年3月，江苏省扬中市人民法院根据江苏省高级人民法院监督意见，将该案移送本院。本院于日立案受理，于日作出(2011)宁民初字第43号民事判决。宣判后，郭某某不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于日作出(2012)苏民终字第0098号民事裁定，将本案发回重审。本院于日立案受理后，依法组成合议庭，于日、日公开开庭进行审理。原告马会公司的委托代理人李某祥、李友道，被告郭某某及其委托代理人刘律师、万律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马会公司诉称：一、南京市金马路18号钟山美庐某号房屋(以下简称21号房屋)所有权一直为马会公司所有，姜某某从未取得21号房屋的所有权。1、21号房屋为马会公司开发建设，所有权归马会公司所有。2、日，马会公司与姜某某签订商品房预售合同，马会公司将21号房屋预售给姜某某，合同签订后，姜某某一直未办理该房屋的权属登记。3、日，南京仲裁委员会作出裁决，解除了马会公司与姜某某签订的预售合同，马会公司也已经按照裁决书的内容支付所有款项，因此该房屋已不可能过户至姜某某名下，房屋所有权归马会公司所有。二、请求立即停止对21号房屋进行的处分和执行。依据郭某某的申请，法院对讼争房屋进行了预查封，而21号房屋并未办理预购商品房预告登记，本案中，马会公司与姜某某签订的预售合同已经解除，债权已经消灭，法院对此房屋继续采取预查封已经没有依据。现有证据充分表明21号房屋为马会公司所有，郭某某不得请求法院对21号房屋强制执行。马会公司诉至法院请求判令：一、确认南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1、1、2、3层)房屋归马会公司所有，并停止对此房屋执行(含撤销已经采取的预查封等措施);二、用由郭某某负担。被告郭某某辩称：1、日，姜某某与马会公司签订商品房预售合同，姜某某支付了全部购房款购买21号房屋，已经实际取得21号房屋的所有权，商品房登记备案等同于预购商品房预告登记，涉诉房屋已经预登记在姜某某名下。2、因姜某某与郭某某的民间借贷纠纷，江苏省扬中市人民法院(以下称简扬中法院)于日、日采取的查封措施合法有效。3、马会公司与姜某某恶意串通通过仲裁裁决解除房屋预售合同，是规避执行的行为。该行为排除了第三人债权受偿机会，损害了第三人的利益，是无效行为，且因马会公司与姜某某恶意串通规避执行，目前姜某某的执行案件已经由江苏省高院指定南京市中级法院执行，马会公司不享有诉权。综上，请求驳回马会公司的诉讼请求。经审理查明，日，马会公司与姜某某签订《钟山美庐》商品房预售合同一份，约定马会公司将21号(含-1、1、2、3层)房屋出售给姜某某，房屋面积为394.63平方米，总价5114437元。此合同于日在南京市房产局办理了备案登记。同年10月25日，姜某某作为借款人与中信银行股份有限公司南京分行(以下简称中信银行南京分行)订立个人购房，借款金额3059999元，姜某某以其购买的上述房屋提供抵押担保，马会公司作为保证人为该借款提供阶段性保证，马会公司承诺，对自本合同生效之日起至姜某某就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信银行南京分行持有之日止姜某某的所有应付款项承担连带保证责任。至此姜某某向马会公司付清了全部房款。日，南京市房屋产权监理处出具南京市商品房初始登记证明一份，房屋权利人为马会公司，房屋坐落：栖霞区金马路18号21号(含-1，1，2，3层)。日，马会公司将涉案房屋权属登记资料(包括南京市房屋权属登记申请书、房屋测绘图成果图、发票、办理房屋所有权证须知)交给姜某某。日，因扬中法院受理郭某某诉市鑫蓝锻造制造有限公司、江苏蓝天齿轮有限公司、江苏鑫蓝机械制造有限公司、姜某某、朱丽娜、王军借贷及担保合同纠纷一案，根据郭某某的申请，扬中法院于日对21号房屋进行了预查封。该案在审理过程中，双方于日自愿达成调解协议，调解协议内容为：“一、鑫蓝锻造有限公司应偿还郭某某借款本金494万元并赔偿郭某某50万元(包括计算至日止的借款利息及其他被告造成郭某某的所有损失)，共计欠款544万元，定于日前偿还344万元，于日前偿还200万元;二、如靖江市鑫蓝锻造有限公司有一期不能按上述期限履行还款义务，则郭某某可就全部欠款申请法院执行，且靖江市鑫蓝锻造有限公司还应承担100万元，并按月利率2%向郭某某支付自日起计算的全部欠款利息;三、江苏蓝天齿轮有限公司、江苏鑫蓝机械制造有限公司、姜某某、朱丽娜、王军对上述款项承担连带清偿责任”。扬中法院依据该调解协议出具了(2008)扬民二初字第384号民事调解书，该调解书发生法律效力后，因靖江市鑫蓝锻造有限公司等被告未按调解协议履行，郭某某于日申请立案执行。执行过程中，马会公司于日向扬中法院提出执行异议，主张讼争房屋归马会公司所有，应解除预查封措施。2009年，南京市人民法院(以下简称雨花法院)受理孙苏宁诉姜某某民间借贷纠纷一案，该案在审理过程中，双方于日达成调解协议，约定，姜某某于日前给付孙苏宁借款2962989元，并支付自日起至实际给付之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。案件受理费减半收取15252元、保全费5000元，合计20252元，由姜某某负担。后因姜某某未按约履行，孙苏宁于日申请立案执行。日，孙苏宁与姜某某达成执行和解协议，协议内容为：一、因姜某某现无偿债能力，自愿将其于日与马会公司签订的《钟山美庐》商品房预售合同项下座落于本市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1，1，2，3层商品房，未办证)，该商品房建筑面积394.63平方米，合同价款为5114437元，作价508.6万元以抵偿所负孙苏宁部分债务。其中，姜某某为购买该项房产在南京中信银行办理的按揭贷款，尚欠贷款本息268.6万元(含罚息)由孙苏宁负责偿还(实际抵偿债务为240万元)，并由双方协助贷款银行及房地产管理部门办理解除抵押及房屋登记到孙苏宁名下的手续。二、自日前，姜某某应给付孙苏宁借款2962989元，并支付自日起至实际给付之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。案件受理费、保全费20252元及执行费由姜某某负担。该项法律文书所确认债权、利息及诉讼、保全费，扣减上述240万元，差额部分由姜某某在2009年底前偿还孙苏宁。如姜某某履行不能，将由执行法院继续强制执行。日，雨花法院作出(2009)雨执字第872号民事裁定，裁定：姜某某名下的坐落于本市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1、1、2、3层商品房，未办证)，该商品房建筑面积394.63平方米的房屋所有权及相应的土地使用权归申请人孙苏宁所有;二、所有人孙苏宁应持裁定书在30日内到南京市房地产管理部门(或土地管理部门)办理产权过户手续。同日，雨花法院向南京市房产管理局、南京市国土资源局发出协助执行通知书。日，中信银行股份有限公司南京分行(以下简称中信银行南京分行)向南京市人民法院(以下简称玄武法院)起诉姜某某、孙苏宁、马会公司，要求支付借款，马会公司承担担保责任。日，马会公司向南京仲裁委员会申请仲裁，要求解除与姜某某之间的商品房预售合同，南京仲裁委员会根据双方协商经书面审理于日作出裁决，解除双方的商品房预售合同，因姜某某向中信银行南京分行按揭贷款应支付的贷款余额本金及利息元，由马会公司在应退房款中直接扣除，并支付给银行，姜某某将办证资料交还马会公司，马会公司将房款余额2200000元退还姜某某。日，马会公司支付给姜某某5万元。日，雨花法院向马会公司发出协助执行通知书，内容为，“提取姜某某应得退房款220万元，汇至本院帐户”。日，马会公司向雨花法院提出执行异议。日雨花法院作出(2010)雨执裁字第5号民事裁定，裁定撤销(2009)雨执字第872号民事裁定，中止对21号房屋产权及相应土地使用权过户给孙苏宁的执行。日，雨花法院出具给马会公司《当事人往来款》一份，摘要为，提取姜玉兰退房款，金额2200000元。日孙苏宁向雨花法院出具收条一份，内容为，今收到雨花法院执行款本票(法院转交江苏XX置业有限公司)金额220万元整。日，马会公司出具给中信银行南京分行转帐支票一张，金额63965.16元。日，玄武法院出具案件往来预收款收据一份给马会公司，摘要为：执行款，金额270万元。中信银行南京分行在收到马会公司代姜某某转交的欠款元，遂于日向玄武法院撤回起诉。日，马会公司向扬中法院提出执行异议，主张讼争房屋归马会公司所有，应解除预查封措施。日，扬中法院作出(2010)扬执异字第13号执行裁定书，认定：讼争房屋预登记在姜某某名下，在姜某某未履行合同债务的情况下，法院预查封房屋符合法律规定。合同当事人依据合同约定虽有权协商解除合同，但当法院查封预售的商品房后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除查封前，该查封即具有排他的法律效力，查封法院在先作出的查封裁定书，并不因在后生效的仲裁裁决书中有解除商品房预售合同的内容而失去法律效力。故马会公司以生效仲裁文书裁决解除与姜某某的买卖合同，主张解除对该房屋的预查封无法律依据，其异议理由不能成立，驳回马会公司对执行标的提出的异议。后马会公司向扬中法院提起权属纠纷诉讼，要求确认讼争房屋归其所有，并对此房屋停止执行(含撤销已经采取的预查封等措施)。因相关执行案件经江苏省高级人民法院指定移送本院执行，故马会公司起诉郭某某一案，亦移送本院审理。以上事实，有商品房预售合同、借款合同、仲裁裁决书、收条、执行裁定书、民事裁定书、协助执行通知书、开庭笔录及当事人陈述等证据证实。本案争议焦点：一、商品房登记备案是否等同于预购商品房预告登记;二、扬中法院的预查封是否具有当然否定仲裁解除涉案合同裁决效力;三、仲裁裁决是否存在当事人恶意串通，规避执行损害其他债权人利益的情形。关于争议焦点一、本院认为，依据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。建设部第168号令颁布《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形。《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。从本案现有证据看，涉案的房屋未依据物权法的规定办理过预购商品房预告登记，只是依据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定办理了登记备案。对于登记备案能否等同于预告登记的问题，本院认为，预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力，即：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该项不动产的，不发生物权效力，且有排斥后来的物权变动的效力，形成了对现实登记权利人处分权的限制。而《城市商品房预售管理办法》属部门规章，其关于合同登记备案的规定，是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。本案中马会公司与姜某某之间的商品房预售合同未依据物权法规定办理预告登记，故不产生物权效力。马会公司于2008年10月取得初始登记后，虽在日，就将涉案房屋权属登记资料(包括南京市房屋权属登记申请书、房屋测绘图成果图、发票、办理房屋所有权证须知)交给姜某某，但姜某某一直未办理产权证，故涉案房屋产权未发生物权变动，仍属于马会公司所有。关于争议焦点二，扬中法院虽对涉案房屋进行了预查封，但预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。基于预查封的上述特性，本院认为，预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。当商品房预售合同合法解除时，房屋不再是预查封的对象，需返还的购房款等成为预查封对象。故本案中的预查封不能当然否定仲裁解除合同裁决的效力。关于争议焦点三、本案纠纷系因姜某某无力全额偿还其所欠多笔债务而产生。姜某某负有多笔债务，相应的多个债权人所享有的债权，在法律上具有同等的地位，故姜某某作为债务人向部分债权人清偿，本身并不当然构成恶意串通损害其他债权人利益。本案中，因姜某某未能偿还银行购房贷款，致中信银行起诉马会公司要求其承担连带责任，在姜某某无力向中信银行归还贷款的情况下，马会公司与姜某某经仲裁裁决解除合同。合同解除后，马会公司已退还了全部购房款，且退房款除5万元是直接支付给姜某某的，其他退房款都是通过法院支付或执行扣划的;郭某某在本案诉讼中亦未能提供证据证明马会公司与姜某某存在恶意串通损害第三人利益及规避执行的行为，故郭某某主张马会公司与姜某某在仲裁中解除合同无效，依据不足，本院不予支持。综上，因涉案房屋在交易过程中未办理物权法规定的预告登记不产生物权法上的效力，且涉案房屋所有权一直归马会公司所有，未发生过变动，故扬中法院针对姜某某采取的预查封措施，不具有对房屋所有权的保全性质。同时，因马会公司与姜某某解除合同具有正当合理的原因，仲裁裁决亦未被依法撤销，且也不存在恶意串通损害第三人的情形，故预查封不能否定仲裁解除合同裁决的效力。在南京仲裁委员会做出解除讼争房屋商品房预售合同的仲裁裁决生效后，预查封失去对象，马会公司因合法建造的事实行为而享有涉案房屋所有权。马会公司现要求停止执行及解除对21号房屋查封的请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十三条，《中华人民共和国》二百二十七条之规定，判决如下：一、马会公司享有南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1，1，2，3层)房屋所有权;二、停止对南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1，1，2，3层)房屋的执行并解除对南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1，1，2，3层)的查封。本案应收案件受理费80元，由郭某某负担。(马会公司同意其预交案件受理费由郭某某向其直接支付，本院不再退还，由郭某某在本判决生效之日起十日内向马会公司支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(江苏省高级人民法院开户银行及账号：南京市农业银行路支行，帐号：)。审　判　长　　孙　伟审　判　员　　曹　艳人民陪审员　　李小锁二一四年三月二十六日书　记　员　　张　毅
作者： [山东-潍坊]专长：资信调查 改制重组 兼并收购 倾销补贴 知识产权 律所：山东泰中律师事务所3949积分 | 帮助794人 | 3个好评电话:
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