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土地使用年限缩水我们的房子该怎么办
　　　土地使用年限缩水我们的房子该怎么办
　　根据相关规定，住宅用地的土地使用年限为70年，综合用地的使用年限是50年。可在兰州市九州开发区一小区购房的业主们，近来却遇上了这样一个尴尬的问题，他们刚买的新房，还未入住，使用年限却仅剩32年。“该楼盘的产权年限是2044年，是不是住到那时，土地就要被收回了呢？”购房者范先生产生了这样的顾虑。
　　为何我的使用年限只剩32年？
　　事件：还未入住土地使用年限仅剩32年
　　今年6月份，市民范先生准备购房兰州市九州开发区一小区的房子。当时，范先生看中了该小区一套面积为92平方米的两室两厅住房，在向售楼人员问及该房子的土地使用年限时，对方回答“住宅用地都是70年”。在各方面都满意后，范先生按照房地产公司的要求缴纳了首付款后，才与该房地产公司签订《商品房买卖合同》。而整个签合同的过程，范先生均是在售楼人员的指导下完成的，售楼人员指到该签名的地方，范先生就签上自己的名字，对于合同的款项内容却没有看上一眼。
　　事后，范先生拿着合同办理贷款按揭时才发现，合同中的“项目建设依据中标明，该规划用途为综合，土地使用年限为2005年至2044年”。“住宅用地变综合用地，新房还没有入住，土地使用年限已经缩水仅剩32年，是不是住到那时，土地就要被收回了呢？”发生这样的变故，让范先生在纳闷的同时，也思考着一个问题“土地使用年限缩水究竟该不该维权”？
　　观点：年限缩水购房者到底该不该较真
　　随后，范先生向周围的亲友打听关于土地使用年限缩水的问题才发现，像他这样购房后发现土地使用年限缩水的情况很多，只是有的缩水时间少，有的多一些而已，并且很多人都抱着“走一步算一步”“几十年后的事情谁能说情，何必较真”的态度，根本不追究此事。
　　2010年初，新婚夫妇杨波和王婷在西固区兰棉厂附近一大型小区，购买了一套80平方米的房子，可等到房
　　产证办下来后，他们却看到在该小区的土地用途虽为住宅，但土地使用年限自2005年该块地皮被房地产商竞拍后，就已经开始计算，也就是说，自他们从2010年办理房屋入住开始，房屋的土地使用年限已经缩水5年。虽然使用年限缩水，但是杨波和王婷却没有任何担忧的，他们认为60年以后的事情谁也说不上。无独有偶，在安宁购房的杜先生也有同样的遭遇。2009年，杜先生购买了安宁区甘肃政法学院附近一楼盘的房屋，当杜先生拿到房产证后发现，土地用途原来为教育用地，土地使用年限仅为50年，而等到他入住，土地使用年限已经缩水3年。“走一步算一步，想那么多干什么，40年以后，也许国家还有其他政策出台，没有必要在意土地使用年限的问题”购房的杜先生如是说。
　　走访：年限到期可以办理自动续期
　　近日，记者以购房者的身份来到兰州市七里河区一大型楼盘咨询，当记者问到该楼盘的土地使用年限时，楼盘的售楼人员非常明确的告诉记者，该土地用途为综合用地，使用年限为50年，从2006年土地竞拍下至2056年。“如果土地使用年限到期该怎么办？”该售楼人员表示，这个大可不必顾虑，如果土地使用年限到期后，可以自动续期，这个也是《物权法》规定的，到时候，业主根据规定交纳一定的费用就可以了。该售楼人员称，土地被开发商竞拍后建成房子，业主在购房时表面上好像不用交纳土地使用费，但是实际是在购房的过程中，已经交纳了该费用。换句话说，购房者在购房时，房价中其实已经包含了土地出让金的部分，在取得产权的同时也取得了土地使用权，该土地的使用期从开发商取得土地使用证之日算起，只不过在房屋买卖过程中，土地的使用权人由开发商变为购房者，如果开发商在6年前就取得了土地证，那么这套房屋的土地使用时间就是从6年前开始算的，你购买了这套房屋，无形中，土地使用期限就减少了6年。
　　随后，记者走访了兰州市一些在售楼盘发现，约有2成左右的房子，其土地用途或是综合用地，或是教育、科技、文化、卫生、体育用地，使用年限为50年。而土地年限自土地竞拍之日起计算的话，到建成房屋出售，至少花费3至5年的时间，同样，土地使用期限也就减少了3至5年。
　　调查：使用年限自土地出让之日计算
　　什么是土地使用年限，到底从何时开始计算呢？土地使用权，是指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地，土地使用权年限为70年；工业用地，土地使用权年限为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地，土地使用权年限为50年；商业、旅游、娱乐用地，土地使用权年限为40年;综合或者其他用地，土地使用权年限为50年。
　　现实中，购房者购买的房子，其土地使用年限远未达到这个标准。很多购房者都不清楚法律中“土地使用权”与“房屋所有权”是两个不同概念，以为买了房子就可以永久居住，并且可以通过继承等方式世代享有。而事实是，在我国法律中，房产和地产是独立的，购房者享有的房屋产权只是房屋的所有权和一定期限的土地使用权。据了解，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商之日起开始计算。而这与楼盘开盘、购房者入住等时间均存在“时间差”。安宁区某楼盘的一位售楼人员告诉记者，一个房地产项目整个开发流程下来，即使一切顺利也往往需要2至3年时间，可以说，实际使用年限比法定最高年限少5年之内都是正常的。而近年来，土地的闲置，也是造成土地使用年限缩水的一个原因。
　　维权：使用年限到了之后该怎么办
　　土地使用年限到期后该怎么办？甘肃经邦律师事务所律师王方告诉记者，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订
　　土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。另外，《物权法》也规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。虽然规定了可以自动续期，但目前还没有出台土地使用年限价格折算标准。
　　到期后，业主该如何维权？王方律师称，在没有相关法规出台的前提下，对于购房人来说，最妥善的办法就是签订一个细致的合同。如果立项发生变更的原因是开发商引起的，那么损失的利益自然应由开发商来承担。如果项目运作中途出现立项变更，比如由住宅变商用，则要由土地管理部门代表国家重新与开发单位签订土地出让合同，或签订变更用途的原土地出让合同补充协议。年限应以重新签订的土地出让合同或变更用途的补充协议中的约定日期为准。对变更，业主应当有知情权，开发商应当及时将变更情况告知购房人，和购房人协商变更后问题的处理。房屋的价值跟土地的使用性质、使用权年限是密切相关的，如果土地使用性质发生变更，使用年限发生缩水，房屋的价值也必然会相应地变化。因此，最好在购房合同中明确写明上述有关事项及其处理方法。如果变更属于开发商违约造成的，业主有权要求开发商依照法律规定和合同约定承担违约责任。即使变更不属于开发商违约造成的，若出现重大变化，基于公平原则，房屋价格也应作相应变更。另外，业主从有购房意愿开始起，就应当树立证据意识，及时收集、保存与购房有关的一切资料。
　　记者从省高院了解到，目前我省暂时还没有一起土地使用年限缩水维权的案例。王方律师表示，随着百姓维权意识的日益提高，估计在今后我省将会出现这样的案例。记者耿睿
文章来源：中国甘肃网-鑫报
责任编辑：王凯
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截至今年9月底，兰州市共实施500万元以上项目1760个，总投资达2125亿元。其中，1000万元以上的项目506个，5000万元以上项目213个，1亿元以上项目130个。
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扫盲：房屋产权年限怎么算
　　购买商品房你会看房屋价格，看地段、看户型、看楼层等很多因素，但是你关注过你的房屋产权年限吗?一般情况下，开发商销售住宅时会对外说产权70年，销售商铺会说产权40年之类的，但是你的房子真的有70、40年吗？房屋产权年限是什么意思呢？房屋产权是指房屋建筑产权的归属年限，房屋产权年限是从开发商拿地之日算起的。　　房屋产权是指房屋建筑产权的归属年限，按建筑类型用地性质不同可划分为民用住宅建筑，商用建筑和工业用建筑。一般情况下，住宅用地产权年限是70年; 综合用地产权年限是50年; 商业用地产权年限是40年。　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：　　(一)居住用地70年;　　(二)工业用地50年;　　(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;　　(四)商业、旅游、娱乐用地40年;　　(五)综合或者其他用地50年。”　　房屋产权年限从批地之日算　　房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。70年指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。　　房屋是你的私人财产，享有永久的所有权和使用权。土地是国家的，一般说的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的(商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年)。　　实际上，现在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，最短也得1-2你年，到你手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。有可能是30几年、60几年的。　　房屋产权年限期满可自动续期　　我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房尤其显得重要，不少业主在购房时不禁产生疑问：当使用期限到了之后，房子还属于自己吗?　　《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。　　买房关注房屋产权年限是非常重要的一件事情，因为房屋产权年限缩水会让购房者饱受损失，想想自己花大价钱买的房子却用不到几十年就要补缴土地出让金或者被政府收回，多不划算啊。 （来源：腾讯网）
　　编辑：陈婷婷
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多数房屋产权年限缩水 从拿地到交房一般要六七年
&&交房是楼盘销售的最后一个环节，业主收房后才最终完成了产品销售。但是很多时候交房时却会发生很多误解和纠纷，比如延期交房、强迫交房、拒付违约金、房产缩水、房屋质量问题。购房者在接到的收房通知后，应多了解收房时要看到哪些证照、检查房屋哪些位置，及时发现及时解决尽量减少不必要的纠纷。&&多数房屋产权缩水&&很多购房者都不太清楚的产权的年限和房屋产权的年限之间的差别，事实上房屋的所有权(即房产权)是永久的，没有期限的限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直的享有；土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。到期后，如国家需要收回土地，且必须连同地上建筑物一并收回。&&关于土地的使用权到期一事也是很多购房者所关注的，2011年之前我国有过规定，土地使用权到期以后，地上的建筑物所有权人可以在届满前一年向国家申请续期，并重新的缴纳土地出让金。但是2013年《物权法》取消了以前草案中的有关续期需要的支付费用的规定，对住宅建设的用地使用权期间届满的&自动续期&政策，从实质的意义上讲，已经让居住用地没有了任何限制，老百姓完全可以放心居住。&&购房者买到的房产其实都存在年限缩水的问题，对有所了解的读者应该都知道，开发商在拿下土地之后，并不是一次性全部开工建设，而是有步骤的进行建设和销售，从开发企业拿到土地、开工、建设、交房期间一般会达到6&7年的时间，无形之中就缩短了购房者的土地使用年限，如果再有二期、三期产品，那买到房子的业主土地使用年限将缩水更大。社会上一直存有质疑，那就是缩水的年限该有谁买单？有部分开发商将全部年限的土地使用费都包含在购房款中，全部由购房者来承担，所以就存在着土地使用权分摊问题。&&实力交房挺利索&&交房是一个非常繁琐的环节，这一环节也是考验开发企业能力的一环。交房时间和交房质量都是业主最为关注的事项，通过走访记者发现很多经济实力较强的房企通常都会提前交房。提前交房有两种前提：一个是在签订购房合同的时候，开发商在填写交房时间时有意拖后，有的能拖后半年之久；另一种就是开发商工期赶的较快，可以提前交房，但是更多的企业会采取前一种方式。&&通过走访记者了解到，济南市某大型楼盘交房时间10个月便已完工，等待消防检验等其他事项用去4个月的时间，最后仍然以提前半年的速度将房子交给业主。业主对提前交房十分高兴，交房的过程当中就会比较顺畅，很快的时间就完成了交房。&&买房本来是个开心的事情，但是一旦遇上开发商延迟交房却又是个让人心烦的事情。济南当然也存在延迟交房的情况，开发企业交房延迟的理由很多，其中比较有代表性的为不可抗力因素、资金链问题、审批手续批复慢等。很多购房者想拿着《购房合同》找开发商讨要违约金，很多时候总是无功而返，维权困难。也有些开发商为了能够避免发生交房纠纷，在房子还没有达到交房标准的时候便强行交给业主，如交房时小区还没有绿化、道路没有修好、水电尚未通好，即使这样开发商也会逼迫业主进行收房，一旦业主收下钥匙，那开发商就节省了一大笔违约金。这种做法虽然有违职业道德和职业操守，但业主作为弱势群体最终不得不做出收房的决定。&&业主在收房时，或许对开发商应出纳的证照不是特别清楚，在交房时，开发商必须要给业主提供五证、两书、三表，五证在购房时就已经看过，两书和三表即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《住宅工程分户验收记录表》、《面积实测表》。有些开发公司并没有通过质量验收，如果开发企业在没有通过审批的情况下交房的话，则属于违法行为，业主有权拒绝收房。&&买前怕涨价买后盼涨价&&房产的升值是业主最为津津乐道的，买房前后心态的变化也是比较有意思的。很多业主都盼着自己的房产升值，即使房产不出售也十分乐意看到资产水涨船高。市民韩女士2012年在市中心位置买了一套学区房，虽然贷款买房、每个月需要支付不少的按揭款，但是她仍然很高兴。韩女士对记者说：&2012年的时候这套学区房的价格是8300元/平米，总房款只有74万，但是到了2014年这套学区房的单价已经涨到了12450元/平米，总房价涨到111万，2年多的时间里房产涨了37万元，如果当初没有出手购买现在必定很后悔。&&&有房产增值的也必定有房产贬值的，今年市场条件不好，很多楼盘都采取了降价的方式来刺激销售，有些新开的楼盘比以往销售的楼盘价格低了很多，这就造成了老业主的心理不平衡，恐慌房价下跌成了众多业主比较在意的一件事。
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我要说两句
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文明上网，登录评论，所有评论仅代表网友意见，新浪地产保持中立。房屋产权不设年限被辟谣 小编教你如何算年限
核心提示：有不少项目其实在出售给购房者的同时已经“吞”了几年产权，有些甚至达到十几年。
对于网传的“停止房产税扩围” 相关部门负责人表示并无官方渠道证实此事。12月2日，有媒体传出，因房产税存在较大争议，中央已确定停止房产税扩围，转为推进房地产税立法工作。对此，记者采访了深圳市地税局税收三处处长周志军。周志军表示，目前并无官方渠道证实中央停止房产税扩围，转为推进房地产税立法工作，因此不能确定是否属实。至于“所有房产不再设定产权年限，规定为永久产权”，市规划国土委相关人士回应称“是专家一家之言”。
小编还没来得及庆祝之时，“永久产权”已经被辟谣，不过无风不起浪，好歹也算是有点眉目了。不过目前既然还无法实现，我们也要最大程度的享受我们的“暂时产权”。因为有不少项目其实在出售给购房者的同时已经“吞”了几年产权，有些甚至达到十几年。网友们在购房时也要长个心眼，让开发商出示相关证件，了解项目的开发、预售情况。
名词解释：房屋产权年限
指房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。
房屋产权到期后如何处置
《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
住宅建设用地使用权期间届满，自动续期，这使得住宅业主感到安心。自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，消除了（、、）购买者对土地使用权年限的后顾之忧，将促进二手房的流转，有利于提高房屋和土地的利用效率。虽然《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期也没有具体规定，不过，随着后续法律法规的完善，配套法律、法规将对《物权法》相关部分进行补充。
产权年限如何计算
新房：70年产权年限-【截止目前时间-开发商拿地时间（土地使用权证）】
二手房：70年产权年限-【开发商开盘时间-开发商拿地时间】-【截止目前时间-开发商开盘时间】
小编给大家列举部分在售项目的产权年限：
【楼盘名称】（、、）
【区域位置】浦东 （、）
【售楼电话】<font color="#ba-163-163 转 15296
【拿地时间】2003年
【剩余年限】59年
【最新快讯】尼德兰官邸已经于11月9号加推公寓房源，户型为88平、100平2房，135平3房和204平4房，均价26000元/平，毛坯交付，现在购房可享3万抵8万优惠，准时签约另有优惠。
目前在售五期产品，户型为220-300平法式大平层，均价30000元/平起，毛坯房交付，优惠可至售楼处详谈。另在售类独栋别墅，面积285-310平米，毛坯交付，总价1800万-2000万/套。
项目距离最近的轨交站点是地铁（、）航津路站，约1.2公里左右的距离，从站点步行到项目所在地约15-20分钟。高桥新城配套非常成熟，在项目附近夏碧路商业街上分布众多商场、餐饮等生活配套，其中最大的超市世纪联华距离小区仅有5-10分钟的步行距离。
本文来源：网易房产
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