一房二卖，回迁房买卖合同有效吗都有效怎么办

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-02-26 02:20 标签： 二手房买卖合同有效期
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“一房二卖”咋处理（原标题：“一房二卖”咋处理）【案情】日，原告胡某从被告康某处购买位于文水县某村村东6间房屋中的东三间，双方约定该房总价为57500元，被告康某为原告胡某出具收据一份。同时双方约定，在原告胡某支付房款后，被告康某配合原告胡某办理过户手续，如有一方违约，该方应向对方支付月息1.5%的利息作为赔偿。随后，原告胡某去该房屋时，发现张某已经居住，经询问得知该房屋在卖给原告胡某之前，被告康某已经卖给了张某。故原告胡某诉至法院，请求判决被告康某归还57500元及利息。经审理，文水县法院依法作出如下判决：被告康某于本判决生效之日起十五日内退还原告胡某购房款57500元整及从日至本案全部执行完毕之日止的利息（利率按月息1.5%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1237.50元，由被告康某负担。【评析】本案是一个典型的普通一房二卖合同纠纷，看似简单，却隐含着几个较复杂的问题需要进一步探析：一是原告胡某与被告康某签订的房屋买卖合同是否有效？二是被告康某与第三人张某签订的房屋买卖合同，是否侵犯了原告胡某的权益？三是原告胡某要求被告康某支付从日至本案全部执行完毕之日止月息1.5%的利息作为赔偿的请求是否合理？关于“一房二卖”合同的效力问题。笔者认为，就原告胡某与被告康某签订的房屋买卖合同而言，其效力并不应由于没有办理过户登记手续而受到任何影响。我国法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为合同生效要件，《合同法》中第四十四条第一款也规定“依法成立的合同，自成立时生效”。其次，就被告康某与第三人张某签订的合同而言，其效力同样应当予以肯定。因为被告康某与原告胡某签订的买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在被告康某的手中。与第三人张某签订买卖合同，无非是被告康某行使处分权的体现。至于原告胡某未办理过户登记手续意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。按照《民法通则》中规定，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。我国《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案原告胡某由于尚未取得房屋的所有权，因此不能声称被告康某与第三人张某签订的合同侵犯了其所有权。此外，原告胡某要求被告康某支付利息的请求是合理合法的。在本案中，被告康某与原告胡某和第三人张某签订的两个买卖合同都是有效的。只不过由于其标的是同一的，房屋只能实际交付给一个买方。被告与第三人张某签订的合同合法有效，且办理了过户登记手续，应当受到法律的保护。而被告康某与原告胡某签订的合同，因被告康某现已无法实际履行，原告胡某只能追究被告的违约责任。被告康某基于合法有效的合同而产生出实际交付房屋并过户的义务，由于他没有履行该义务，理应承担违约责任。鉴于第三人张某办理了过户手续并居住，被告康某失去了继续实际履行合同的能力，因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。
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遭遇“一房二卖” 哪份合同有效？
来源：信息时报
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原标题：教你买点楼：遭遇“一房二卖” 哪份合同有效？
房地产市场持续升温，房地产纠纷亦随之增多。趋利性使然，一些不良开发商为套取资金，将已销售的商品房重复出售；而部分二手房业主为了赚取更高房款，亦会违背诚信原则，将已出售的房产另行售予更高价者。“一房二卖”纠纷近年逐渐增多。
　　近日，时尚都市和时尚国际的业主听到“一房多卖”的消息，都很担心自己的房子可能在别人的名下。对此情况，看看专业律师如何解答。
　　律师说法：如果仅是用生活直觉去理解，实践中容易产生以下误区：按照“先来后到”的顺序，谁签订合同在先，谁的权利得到保护，可以取得房屋权利；后签订合同的没有法律效力。而正确的理解应为：即便卖房者“一房两卖”，只要两份合同均是买卖双方的真实意思表示，且没有违反法律的禁止性规定，就都是合法有效的。但是，鉴于标的即房屋唯一，上述两个合同仅有一个可以得到履行；不能履行的那份合同，则可以追究卖房人的违约赔偿责任。
　　各案要视情况具体分析，但一般会按以下原则确定顺序：(1)已经办理房屋所有权转移登记的优先履行；(2)均未办理所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的优先履行；(3)均未办理房屋所有权转移登记、又未合法占有房屋的，应综合考虑各买受人付款数额的多少以及先后、是否办理网签、合同成立先后等因素，公平合理地予以确定。另外，被拆迁人的拆迁安置补偿权利具有物权属性，产生权利冲突时，优先于其他权利。
　　那么，合同未得到履行的买房人，如何追究卖房人的违约责任？这个问题视卖房者身份而有所区分，如果卖房者是开发商，则买房人可通过向开发商主张返还已付购房款、利息及赔偿损失来追究其违约责任。此外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　如果卖房者是私人业主，则买房人不能向违约者主张惩罚性赔偿。这时，违约纠纷的处理应以《合同法》作为依据，买房人可主张返还购房款和利息，赔偿损失。
　　至于如何规避“一房二卖”，法律人士提醒大家，要注意以下三点：一、签订买卖合同前，要全面了解房屋权属，到房地产档案馆查询房产的权属登记情况，并实地考察要购买的房产使用状况；二、签订买卖合同时，要有防范风险的意识，在合同条款明确注明并可加重“一房二卖”的违约责任；三、签订买卖合同后，尽快办理网签、合同备案及过户手续，买受人亦可向登记机构申请预告登记，让“一房二卖”彻底无机可乘。
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“一房二卖”合同是否有效
&&发布时间： 09:27:13
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