房地产企业拆迁还房的账务-税务处理-博泰典藏网
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房地产企业拆迁还房的账务-税务处理
导读：房地产企业拆迁还房的账务与税务处理，房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为，所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，一、房地产企业拆迁还房的账务处理，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本，而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产
房地产企业拆迁还房的账务与税务处理
房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案例分析。
一、房地产企业拆迁还房的账务处理
一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号――非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
（一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 借：开发成本―――拆迁补偿费
贷：应付账款―――拆迁补偿费
借：应付账款―――拆迁补偿费
贷：主营业务收入
（二）房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：
借：主营业务成本――土地征用费及拆迁补偿费
贷：开发产品
二、房地产企业拆迁还房的税务处理
房地产企业发生的拆迁还房的行为主要涉及到营业税、土地增值税和企业所得税的处理。
（一）营业税的处理
《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。
1、纳税义务发生时间
房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
2、计税依据
根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔号）及国税函〔号的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税的计税依据上，应区分以下两种情形。
（1）根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
（2）对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。
（二）土地增值税的处理
国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔号）第三条第（一）款规定确认收入。即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（三）企业所得税的处理
《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
关于计税成本的确定，该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还一”
行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
三、拆迁还房的案例分析
江西省南昌市某房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800平方米），同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。请进行有关的税务处理分析。
[税务处理分析]
（一）营业税处理(按实际的营业额）
该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价（即本例中的商品房建安造价）缴纳销售不动产营业税88000元（800×2200×5%）。而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税35000元（200×3500×5%）。
（二）土地增值税的处理
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。本例中由于不存在补差价问题，“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为2800000元（800×3500），同时，计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是2800000元，假如江西省规定普通住宅的土地增值税预征率为2%，则应按规定预缴土地增值税56000元（2800000元×2%）。
（三）企业所得税的处理
根据《企业所得税法实施条例》第二十五条及国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第七条及此前的《国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复》（国税函〔号）规定，企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
同时根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。由此可以看出，“拆一还一”行为土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为2800000元。但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得1040000元〔（）×800〕。
A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住
宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元（21100平方米×7000元/平方米）。
该项目工程已竣工决算，开发成本为6000万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元。向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率），但没有按照项目进行分配利息依据没有银行的利息票据，请分析有关“拆一还一”的账务和税务处理。
（一）账务处理
计算过程如下：
1.开发成本6000万元，利息费用400万元。
2.拆迁补偿费支出＝＝5530（万元）。需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。
视同销售收入＝＝5530（万元）。
3.单位可售面积计税成本＝（）÷2.7931（元/平方米）。需要注意的是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方米作为分母，否则就会虚增成本。
4.视同销售成本＝×.8965（万元）；
视同销售所得＝..1035（万元）。
会计处理如下：
1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万元，下同）：
借：开发成本―――拆迁补偿费
贷：应付账款―――拆迁补偿费
借：应付账款―――拆迁补偿费
贷：主营业务收入
2.房地产企业开具销售不动产发票5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，结转成本的会计处理：
借：主营业务成本――土地征用费及拆迁补偿费
贷：开发产品
（二）税务处理如下
1.企业所得税的处理
A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得＝..1035（万元），缴纳企业所得税＝×25%＝570.0259（万元）。
需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。
2.土地增值税的处理
与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。假定预征率为2%，则A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，要预缴土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）。回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕，因此土地增值税必须清算。
该项目土地增值税清算计算过程如下：
开发成本＝＝11530（万元）；
扣除项目金额＝11530×（1+20%）＋1770×5.5%＝15801.35（万元）； 增值额＝1－98.65（万元）；
增值率＝4498.65 ÷.47%，适用税率30%，速算扣除率为0；
应缴土地增值税＝4498.65 ×30%－0＝（万元）；
已预征土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）；
应补缴土地增值税＝0.6＝（万元）。
3.营业税的处理。
（1）营业税的计算
回迁房成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。笔者的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。
A公司应该在2009年9月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税＝×7900×5%＝5（万元）。
（2）开具销售不动产发票问题。
A公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元，A公司应按销售价5530万元开具销售不动产发票；A公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入，则A公司应该按成本价万元开具销售不动产发票，然后视同销售所得＝..1035（万元）。
需要注意的是，无论怎么开发票，都不影响偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分按成本价核定计征营业税。
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来源：肖太寿
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摘要：目前，在建设过程当中，往往会发生建筑企业或房地产公司支付给农户的青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的问题，关于房地产和建筑企业向农民或相关单位支付青苗补偿费......
&& 目前，在建设过程当中，往往会发生建筑企业或房地产公司支付给农户的青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的问题，关于房地产和建筑企业向农民或相关单位支付青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款是否应当代扣代缴个人所得税？支付以上三项费用只有收据，能否在企业所得税税前扣除？是否要当到税务部门补开发票入账呢？应这些问题确实困惑不少税务机关执法人员、企业的财务部经理和财务人员，笔者在此就房地产和建筑企业支付青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的涉税风险进行分析，并提供应对策略，供有关人员进行参考。
& （一）涉税风险分析
&& 房地产和建筑企业支付青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款涉到以下税收风险
&& 1、支付农户青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款是否要扣缴个人所得税处理。
&& 从税收执法的实践来看，有个别的地方税务机关要求房地产和建筑企业支付给农户青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款时，代扣代缴个人所得税。其理由是《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第48号）第一条的规定：&在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。&基于此规定，农户从房地产和建筑企业获得青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款是要缴纳个人所得税。
&& 农户从房地产和建筑企业获得青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款是否要缴纳个人所得税？如何不要缴纳，企业进行代扣就会使企业多交税；如果要交纳，企业没有进行代扣，企业就漏税了，就会有税务处罚的风险。因此，必须要找到政策和法律依据，论证房地产和建筑企业支付弄户青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款是否要缴纳个人所得税。
&& 《国家税务总局关于个人取得青苗补偿费收入征免个人所得税的批复》（国税函发［1995］79号）规定：&乡镇企业的职工和农民取得的青苗补偿费，属种植业的收益范围，同时，也属经济损失的补偿性收入，因此，对他们取得的青苗补偿费收入暂不征收个人所得税。&《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函发［1997］87号）第二条规定：&对土地承包人取得的青苗补偿费收入，暂免征收个人所得税&。&
&& 国税函发［1995］79号和国税函发国税函发［1997］87号是国家税务总局分别对青岛地方税务局和辽宁地方税务局做出的批复，从法律执行的效率来讲，只针对青岛和辽宁有效，对全国没有执行效力。但是，地方税务局可以参照执行，因此，可以认定该两个文件在全国基本上可以有效力的。而且国家税务总局2011年第2号文件已经宣布国税函发〔1997〕87号失效。
&& 《财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）第五条规定：&个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。&《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》（国税函[号）的规定：&按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。&财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）第一规定：&对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。&第二条规定&对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。&
&& 国税函[号是国家税务总局针对深圳市地税务局作的批复，只对深圳有效，在全国没有执行力。而财税[2005]45号文件对全国有执行力。因此，被拆迁人或被搬迁人按有关标准取得拆迁补偿款或政策性搬迁收入免征个人所得税
&& 由于拆迁问题，拆迁补偿款在实践中有时包括青苗补偿费和土地补偿款
&& 基于以上政策法律依据分析，房地产和建筑企业支付农民青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款是免个人所得税。
&&& 2、支付农户青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的营业税风险
&&& 支付农户青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款到底要不要缴纳营业税？如果要缴纳营业税，企业没有申报缴纳，则是漏税行为；如果不要缴纳，企业申报缴纳，则企业多缴纳营业税的风险。
关于青苗补偿费拆迁补偿款和土地补偿款是否要缴纳营业税？有些地方税务局认为要缴纳营业税。其法律依据是《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函发［1997］87号），该文件规定：&对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《营业税暂行条例》的&销售不动产&&&其他土地附着物&税目征收营业税。&基于此文件，农户是农村土地的家庭承包责任制的承包人，农户取得的青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款是要缴纳营业税的。但国税函发［1997］87号是国家税务总局针对辽宁省地方税务局做的批复，文件中没有抄送给各省税务局，在法律上对全国没有执行力，只对辽宁有执行力。再说国家税务总局2011年第2号文件已经宣布国税函发〔1997〕87号失效。
&&& 另外，一笔收入是不是要缴纳营业税主要看该笔收入是否构成了营业税的范围，否则不需要缴纳营业税。《营业税暂行条例实施细则》第十九条规定，支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证。基于此规定，一笔收入如果是营业收入就要缴纳营业税，但农户取得的青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款不具有经营性质，不属于营业税的应税行为。
&&& 《土地管理法》（日修订）第四十七条规定：&征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。&，&征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。&
&&& 《物权法》（日公布）第四十二条规定：&征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。&&征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。&《城市房屋拆迁管理条例》（日公布）第四条：&拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置。&再说房地产开发企业的建设用地只能通过&出让&的方式取得。而国家出让的土地，一种是国家通过收储方式取得的国有土地；一种是通过征收的方式取得的集体土地。无论收储还是征收都是一种国家行为。因此，在收储或者征收过程中支付的所有资金，都应属于补偿性款项。对于被拆迁者来讲，都不属于营业性收入。
&&& 同时《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函［号）规定：&纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发［号）规定，不征收营业税。&《营业税税目注释（试行稿）》的通知（国税发［号）第八条第二款规定：&土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。&
&&& 因此，支付农户青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款不属于营业税征收范围，就不需要缴纳营业税。
&& 3、支付农户青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的企业所得税风险
&& 支付农户青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的企业所得税风险，主要体现在这些费用能否在企业所得税前进行扣除？这涉及二方面：一是房地产和建筑企业支付农户青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款要不要索取发票入账？某一行为（项目）是否应当开具发票的关键是界定该行为是否属于应税行为，或者说是否属于经营性项目。《营业税暂行条例实施细则》第十九条规定，支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证。农户取得青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款根据以上分析，不具有经营性质，不属于应税行为。《中华人民共和国发票管理办法(国务院令第587号)》第十九条规定：&销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下由付款方向收款方开具发票。&因此，支付补偿费的公司和农户都无须申请开具地方税务发票。二是支付农户青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款能否在企业所得税前扣除。能否在税前扣除？根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条的规定，一项支出能否在税前扣除，必须满足两个条件：第一，该支出必须与企业生产经营有关，第二，必须有合法的凭证。因此，支付农户青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款可以在企业所得税前扣除。
&&& 不过拆迁补偿款的企业所得税处理必须依据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[号）的规定，按照以下规定进行企业所得税处理：第一，企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。第二，企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。第三，企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
&& （二）涉税风险控制
&&& 基于以上涉税风险分析，房地产企业和建筑企业支付农户青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的税收风险应采用以下控制方法。
&&& 第一、企业必须与获得苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的农户或相关的企业签定补偿合同，在合同中必须按照国家相关补偿规定，明确载明补偿标准。
&&& 第二、如果青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的获得者是个人必须要收集个人身份证复印件，接受补偿的个人必须在其身份证复印件上签字。
&&& 第三、获得青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款者必须支付人提供收据。
&&& 第四，如果涉及到政府拆迁的，则需要收集当地政府的政府拆迁公告或文件。
&&& &&财政部财政科学研究所
经济学博士肖太寿