哪些二手房屋买卖合同属无效合同-金土地
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哪些二手房屋买卖合同属无效合同
更新时间： 01:15:00
房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同。实践中房屋买卖纠纷时有发生，房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等诸多问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来，主要有以下七种。
& & & &&房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同。实践中房屋买卖纠纷时有发生，房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等诸多问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来，主要有以下七种：
& & & &&一、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
& & & &&二、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
& & & &&三、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。
& & & &&四、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。
& & & &&五、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。
& & & & 六、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
& & & & 七、非法转让，合同无效。根据《》的规定，下列房地产，不得转让(包括买卖)：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房产未经共有人书面同意的;5、权属有争议的;6、未依法登记领取权属证书的;7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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农村土地权属关系混乱寸土必争 确权陷困境
来源：搜房网 &&发布时间：
[摘要]能够流转是创新农业经营体制的基础，农村土地承包经营权确权又是土地顺利流转的基础。日前下发的核心一号文件提出，全面开展农村登记颁证工作。每日经济新闻日报道农村土地能够流转是创新农业经营体制的基础，农村土地承包经营权确权又是土地顺利流转的基础。日前下发的核心一号文件提出，全面开展农村土地确权登记颁证工作。“用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。加快包括在内的农村所有权和使用权地籍调查，尽快完成确权登记颁证工作。农村土地确权登记颁证工作经费纳入地方财政预算，核心财政予以补助。”不过，经过多轮土地承包经营权的变化更迭，目前不少承包经营权属混乱。我国已在一些地方进行农村土地承包经营权确权试点，但《经济参考报》记者在粤、皖、赣、苏、黑、鲁等地调研发现，由于新旧矛盾叠加积累，产生不少纠纷。null土地利益越来越大农民“寸土必争”因种田比较效益低，江西余干县鹭鸶港乡沙湖村村民章湖光于1998年下半年将田地荒芜并拖欠税费，2003年其田地被收回重新发包。2004年换发农村土地承包经营权证时，章湖光没要田也未发证。2006年开始，章湖光想回村种田，但村小组不同意，问题悬而未决。事情沉淀了数年后，章湖光听说又要确权了，“我的田地也总可以要回来吧。”对此，余干县农业局农经站负责人占罗鹰担忧：“陆续开展的新一轮农村登记工作试点是为农民做好事。但农村集体土地还将大幅增值的消息也逐渐传开，农民对于土地将更加看重，原来一些隐性矛盾也将在确权中凸显。确权工作难度将大大增加。”近年来，随着国家一系列强农惠农政策的实施和农村土地经营效益的提高，农村土地承包纠纷也呈上升趋势。为此，农业部相关部门组织开展农村土地承包经营权登记试点工作，2011年选择50个县部分乡镇、村开展试点；2013年起全国将准备再选择100个县进行试点。而根据安排，全国将用5年时间完成全部农村土地承包经营权确权工作。但在基层调研中，不少乡镇干部告诉记者，农村土地承包经营权确权试点如同进入雷区，稍有不慎就会引发大量原来积累下的隐性纠纷。不少干部用“胆战心惊”来形容当前农村土地承包权确权的困境。土地利益越来越大，农民寸土必争，对确权工作利益期望多。正如黄马乡徐家村朱细金等农民告诉《经济参考报》记者的：“拿到田就是钱。国家补贴加上700多块钱一亩的田租。我有三五亩农田，即使自己不种每年也能有数千元。”广东省云安县南盛镇大窝村村支书邓健芳介绍，因自然变迁、征用等原因，农村土地比二轮承包时有所减少，甚至很多人没有农田。记者在调研中了解到，部分村民希望通过确权颁证弥补减损的土地面积，原来一直没有解决的农田纠纷能够得到解决；部分村民实际种植土地面积大于登记面积，希望借助新一轮确权登记增加惠农补贴；也有人担心自己因户籍迁走而在确权颁证中失去土地。江西省农业厅农经处处长罗青平说，原来不少土地承包纠纷甚至群体性事件，给农村经济发展和社会稳定带来不利影响。以后农村土地的增值效益还会更大，农民更是寸土必争，所以国家开展新一轮的农村土地确权登记工作，一些矛盾也就随之集体爆发。由于顾及社会稳定，各地在近日一次农村土地承包经营权确权登记试点中异常谨慎，甚至不积极。江苏省农村经济经营管理站站长杨介绍，农村基层乡村干部对开展农村土地承包经营权登记试点工作总体积极性不高，甚至有些地方不愿意开展试点工作。试点县也只是选择了少数乡镇的少数村开展试点工作。广东省云安县2011年7月开始在南盛镇大窝和横岗两个村开展农村土地承包经营权登记试点。但直到日才成立试点工作小组，试点至今还未推进。权属关系混乱 土地确权难度大《经济参考报》记者调查发现，二轮承包中新旧矛盾叠加积累等问题是当前经营权确权工作难开展的主要诱因。首先是二轮承包发证过程中旧问题未解，新矛盾又至。江苏、江西、广东等地农业部门负责人介绍，1998年国家进行确权登记和发放承包经营证。2003年土地承包法出台，粮食价格飙升，农田纠纷开始出现。2004年，国务院下发《关于妥善解决当前农村土地承包纠纷的紧急通知的通知》，各地重新下发承包经营权证和确权登记表。但农村二轮土地承包中，少数乡村干部对承包政策操作不规范，落实不到位，致使部分《农村土地承包经营权证》没有及时分发到户，出现“有地无证、有证无地、一地多证、一证多地、无地无证”等多种现象，土地权属关系十分混乱。包括广东、安徽、江西等省份都出现，1998年二轮承包时发的承包经营权证与2004年再次发的证上农田面积和承包对象等不一致，一些地区出现更多纠纷。其次是农村土地调整带来不少潜在纠纷。按照国家法律，不允许对承包土地进行大调整，但是有的地方农民约定以村小组、自然村等为单位三五年做一次调整，导致实际土地承包经营状况全部发生变动，与1998年确权和发证的情况完全不相吻合。根据农业部门调查，江西南昌县2400多个村民小组中有300多小组做过类似的调整，带来了不少土地纠纷。同时，农村土地多轮流转、公益设施建设用地占用农田、农转非以及婚丧嫁娶土地没调整、农户间互换田块等土地纠纷问题在农村非常突出，土地承包经营权清晰界定难度大。广东省云安县农业局副局长简伟熊表示，作为全国试点的南盛镇率达到73%，有的甚至流转多次，时长达二三十年不等；尤其是一些农田建了建筑物，属于违法用地，建筑物没有任何法律证书，仅仅处于民间承认状态，如果确权登记使之有所变化，协调利益方有一定难度。三是不少政策性问题需要进一步确定。大窝村支部书记邓健芳认为，一些农村人员户口迁出去了，按政策是自愿退田，可没人愿退。一些地方干部也反映，1998年二轮承包的30年合同还未失效，这次确权颁证是否要，签订合同的时间和期限等都还有待政策确定，县市不敢擅自探索。同时，确权过程中发现多出不少原来被隐瞒的土地以及农民新开荒土地，也需要相应政策来处置。安徽省金安区马头镇副镇长王宏告诉记者，2011年5月份，马头镇被确定为农村土地承包经营权登记试点工作镇。目前实测农田面积比二轮承包登记面积多出46%。黑龙江省农委负责人介绍，2012年黑龙江省方正县和阿城区被批复为农村土地承包经营权确权试点，其中也发现多出不少土地。但由于土地二轮承包期内不宜调整，因此量出来的地也不好处理，只好等待统一处理。基层干部反映，这些多出来的土地如何确权登记让地方政府官员压力不小，需要确定这些土地的承包权属对象，还要国家对新增土地确认后给予优惠补贴。专家建议区别对待 划定争议区针对各地已经或即将开展集体土地承包经营权确权工作中暴露出的问题，专家和基层干部群众认为，为确保5年内完成集体土地承包经营权确权，为避免矛盾的遗留和积累，应从完善工作机制入手，解决确权中可能产生的矛盾纠纷。首先完善矛盾调处机制，加强基层农经机构和队伍建设，健全基层农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系。江西省农业厅农经处统计，截至2012年11月底，江西已有90个县(市、区)设立了农村土地承包经营纠纷调解仲裁委员会，比去年底增加了60个市、县(区)。但负责农村土地承包经营纠纷调解仲裁委员会日常工作的各级经管站却面临着机构弱化和人员短缺的问题。江西省余干县农经站负责人占罗鹰说，余干是农业大县，有27个乡镇场，但全县经管系统仅有24人，平均一个乡镇还不到1人，大部分人还不从事经管本职工作。樊小平说，目前县级农经站对乡镇农经人员也不好管理，“做的好不能奖励，做的不好也不能约束。所有的工作只能凭感情和个人关系来维持。”其次完善政策，加强培训。一些基层干部认为，二轮承包30年期间结束后再进行确权试点可能更稳妥。如果必须推进，则要有经费保障和针对性专业培训。对基层干部的培训内容除了农村土地承包经营权登记试点工作的相关法律、法规、政策外，对登记规则、档案管理、地籍测量技术及程序、地籍测量与登记业务操作规程也应加强，减少广大干部对登记试点工作的畏难情绪。三是制定操作性强的试点操作规程，对纠纷难解的田块可区别对待，划定争议区。农村土地承包经营权试点登记性质上属于承包经营权的初始登记，但带有不动产总登记的特点，带有半强制性。由于土地承包经营权登记没被纳入《土地登记办法》，应积极探索科学可行的登记模式和地籍调查测量方法。其中，对近期难以解决的土地承包纠纷，暂按现状划定争议区，查清争议区的位置、面积、形成原因，并登记造册、记录在案，待争议化解后再进行确认、公示和登记。另外，要落实普法宣传动员工作，加强民主监督，防微杜渐。要加快加强对法律法规、政策中关于农村土地承包经营权及其登记试点的正确宣传；整个试点登记工作的全过程要尽量透明公开，动员各方力量加强民主监督；要加大力度依法、及时、严格查处借机违法重新调整原承包关系或重新组织发包农村土地，借机贪污腐败、违法乱纪，以及借机侵害发包人、其他权利人权利的行为。在2013年伊始之际，网“抢房抢新娘”婚房大行动震撼亮相，全国314城联动吹响“爱情号”号角！网携千家房企、百家主流媒体共同推出“婚房秀，我的婚房我做主”、“幸福团，10全10美团幸福”、“爱情号，微信大看房”、“大胆爱，甜蜜帖子抢新娘”四大活动，为全国新人送出甜蜜大惊喜：超过亿元幸福基金助力婚房置业，满10人即可以团购价销售优惠房源，“云时代”新婚购房新体验层出提供个性化服务，同时推出史上最全最美网络婚房展供新人选择。据了解，网大型婚房活动已成功举办七届，联动全国300余城市，共实现数亿市场关注、百万网友看房、3万余对情侣成功购房。本届“抢房抢新娘”活动也势必助推全国婚房置业潮，掀起幸福安家旋风。
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如何认定农村房屋买卖法律效力？
如何认定农村房屋买卖法律效力？
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【要点提示】
对于同一集体经济组织成员之间的房屋的买卖，且房屋买受方虽属于经济经济组织成员，但是没有宅基地或宅基地面积未达规定标准的，买受房屋后可以办理宅基地使用权变更登记手续，房屋买卖合同有效。
【案 & &由】
房屋权属纠纷
【案 & &号】
（2011）民提字第123号
【审判过程】
日，山东省青岛市崂山区人民法院作出（2006）崂民一初字第822号民事判决书；
日，山东省青岛市中级人民法院作出（2007）青民一终字第778号民事判决书；
日，山东高级人民法院作出（2010）鲁民提字第11号民事判决书；
日，最高人民法院作出（2011）民提字第123号民事判决书。
【基本案情】
申请再审人（一审被告、二审上诉人、原被申请人）：刘伦喜。
被申请人（一审原告、二审被上诉人、原申请再审人）：葛秀芹。
日，葛秀芹向崂山法院起诉称，1984年1月，葛秀芹之父葛义宽将其位于青岛市崂山区西韩村965号的房屋委托给同村村民刘明本看管。刘明本去世后，该房由其子刘伦喜一家三口占有居住。葛义宽家人多次催促刘伦喜返还该房屋未果，故向法院提出如下诉讼请求：1、青岛市崂山区西韩村965号房屋归葛秀芹所有；2、诉讼费及其他费用由刘伦喜负担。
崂山法院一审经审理查明，日，政府颁发的第08086号土地房产所有证存根记载葛义宽在西韩村有房产一处，东至刘可精、南至大街、西至葛仁常、北至刘世雷。现西韩社区965号房屋的四至为：东至自山自墙中邻刘从方、西至墙外根邻胡同、南至墙外根邻大街、北至墙外根邻葛亭礼。
日，青岛市崂山区中韩街道西韩社区居民委员会（以下简称西韩居委会）出具证明：&我村居民葛义宽(病故)，在我村原有房屋一处，门牌965号，此房子1985年由葛义宽口头向村委申请将此房卖给本村居民刘明本(病故)。经我村两委研究，同意双方买卖，并安排本村基建委员会负责人刘可好、村委委员刘明高两位同志负责给双方办理此房的买卖事宜。&
葛义宽于日去世。葛义宽之妻葛于氏于l980年11月30日去世。葛义宽有女儿四人，分别为：长女葛秀英、次女葛秀云、三女葛秀霞、四女葛秀芹。长女葛秀英于日病故，有法定继承人5名，即：丈夫郑敦孝、长女郑淑芳、子郑康先、二女郑小燕、三女郑彩瑞。日，郑敦孝声明自愿放弃对青岛市李沧区城乡档案馆出具的土地房产所有证存根(字第08086号)记载房屋的继承权，山东省青岛市四方区公证处对其本人在《放弃继承权声明书》上签名予以公证。日，郑淑芳、郑康先、郑小燕、郑彩瑞声明自愿放弃对青岛市李沧区城乡档案馆出具的土地房地产所有证存根(字第08086号)记载房屋的继承权，山东省青岛市四方区公证处对其本人在《放弃继承权声明书》上签名予以公证。日，葛义宽次女葛秀云及三女葛秀霞声明自愿放弃对其父葛义宽遗产的继承权，黑龙江省方正县公证处做出(2006)方证内民字第ll8号公证书，证明该二人本人在声明书上签名、按手印。
山东省青岛市崂山区人民政府于日颁发的崂村集建(91)字第70741号集体土地建设用地使用证记载西韩社区965号房屋所在土地(地号：I2-l2-406)的使用者为刘明本。
【法院审判】
山东省青岛市崂山区人民法院一审认为，本案争议焦点为座落于青岛市崂山区中韩街道西韩社区965号（地号：I2-l2-406号）房屋系葛义宽生前财产还是刘明本生前财产。日颁发的08086号土地房产所有证已确认葛义宽在西韩社区有房屋一处，结合西韩居委会出具的证明，&葛义宽在西韩社区原有房屋一处，门牌号为965号&。考虑居民委员会作为基层群众自治组织管理所在社区的相关事务，了解讼争房屋自1952年至今的四至变化情况，其证明965号房屋原系葛义宽所有，具有较强的权威性及证明力。在此情况下，刘伦喜仅根据崂村集建(91)字第70741号集体土地建设用地使用证，主张讼争房屋为其父刘明本生前合法财产，而未提交证据证明刘明本生前取得讼争房屋的基础民事法律关系的存在，即刘明本通过何种合法途径取得讼争房屋的所有权。综上，可认定西韩社区965号房屋原系葛义宽生前合法财产。
葛义宽去世后，西韩社区965号房屋应作为其遗产，归其继承人郑敦孝、郑淑芳、郑康先、郑小燕、郑彩瑞、葛秀云、葛秀霞、葛秀芹共同共有，郑敦孝、郑淑芳、郑康先、郑小燕、郑彩瑞、葛秀云、葛秀霞明确表示放弃继承，葛秀芹依法继承取得西韩社区965号房屋之所有权，符合法律规定，应予以支持。
依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十五条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七条之规定，判决如下：座落于青岛市崂山区中韩街道西韩社区965号房屋（地号为I2-l2-406号）归葛秀芹所有。案件受理费3510元、法律文书费60元、财产保全费1020元，共计4590元，由刘伦喜负担。
刘伦喜不服一审判决，向青岛中院提起上诉称，葛秀芹的请求没有依据，请求二审法院撤销一审判决、驳回葛秀芹的诉讼请求。
山东省青岛市中级人民法院二审认为，虽然1952年第08086号土地房产所有证确认涉案房屋归葛义宽所有，但山东省青岛市崂山区土地管理局已于1991年将涉案房屋重新确权给刘明本，并为其发放崂村集建(91)字第70741号集体土地建设用地使用证。因此，原号土地房产所有证的效力已被崂村集建(91)字第70741号集体土地建设用地使用证所否定，在该崂村集建(91)字第70741号集体土地建设用地使用证未经法定程序撤销前，涉案房屋在法律上应归刘明本所有。葛秀芹要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，与行政部门的权属登记不符，无法得到支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十三条之规定，判决如下：一、撤销崂山法院(2006)崂民一初字第822号民事判决；二、驳回葛秀芹的诉讼请求。一、二审案件受理费共计人民币7020元、保全费人民币1020元、其他诉讼费用人民币60元，均由葛秀芹负担。
葛秀芹不服该终审判决，向山东高院申请再审称，日，山东高院作出(2009)鲁行再终字第22号行政判决，撤销了崂村集建(91)字第70741号集体土地建设用地使用证。故请求撤销二审判决，维持一审判决。
山东高院再审查明，山东高院于日作出(2009)鲁行再终字第22号行政判决认定，葛义宽有草房五间，其女婿周承伦于1980年进行了翻建，葛义宽于1984年9月至l986年3月在东北的女儿家居住，涉案房屋由刘明本住用并进行了修缮和扩建。该行政判决认为，刘明本申请土地使用权登记时，并没有土地权属来源证明和地上附着物权属证明，案涉登记并颁发土地使用证属违法行为，故撤销了崂村集建(91)字第70741号集体土地建设用地使用证。
山东高级人民法院再审认为，本案争议的焦点问题是，双方讼争房屋产权归属问题。原二审判决依据的崂村集建(91)字第70741号集体土地建设用地使用证已经行政判决予以撤销，刘伦喜再以集体土地建设用地使用证主张讼争房屋系其父刘明本生前财产，缺乏证据。日颁发的08086号土地房产所有证，已确认讼争房屋系葛秀芹之父葛义宽所有，葛义宽去世后，其他继承人明确表示放弃继承，葛秀芹应是讼争房屋的唯一法定继承人。刘伦喜认可在1984年之前房屋不是其父刘明本所有，其认为该房屋在1985年已被卖给其父刘明本，但末提供房屋买卖的有效证据。根据谁主张谁举证原则，刘伦喜应有义务证实买卖事实的存在，其没有提供书面买卖合同，且证明口头买卖关系存在的证据亦不充分。刘伦喜居住使用期间虽进行了房屋修建，并不能证明取得了房屋的所有权。因此，原一审判决认定西韩社区965号房屋归葛秀芹所有并无不当。葛秀芹的申请再审理由成立，应予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(三)项、第一百八十六条第一款之规定，判决如下：一、撤销青岛中院(2007)青民一终字第778号民事判决；二、维持崂山法院(2006)崂民一初字第822号民事判决。二审案件受理费3510元，由刘伦喜负担。
刘伦喜不服山东高院再审判决，向最高人民法院申请再审称，一、葛秀芹在一审起诉时已超过诉讼时效。1985年，山东省青岛市崂山区西韩村村民葛义宽（已去世）将本案的讼争房屋以4000元价格卖与同村村民刘明本（已去世）。经村委会同意并见证，双方办理了此房的买卖事宜。此后，葛义宽搬到青岛市里其女儿处居住。1991年，山东省青岛市崂山区人民政府颁发集体土地建设用地使用证，认定该处宅基地的使用者为刘明本。日，葛义宽去世。直至2006年，本处房屋和宅基地未发生任何纠纷。2006年，葛义宽的女儿葛秀芹以房屋权属纠纷起诉至崂山法院。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时效的规定，葛秀芹在提起诉讼时已超过诉讼时效。二、山东高院以行政判决结果为据认定民事买卖关系不成立，属认定事实不清。山东高院作出的行政判决，撤销土地建设用地使用证，是因为其认定颁发使用证在行政程序上违法。但是并不能以此否定葛义宽与刘明本生前缔结的房屋买卖关系。并且该行政判决认为&原告与第三人就涉案土地之上房屋的权属争议应当通过民事诉讼的途径予以解决&，而再审判决据此直接认定房屋归属，没有事实依据。三、山东高院判决认定讼争房屋归葛秀芹，证据不足。本案中的房屋买卖关系是在1985年时发生的，当时的情况仅有买卖关系双方及参与此事的村委会工作人员知晓整个买卖的过程。现在，买卖双方的当事人都已过世。而在他们过世之前，没有任何一方对房屋买卖关系的存在提起过任何异议。而原审法院却要求&提供书面的买卖合同&来证明买卖关系的存在，其举证责任的分配及认定有失公允。对于葛义宽与刘明本两位老人生前缔结的房屋买卖关系，当时见证的村委会成员还健在，并且出具了证言；与此相关的村内宅基地变动情况，特别是葛义宽在把房屋卖与刘明本后，由于其在村内已经没有宅基地了，其户口只能在村里挂着，成为&空户&的过程，都是由村委会经手管理的，村委会对此也出具了证明；而全村大部分人，对于涉案的房屋买卖情况是了解的，他们也出具了证言。这就证明葛义宽与刘明本生前缔结的房屋买卖关系存在。四、应维护宅基地使用权的稳定。涉案的宅基地使用证虽经行政诉讼被撤销，但是刘伦喜已依法重新申请登记。由于刘伦喜因此处宅基地上的房屋，从此便未分得新的宅基地。因此，该地成了刘伦喜一家赖以生存的唯一家园。而葛秀芹既非农户，也从来没有在西韩村居住，故其拥有该处宅基地的使用权既违反法律，也不符合政策。综上，提出再审请求如下：一、撤销山东高院（2010）鲁民提字第11号民事判决；二、驳回葛秀芹的诉讼请求；三、葛秀芹承担一审、二审诉讼费用。
葛秀芹提交书面答辩称，一、刘伦喜所提诉讼时效抗辩没有依据。由于刘伦喜没有提供买卖协议书，也没有提供证明房屋买卖具体时间的证据，在没有具体诉讼时效起算时间的情况下，不可能有具体诉讼时效期间的终结时间。另外，刘伦喜在本案一、二审以及第一次再审期间，都未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：&当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。&之规定，刘伦喜有关诉讼时效的抗辩不能得到支持。二、刘伦喜提供的证据不足以证明房屋买卖关系的存在。第一，山东高院鲁行再终字第22号行政判决确认葛义宽于1984年9月至1986年3月在东北的女儿家居住。这就排除了其与刘明本在1985年签订房屋买卖协议的可能。第二，山东高院鲁民提字第11号民事判决是基于刘伦喜提供证据不充分，才不支持刘伦喜有关房屋买卖关系成立的主张。第三，刘伦喜提供的证据存在相互矛盾。首先，村委会出具的证明相互矛盾。村委会1991年5月出具证明，记载案涉房屋是刘明本在1982年自建的，而西韩居委会在日出具的证明，则证明房子是刘明本1985年从葛义宽处以4000元价格购买。其次，证人刘可好在行政案一审中称买卖协议共三份，而刘明高则称买卖协议共两份。三、刘伦喜关于案争房屋归刘明本所有的主张没有事实依据。崂集建（91）字第70741号集体土地建设用地使用证已被生效判决撤销。刘伦喜不能再依据该证主张权利。除该证外，刘伦喜不能提供任何证据证明案涉房屋归刘明本所有。四、刘伦喜在本案再审中提供的新证据不足以推翻原判决、裁定。第一，村委会成员出具的证言已被山东高院行政判决所否认。第二，村委会出具的有关户口的证据与本案无关。第三，全村大部分人均未见证1985年的房屋买卖关系，其所提供的证言与本案待证事实无关。日，政府颁发的第08086号土地房产所有证的证明力显然大于刘伦喜再审中提交的证据的证明力。第四，案争房屋项下宅基地使用权在崂集建（91）字第70741号集体土地建设用地使用证被撤销后，已恢复到葛义宽名下。
最高法院再审查明：1、青岛公安机关出具的《常住人口登记表》记载，葛义宽已经是空户；2、日，西韩居委会出具有关空户的说明，记载&凡在我社区无住房，但户口在我社区，视为空户&。
最高人民法院再审认为，双方当事人再审争议焦点为：（一）本案是否超过诉讼时效；（二）刘明本与葛义宽之间是否存在案涉房屋买卖关系。
（一）关于本案是否超过诉讼时效的问题。
刘伦喜认为，自1985年案涉房屋买卖完成后至2006年葛义宽的女儿葛秀芹提起诉讼，案件早过了诉讼时效。对刘伦喜的该主张，不予支持。第一，刘伦喜并无证据证明葛秀芹在提起诉讼两年前即已知道案涉房屋已登记在刘明本名下，故无从计算诉讼时效的起算时间；第二，刘伦喜有关诉讼时效的抗辩缺乏依据。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条：&当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持&之规定，可知目前诉讼时效制度只适用于债权请求权，并不适用于物权请求权。葛秀芹一审的诉讼请求是确认案涉房屋归其所有，该诉讼请求并非债权请求权，而是物权请求权。故刘伦喜不能以超过诉讼时效为由抗辩葛秀芹的确权请求。
（二）关于刘明本与葛义宽之间是否存在案涉房屋买卖关系问题。
刘伦喜在再审申请书中认为，以行政判决结果作为认定民事买卖关系不成立的依据，属于认定事实不清。而且原审判决认定案争房屋归葛秀芹的证据不足。刘伦喜已经使用案涉房屋长达25年，并因此再没有分得新宅基地。而葛秀芹不是农业户口，也从未在该村居住，无权拥有该处宅基地的使用权。葛秀芹则认为，刘伦喜有关案涉房屋买卖关系存在的证据不充分而且相互矛盾。首先，葛义宽1984年9月至1986年3月在东北的女儿家居住，不可能在此期间与刘明本签订房屋买卖协议；其次，村委会先后出具的两份有关案涉房屋的证明存在矛盾；再次，刘伦喜提供的证人证言中有关房屋买卖协议相关事实的陈述不一致且部分证人的证言不具有证明力；最后，刘伦喜据以主张的崂集建（91）第70741号集体土地建设用地使用证已被法院撤销。
综合本案双方当事人在一审、二审及山东高院提审中提交的证据可知，虽然双方当事人对是否存在案涉房屋买卖关系提出了相反主张并都提供了相应证据加以证明，但是双方当事人提供的证据证明力都未充分到足以否定对方提供的证据。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款&双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。&之规定，应对双方当事人提供证据证明力大小进行比较。进而，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条&审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。&之规定，本院将双方当事人提供证据的证明力比较分析如下：
第一，葛秀芹提供的案涉房屋买卖关系不成立的证据证明力明显较弱。
首先，黑龙江省方正县林业局红星林场出具的《证明》记载葛义宽于1984年9月到该场其女儿家探亲，并于1986年3月返回山东省青岛市。葛秀芹提供该《证明》的目的是证明其父葛义宽当时不可能在青岛市与刘明本签订房屋买卖协议。但从该《证明》内容来看，并未排除葛义宽中途返回青岛市的可能。另外，葛义宽具有人身自由，其是否返回青岛市无需上述出具证明单位的批准。因此，上述单位一般也不会了解葛义宽在上述期间内的出行情况。由上，该《证明》不能作为葛义宽未返回青岛市与刘明本签订房屋买卖协议的充分证据；
其次，村委会1991年5月出具的《证明》已被后来的《说明》修正。村委会在1991年5月出具的《证明》记载的是刘明本1982年建房。而西韩居委会在2007年5月出具的《证明》记载的是刘明本于1985年上半年以4000元价格向葛义宽购买了该房屋。虽然上述两份《证明》在有关案涉房屋的来源问题上记载存在不一致，但西韩居委会随后出具的《说明》中将1991年5月出具的《证明》中有关&1982年建房&的陈述解释为&1991年换发土地使用证工作，是对全村所有的宅基地进行确权发证，涉及全村2000多户，工作量较大，因此，在书写证明材料时，由于工作人员笔误，将1987年写成1982年。&从换发土地使用证时间、工作量、刘明本曾有扩建房屋行为及当时基层工作人员素质等角度看，上述《说明》中对之前《证明》中记载错误原因的陈述具有一定的合理性和可信度；
再次，刘伦喜提供的证人证言虽有表述上的不一致，但在签订房屋买卖协议及房屋价格这一基本事实上的证言并无分歧。根据刘可好、刘明高在本案二审时出庭所作证言可知，两人都证实了葛义宽以4000元价格卖给了刘明本。当时的买卖协议是两份，由刘可好起草，刘明高书写。考虑到两位证人出庭作证时年龄较大且所证事实发生在20多年前，故不能排除两人在具体陈述当时房屋买卖过程时对其他次要细节内容记忆不清的可能；
最后，崂集建（91）第70741号集体土地建设用地使用证被撤销并不能证明案涉房屋所有权不属于刘明本。从山东高院（2009）鲁行再终字第22号行政判决内容来看，撤销崂集建（91）第70741号集体土地建设用地使用证的原因是，在刘明本申请案涉土地使用权登记时并未提供土地权属来源证明和地上附着物权属证明的情况下，山东省青岛市崂山区人民政府颁发上述集体土地建设用地使用证的行为违法。但该判决并未确认案涉土地使用权及其房屋的所有权不属于刘明本。
第二，刘伦喜提供的有关房屋买卖关系存在的证据符合日常生活经验，具有更强的证明力。
首先，刘明高、刘可好两位老人作为买房现场见证人出庭作证时对案涉房屋买卖关系发生时间、价款、协议形式以及现场人员都作了陈述。虽然两人陈述在细节方面有不一致之处，但是考虑到两人陈述的是20年前的事实，不排除两人证言中的个别细节差异，是因两人年岁较大、记忆不清导致。因此，在没有证据证明两位老人与本案双方当事人有直接利害关系的情形下，不能仅根据两人陈述中的个别细节差异就否定证言的真实性；
其次，村委会（后变更为西韩居委会）出具的一系列证明材料反映了刘明本向葛义宽购买案涉房屋的全过程。2007年5月，西韩居委会出具的《证明》记载&1985年上半年，葛义宽向村委申请将案涉房屋卖给刘明本。村委研究认为，根据刘明本家的实际情况，符合审批宅基地的条件，同意安排本村基建委员会负责人刘可好、村委委员刘明高两位同志负责给双方办理房屋的买卖事宜。由刘明高起草协议，内容是葛义宽将该房以4000元价格卖给刘明本。1991年进行房屋宅基地普查，重新确权发证。但葛义宽称找不到旧证。&由上可知，上述《证明》记载的房屋买卖过程与刘明高、刘可好陈述基本一致。虽然西韩村村委会在1992年5月出具的《证明书》中有关&刘明本于1982年建房&的记载与上述2007年5月的《证明》内容不一致，但是西韩居委会在2007年11月出具的《证明》中已将有关&1982年建房&的陈述纠正为&1991年换发土地使用证工作，是对全村所有的宅基地进行确权发证，涉及全村2000多户，工作量较大，因此，在书写证明材料时，由于工作人员笔误，将1987年写成1982年。&之所以要写1987年建房，是因为在1987年刘明本将案涉房屋进行了改扩建。对此，2007年3月，西韩居委会出具的《证明》中有明确记载。
综上，刘伦喜提供的证人证言与西韩居委会出具的一系列证据之间基本可以相互印证。由此，得出案涉房屋买卖的演进过程也具有合理性，与一般日常生活经验判断结果相符。
第三，葛义宽及其家人对案涉房屋的态度也间接证明了案涉房屋买卖关系的存在。
首先，葛义宽生前对刘明本长时间占有案涉房屋的行为所持的置之不理态度与日常生活经验判断结果不符。根据已查明事实可知，从1985年起，刘明本一家就一直在案涉房屋中居住，而葛秀芹也分别在本案二审庭审及本院庭审中陈述，葛秀芹在刘明本一家搬进案涉房屋后还经常回到村里以及葛义宽搬走后也经常回村里看看。因此，葛义宽一家人对刘明本长时间占有和处分案涉房屋的行为不可能完全不知情。但直至2000年葛义宽去世前，葛义宽从未对刘明本在案涉房屋中居住的行为提出异议。根据日常生活经验可知，房屋借用关系持续15年之久的情形在现实生活中并不常见，而房屋所有权人对此并不提出异议更是有违常理。
其次，葛义宽对刘明本扩建案涉房屋行为未提出异议，也不符合房屋借用习惯。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款：&承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。&可知，承租人在支付对价的情形下，要对所租赁的房屋进行改建或扩建尚且应先经房屋出租人同意，更何况没有支付任何对价的房屋借用人。因此，刘明本如果只是房屋借用人，那么其在1987年对案涉房屋实施扩建行为之前就会按惯例在动工前取得葛义宽的同意。即便刘明本未主动征求葛义宽同意，葛义宽作为案涉房屋所有权人，一般也会主动就是否同意刘明本扩建以及扩建后房屋归属等问题与刘明本进行交涉。但事实上，葛义宽并未就刘明本的扩建行为提出过异议。葛义宽的不表态行为显然与房屋借用关系中出借人应有的正常反应不符。
再次，葛义宽在案涉房屋换发集体土地建设用地使用证问题上的态度更是无法按常理解释。在1991年全村统一换发土地使用证期间，葛义宽没有要求给自己换发土地使用证以确认其对案涉房屋的所有权。甚至对刘明本在1991年以自己名义办理集体土地建设用地使用证的行为，葛义宽也未就此提出异议。如果案涉房屋所有权人是葛义宽，那么刘明本将房屋产权办到自己名下的行为无疑严重侵犯了葛义宽的财产权。葛义宽对此没有反应显然与常理相悖。
最后，葛义宽去世时未对案涉房屋进行处分也与常理不合。一般而言，在农村，农民拥有的生活资料中价值最高的就是房屋。因此，正常情形下，葛义宽在去世前一般都会对其所有房屋如何处分作出安排。但根据葛秀芹在本院庭审中的陈述，葛义宽在2000年去世前并未就房屋如何处分作出表态。
另外，葛秀芹作为继承人长时间不主张继承权的行为也不符合日常生活经验。葛秀芹是在2005年才知道案涉房屋拆迁事宜，进而向法院提起诉讼主张权利。在此之前，葛秀芹没有向刘明本主张过权利。葛秀芹如果明知其对案涉房屋有继承权，却在长达5年的时间内，特别是在借用人刘明本去世后都未及时向刘明本及其继承人主张房屋所有权显然与常理不合。
根据对以上双方当事人提供证据证明力的比较分析可知，在案涉房屋买卖关系是否存在的问题上，刘伦喜提供的证据证明力明显大于葛秀芹提供证据的证明力。因此，葛秀芹有关案涉房屋归其所有的主张，不能得到支持。综上，原审判决认定事实不清，应予改判。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（三）项以及《最高人民法院关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&审判监督程序若干问题的解释》第三十八条之规定，判决如下：
一、撤销山东省高级人民法院（2010）鲁民提字第11号民事判决；
二、维持山东省青岛市中级人民法院（2007）青民一终字第778号民事判决。
本判决为终审判决。
【律师观点】
一、宅基地使用权由农村集体经济组织成员享有。
物权法第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
农村宅基地是农村集体经济组织成员用于建造住宅而占用的集体土地，属于农民集体所有。农村集体经济组织成员对于宅基地只有使用权，没有所有权。
宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法占有和使用宅基地，在宅基地上建造住宅及其附属设施的权利。宅基地使用权属于用益物权，由农村集体经济组织成员无偿享有。
农村集体经济组织是对农村土地享有所有权的经济组织，取得农村集体经济组织所在地的户籍，在集体经济组织所在地生产、生活的成员，具有农村集体经济组织成员资格。对于具有农村集体经济组织资格的成员，无偿享有本集体经济组织的宅基地使用权。
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
尽管对本集体经济组织的宅基地享有使用权，但是农村一户只能享有一处宅基地。农村户是以家庭为单位，家庭成员对宅基地共同享有使用权，一个家庭只能拥有一处宅基地，不得超标准超面积占有宅基地。家庭成员分户另组成家庭时，对于所占有的宅基地面积未达规定的标准的，可以另行申请宅基地使用权。
二、集体经济组织成员内部买卖房屋应认定有效。
虽然农村居民对宅基地只享有使用权，但是对宅基地上所建的房屋拥有所有权，属于村民家庭共有财产，村民对房屋享有处分权，可以将房屋出售给他人所有。根据房地一体的原则，出售宅基地上的房屋后，房屋所占用的宅基地使用权也随之转移。宅基地使用权属于集体经济组织成员的一项福利，是无偿取得的，并且一户只能拥有一处宅基地，所以，在对于处分宅基地上的房屋的时候，也受到宅基地使用权限制的影响。
对于同一集体经济组织成员之间的房屋的买卖，且房屋买受方虽属于集体经济组织成员，但是没有宅基地或宅基地面积未达规定标准的，买受房屋后可以办理宅基地使用权变更登记手续，房屋买卖合同有效。
一般来说，尽管对于集体经济组织成员只能拥有一处宅基地并有面积上的限制，但是法律对于超标准或超面积占有宅基地是否必然无效没有明确规定，集体经济组织内部成员之间的房屋买卖，也不应因宅基地超标准或超面积而无效，集体经济组织成员对于超标准或超面积的宅基地，如果因为不符合法律规定而不能办理变更登记手续的，不影响对房屋享有物权。
农村居民一户只能拥有一处住宅，农村居民出卖、出租住房后再申请宅基地不予批准的规定，目的在于禁止村民多占宅基地，以免农村土地被过多用于宅基地，从而保持耕地的数量不至于减少。法律并未禁止同一集体经济组织成员之间房屋买卖，也未明确规定同一集体经济组织成员之间房屋买卖合同无效，同一集体经济组织成员之间的房屋买卖不应有所限制。
三、与其他集体经济组织成员之间的房屋买卖应区别对待。
本集体经济组织成员与其他集体经济组织成员之间的房屋买卖合同，如果能办理宅基地使用权变更登记手续的，应当认定买卖合同有效。
虽然不能办理宅基地使用权变更登记手续，但是本集体经济组织同意并认可的，一般不应轻易认定无效。
其他集体经济组织成员购买本集体经济组织成员宅基地房屋后，即不可能办理宅基地使用权变更登记手续，也未能取得本集体经济组织同意的，应确认房屋买卖合同无效。
四、城镇居民购买农村房屋的行为无效。
对于城镇居民购买农村宅基地房屋，与农村居民签订的房屋买卖合同，应当认定无效。
尽管法律没有明确规定农村房屋买卖的问题，但是房屋买卖必然涉及到宅基地使用权的转让问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项福利，是无偿取得的用益物权，目的是保障农村居民最基本的居住的权利，具有福利性质，该福利只能由本集体经济组织成员享有，与宅基地使用权人的特定身份具有密切的联系，具有很强的人身专属性。
宅基地使用权具有福利性质，是为保障集体经济组织成员的生存权益。在出售宅基地上的房屋后，农村居民因其不再具备申请宅基地的条件而有可能难以维护其生存权利。允许和鼓励城镇居民到农村购置房屋也丧失了法律设定宅基地使用权的初衷，使宅基地使用权属于集体经济组织成员专属的福利性质也失去了法律意义。在房价节节攀升的今天，城镇居民到农村买房会进一步扰乱农村宅基地的市场秩序，加剧农村居民居住条件的恶化。
城镇居民购买农村房屋后，因不能取得本集体经济组织成员的资格，因而也不可能办理宅基地使用权的变更登记手续，同时也无法办理房屋产权变更登记手续，对购买的房屋不能享有所有权人的保护。如果支持和鼓励城镇居民与农村居民之间的房屋买卖行为，反而使房屋买受人的权利无法得到充分的保护。
国家政策对宅基地使用权的买卖一直是持否定态度的。国务院办公厅 1999 年 5 月 6 日发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第二条第 2 款规定，&农村的住宅不得向城市居民出售&；2004 年 12 月 24 日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调，&加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地&。因此，城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同。
五、本案属于集体经济组织成员内部之间的房屋买卖。
本案房屋买卖发生在同一集体经济组织成员内部之间，房屋买受人购买涉案房屋后，也并未再申请宅基地，双方之间的房屋买卖行为有效。本案争议的焦点问题是双方是否存在真实的买卖法律关系。
一审法院以刘伦喜仅根据崂村集建(91)字第70741号集体土地建设用地使用证，主张涉案房屋为其父刘明本生前合法财产，而未提交证据证明刘明本生前取得讼争房屋的基础民事法律关系的存在，即刘明本通过何种合法途径取得讼争房屋的所有权为由认定刘伦喜的父亲对涉案房屋不享有物权。
作为国家公权力依职权按照法律规定的程序制作的不动产登记薄，具有法律上的权利正确性推定效力。物权所有人依据不动产登记薄记载的物权事项，就可以推定为物权真实权利人，而无需就不动产登记薄本身的真实性和记载事项的真实性再另行举证证明。
不动产登记薄作为一项证据，本身就具有很强的证明效力。如果要否定不动产登记薄的证明力，推翻不动产登记薄的记载事项，就要提供证据证明不动产登记薄是虚假的，或者不动产登记薄记载事项错误。
因此，崂村集建(91)字第70741号集体土地建设用地使用证在没有被依法撤销之前，刘伦喜依据集体土地建设用地使用证就可以直接证明其父亲对宅基地上的房屋享有相应物权。
二审法院直接依据集体土地建设用地使用证驳回葛秀芹的诉讼请求。山东省高院则在集体土地建设用地使用证被依法撤销后，认为根据现有的证据刘伦喜不能证明房屋买卖，不能证明系其父刘明本生前财产，支持了葛秀芹的诉求。
最高法院则从三个方面认定，葛秀芹提供的案涉房屋买卖关系不成立的证据证明力明显较弱；而刘伦喜提供的有关房屋买卖关系存在的证据符合日常生活经验，具有更强的证明力；并且葛义宽及其家人对案涉房屋的态度也间接证明了案涉房屋买卖关系的存在。根据对以上双方当事人提供证据证明力的比较分析可知，在案涉房屋买卖关系是否存在的问题上，刘伦喜提供的证据证明力明显大于葛秀芹提供证据的证明力。因此，葛秀芹有关案涉房屋归其所有的主张，不能得到支持。
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