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凤金理财：欧洲政局乱七八糟，黄金追捧强势上涨
北京时间周四20:30，欧洲央行公布1月货币政策会议纪要，显露对潜在通胀未能上行的担忧
昨天因为美国和欧洲政治的不确定性，美元在连续10天上涨后开始下跌，而黄金也强势上涨，美盘中最高上探至1242.2美元/盎司，投资者逢低介入购买黄金作为对冲政治风险的工具，市场关注美国总统特朗普的政策，以及今年荷兰，法国和德国的选举。日内公布的美国数据仍然比较强劲，但黄金走势并未受太大影响，凤金根据数据的公布也有自己的想法，数据显示，美国上周初请人数低于预期，且连续第102周位于30万人关口下方，继续维持1970年以来最长记录，笔者凤金理财认为美国就业市场持续收紧并逐步向充分就业这一美联储的目标迈进；美国1月新屋开工总数录得下滑，但营建许可总数升至2015年11月以来高位，凤金认为美国房地产市场仍在复苏。世界最大的黄金ETF，SPDR周三连续11天增仓，投资者对黄金的热度有增无减。
北京时间周四20:30，欧洲央行公布1月货币政策会议纪要，显露对潜在通胀未能上行的担忧。纪要公布后，欧元兑美元小幅下挫后回升，现货金银波动不大。目前政治不确定性仍将是欧洲央行的一大顾虑。荷兰、法国和德国今年都将举行大选，这些国家也有可能延续去年影响美国大选和英国脱欧公投的民粹主义趋势，而胜选概率在上升的勒庞等反欧盟候选人当选可能动摇欧元区的根基。纪要显示，欧洲央行官员也表明对欧元区乃至全球的政治不确定性充满担忧。笔者共终号凤金理财分析认为，欧洲央行维持当前刺激计划的决心显得比较坚定。尽管一些官员对欧元区各国领导人未能维护欧元区稳定并采取有效措施刺激经济表示沮丧，但在地缘政治不确定性可能破坏经济的情况下，欧洲央行决定维持当前QE计划，短期内料不会作出改变。
目前特朗普政府的政策还不明确，以特朗普跳脱的个性来说，也没人能猜到这位总统下一步能干出什么来，一切的约定成俗在他这里都是不成立的，总结起来就三个字：不靠谱。而正是因为特朗普的不可预测性，美联储也将被迫加快升息的进程，只有为以后可能的政策刺激留下足够的空间，才能不至于手忙脚乱。因此周三耶伦的证词才会重申重，等待太久加息是不明智的。或许这可以称之为特朗普和耶伦的战争，曾几何时坚定鸽派的耶伦现在讲话鹰派观念满满，连带&耶伦党&的几名美联储票委也是坚定支持尽快加息。市场消化耶伦传递的信号，对年度加息三次的计划有了一定的认可，现在普遍的观点是6月份之前会加息一次，而时间不是5月就是6月，这个时间点不仅跟公布的美国经济数据有关，也和总统特朗普发布的财政政策有关。而反应到行情上，多空之间的拉锯战展开，但最终是特朗普方胜出，还是耶伦方胜出，那我们也只能且行且看了。
昨天美盘初的行情可真够熬人的，一直都在那么几个点位来回转，数据利空行情反而一直上涨，凤金昨天在一线布局的空单目前继续持有，不过依目前这走势目标也不要看的太远了，小幅获利就可以离场。目前黄金多空双方在美联储加息预期和美国以及欧洲选举的政治风险的较量中角力，政治的不确定性推升了避险资产的需求，从黄金近期在美联储加息预期高企及美国数据强劲的情况下仍不跌反涨来看，政治风险对黄金的支撑力度更大一些。日内行情方面，日线上关注MA5以及MA10在金价底方1232附近的支撑情况，STO指标金叉向上；4小时上，布林带开口向上，均线MA5以及MA10也向上运行，附图MACD双线金叉延续，红色能量柱持续放量；综合来看，日内黄金还会有一波涨幅，故日内黄金操作上，笔者凤金理财建议低多为主。
黄金部分操作建议：
1、下方一线做多，止损放在1227下方，目标上看一线；
2、上方一线做空，止损放在1248上方，目标下看一线；
评论正文请勿超过200个汉字。美国金融危机对房地产市场影响
日11:28&&&
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　　美国金融危机与房地产市场的关系　　此次美国金融危机的源头是次贷危机，次贷是房地产市场贷款的一个种类，它与房地产金融之间有关联。次贷危机的产生与房地产市场泡沫直接相关。如果把他们之间的关系进行梳理，可以发现首先是房地产的次贷危机，即次等贷款用户利用房地产抵押贷款来购买住房，随着外部宏观经济环境发生变化，利率的提高使这部分人无法偿还贷款，导致次贷危机的产生，然后引发以这些按揭贷款支持的债券市场价值的大幅下跌，导致这类金融资产出现大幅缩水，进而进一步影响证券市场，其他金融资产也随之大幅下降，导致证券市场的危机，这就引发了整个资本市场的危机，这主要因为在美国很多投行的投资都是一个资产包的投资，一旦某项资产风险评估出现调整，一做调整这部分资产在市场的价格就要大幅下降，持有这类资产的金融机构随着这类资产价格的大幅缩水，它的会计报表马上就要反映出来，一旦缩水就要用自有金来填补，一旦出现资不抵债，而且借不到钱的话就会导致金融机构的倒闭，这就进一步引发金融体系的危机，这个时候各国政府出来救市，或注资或大量买入金融机构的不良资产，这样的背景下，金融市场的危机就大量扩散，导致实体经济开始萎缩，消费者对未来收入的悲观预期和原有房地产资产价值的缩水，使得消费开始减少，整个经济就进入收缩，甚至衰退。这反过来就会让房地产市场陷入更深的危机。因此美国的房地产价格仍然处在下降过程中。　　房地产市场的泡沫与美国金融政策的失误有着直接密切的联系。房地产市场泡沫的产生原因是美国宏观调控的失误和美联储利率调节不恰当，其崩溃又直接引发了美国的次贷危机，并最终演变成整个金融体系的危机。　　美国金融危机的最新发展　　次贷危机爆发至今已经有一年，它对美国金融体系和美国经济都产生巨大影响，对世界经济和我国也产生了重大的影响。格林斯潘称其为百年不遇的危机，原本市场认为此次危机是“V”形，跌下来后马上就向上走了。后来认为是“U”形，觉得底部会很宽，现在普遍预计美国的此次金融危机会走势会呈“L”形，底部到底在哪里没人知道，2009年可能也不是底。　　时至今日，美国次贷危机所造成的影响已经延伸到整个美国资本市场，直接的影响就是美国金融资产价格缩水，导致投资于美国资产抵押类证券的金融机构出现巨额亏损，大的投资银行如雷曼兄弟公司宣布破产，美林被美洲银行收购，为住房抵押贷款提供证券化提供担保的美国两大半官方的机构（房利美、房地美）濒临倒闭，被美国政府接管。美国最大的保险集团AIG也因为巨亏寻求美国政府的解救。现在来看美国目前出问题的金融机构共有600多家，整个金融体系处于一种动荡的境地。这次金融危机还有一个很大的特点，即大的金融机构出问题的很多，一些小的金融机构反而受冲击少。这是因为大的金融机构的资产是全球配置的，有很多外汇资金，主要的外汇资金都投放在美国的金融市场上，现在美国的金融资产大幅缩水，这些机构都出现了问题。　　据美国Case-shiller&房价指数测算，美国实际房价下跌幅度已经达到22%。而且据预计，美国房价仍有10%左右的下跌空间。　　美国众议院曾经通过了一项总额达3000&亿美元的大规模住房及按揭市场救援法案，以帮助无法供房贷的住户减免部分利息。在雷曼兄弟公司和美林以及AIG出了问题之后，美国国会还通过了一项7000亿美元的救援计划，准备收购不良资产并对出问题银行注资，部分收归国有。　　次贷危机的本质和源头　　次贷危机本质上是信用危机，信贷过度扩张导致导致了信用失衡和估价出现紊乱。上世纪90年代，美国信息产业革命导致美国经济增长速度过快，在这个经济周期中上涨的年数达到了12年，过分的投资导致了互联网经济泡沫的破灭，在2001年美国经济出现了下调，当时格林斯潘为了应付这次下调，采用了反周期的货币政策，降低利率和放松信贷，连续10次下调利率，到了2004年，下调至1％。但是，次贷演变为全球性的金融动荡和不稳，就不仅仅是美国低利率和宽松的货币供应，他是我们这个世界目前的国际金融制度缺陷的一个产物。　　正是在美联储毫无顾忌的宽松货币政策，导致了银行信贷的过度扩张，那些按正常风险评估不应该获得住房抵押贷款的所谓“次优级”客户也成了银行竞相推销贷款的对象。而这些人也梦想房价的飙升可带来不菲的利润。　　而年期间，发达国家房价的确一直在上涨，涨幅达到了近一倍，增值30万亿美元，平均每年增幅达15%。美国西海岸有些城市的房产价格2005年一年就上涨了50%。这就刺激很多人超出了自己付款能力来贷款购房。而贷款的人越多，房价就越看涨。　　但是，到了2006年，形势发生了变化。美联储在2004年6月开始连续17次加息，此时利率飙升至5.25％，还贷的负担增加使很多人无法继续还贷,“次级”贷款客户大批破产。　　　　从上图可以看到，低利率导致的宽松货币供应通常会引发通货膨胀，但是2001后长期的低利率却没有立即引发美国的通货膨胀。这主要因为经济全球化所导致的美国过度的货币供应被其他国家吸收了。其他国家吸收美元的过程就是对美国提供商品与劳务的过程，也就是美国国际收支经常帐户不断逆差的过程。另一方面，这些逆差又通过美国的金融市场美国经常帐户输出的美元又回流到了美国的经济体系中，维持了美国经济的运行。　　结果是美国的低利率利率不是首先反映在美国的货币供应过剩和通货膨胀上，而是反映在美国超过其经济支撑能力的消费需求的扩张和经常帐户逆差的扩大上。次级住房抵押贷款者的购房需求只是这些需求扩张的一个方面。　　另一个结果就是全球以美元记值的财富积聚增长。最主要的财富保有形式，金融资产就开始膨胀，价格彪升。（次级住房抵押贷款债券只是其中的一种）但是美联储在格林斯潘的掌控下，完全忽略了过度宽松的货币供应的长期影响，沉醉于低通胀、高增长的形势中。　　长期的货币供应过松最后总要反应到资产价格和商品价格上，而且资产价格短期内可以替代通货膨胀，但他无法长期取代通货膨胀，先是世界资源性商品价格的大幅度上涨，石油、煤炭、铝、铜、钢材、粮食。最后是工业制成品、消费品、工资，循环式地上涨。　　资源性产品的价格猛涨。2000年之前石油价格在18美元/桶左右，为23美元，2003年以后开始不断上涨，但是涨幅最快的是2005年，冲上了60美元/桶，随后不断飙升，最高冲至150美元/桶，现在随着金融危机的爆发影响到实体经济，石油价格已经开始回落，跌至80美元左右。　　煤炭也由2001年的23美元一吨涨到目前67美元一吨;铁矿石30美分一吨涨到80美分;铜由1330美元一吨最高涨至8000多美元,现在约为6000美元一吨;铝由平均1440美元一吨涨到3000多美元一吨。　　随着资源性商品价格的大幅度上升，工业制成品、工资也出现了明显的上涨趋势，全球低通货膨胀的时代将结束。美国的通货膨胀也终于开始启动，利率也就逐渐需要回到正常的水平。　　于是，原先被严重扭曲的信贷供求关系开始调整，风险重新评估也随之出现，次级抵押贷款市场的危机也就显露了出来。　　问题首先在次级住房抵押贷款上出现，因为随着利率上调，还款的成本开始上升，而同时房价开始下跌，很多贷款者无法继续偿还贷款。到2008年2月份，已经有约1/3的房贷已经违约，达到32.92%，目前违约率继续延续了上升的势头。美国次级抵押贷款市场原来规模并不大，大约只占整个抵押贷款的五分之一，美国整个住房抵押贷款的规模约为11万亿，次级贷款存量约为20%，到目前为止直接损失的次级抵押贷款约为6000多亿。　　房贷的直接损失数额相对于美国13万亿的GDP和25万亿的债权市场规模应该是非常小的。美联储目前对金融体系注资的规模累计已经超过2万亿美元，比次级贷款市场的存量规模还大，欧洲中央银行与其它国家中央银行的注资规模累计也超过1万亿美元。　　问题是住房抵押贷款是被证券化了的资产，把房屋抵押贷款或汽车信贷等各种债务打包，组成所谓的资产担保证券（Asset-Backed&Securities,&ABS），然后可以再出售给投资基金、保险公司甚至银行。这是美国在上世纪80年代后出现的一种金融创新，因为上世纪80年代美国出现过一次储蓄贷款机构的危机，为此美国创新了资产证券化，储蓄贷款机构在把住房抵押贷款打包卖掉后就不管了，转移了风险。但是风险就转移到其他机构。投资银行（作为特殊权益人SPV）还可以再以这些证券化的现金流创设CDO（collateral&debt&obligation&），出售给各类投资基金。这样，债务的锁链就由此扩展开来，风险也就被放大。　　住房抵押贷款因利率提高无法偿还以后，这些以抵押贷款还款作为现金流的债券就变得一文不值，不但是原发放贷款的机构要受损，持有这些债券的机构都将蒙受巨大损失。更为严重是受次级贷款证券所累所有的资产担保证券的价格都大幅度下跌。　　但是问题的严重性不仅在于此，还在于其他各类资产担保的证券在绝大多数的投资基金的投资组合中是属于相类似信用风险级别的资产，一旦次级贷款担保的证券发生问题，相类似的其他资产担保证券的市场风险评估也会发生相应的变化，其市场价格也会大幅度下跌。投资于这类资产的投资者会要求更高的风险溢价，整个资产担保类证券的价值就会大大缩水，而这个市场的规模超过10万亿美元。如果价格下跌20%，损失额就达到2万亿美元，如果下跌50%,那就是5万亿美元。按照现在的情况来评估，这类资产价值下降达到70％，金融机构就要拿出这么多的自有资金来冲销市场亏损，所以现在大家都在觉得资金紧张，需要政府来救市，这些资产价值回升要等到房地产市场的恢复。　　随着投资于抵押担保证券的金融机构资产的减少和缩水，他们的资金就发生紧张，他们能够用于投资和发放信贷的资金就减少，这样，就会进一步影响实体经济的正常运行，经济就会放缓，甚至进入衰退。　　更为严重的是一些金融就构会因为投资于次贷担保的债券和其他抵押资产担保债券的损失，发生资不低债和周转不灵情况，会倒闭。并引起连锁反应，引起金融危机。美国第五大投资银行贝尔斯登濒临破产后被摩根大通收购，就是一例典型，后来的雷曼、美林、AIG都属此类。　　美国半官方的为住房抵押贷款机构提供在再融资和担保的房利美、房地美（也有翻译成房贷美）遇到资金周转不灵困境，迫使美联储和美国财政部为他们开放贴现窗口和提供融资渠道，也说明了金融危机是如何不断衍生延伸的。　　房利美（The&Federal&National&Mortgage&Association&，简称Fannie&Mae&）和房地美（Federal&Home&Mortgage&Corporation,&简称&Freddie&Mac&）是美国最大的两家非银行住房抵押贷款公司。房利美和房地美分别设立于1938年和1970年，属于由私人投资者控股但受到美国政府支持的特殊金融机构。两家公司的主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。　　据统计，这两家所拥有的住房抵押贷款资产约占整个住房抵押贷款的50%，即约有5万亿美元。其通过资产证券化出售后，美国国内金融机构持有3.5万亿，另外约有1.5万亿是由海外机构所持有，各国中央银行是主要的债权人。中国约持有3000多亿。如果这两家机构倒闭，其引起的冲击必将使全球性的。　　因此，次级抵押贷款债券的危机在全球金融市场联为一体，在金融衍生产品的链接下，就变成了对全球金融都有冲击影响的事件。这也是为什么，美联储一行动，其他央行也要跟着行动，接连对金融体系注资的主要原因。没有人希望美国金融市场出现混乱，没有人希望美元过分贬值，如果出现这种情况，美元资产的持有者是最大的损失者。而各国央行正是美元资产最大的持有者。　　次贷危机对房地产市场的影响　　对美国实体经济的影响还刚刚开始，美国经济增长明显放缓，进入衰退的危险仍然很大。世界经济这一轮增长的周期已经逐渐进入尾声，受次贷的冲击，世界经济将被迫进入一个调整阶段，全球的增长速度将会下降。　　在这样的背景下，房地产市场将面临一段比较长时间的低迷。目前，美国平均房价比2006年下跌了17%，预计还有10至15%的下降空间。美国的房价可能要到2009年第4季度才能止跌回升。目前美国的房屋销售仍然在下降，2008年8月从7月的500万套降至490万套。　　美国金融危机对中国房地产市场的影响　　美国金融危机对中国的房地产市场也有重要的影响，但是这种影响是间接的，主要是通过资金层面和心理预期成面发生影响。　　从资金成面看，美国金融危机使大投资银行损失惨重，资金周转不灵。从中国收缩资金是他们的选择之一，高盛、摩根斯坦利都在出售他们在中国原来购买的房产。但是另外还有一些在这次危机中并没有受到世纪冲击的投资基金、私募基金，他们在危机之后把到眼光聚焦到了中国的一些中、小城市的房地产市场，通过设立房地产投资基金的方式来进行股权投资，签订回购协议，把抄底房地产作为一种机会。因此，影响是复杂的，还需继续观察。　　从心理预期角度看，美国金融危机对房地产的影响是不利的。由于害怕危机对消费需求产生不利影响，新的房地产项目投资变得更加谨慎，如果大家都裹足不前，市场的萧条就会来临。　　从购买这个角度看，金融危机增加未来的不确定性，人们可能推迟消费，投资性的购买也会推迟，这样就可能使房地产市场经历一波长时间的调整，其实现在调整已经开始，虽然中央出台了一些政策，但是这些政策对刺激消费的作用有限，对刺激投资性需求几乎没有作用，因为房地产投资不是看房子的成本是多少，而是看其未来的升值空间如何，而现在前景很模糊，这部分需求就进入了观望状态。　　在美国金融危机爆发之时，中国房地产市场本身就已经开始了调整，美国金融危机将使房地产市场的调整的幅度进一步加大。国内的房产市场是我国经济增长的重要支柱，从中央到地方都寄予厚望，不希望其继续萎缩，但是由于各种社会、政治原因，房价大幅度上涨的状况也很难出现，所以未来中央即使出台政策调节房地产市场，房地产市场回到前几年的火爆还是很困难的，但是中国房地产市场出现如美国一样大幅下降的可能性也是不存在的。我个人估计在美国金融危机延续的背景下，中国经济调整期会比较长2010年中国会率先走出这一轮的经济衰退，到那个时候会有较好的前景。　　美国次贷危机给我们的教训　　过度乐观的预期所支撑的资产价格快速上涨不能伴随大规模的负债购置房产和其他金融资产现象，否则就可能种下隐患。另外，在通货膨胀与资产膨胀之间，不存在长期的替代，不能指望过多的货币永远流在金融资产上。资产膨胀所带来的财富效应最终会使通货膨胀也跟随出现。　　我们对通货膨胀的容忍程度决定着资产泡沫的破裂程度和破裂方式。容忍度高些，可以使泡沫逐渐消退，并且可以避免硬着陆，否则金融危机是不可避免的解决方法。所以目前中央的政策已经出现了调整，从年初的一保一控，改到目前的保持经济稳定发展。在这样的背景下，房地产市场虽然已经进入的“冬天”，但日子还是过得去的，但要恢复到前几年的热度还是很困难的。　　来源：上海市社会科学院网站
（责任编辑：陈叶军）
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by .cn. all rights reserved美国房地产泡沫再起 美联储将被迫加息
　　一个月前，美国评估公司NAR警告称，接近两位数的房价涨幅是不健康的市场表现，考虑到一些收入没有增长的家庭或是根本没有收入的家庭情况，这种表现将导致市场出现泡沫。今日，该机构再次警告称，过快的房价上涨和租金上涨使得一部分潜在买家望而却步。　　昨晚，RealtyTrac公布的2016年第一季度住房消费能力数据显示，2016年第一季度无能力承担住房消费的人数大幅增加，从一年的2%上升到如今的9%。　　NAR警告称，虽然从单个数据看着并没什么大不了的，但至少意味着，房地产市场泡沫又回来了。房价上涨迫使购房者不得不花费更多的成本，这项支出增加挤压了其他领域消费支出。　　美国房地产通胀高于工资涨幅使得美国大部分地区普通人群越来越难以承受住房消费。　　根据NAR的报告，截止到目前为止，今年美国房价平均涨幅超出工资涨幅约67%，旧和纽约等地房价涨幅尤为明显。　　房价涨幅与工资涨幅差距最大的前五的地区分别是：洛杉矶、加州、亚利桑那州、圣地亚哥和马里科帕。　　其他房价涨幅高于工资涨幅的地区有：迈阿密,布鲁克林、达拉斯、西雅图和拉斯维加斯。　　更令人恐惧的是，美国房价已经连续四年超过工资涨幅，如下图所示。　　NAR称，毫无疑问，这将导致需求下降，违约债务飙升。　　RealtyTrac高级副总裁Daren Blomquist表示，“虽然目前房价还处于可承受范围内，但按照目前发展趋势，房价超出大多数人消费能力范围是迟早的事。”　　房地产市场衍生出来的抵押债券违约风险再次笼罩美国。2006年的房地产泡沫又开始出现，美联储将被迫收紧市场，控制资产泡沫。　　虽然，美联储可能不愿意收紧货币政策，但是他们将别无选择，股市泡沫和房地产泡沫是巨大的潜在风险。　　RealtyTrac还指出，目前美国中产阶级每月需要花费工资的30.2%用于偿付按揭贷款，而2015年他们需要支付26.4%的工资。2012年是是美国工薪阶层购房压力最小的一年，他们只需支付22.2%的工资用于每月还贷。2006年第二季度房地产泡沫开始破灭时，美国中产阶级每月需要支付53.2%的工资用于还贷。
（责任编辑： HN666）
03/24 21:5903/23 10:0703/22 07:1303/21 11:2603/21 08:1003/17 08:1703/16 09:1803/14 13:21
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美国房地产经纪人为何受人尊重
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这里要说明的一点是，美国的持证房地产经纪人手里都有一个外观像遥控器一样的电子钥匙，在电子钥匙上输入不同密码，就可以取得房门钥匙，打开其代理区域内大多数房源的门。每套房源铁盒子的电子锁密码会在网络上每天更新，并且每次买方经纪人打开一套待售房源的电子锁，该房源的卖方经纪人手机上就会收到提示，显示是谁开的锁。这是大数据在二手房交易中一种非常便捷的运用。
原标题：美国房地产经纪人为何受人尊重美国房地产经纪人手里都有一个电子钥匙。近期，针对泄露客户信息、挂牌虚假房源等乱象，杭州住房保障和房产管理局联手公安、工商等部门，开展了杭州“史上最严”的房产中介整治行动，集中查处了一批违法违规的中介机构，同时运用大数据，上线了杭州房地产经纪行业管理服务平台，进行线上监管。由于整治卓有成效，在11月25日的住建部会议上，杭州还做了交流发言。而最近链家董事长左晖的一封公开信上，称其愿景是让全中国数百万普通的房地产经纪人，每一位很“屌丝”的行业奋斗者，也能拥有属于自己的职业尊严。的确，在国内，房产中介这个行业，长期以来都存在许多“痛点”，很多人对中介评价不高，觉得素质良莠不齐，而执业的门槛以及行业的地位也不算高。那么在大洋彼岸，像电影《北京遇上西雅图2》里吴秀波饰演的美国房地产经纪人，有哪些不同之处呢？钱江晚报记者采访了几位在美国的浙江人，听他们讲讲美国房产经纪人的故事。这是一个受人尊重的职业买卖双方都有自己的经纪人在美国，房地产经纪人是一个相对受人尊重的职业，买卖双方分别有自己的经纪人，双方用自己的专业知识为客户争取最大利益，工作体面，收入高。Jessica是浙江人，几年前移民美国，在气候宜人的南加州圣地亚哥定居。2012年，当时美国受次贷危机影响，房价连年下跌，达到了一个低点，她决定出手买一套房子。在Jessica居住的小区里，就有一位年近70岁的资深房地产经纪人，平时大家见面的时候经常打招呼聊天。这位经纪人虽然已经处于退休的年龄，空的时候就去医院当志愿者，但有客户找上门时依旧会接经纪业务。于是Jessica委托她帮忙找合适的房子。在美国，待售的房子都会发布在住房资源共享系统上，房源对所有经纪人开放。不过待售房源也分好几种类型。比如open house，一般来说随时可以进去看房，房子里会有卖方经纪人接待看房者；有的房子里没有人，称为key call，房门钥匙通常放在大门上挂着的一个带电子锁的铁盒子里，需要买方经纪人拿电子钥匙打开盒子取出房门钥匙，然后开门带客人进去看。这里要说明的一点是，美国的持证房地产经纪人手里都有一个外观像遥控器一样的电子钥匙，在电子钥匙上输入不同密码，就可以取得房门钥匙，打开其代理区域内大多数房源的门。每套房源铁盒子的电子锁密码会在网络上每天更新，并且每次买方经纪人打开一套待售房源的电子锁，该房源的卖方经纪人手机上就会收到提示，显示是谁开的锁。这是大数据在二手房交易中一种非常便捷的运用。有一天，Jessica和经纪人看房时偶然路过一幢待售的open house，便转过去看房，结果就看中了。“其实每套房源的具体情况都是透明公开的，在网上都可以查到，比如房子的建造年代、买进卖出过几回、每次销售的价格是多少、维修情况等等，买房者自己做点功课都能了解到。”Jessica说，经纪人要做的主要是帮买家谈价格。不过因为美国楼市比较成熟，不像国内那么大起大落，因此杀价通常也不会太多。房价谈妥，相当于买家确定要买房子了，这时，买方经纪人会帮客户向户籍公司认真调查房源的产权和抵押情况，并联系专业机构做房屋状况检测，如果房屋的水、电、气和结构等有损坏或老化的，由房东出钱修复，该换的换，该修的修，保证房子交到买家手里时是完好的。“整个买房过程大概是一个半月，这位老经纪人的专业和敬业给我留下了很好的印象。”Jessica评价道。拿执照要考试还要通过FBI调查房产经纪人收入十分丰厚毕业于哥伦比亚大学的陈烁在纽约已经当了快两年的房地产经纪人，这份工作在他眼里是个“金饭碗”。“我学的是法律，临近毕业的时候，也为就业发愁。”陈烁说，一个朋友无心之言，让他燃起了当房产中介的念头，“与国内不同，在美国，房产中介是一件比较体面的工作。”陈烁介绍，在美国，房产中介也并非想当就能当的。美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人都要完成多门学科并通过考试，合格后再通过美国联邦调查局的背景调查，签约经纪公司才颁发执照，取得房地产执照后才能从事经营活动。取得执照就叫做“执照地产经纪人”（licensed real estate agent），一般agent需要挂职在一家经纪公司。之后经过四年以上实践工作才可以拿到broker执照，这时才可以自己单独开经纪公司。不过，辛勤的付出也有丰厚的回报。在纽约，房屋交易的中介费全部由卖方承担，占房屋成交总价的5%~6%。中介费由买卖双方的经纪人分成，他们的挂职公司也要分走其中的10%~50%，具体由双方自行协定。以成交一套100万美元的公寓为例，经纪人个人到手金额通常为1万~5万美元左右。陈烁目前基本上能保持每月2~3单的成交，每月三五万美元的收入，远高于美国的平均水平。中介乱象少，客户忠诚度高很多经纪人选择干一辈子陈烁说，在美国的房地产市场，住房资源共享系统是核心。因为全社会的资源实现了共享，所以对经纪人个人的素质以及服务能力有很大的要求。“在国内，大家对中介还是挺抵触的，素质低、经常骚扰，甚至还有黑中介。”陈烁表示，在美国几乎不会出现这种情况，这边买卖双方一般都会委托给各自的中介经纪人，很少出现跳单情况，因此经纪人也会全心全意为客户争取利益。服务质量高的，肯定会有回头客。”“我认识一些资历较老的同行，在业内名气很大，不少客户买房、卖房都会找同一个中介，在这一行，资源的积累十分重要。”陈烁说。杭州我爱我家企划营销总监周包军前段时间去美国出差，碰到不少当地的中介同行，聊起中美房地产经纪人的差异，除了平均年龄的差异（美国房地产经纪人平均年龄大概是58岁左右），还有一点让他特别感慨。“在美国，好的房地产经纪人能够积累很多客户，因为美国很多小区没有物业，业主们入住后碰到一些居住上的麻烦事，通常会找当初的经纪人帮忙解决，特别是落脚到一个新的城市，经纪人能够通过自己的专业素质和经验帮助住户迅速熟悉这个城市，因此双方之间的关系会变得像朋友一样，互相信得过。而客户的忠诚度也很高，一般买卖过一次房子后，感觉不错的话，以后都会认准同一个经纪人买卖房子。经纪人即使老了干不动了，也可以子承父业，把自己的儿辈引荐给客户，儿辈经纪人光做做父辈积累下来的老客户生意，就够吃饱了。”周包军说。
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灯谜猜猜猜，“元旦过生日”，打一城市名称？
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