1.查看公共账号:&&纽约华人资讯网2.搜索账号:&&nychinaren_com
地址: 1351 S Grove Ave, Unit 109,
Ontario, CA 91761
电话: 626-657--21:00(西部时间)
(周一到周五, 周六周日休息)
金融危机之后 美国房地产市场吸取教训了吗？
【侨报网讯】美国似乎重新走上了金融危机的老路。与一些人想的不一样，问题也许没有出在债市和股市，而是依旧源自房地产市场。美国似乎重新走上了金融危机的老路。与一些人想的不一样，问题也许没有出在债市和股市，而是依旧源自房地产市场。据美国投资杂志《巴伦周刊》的一篇评论文章称，目前奥巴马政府正在重复美国在金融危机上犯下的错误。文章称，在金融系统的围墙倒塌八年后，情况并没有大的改变。华尔街银行大到不能倒，美国政府背景的企业大到不能倒，美国政府本身也大到不能倒。奥巴马政府认为，最大的问题是美国住房拥有率处在1989年以来的最低水平。因此，就像克林顿政府和小布什政府所采取的措施那样，美国政府官员仍在谈论居民拥有住房的社会好处。美国住房与城市发展部长朱利安·卡斯特罗(Julian Castro)曾在一次会议上称：“对于许多人来说，购买住房是积累财富的最好方式。对于一些人来说，这可能是建立财富的唯一方式。”不过，《巴伦周刊》认为卡斯特罗的讲话颠倒了因果关系。文章说，“古代人”买房需要通过努力工作和储蓄来积累20%的首付款，在财务上是强健的，而且许多人只会在健康的社区购买住房。但在过去25年，政府和银行的政策却是在试图改变正常的逻辑。随着美国政府写下了新规则，金融系统放松了贷款标准，这样就有更多的人能拥有住房。不过，负面影响是助长了市场投机，很多人也没有变得更愿意辛勤劳动。住房数据供应商最近发布的报告显示，今年第一季度，美国人购房平均首付比例降至14.8%，触及三年低点。同时，首付比例不超过3%的购房贷款占贷款总规模的比例升至27%，创出2013年第二季度以来的最高水平。任何一届美国总统都需要选民的支持，奥巴马也不例外。而拥有自己的住房也是“美国梦”的重要组成部分，按照美国佛罗里达州当地媒体的观点，随着该州的住房拥有率下降，“美国梦也开始消退”。可想而知，如果在任期间住房市场走低，奥巴马将面临来自媒体和公众的很大压力。《巴伦周刊》称，白宫曾经强调自己在居民房屋产权方面的成就，例如美国房价已较金融危机时的低点回升了30%，以及新屋和成屋销售的成交量回暖。然而，白宫不可能让所有美国人都买得起房，按揭贷款首付也不可能无限度走低。到了某个时间，风险可能会集中爆发。当然，对于奥巴马来说，这似乎是下一任才需要解决的问题。联系时请一定说明是在纽约华人资讯网看到的，谢谢
Hong Chong（来自&&）
Jiahe Kang（来自&&）
阎摩爱（来自&&）
Kevin Chu（来自&&）
Si Kuen Wong（来自&&）
Heather S Johnsen（来自&&）
Russ Lin（来自&&）
Kiki Dong（来自&&）
Jinyu Huang（来自&&）
Stanley Cao（来自&&）
甜心寶貝（来自&&）
柯沛亞（来自&&）
Derek Kuang（来自&&）
罹亚富（来自&&）
Sue Poon（来自&&）
Kam Wah Lee（来自&&）
Crystal Chiu（来自&&）
Sophia Lew（来自&&）
Seong Ling Liew（来自&&）
Yu（来自&&）
Jieke Jiang（来自&&）
_________________独在异乡为异客
点评这篇文章
点评这篇文章
0个人参与评分
NYChinaRen总共有3221条点评, 4820次评分论文:美国次贷危机对中国房地产市场的警示-中大网校论文网关于美国次级债危机对我国房地产金融的教训初探_大学生考试网
当前位置： >>
关于美国次级债危机对我国房地产金融的教训初探
2008.Ⅱ经济理论与实践关于美国次级债危机 对我国房地产金融的教训初探丛素音（复旦大学， 上海 200437 ）一、 美国次级债危机 次级债就是次级住房抵押贷款， 是指美国机构专为信用 记录不佳或者资金不足的贷款人提供的一种短期内低息、 中 次级房贷承销商 长期高息的房屋贷款品种。为了吸引客户， 通常在最初的若干月内只向贷款人收取很少的利息， 而到后 期则加收比普通房贷高 ２％－３％的利息，从而平衡先前的利 差。此类贷款通常会被证券化， 然后出售给投资者， 以帮助贷 款机构分散风险。美国房屋抵押贷款市场的贷款主体主要是 银行和次级抵押贷款公司。银行的贷款对象主要是信用等级 良好的客户， 而信用等级较差或偿还能力较弱的房主， 主要 是通过次级抵押贷款公司来获得贷款， 贷款利率比一般抵押 贷款至少高出 ２％－３％。 ２００１ 年以来， 受房地产市场的持续景 气和住房抵押贷款高利率的影响， 美国次级抵押贷款市场快 速发展， 许多中小银行甚至部分大银行也加入次级抵押贷款 随着美国房屋价格持续下跌及美 业务的争夺。２００６ 年以来， 联储不断调高利率， 导致贷款人的还款压力迅速增大， 次级 房贷违约率不断上升。进入 ２００７ 年， 美国次级房贷市场形势 继续恶化，已有 ２０ 多家次级抵押贷款公司表示停止发放新 贷款。雷曼兄弟公司发布的一份报告显示， ２００６ 年获得次 在 级抵押贷款的美国人中， ３０％可能无法及时还贷， 有 美国全 国有大约 ２２０ 万人可能因为无力还贷失去住房。２００７ 年 ４ 月， 随着美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融公司申请 破产保护， 成为美国地产业低迷时期最大的一宗抵押贷款机 构破产案，美国的房贷危机也愈演愈烈。从去年 ２００６ 年 １１ 月到 ２００７ 年 ８ 月， 全美共有约 ８０ 多家次级抵押贷款公司宣 布停业， 其中 １１ 家已经宣布破产。次级抵押贷款市场危机引 发了严重的金融市场动荡， 全球各大股市暴跌。 二、 次级债危机的原因探析 1.利率上升和房地产市场降温是导致危机爆发的直接原 因。美国次级贷款危机是源于低利率刺激房地产市场空前繁 荣， 进而刺激次级抵押贷款规模疯狂扩张。 ２００１ 年到 ２００４ 从 年， 由于美联储实施低利率政策， 导致资金使用成本较低， 货 币市场流动性充足， 刺激了房地产业的发展， 美国人买房热 情不断升温， 次级抵押贷款市场日益繁荣， 甚至一些在通常 情况下被认为不具备偿还能力的借款人也获得了购房贷款。 但随着美国住房市场大幅降温， 加上利率上调 （截至 ２００６ 年 ６ 月的两年时间里，美国联邦储备委员会连续 １７ 次提息， 将 联邦基金利率从 １％提升至 ５．２５％） 加重了购房者的还贷负 ， 担，导致很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借 款， 一些放贷机构遭受严重损失甚至破产。由于放贷机构通 常还将次级抵押贷款合约打包成金融投资产品出售给投资 基金等， 因此一些买入此类投资产品的欧美投资基金也因此 受到打击， 从而波及全球金融市场。由于房地产价格下跌， 借 款人很难将自己的房屋卖出， 即使能卖出， 房屋的价值也可 能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。于是就出现借款者逾 期还款和丧失抵押品赎回权案例。一旦这种案例大幅增加， 必然引起对次级抵押贷款市场的悲观预期， 市场就可能发生 严重震荡， 冲击贷款市场的资金链， 进而波及整个抵押贷款 市场。与此同时， 房地产市场价格也会因为房屋所有者止损 的心理而继续下降。两重因素的叠加， 加剧了次级债市场危 机的发生。 2.放贷机构的违规行为和忽视贷款风险控制是危机产生 的主要原因。过去几年， 美国经济增速较快， 就业环境宽松， 房价持续上升， 市场利率水平保持在历史低位。在这样的背 景下，从提供资金来源的银行到面向终端客户的抵押贷款 商， 各类机构都热衷于放贷并进行资产证券化操作， 使得所 “低门槛贷款” 大量出现。有些贷款机构甚至推出了 “零 谓的 首付” 零文件”的贷款方式， “ 、 即借款人可以在没有资金的情 况下购房， 且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还 能力的证明， 如工资条、 完税证明等。而宽松的贷款资格审核 使得贷款欺诈现象蔓延， 成为危机产生重要原因。此外， 许多 贷款机构极力推广房贷产品， 有意忽视向借款人说明风险和 确认借款人还款能力的环节。一方面是在销售其金融产品的 时候， 并没有依照美国法律的有关规定向消费者真实、 详尽 地披露有关贷款条款与利率风险的复杂信息，指出潜在风 险； 另一方面就是放款机构贷款之后， 把这些产品打包， 再销 售给退休基金或者保险公司的时候， 也没有解释清楚其中的 风险。在贷款风险控制上的疏忽增加了逾期呆坏账发生的可 能性， 为次级债危机爆发埋下伏笔。 3.房地产抵押产品本身的高风险特性和贷款品种设计上 存在的缺陷是危机产生的潜在原因。次级抵押贷款市场本身 就是高风险市场。次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能 力要求不高， 贷款利率总体上比一般抵押贷款要高很多。资 信评级机构标准普尔公司中国区总裁扈企平指出， 次级贷款 客户本身的消费者信用评分 （FZＣＯ 就很低， ） 潜在偿债违约 率高出一般人群， 而在此市场基础上产生的各类证券化产品 （也就是所谓的 “垃圾 在标普的评级中很多都是 ＢＢＢ 级以下 债券” ， ） 属于高风险产品。再加上贷款服务机构又没有严格 地审查借款人未来的现金流， 次级抵押贷款更容易发生逆向 选择。这样， 一旦资产价格出现了失意的波动和利率出人意 料地上升， 借款者偿债负担超过了临界点时， 由于其并没有 首付支持， 他们发生道德风险的概率也就更大了。此外， 次级 抵押贷款产品设计和按揭体系上存在缺陷， 如只付利息抵押 贷款，允许借款人在借款的前几年中只付利息不付本金， 借 款人的还贷负担远低于固定利率贷款， 这使得一些中低收入 者纷纷入市购房。但在几年之后， 借款人的每月还款负担不 断加重， 从而留下了借款人日后可能无力还款的隐患。据美 国有关学者估计， ２００７ 年开始， ２００４ 至 ２００６ 发放的次 从 在65级贷款和超 Ａ 贷款 （贷款标准低， 采用活动利率， 信用质量好 于次级， 但借款人无法提供完整的收入证明） ５９％的贷款 中， 还款额将会增加 ２５％以上， １９％的贷款还款额将会增加 ５０% 以上。而且， 次级抵押贷款 ８０％以上的按揭用的是 “２＋１８” 这 个体系 （贷款的前两年收固定息率， 之后的十八年则采用浮 动按揭利率 ，由于目前正好是处在贷款大规模从一个固定 ） 息率变成一个浮动息率， 那么一进到浮动息率， 按揭利率高 出很多， 这又进一步导致按揭成本负担大幅度提高， 致使危 机加剧。 ４.美国借贷透支消费文化的负面影响是危机产生的内部 原因。在借款买房的美国低收入人群中， 不少人在按揭贷款 时有意无意地高估了收入情况， 购买了实际上无力承担的房 产。还有些人在房价不断上涨的时候通过房产抵押再融资， 不断获得信贷资金以满足各类消费需求。一些投机者借助美 国市场上的各类循环信贷工具，不出本金就购买下房产， 然 这些人只 后通过出租或未来转手出售盈利。在房价大跌后， 能放弃。另外， 在次级债市场上， 对冲基金、 资产管理公司、 银 行、 保险公司、 养老基金追求投资回报率和偏好风险资产的 ） 融 风气， 也造成担保债权凭证 （ＣＤＯ 等发行规模迅速扩大， 资条件降低。在抵押贷款证券化的过程中， 大型投资银行降 低了承销或担保门槛， 并积极在次贷二级市场推销， 使风险 在分散的过程也扩散到更广的范围。总之， 房地产市场、 信贷 市场、 债券市场、 股票市场以及美国经济存在的 “透支式”增 长使得风险传染有了集体释放的机会。 ５.监管当局的不干预行为错过调整时机是危机爆发的外 部原因。次级房贷这一金融产品是在 ２００３ 年出现的， 美联储 有 ３ 年时间看着这一市场迅速扩张， 期间完全可以通过一些 措施比如控制贷款标准阻止其走向危机， 但是其却没有去调 整标准。早在 ２００４ 年春天， 金融监管部门已经开始关注贷款 标准的放松。但是与此同时， 美联储一边持续加息， 另一边却 继续鼓励贷款机构开发并销售可调整利率房贷， 可见政策上 存在自相矛盾。直到 ２００５ 年 １２ 月， 金融监管部门才开始拟 议推出监管指引， 但已经慢了一拍。甚至直到现在， 监管部门 到 的反映仍是不完整的。在意识到问题足足 ３ 年之后， ２００７ 年 ３ 月初， 金融监管部门方才同意将指引中的保护措施衍生 到那些更为脆弱的贷款人。 三、 我国房地产金融应从中吸取的经验教训 目前我国房地产金融风险主要集中在银行。自从国家停 止福利分房以来， 由于按揭制度的推出， 个人购买力的提高， 房地产市场渐显繁荣。而由于我国金融体系改革仍滞后于经 济的发展， 从而引致我国的房地产金融风险主要集中在以银 行为主的金融机构中。根据有关数据， 我国房地产金融信贷 余额逐年增加，由 １９９８ 年的 ２４５５．０８ 亿元上升至 ２００７ 年上 年均增长保持在 ３０％以上。 截至 ２００７ 年上 半年 ４３０００ 亿元， 半年， 我国房地产金融信贷余额占金融机构全部信贷余额的 １７．１３％， １９９８ 年高 １４．２９ 个百分点。我国房地产金融信贷 比 余额占我国 ＧＤＰ 的比重也达到 ４０．２７％。 可以看出， 房地产信 贷已经成为当前银行的第一信贷。特别是在我国的部分城市 如北京、 上海、 广州， 我国房地产金融信贷余额占银行总的信 贷比例都超过了 ５０％。而如果一旦房地产行业出现波动， 这 么高的比例将势必加大银行的流动性风险。 另外， 从目前情况看， 我国与几年前的美国有许多相似 的地方： 一方面， 房地产市场迅速发展， 居民购房热情高涨， 房地产价格不断上涨，个人住房按揭贷款规模快速发展； 另 一方面， 央行今年来多次上调贷款基准利率， 随着中国宏观 调控力度的加大， 贷款基准利率还会继续上调， 借款人的偿 付压力会随之增大， 他们会越来越难以预测未来偿付现金支 出的变化。目前个人住房按揭贷款风险已经开始呈现， 从 ２００４ 年－２００６ 年 ９ 月末， 上海中资银行个人房贷平均不良率 在两年多的时间里上升了 ７ 倍多， 商业性房贷逾期违约率上 升 １０ 倍。由于中国的房地产业对中国经济增长的贡献占有 相当大的比重， 因此， 一旦房地产抵押贷款风险暴露， 会对房地产市场乃至整个宏观经济造成严重的冲击。美国次级抵押 贷款危机提醒我们， 越是在市场繁荣的时期， 越应当加强风 险控制和市场监管， 建立房地产价格监控制度和房地产市场 泡沫预警制度， 采取多种措施稳定房价， 保持房地产市场有 并结 序健康的发展。在深入剖析美国次级债危机的基础上， 合我国当前的房地产金融现状与特点， 笔者认为， 我国应从 以下几个方面建设与完善我国房地产金融体系的建设。 １.加快推动住房按揭贷款证券化， 化解集中于银行的金 融风险。资产证券化是世界金融业务的发展趋势之一， 起源 于上世纪的美国， 而资产证券化在我国才刚刚起步。对我国 房地产金融风险主要集中的银行业而言， 应大力推行各种资 产证券化， 建立风险转移、 转嫁、 分担、 分散机制， 它不仅可以 有效地化解房地产金融风险， 也有利于我国金融业的不断创 新， 除此之外， 资产证券化可以让国民分享房地产行业高成 长性带来的收益。 ２.建立全国性的独立的第三方资产评级公司， 并加强对 其监管。疏于监管是此次美国次级债风波爆发的根本原因之 一。作为一项金融产品， 必须要有权威的资产评级公司为其 评级， 而其评级结果是大型投资基金以及外国投资机构进行 投资的依据。因此， 除了建立全国性的独立的第三方资产评 级公司， 政府必须要加强对其监管。 ３.建设全国范围内的个人信用评级与管理数据库。个人 信用评级与管理数据库， 可以起到在消费者更长的生命周期 内规范其经济行为。如果一旦出现不良信用记录， 那么其以 后许多经济活动将面临限制。也就是说， 个人必须为其不良 信用付出高额成本。以此来规范与防范个人消费贷款中的违 约行为， 特别是住房按揭贷款中的违约行为。 ４.加强个人按揭贷款资质审核， 对资质较差的贷款人适 度提高首付比例。正如前文所述， 美国次级债的产品设计本 身就存在问题， 特别是零首付， 以及逐年增加的 “月供惊魂” 。 好比定时炸弹。一旦房地产景气度回落， 违约率上升所导致 的次级债危机不可避免。因此， 我国商业银行放贷时， 必须严 格审核贷款人的资质以及以往的信用记录， 对于那些有不良 信用记录以及资质较差的贷款人应该适度提高首付比例。 ５．监管部门应加强个人住房按揭贷款业务创新品种的监 首先， 应明确个人住房按揭贷款业务创新的方向。 加强个 管。 人住房按揭贷款业务创新品种的监管， 并不意味着限制个人 住房按揭贷款业务创新， 相反， 对一些既保障银行利益又方 便贷款人的创新品种应多加鼓励。其次， 对一些银行承担风 险较大的创新品种应加强监督， 及时做出相关的业务指引规 范。如对贷款额度被放大和贷款额度内随借随还的业务品种 应规定贷款额度一年一核，贷款额度不能超过房产价值的 ７ 成， 贷款客户应为信用记录优良、 还款能力强的优质客户。 ６.加强住房信贷危机监控， 采取多种措施稳定房价。 房价 是影响抵押贷款发放的重要因素， 也是决定借贷者借款规模 和借款折扣的关键因素， 房价的波动会极大影响抵押贷款的 价值，稳定的房价是个人住房信贷市场健康发展的重要保 证。 7.不断提高政府金融危机处理能力。 首先， 政府应时刻监 控住房抵押贷款市场的危机聚集情况， 在危机爆发前向放贷 者和投资者发出警告，减少或停止新的危险住房抵押贷款。 在市场危机爆发初期， 政府应该挺身而出， 坚定市场信心， 防 止市场过度反应， 导致危机扩散到金融市场其他领域。其次， 政府应该稳定借贷者信心， 减少其被银行和抵押贷款公司收 回房屋资产以降低收回的速度， 保障房价稳定， 也保证社会 稳定， 防止危机扩散到社会及政治领域。再者， 组织有实力的 金融机构担负社会责任， 购买风险资产， 最好能够成立像美 国联邦国民抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款协会等类似 的政府支持公司， 长期存在于市场上以平衡和分散风险。另 外， 政府应该有效利用国际金融市场解决国内金融危机。责任编辑 郑百灵66
更多搜索：
All rights reserved Powered by
文档资料库内容来自网络，如有侵犯请联系客服。从日本和美国的房地产泡沫史中吸取教训
&房地产高空置率既是资产泡沫产能过剩的标志，也是金融风险的重大隐患。消化房地产的高库存已成决策者的心病，坚定地对房地产去库存化，也是降低经济金融风险的重要工作。
腾讯财经智库 陈志龙（南京大学长三角中心特聘教授、财经专栏作家）
春节前去一个县级市，接近高速入口处，满眼都是鳞次栉比的高层商品房，促销标幅拉得横竖都是。与当地分管同志闲聊，就这么一个几十万人口的小县城，积压商品房超过300万平方米。乡村里能进城的早进城来了，连续三年县城里的房产处于滞销状态，现在市场几乎处于冰封冻结状。更麻烦的是，前几年在高位拿地的开发商盖的房子已陆续封顶，继续撑大库存量。有个外地开发商拿了300亩地，前年很小心地开发了一小块，盖了两三幢高层，楼封顶了也没卖出几套。均价也从几年前的七八千近乎腰斩到4000左右，但买涨不买跌，大量房子空在那没人要，开发商资金链断裂玩失踪跑路的已有多起。
想起这一年出差所见，列车呼啸而过的三四线城市，都建有体量宏大的高铁新城，开发面积之大如史诗般地壮阔。早些年开发主要是围绕城市高速公路道口造新城，这几年是围绕高铁站造新城，因为缺少产业、人口和公共配套支撑，相当一批高铁新城到晚上都成了鬼城。一半是火焰，一半是海水。与少数一二线城市靠高能货币堆积继续拉高泡沫化指数相比，大部分过度开发的三四线城市楼市已整体性坍塌。春节前，电话问几位从事建筑施工和材料配套的老板在忙些啥，不约而同地都在外地讨债。最可怜的一位兄弟远在冰天雪地的内蒙古，每天面包就着白开水坐在那要钱，他叹息说拿到钱的希望很渺茫。
去年岁末时分，中央政治局会议和中央经济工作会议在分析研究2016年经济工作时，引人注目的一项任务是要化解房地产库存。习近平总书记在在中央财经领导小组第十一次会议上也明确强调要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。李克强总理也不无忧虑地表示“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”包括鼓励农民进城买房给予更灵活的落户指标都传递出明确的政策信号。
国家统计局的数据显示，截至2015年9月末，中国房地产总库存量已经达到6.8亿平方米。其中有4.44亿平方米是住宅。保守测算，2015年底库存量可能会超过7亿平方米。房地产从开发到销售，两头高杠杆（开发环节1：4，如果考虑到带资建设部分，杠杆率高达1：5，销售环节保守估计平均在1：3）属性决定了它对金融体系构成巨大潜在隐患。房地产高空置率既是资产泡沫产能过剩的标志，也是金融风险的重大隐患。消化房地产的高库存已成决策者的心病，坚定地对房地产去库存化，也是降低经济金融风险的重要工作。
最近看到北师大钟伟教授和他的研究团队推算的一份报告更加惊人，报告认为全国楼市库存至少是85亿-90亿平方米。他的团队按过去3年平均销售速度计算，认为需要至少7年时间才能消化。当然，这种去化速度只是一种理论假设，如果市场被冻僵，这些存量房产可能需要更漫长的时间来消化。春节前走了长三角的一些城市，一些地方房价已回到2008年金融危机前的水平，去化缓慢，按目前进度，空置房十年可能都难以出清。太多的房子没办法消化。难怪任志强先生提出实在卖不掉只有炸掉才能出清。一些地方唯GDP论、大拆大建、盲目开发的苦果正在显现，并已深刻地拖累殃及整个经济体。
从日本和美国等发达国家房地产泡沫史来看，泡沫的本质内涵都非常接近，那就是持续上涨的财富幻象、资产错配、动物精神驱动造就的“一所悬命”的赌徒式压注，而信贷纪律松驰特别是低利率条件下的货币扩张和信贷堆积，则提供了源源不绝的燃料。历史上，所有的资产泡沫事件回头看都是荒诞的，但荒诞的历史却一次次重演。人性的贪婪让人类一次次踏进同一条河流。每一次，置身其中的人们都自我麻醉、自我麻痹，“这次跟以前不一样”。80年代中后期，日本房地产走向疯狂，日本人都疯狂地在东京、大阪等大城市购物业，以为是在“打一场财富保卫战”，结果却是一场巨量财富的毁灭战。
房地产市场的特殊性在于，因为普遍的自利情结，政府和民众都沐浴着泡沫的恩泽。只要泡沫一天不破灭，他们都是共同利益的捍卫者，因为保卫泡沫就是保卫自己的利益。日本人在泡沫沸腾的时候安慰自己说，这一轮房地产热跟60年代美国战后第一轮房地产泡沫破灭不一样，“因为这是一个新时代的开始”。次贷危机暴发前，美国人安慰自己：“这次跟日本上次不一样”。连格林斯潘都认为“泡沫是不可知的”，通过提高利率控制房地产过热“会让我在国会备受煎熬”。政策层面投鼠忌器的结果都一样，房地产造就的“日本秘方”和“美国神话”概莫能外走向海市蜃楼般的幻灭。上世纪90年代日本泡沫经济破灭后，以为“房价会永远日不落”的东京房价跌幅在一半以上，龙头被斩，其它中小城市更是一片哀鸣。涉足房地产的银行大量破产倒闭，整个国家的资产负债表重写。日本政府事后在危机检讨备忘录中说，就财富损失而言，泡沫经济破灭造成的财富损失远超过二战战败的经济损失。
8年前，美国由房地产引发的金融“核冲击”更是酿成了人类近百年来最严重的一次席卷全球的金融危机。美国人事后承认，“当利益捆绑的道德风险、廉价货币和过度干预演化成危机时，对策就是更败坏的道德风险、更廉价的货币和更严厉的干预。”这必然进一步加剧市场扭曲，吹大泡沫、最终诱发危机。西方流传盛广的儿童图画故事书里，关于《糊涂蛋胖胖》(Humpy Dumpty)的儿歌有很多。糊涂蛋胖胖俚语中指又矮又胖的人，但在童画故事书中，它是只大鸟蛋。它跌落在地，散了架，国王所有的战马和武士加在一起也不能把它重新拼到一块。这个故事形象地被美国人用来形容2008年那场席卷全球的百年一遇危机的灾难性后果。
当下，房地产市场的撕裂令人堪忧，现在一边是火焰――一线城市房价继续狂飙，一边是海水――三四线城市不少已大面积坍陷。不久前，深圳市市长许勤在第17届中国国际高新技术成果交易会新闻发布会上谈及房价，认为“高房价是深圳需要研究的一个大问题，必须正确面对、积极解决。”深圳有媒体最近在讨论一个问题：房价全国第一，是光荣还是耻辱?许多人反映高房价摧毁了年轻人留深的最后一线希望。这个最有活力的城市可能会因此而逐渐失去活力。而银行也恐高了，多家银行明确表示对单价高的楼盘限贷。动辄5万、8万一平米，与收入水平远远不匹配，如果再没有足够的信贷杠杆支撑，燃料枯竭、信贷衰竭后，高房价必然难以为继。
而另一位非常熟悉经济工作的市长重庆的黄奇帆更是非常理性地表白，高房价必然削弱城市竞争力，不利于留住人才，重庆绝不会走这样的路。只是如此清醒的主官是太少了。普遍的自利情结驱使，专家学者和媒体都在推波助澜，他们为一个新地王诞生而喝彩，为“面粉比面包贵”发头条，跟风起哄。会为专家说的“在人民币购买力不可遏制下降的复杂格局下，要把购买力配置到中国一线城市，中国城市将成为中国经济的最后一个安全点”尖叫不已。甚至还有站台客无脑、无逻辑地声称，“没有一座城市因高房价而衰落”。房地产是复杂利益的交汇点，不少人出于各种利益考量，任何时刻都在为高房价推波助，鼓励“无脑买入”，现在很可能是“把最后一头疯牛牵进场”。
人类近百年的金融危机史，无一不是绊倒在房地产这块臭石头上。山高谷深，爱有多疯狂，最后的伤害就有多深。记得25年前，中国自从有了股票交易，各家证券公司的营业网点都有十个字，“股市有风险，入市须谨慎”。房地产市场也是一个风险市场，只是我们经历了太长的旷世未有的牛市，每个人都忘记了，没有只涨不跌的市场。在市场疯狂的时候要反思人性的弱点。昨天，我对一位朋友说，房地产市场就像股票一样，所有的最高价都是一瞬间的疯狂抢出来的，而所有的最低价一定都是极度恐惧卸胳膊卸大腿杀出来的。当市场非理性时，你要回归常识、敬畏市场、尊重规律。这句话现在可以借用过来警示当下的房地产市场了。那些还抢着做“地王”的，恐慌性地以“末日情结”去一线城市疯抢“日光盘”、“夜光盘”的，要掂量掂量了。如果是自有闲钱，买者自负。如果用杠杆，要考虑杠杆断裂后能否承受。
版权声明：本文系腾讯财经独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
南京大学长三角研究中心特聘研究员、教授
微信扫一扫，每天收获财经新资讯
Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved