一天就是225元，一个月大概花费四五千元。
手脚全上，只为可以得到娃娃，不顾围观目光。
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　　房地产电话销售如何跟踪客户技巧，2%的房地产销售是在第一次接洽后完成，3%的房地产销售是在第一次跟踪后完成，5%的房地产销售是在第二次跟踪后完成，10%的房地产销售是在第三次跟踪后完成，80%的房地产销售是在第4至11次跟踪后完成！
　　几乎形成鲜明对比的是，在我们日常工作中，我们发现
　　80%的房地产销售人员在跟踪一次后，不再进行第二次、第三次跟踪。少于2%的房地产销售人员会坚持到第四次跟踪。跟踪工作使您的客户记住您，一旦客户采取行动时，首先想到您。
　　跟踪的最终目的是形成销售，但形式上绝不是我们经常听到的“您考虑得怎么样？”
　　跟踪工作除了注意系统连续外，房地产销售人员更须注意其正确的策略：
　　采取较为特殊的跟踪方式，加深客户对房地产销售人员的印象；
　　房地产销售人员要为每一次跟踪找到漂亮的借口；
　　注意两次跟踪时间间隔，太短会使客户厌烦，太长会使客户淡忘，我们推荐的间隔为2-3周；
　　每次跟踪切勿流露出您强烈的渴望，想做这一单。调整自己的姿态，试着帮助客户解决其问题，了解您客户最近在想些什么？工作进展如何？
　　请记住：80%的销售是在第4至11次跟踪后完成!
　　价格虽然不是房地产销售谈判的全部，但毫无疑问，有关价格的讨论依然是房地产销售谈判的主要组成部分，在任何一次商务谈判中价格的协商通常会占据70%以上的时间，很多没有结局的谈判也是因为双方价格上的分歧而最终导致不欢而散。
　　简单说，作为卖方希望以较高的价格成交，而作为买方则期盼以较低的价格合作，这是一个普遍规律，它存在于任何领域的谈判中。虽然听起来很容易，但在实际的谈判中做到双方都满意，最终达到双赢的局面却是一件不简单的事情，这需要房地产销售的谈判技巧和胆略，尤其在第一次报价时由为关键。
　　好的开始是成功的一半，在房地产销售第一次向客户报价时的确需要花费一些时间来进行全盘思考。开价高可能导致一场不成功的交易，开价低对方也不会因此停止价格还盘，因为他们并不知道你的价格底线，也猜不出你的谈判策略，所以依然会认定你是在漫天要价，一定会在价格上于房地产销售针锋相对，直到接近或者低于你的价格底线为止，这当然是一次不折不扣失败的谈判。
　　那么究竟要如何掌握好第一次开价呢?一条黄金法则是：房地产销售报价的开价一定要高于实际想要的价格。在谈判过程中，双方都会试图不断的扩大自己的谈判空间，报价越高意味着房地产销售的谈判空间越大，也会有更多的回报。谈判是一项妥协的艺术，成功的谈判是在你让步的过程中得到你所需要的。一个较高的报价会使你在价格让步中保持较大的回旋余地。
　　房地产销售的报价并不是一成不变的，可以根据不同的客户或渠道采取不同的报价。能够以较高的报价成交并不是没有可能，你并不是了解每一位客户的接受能力。
　　在生活中每个人都是消费者，在每一次购物中商品的价格都会左右你的购买意愿。有时价格高销售也很好，道理其实也很简单，高价一定会增加产品或服务的附加价值。每个人在选择商品时都希望其质量上佳，如果是耐用品则要求要有良好的售后服务，名牌产品会满足消费者的需求，但在价位上会高于非名牌商品，如果两者的价差不是很大，我想大多数消费者会选择名牌产品，因为在人的潜意识中高价格一定等同于高价值。
　　低价格一定是低价值吗?肯定不是。商品的定价是由生产成本、人力成本、企业战略、销售渠道等诸多因素决定的，价格低的商品同样可以成为名牌，在产品质量和售后服务也不会逊色。当你选购商品时会花费大量的时间和精力去分析该企业的生产成本、人力成本吗?恐怕大多数人都不会，判断产品价值的第一指标恐怕还是售价。高价会给人一种产品更好的第一感觉，人们会相信高价一定会有高价的理由，这就是所谓的一分钱一分货。
　　房地产销售要切记，无论以何种条件成交，最重要的是要让对方感觉自己赢得了谈判。很多谈判者习惯于在第一次报价时给客户最优惠的价格，希望能够尽早成交，由于价格已接近最低底线，在价格上则无法让步。还有些人比较急功近利，订单量是绩效考核的唯一指标，导致房地产销售谈判初期就把价格降至最低，只顾数量而不顾质量，忘记了企业最终目的是赢利而不是报表上的数字。
　　其实谈判的过程同结果一样重要。对方只有通过自己的努力把价格谈下来，才会相信这是你能承受的最低价格，否则即使你有三寸不烂之舌，对方也不会相信。再小的生意也要做长线，只有在对方心里平衡的前提下，房地产销售才会有下次交易的机会，倘若你寸土不让，这次也许可以成交，但下次就会十分困难了，谈判桌上没有绝对的信任，即使房地产销售有极佳的客情。请记住，当对方猜不到你的底牌，而你又不能让价时，你很有可能错失下一次的交易机会。
　　更多精彩，请关注微信公众号：重复的力量（ID：cfdlliang）每天学习一点销售技巧，每天进步一点点
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房地产销售如何与客户关于价格上的谈判。有什么好的谈判技巧可以借鉴的?
房地产销售如何与客户关于价格上的谈判。有什么好的谈判技巧可以借鉴的？每次总是谈到快成功的时候，客户就去主动找我们的老板或者经理谈，我都纳闷了，差不多了就去找他们谈。提成整整少了好多啊。
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这个情况你就要做好低价准备，谈判一定要有底气，自信.
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房地产销售人员与客户沟通的一般常识及注意事项提要：所以说话时要望着对方。你不看着对方说话，会令对方产生不安，如果你一直瞪着对方，对方会觉得有压迫感
　　销售人员与客户沟通的一般常识及注意事项
　　※ 从心开始--与客户沟通的一般常识及注意事项
　　一、区别对待：不要公式化地对待顾客
　　为客户服务时，你的答话过于公式化或敷衍了事，会令客户觉得你的态度冷淡，没有礼待他们，造成客户不满。所以要注意以下几点：
　　1、看着对方说话
　　无论你使用多么礼貌恭敬的语言，如果只是你一个人说个不停，而忽略你的顾客，他会觉得很不开心。
　　所以说话时要望着对方。你不看着对方说话，会令对方产生不安，如果你一直瞪着对方，对方会觉得有压迫感。你要以柔和的眼光望着顾客，并诚意地回答对方的问题。
　　2、经常面带笑容
　　当别人向你说话，或你向人说话时，如果你面无表情，很容易引起误会。在交谈时，多向对方示以微笑，你将会明白笑容的力量有多大，不但顾客，你周围的人，甚至你自己也会觉得很快乐。但是如果你的微笑运用不当，或你的笑容与谈话无关，又会令对方感到莫名其妙。
　　3、用心聆听对方说话
　　交谈时，你需要用心聆听对方说话，了解对方要表达的信息。若一个人长时间述说，说的人很累，听的人也容易疲倦，因此，在交谈时，适度地互相对答较好。
　　4、说话要有变化
　　你要随着所说的内容，在说话的速度、声调及声音的高低方面做适度的改变。如果像机械人说话那样，没有抑扬顿挫是没趣味的。因此，应多留意自己说话时的语调、内容并逐步去改善。
　　二、擒客要先擒心：获取顾客的心比完成一单买卖更为重要
　　不在乎曾经拥有（顾客），但求天长地久。
　　曾经拥有只能带来短暂收益，天长地久却能使你短期及长期利益双丰收。顾客不是你的"摇钱树",顾客是你的好朋友，他将会带给你一个聚宝盆。
　　□ 每天早上，你应该准备结交多些朋友。
　　□ 你不应向朋友推销什么，你应替他寻找想买的。
　　□ 卖一套房给顾客，和替顾客买一套房是有很大分别的。
　　□ 顾客喜欢选购而不喜欢被推销。
　　集中注意力了解顾客的需求，帮助顾客选购最佳的住宅，务求使顾客感到满意。顾客不是只想买一个物业，他是希望买到一份安心，一份满足感，一个好的投资和一份自豪的拥有权。
　　最高的推销境界是协助顾客获得更轻松、更愉快的生活，可能短暂时间内不能获得更多收益（这可能性不大），但你的感受应该十分良好，当你习惯了这个做法之后，你的收益将会突飞猛进。
　　三、眼脑并用
　　1、眼观四路，用脑一方。
　　这是销售人员与客户沟通时应达到的境界。密切观注客户口头语、身体语言等信号的传递，留意人类的思考方式，并准确作出判断，将销售的五步曲顺利进行到底。顾客在决定"落定"之前，通常都会找一些借口来推搪，销售人员一定要通过观察去判断真与假，不要相信客人推搪的说话，要抓住客户的心理反应，抓住客户的眼神，要用眼去看，去留意，多用"心"去听。
　　2、留意人类的思考方式
　　人类的思考方式是通过眼去看而反应到脑的思维，因此我们可利用这一点加强客人的视觉反应，增强其感觉，加深印象。即使客人有理性的分析都愿意购买感官强的东西。例如：两人拍拖，男的对女的说"我爱你",女的可能会没有什么很强烈的感觉，若男的再送鲜花来加强其感觉，则女的除了听到"我爱你"这一句话外，还可以用眼去看到，并加强"我爱你"这句话的可信度。
　　3、口头语信号的传递
　　□ 当顾客产生购买意思后，通常会发出如下的口头语信号：
　　□ 顾客的问题转向有关商品的细节，如费用、价格、付款方式等；
　　□ 详细了解售后服务；
　　□ 对推销员的介绍表示积极的肯定与赞扬；
　　□ 询问优惠程度；
　　□ 对目前正在使用的商品表示不满；
　　□ 向推销员打探交楼时间及可否提前；
　　□ 接过推销员的介绍提出反问；
　　□ 对商品提出某些异议。
　　4、身体语言的观察及运用
　　通过表情语信号与姿态语言信号反映顾客在购买过程中意愿的转换。
　　5、表情语信号
　　□ 顾客的面部表情从冷漠、怀疑、深沉变为自然、随和、亲切；
　　□ 眼睛转动由慢变快、眼神发亮而有神采，从若有所思转向明朗轻松；
　　□ 嘴唇开始抿紧，似乎在品味、权衡什么。
　　6、姿态语信号
　　□ 顾客姿态由前倾转为后仰，身体和语言都显得轻松；
　　□ 出现放松姿态，身体后仰，擦脸拢发，或者做其他放松舒展等动作；
　　□ 拿起订购书之类细看；
　　□ 开始仔细观察商品；
　　□ 转身靠近推销员，掏出香烟让对方抽表示友好，进入闲聊；
　　□ 突然用手轻声敲桌子或身体某部分，以帮助自己集中思路，最后定夺。
　　7、引发购买动机
　　每个顾客都有潜在的购买动机，可能连他自己都不知道，销售人员的责任就是"发掘"这个潜藏的动机，不要被顾客的外貌衣着所欺骗，即使他只是买菜经过的也可取得这样的机会。销售人员切忌认为客人无心买楼而采取冷漠或对立的态度，并不要等顾客询问，而是主动招呼，主动[1]&&
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站务邮箱:(#改为@) Copyright 2008 & 版权:房地产E网 All Rights Reserved. 粤ICP备号-2禁止复制或建立镜像,资源来自其它媒体,版权归原作者,请勿作商业用途,如存在异议请来函告之。附件四：房地产基础知识及客户沟通技巧；一、房地产基础知识；房地产行业相关知识；1、房产；是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不；2、地产；是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含；3、房地产；是房产和地产的总称；4、房地产业；是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建；5、房地产开发；是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要；
附件四：房地产基础知识及客户沟通技巧
一、房地产基础知识
房地产行业相关知识
是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。
是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
3、 房地产
是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。
4、 房地产业
是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
5、 房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、 土地开发
是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、 土地所有制
现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。
土地的使用年限是如何确定的？
凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。
8、 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？
房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
9、 土地所有权
土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
10、 土地使用权的出让
指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
11、 土地使用权转让
是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
12、 土地使用权划拨
是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。
指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。
是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。
是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
19、 毛坯房
房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
20、 成品房
是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
（1） 内墙面为普通仿瓷涂料
（2） 客厅楼地板为普通瓷砖
（3） 普通铝合金窗
（4） 普通胶合板门
21、 商品房
是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
22、 存量房
即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。
23、 二手房
通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。
24、 安居房分为哪几种？
安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
25、 个人住房基金
有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。
26、 房屋的所有权
是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
27、 房屋的使用权
是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房
屋的使用权。
28、 房屋的处分权
是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。
29、 住宅的“全部产权”
是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。
30、 商品房销售面积
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
31、 分摊公用建筑面积的计算方法
分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积
“五证”包括什么？
商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。
房地产金融知识
1、 税费基本知识及特征
税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，强制地、无偿地征收货币或实物的一种经济活动，是国家参与社会产品和国民收入分配和再分配的重要手段，也是国家管理经济的一个重要调节杠杆。
税收具有下列显著特征：
强制性。国家税收，是由税法直接规定的，纳税人必须依法纳税，自觉履行纳税义务。否则，就要受到法律制裁。
无偿性。国家以税收形式取得财政收入是无偿征收，是一种单方的法律行为。 固定性。国家税收，是按照税法规定的比例或数额征收。
税率是指纳税额与征税对象数额之间的比例，它是计算应纳税额的尺度，我国现行税法的税率有比例税率、累进税率和定额税率三种。
2、 契税的概念及其标准
根据法律规定，凡房屋的买卖、典当、赠与或交换的承受人均应凭房地产所有权证和当事人双方订立的契约交纳契税，具体契税的税率如下：
买卖契税，按买价征收6%（地方补贴3%）
典契税率，按典价征收3%
赠与契税，按现值价格征收6%（地方补贴3%）
3、 印花税的概念及其标准
印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而制定、领受的应税征收的一种税。
印花税的纳税人为应税凭证的书立人、领受人或使用人。
印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：
A购销、加工承揽、建设工程勘探设计、建筑安装工程承包、财产租赁、货物运输、包储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证。 B产权转移所有
D权利、许可证照
E经财政部确定征税的其他凭证
印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。
A对一些载有金额的凭证，采用比例水利。税率共分五个档次：分别为所载金额的1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰。
B对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，每件缴纳一定数额的税款。
房屋买卖合同印花税为0.03%，交易印花税为0.05%，房屋租赁印花税为0.1%。
4、 土地增值税的概念及其标准
土地增值税是国家为了规范土地和房地产交易秩序，调节土地增值收益而采取的一项税收调节措施。
作为普通消费者个人所购房产，如果仅用于自己居住使用，不用缴纳土地增值税；只有在购房者再转让经营此房产，并获得一定的增值收益时，才有必要缴纳土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报
包含各类专业文献、文学作品欣赏、高等教育、生活休闲娱乐、中学教育、应用写作文书、外语学习资料、房地产基础知识及客户沟通技巧与方法73等内容。　
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