付了款合同不能签 买到未解押房怎么办？
付了款合同不能签 买到未解押房怎么办？
发布时间：&&来源：闽南房产网&&
　　付了款后，才发现开发商未将房源从银行解押，导致购房合同迟迟无法签订。最近，市民陈女士就遇到这样的郁闷事，又气又恼，不知该怎么办?律师提醒，消费者购房时，要注意查看房源是否存在抵押等情况。
　　买房后 发现房子未解押
　　2013年5月，陈女士在滨江商务区某楼盘，认购了一套面积为96平方米的清水房，每平方米单价5500元，购房时签订预约合同。&单价比周边其他小区房子的均价要低。&陈女士说，当初之所以选购这套房子，主要是因为价格低，房子位于江滨南路边，地段不错，且距离市中心近，上下班方便。
　　其后的几个月内，陈女士将购房款全部还清，可是过后却迟迟未能签上正式购房合同。她多次找开发商要求签订购房合同，对方却一拖再拖。经过多次催促未果后，陈女士心生疑惑，开发商对签订购房合同的事一拖再拖，难道房子出现质量等问题?陈女士过后得知，原来是开发商为了融资，已将房屋抵押给了银行。这令陈女士很生气，也很烦恼，不知如何应对?
　　买到未解押房子
　　可要求退房并双倍返还定金
　　福建双鼎律师事务所于那刚律师认为，陈女士的处境比较被动，因为对于购房者来说，购买未解押房，存有一定的风险，一旦开发商不能清偿银行债务，由于抵押后银行属于优先权人，银行可以优先变卖房屋以偿还自己的债权，而这样一来购房者自己的权益，就根本无法得到保障。不过，遇到以上情况，开发商属于违约行为，陈女士可要求开发商双倍返还定金，退回房款。
　　于律师说，根据相关规定，未解押楼盘都是不允许入市销售的，更别提签正式的购房合同。若要签订合同，必须先等到开发商偿还银行的资金。购房者如果发现买了未解押的房子，则应立即解除预售合同，或要求开发商解押。根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得在未解除商品房抵押关系前，将作为抵押合同标的物的商品房再行销售给他人，购房者可以此为依据要求退房。
　　两种方式 预防房子被抵押
　　事实上，像陈女士这样购房，发现房子未解押的购房者，不止一人。购房者买房之余，如何提防无良开发商偷偷拿房子去银行抵押?
　　业内人士有两点提醒。一是，购房者在签订购房合同后，务必要确保预售合同的备案登记。因为一旦经过房地产管理部门的备案、电脑存档，已卖出的房子便不能再抵押。所以，购房者应该注意，预售合同的登记要越快越好，最好能亲自参与，以防开发商一面告之已备案，一面藏起预售合同，将房拿去抵押。二是，为了保险起见，购房者在决定买房前，可以要求查验《国有土地使用权证》与《建设规划许可证》，如果房屋是抵押房，就会在这些证件上有所备注。
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最近看了个房子，地点价格都挺好。就是听说开发商把房子抵押给银行，要解押之后才能备案办贷款。目前说是正在一步一步办备案。) j) ^! D( n" x" s1 w
我在网上查的他家有预售许可，而且预售许可也显示的是绿色的，可售状态。
那为什么还能抵押给银行呢。是不是取得预售许可之后又抵押给银行啊。
说是我交完首付可以用我的钱解押，完事备案。但是我点不敢。可是他家价格确实不贵。户型也可以，而且接受公积金贷款。很多开发商都不接受公积金贷款的，亲们，咋整呢？
我听说很多开发商都是用在建工程向银行抵押贷款好完成建设，但是工程封顶之后要陆续解押。目前工程已经封顶。而且也已经在市公积金那签了协议，可以办理市公积金贷款。
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不懂，帮顶，有明白的亲帮解答下呗。顺便问下，那个楼盘，最近也想买房呢
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亲说说是哪个楼盘啊，要不怎么办你参考呀
我的电话永远为妈网的姐妹们24小时开机，答疑解惑，普及房产知识，代办二手房交易及贷款，房产抵押贷款，资金垫还，房屋赠与，买卖，离婚析产，继承等疑难手续办理。
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应该没问题，一般的开发商都是这么做的吧
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不买！！！
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我原来卖过楼，开发商就是这么做的，当时根本不告诉买家要买的房子已经抵押了，等客户交完钱后就去解押，然后就可以备案了。那个开发商还是挺讲信用的，没有发生过卖出去的房子不给解押的事。
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& && &解抵押需要开发商把欠银行的钱都还了才可以解抵押的。正常的开发商确实没有出过问题。不过如果开发商欠的钱太多的话，就不可能解抵押了。
15年地产、保险、理财、从业经历；lymlcgzs加不；lymcsjl公众号
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还有一个问题，我正常来说是二套房，首付6成，但是我要是可以先付3成不，等办贷款的时候补齐那3成，我不想把那么多钱放到开发商那里啊。再说，他也不是马上办理贷款。他现在就是说手工签合同，说的也是正式的合同，不定猴年马月办理下来备案和贷款。他也不知道我是几套房子啊。
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应该没问题，属于正常，小合同也可以备案
&沈阳没有小合同概念，不是网签合同就不可能备案的&
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应该没问题，属于正常，小合同也可以备案沈阳没有小合同概念，不是网签合同就不可能备案的
15年地产、保险、理财、从业经历；lymlcgzs加不；lymcsjl公众号
开发商把房子抵押给银行说是一步一步解押，这样的房子能买吗 ...
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All Right Reserved版权所有&&&&出售抵押房屋 谁来监管开发商(图)
（原标题：出售抵押房屋 谁来监管开发商(图)）
　　开发商回应文件。
　　在没有签订购房合同的情况下，购房者王先生预先支付了首付款，谁知开发商将抵押在银行的房屋出售给他，导致交了房款一年多购房合同迟迟无法签订。
　　新疆都市报记者在调查中了解到，将正在抵押的房子卖给购房者，套取首付款或全部房款后才去办理解押、备案等后续手续，成为少数楼盘销售的“潜规则”。面对这种“潜规则”，兵团第六师五家渠市房产局工作人员称，开发商与购房者签订的非房产部门的联机备案合同属欺诈行为，不在房产监管部门的管理范畴内，购房者可通过司法途经来维护自合法权益。
　　25日晚，开发商对“出售抵押房”做出回应。
　　文/图 新疆都市报记者 燕子
　　业主：受抵押房屋困扰的有近千人
　　11月24日本报《卖房不签合同，开发商是几个意思》一文中，讲述了五家渠市民王先生为了能尽快住上现房，在没有签订购房合同的情况下早早付完了房屋的首付款，谁知到了承诺期，房屋没建成不说，就连合同的签订也是一拖再拖。苦等一年，就在王先生提出退房要求时，开发商给他办理了入住手续，不想住房还在银行的抵押当中。面对此事，售房部的对接人表示是前同事的欺骗所致，而开发商则回应等房屋解押就签订合同，但具体多久解押却是未知数。
　　该报道刊出后引起关注，不仅有业主打电话反映情况，寻求解决方法，更有一些局外人来电表达自己的看法，给王先生支招。
　　“青湖铭城小区于2013年开工建设，目前已建成近30栋房屋，还处于银行抵押状态的至少有10栋。按照一梯四户来算，受签约困扰的有近千人。”业主李先生说，房屋处在抵押当中，现在大家都不知道该不该要。
　　“开发商用欺骗手段将抵押房屋卖给我们，如果我们装修入住了，将来房屋若出现一些产权纠纷，损失谁来承担？”李先生质疑道。
　　面对青湖铭城小区购房户无法签订合同的情形，乌市市民朱先生道：“现在办理房产证之所以这么难，很多都是因为开发商建房时手续不全导致的。如果购房时前期的工作做好了，后期办证就不是事。希望遇到这种情况，大家都能积极维权。”
　　开发商：261套抵押房明年5月解押
　　开发商为何要用欺瞒的手段将抵押房屋出售给消费者？这些抵押房屋到底需要多久才能解押？11月25日，新疆青格达生态区投资开发集团有限公司下属的新疆天新房地产开发有限公司做出了回应。
　　该公司在解答购房者疑问的文件中称，青湖·铭城项目计划2014年年底全部竣工，但由于受房产调控政策及市场环境影响致使房产销售低迷，资金回笼困难，还贷压力大，交房日期一拖再拖。在项目建设过程中，青湖铭城房屋全部抵押给了银行用于融资，随着一笔笔贷款的偿还，房屋也在逐步解押。
　　“我们房产公司对购房户采取多种措施进行弥补，如调换已解押房屋、退回购房款等，大部分购房户理解和支持这种做法，购房户情绪基本稳定。”文件中解释。
　　针对王先生交了首付款合同迟迟未能签订一事，该文件回应：“王先生2014年4月交了购房订金，订购了53号楼501室137.41平方米的住房，2014年5月又调换到51号楼504室94.56平方米的房屋，由于这两栋楼迟迟没有解押，直到现在无法办理房产备案和合同签订。对于他退房的要求，公司同意，但要等年底有钱再退，当事人舍不得住房，所以才僵持着。”
　　文件最后称，目前没有解押的房屋还有261套，预计到2016年5月剩余抵押房屋将全部解押，到时即可为购房者补办相关的手续。
　　房产局：超出监管范围建议报案
　　出售抵押房事前没有告知消费者属于欺诈行为，那谁来监管这事？
　　乌市一位做房地产开发的人士介绍，目前一些开发商将房子作为在建工程抵押给银行，以获取开发贷款。一般开发商在取得预售许可证后，进行在建工程抵押，可取得50%左右的贷款，加上向购房者收取的20%左右的购房款，基本上可以缓解70%的资金压力。但如果迟迟没有解押，说明开发商确实出现资金问题。
　　兵团第六师五家渠市房产局的工作人员则称：“按规定，开发商应该解押一套房子，销售一套房子。如果未解除抵押就销售，属于违规。一般开发商售房时，只要在客户端上做网签，我们就能知道房屋信息，但开发商与购房者签订的非房产部门的联机备案合同或不签订合同的行为，就超出了我们的监管范围，购房者可报案或通过司法途径来维护合法权益。”
　　这位工作人员提醒，购房者付完首付款后，开发商当场就应该与购房者办理网签合同，并在网签后打印出来的合同上签字确认，3天内到房管局办理备案。过了3天，网签自动失效。购房者如果碰到付完房款，不能备案的情况，可以向房管部门投诉，并有权退房。
　　既然出售抵押房的行为超出了房产局的监管范围，那么是否有办法规避或预防呢？对此，新疆社会科学院助理研究员杨富强说，按照国土房管局的规定，抵押房是不能上市销售的。一般房管局会在商品房预售许可证上注明哪些房子被抵押，并要求开发商要把原件挂在售楼部显眼的地方。但开发商只要在卖楼时把许可证原件上抵押内容覆盖，就可以达到欺瞒目的。而房管部门在登记审核上一般采取的是部门上门呈报的方法，一明一暗的对比与纰漏，是导致监管滞后的原因。
　　杨富强表示，职能部门在初把审核关后，还要及时检查回访到位，对相关企业进行突击回头看，出现问题采取强制性处罚措施，开发商也就不敢如此大胆。
本文来源：新疆天山网-新疆都市报
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用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈我买的房子究竟属于谁?
发布时间： 16:10
正义网-检察日报
&我买的房子究竟属于谁?&6月13日中午，李先生走出北京市第一中级法院的大门，嘴里嘟囔着。&
&八年前，我们付全款2000多万购买了六套商品房。谁知道，先是办不下房产证，后又被法院查封，现在银行又申请法院变卖这些房产偿还开发商的债务。你说我冤不冤呀?&说起自己购房的经历，李先生一脸的愤慨与无奈。&
全款购房，房产证逾期未交付
年近六旬的李先生家住北京市西城区。李先生记得很清楚，2006年春的一天，他的手机接收到一条售楼信息。&楼盘位于海淀区白石桥路甲6号铸城大厦，开发商是北京鸿润房地产开发有限公司(以下简称鸿润公司)。我和家人去看过几次后，相中了四套商用现房。&&
2006年3月，李先生和几家亲戚凑了1200多万元购房款，以李先生妻子赵女士的名义买下了铸城大厦F3、F17、F18、F19A四套房。&
&购房合同是3月30日签的，4月5日我们一次性付清房款，同时还交纳了约100万元的公共维修基金、契税、印花税等相关费用。合同第18条关于产权登记一项，双方约定由鸿润公司代办房屋权属登记，我们为此交纳了1200元委托费用。&&
李先生告诉记者，房款交付没几天，鸿润公司就交付了房屋。购买的房屋用于做餐饮，生意还说得过去。当年10月，在鸿润公司售楼处工作人员的竭力推荐下，几家亲戚又凑了1000多万元，以李先生的名义购买了铸城大厦F6、F7两套房。李先生说，投资2000多万元买了六套房，如果不出意外，预计10年应该能收回成本。&
根据《商品房买卖合同》约定，鸿润公司应在房屋交付之日起730天内协助买受人办理房屋权属登记。房款已结清，房屋在自己手里正常使用，李先生并没有太在意办理房产证的期限。&
时间到了2009年，距双方约定的办证期限已过一年多，但鸿润公司并没有交付房产证。李先生夫妇去问过几次，工作人员一直以各种理由推托。无奈之下，2009年10月，赵女士将鸿润公司诉至法院，要求法院判令鸿润公司协助办理购买的铸城大厦F3、F17、F18、F19A四套房的房屋产权证。北京市海淀区法院审理认为，鸿润公司作为商品房的出卖人，负有为买受人提供办理房屋权属转移所需文件，协助买受人办理产权转移登记手续的义务，且买受人已向鸿润公司支付代办费，按双方约定已超过办证期限，故判令鸿润公司于判决生效后十五日内协助买受人办理房屋产权证。&
日，法院判决生效。鸿润公司没有上诉，但也没有协助赵女士去办产权过户手续。&
更让李先生不安的是，他发现，鸿润公司一直设在铸城大厦的售楼处不知何时起已人去屋空。
查询房屋信息，已被开发商抵押给银行&
李先生急忙来到北京市海淀区房地产管理局。&我们手里只有购房合同和发票，手续不全，那里的工作人员不同意为我办理过户。我给他们看了法院的判决书，好说歹说，人家才答应先给我查询一下。&&
查询的结果让李先生十分震惊:他们购买的几套房已被法院查封，查封法院是北京铁路运输中级法院。&
去法院了解情况后，李先生得知，由于鸿润公司欠中铁建设集团有限公司工程款，中铁建正在申请法院执行鸿润公司的资产。&
日，赵女士对以她名义购买的4套房屋以案外人身份向法院提起书面异议，请求法院停止对其所属房屋的执行，解除查封。&
北京铁路运输中级法院审理查明，依申请执行人中铁建集团有限公司申请，该院于日对铸城大厦地下层及地上二层房产进行查封。在北京市建设委员会查询显示，所查封房产为被执行人北京鸿润房地产开发有限公司所有。日，案外人赵女士已与鸿润公司签订了房屋买卖合同，支付了全部房款，并实际占有该房。鸿润公司负有协助赵女士办理房屋权属转移登记手续的义务，但未在合同约定的办证期限内履行其义务，导致赵女士至今未能取得房屋产权证。日，北京铁路运输中级法院作出民事裁定书，中止对赵女士所属房屋的执行。&
拿到法院的裁定书，2010年的春节，李先生一家踏踏实实过了个节。&
节后不久，李先生再次来到房管局咨询办证事宜。让李先生万万没有想到的是，工作人员的答复依然是，房屋处于被法院查封的状态，只不过这次查封的法院换成了北京市第一中级法院。&
一头雾水的李先生找到了北京一中院。在法院，李先生得知了一个让他更震惊的消息:因为鸿润公司还不上银行的贷款，李先生夫妇购买的六套房早已被鸿润公司分别抵押给两家银行了!&
气愤到无语。冷静下来后，李先生像上次一样向法院递交了案外人执行异议申请书。&
不久，北京一中院民事审判庭的法官约谈李先生。&法官对我说，鸿润公司的其他资产执行完后差不多能还上银行的贷款，到时候我们的房屋就可以解押了。&这次约谈后，李先生撤诉了。
开发商还不上贷款，抵押房面临变卖&
接下来是三年多漫长的等待。&
直到今年3月的一天，北京一中院的法官再次找到李先生夫妇。&我们才知道，鸿润公司还是还不上银行的贷款，银行已将其诉至法院，法院最终判决银行以鸿润公司所有的铸城大厦包括F3、F17、F18、F19四套等房产进行折价或者以拍卖、变卖该财产清偿银行债务。&&
4月29日，李先生和赵女士分别向北京市一中院提出执行异议申请。6月13日，法院对这两起案件公开听证。为了保障执行听证公开透明，北京一中院首次在执行异议审查程序中引入人民陪审员加入合议庭。&
法庭上，两家银行出示了北京一中院日作出的两份判决书。在两份判决查明的事实中，李先生终于弄明白了自己购买的房屋为何迟迟办不下房产证。&
原来，早在赵女士第一次购买4套房屋的半年前，即日，鸿润公司就与银行签订了借款合同:鸿润公司向银行贷款1500万元用于支付公司另一项目的拍卖余款，同日双方签订抵押合同，鸿润公司以其拥有的海淀区白石桥路甲4号中关村航空科技园配套项目地上一层配套(商用房)土地使用权及在建工程为该笔贷款的抵押担保。借款合同到期后，鸿润公司尚有600万元贷款未予偿还。日，双方又签订《贷款抵押协议》，将土地使用权抵押转为现房抵押。&
日，北京一中院一审判决支持银行要求鸿润公司支付剩余贷款及利息的诉讼请求，鸿润公司承担违约责任，应向银行偿还600万元贷款。因鸿润公司以其所有的房产向银行提供抵押担保，故银行在鸿润公司未按约偿还尚欠借款本息的情况下，有权要求鸿润公司以其与银行签订的《贷款抵押协议》中约定的抵押财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。&
李先生购买的两套房产鸿润公司则抵押给另外一家银行，向银行借款1000万元用于融资。双方在《借款合同》中约定，鸿润公司以其拥有的铸城大厦地下一层及地上二层的房产作为该融资的抵押物抵押担保。后因鸿润公司未能依约如期偿还约定本金并足额支付贷款利息，银行要求鸿润公司以双方约定的抵押财折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。&
庭审过程中，李先生夫妇强调，他们购房时，与开发商鸿润公司签订了《商品房买卖合同》，其中第4条显示，该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。2006年他们购房时还没有现在的&网签&，购房者根本无法查询到所购房屋是否处于抵押状态。&
&我们付了全款买房，房产证办不下来，开发商也找不到了，房子还要被银行拍卖，这理儿搁哪儿也讲不通。&李先生说。&
如何避免出现更多的&李先生&&
互联网搜索，记者发现，有着李先生夫妇类似遭遇的人还真不少。&
日《中国经济时报》报道，家住湖南长沙沁园春小区的莫先生于2004年一次性付款买下长江置业发展有限公司开发的沁园春小区的一套房子，入住两年后，莫先生发现自己的房子还没有在房产局备案，更让他气愤的是，开发商竟然将其未备案的房子作为抵押，到银行申请商业贷款，去开发其他地产项目。&
日《吉安晚报》报道，因开发商将房子抵押给银行，吉安县万福镇农贸市场部分业主购买房子已有10年，仍无法办理房产证。&
&在这些新闻报道中，常常会提醒购房者要谨慎选择，不要买已经到银行设定抵押的房屋。但事实上，我们不能要求一个老百姓了解房屋买卖过程中全部的法律程序，把所购房屋上设定的所有权利都查清。如果不是房屋的利害关系人，购房人在购房前是没有权利到房管部门查询房屋的真正状态的。如何保障买受人的利益，政府必须加大对金融和房地产市场的行政监管。比如，已经设定抵押的房产怎么还能卖出去?银行放贷赚取利润，同时就要经营承担风险，银行对其放出去的款项资金流向是否尽到了监管义务?银行对其设定抵押权的房屋应该如何设定监管?不能等到开发商的资金链断了，直接变卖抵押物了事。这种做法可能会使善意第三人的利益受损。&李先生夫妇的代理律师、北京东元律师事务所律师韩琦燕说。&
&银行拿着钱放出去赚钱，但是有了风险他们不承担，找别人承担。照这样看，银行怎么做都是合适的，收了利息，最后还能收回房子，那谁来保护消费者的合法权益呢?法院如果真的拍卖了这几套房，2000多万我们找谁去要?&李先生说。&
韩琦燕律师告诉记者，此案中开发商涉嫌欺诈，买受人是可以向法院起诉的，但是诉讼之后，怎么样保证判决文书不是一纸废纸?如果鸿润公司的账户有钱，银行也不会要拍卖李先生夫妇购买的房屋。&
在一则新闻报道中，一位不愿意透露姓名的法官所说的话给记者留下很深印象，&作为法官，面对类似问题也两难。开发商将卖给业主的房子拿到银行进行抵押贷款，到后来，有的开发商无力偿还贷款，有的甚至 人间蒸发 了。法院拿这样的开发商也没有办法，就算相关人因涉嫌诈骗被刑事处罚，如果没有财产可执行，对购房者和银行都是没多大意义的，最后为此埋单的会是谁呢?不是银行就是购房者。作为执法者，没法面对其中任何一方。这样的问题到底如何解决，希望有关部门能采取有效的预防措施。&
(原标题：我买的房子究竟属于谁？)
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买抵押工程款的房子给办网签和贷款能不能要？需要注意什么？
房子是否处于抵押只要能办网签、查封，问题不大、已售等状态。可以先到房产局的产权交易中心查一下
只要能办网签，问题不大。 可以先到房产局的产权交易中心查一下，房子是否处于抵押、查封、已售等状态。
不行。 房产只有涂销抵押流程完成后，但无抵押状态及房产产权清晰的情况下房管局才能受理网签。 而且网签只是相当于房管局预约房产过户递件的一个程序，通常需填的网签资料齐时，一小时就能递交网签，三天内就能有批复递件时间，所以也不用同时
首先这种房子，建议先评估风险，1、时眼前不给办理网签，还是长久。2、房子的所有人是谁，抵押的债权人是谁，给你交易的人有没有售卖和处置的权利，3、付款方式和要求。这种比较水深， 建议拿着所有的手续找一下交易律师评估一下，最为安全，看
房主贷款已经办理，这房子只能办理原房主姓名房产证了。 你想买下这房子，需要原房主还清所有贷款，办理完毕他姓名房产证，契税证，和土地证，之后，才可以买卖过户给你！ 如果没有办理贷款原房主买的房，你们可以找开发商办理更换购房合同手续
(1)首先,双方需到办理贷款时的房屋置业担保公司去签一份&贷款变更协议&,提交双方身份证,结婚证,户口本(本人联+户主联),房产证,贷款合同原件及复印件及变更协议(一式四份),交手续费100元左右,等5-7个工作日,自己再去担保公司领取审核完毕的协议书
1、有抵押贷款没结清时可以网签。 2、有抵押贷款是可以网签备案。 3、网签需要原件，房管局工作人员会审核原件。 4、需要网签合同一式4份，贷款银行留存那份给银行，备案步骤做不好网签合同是做不出来的所以商贷的基础申请条件都没有。 5、参照
杀人如麻2323
程序不对，解押应在交首付前面。 不过，很多开发商为了套取资金，都是这么操作的。 风险在于，一旦开发商未能如期解押还款，那么房子就有可能会被银行收走。
以办理登记备案的为准，如果，均没有办理登记备案，以时间先后为准，第三方抵押债权人如果没有办理登记备案有可能不受法律保护。