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业主不满小区管理拒交物业费 律师：大多不合法
福州晚报陈鸿星
核心提示时下，福州的很多物业公司抱怨小区难管，业主的要求太多，有些要求相当不合理，可不满足他们的要求又会遭遇业主拒交物业费。一些小区就因为物业费长期收不齐，导致几任物业公司都呆不久。而业主却认为，小区物业公司的服务实在难以令人满意，又拒不整改，拒交物业费是最直接也是最省事的维权方式。业主能否通过拒交物业费的方式维权？双方的矛盾有没有其他更好的解决办法？本期说事释法就此展开探讨。 ■本报记者 陈鸿星案例一：新房漏水没解决业主拒交物业费2006年，某物业公司受开发商委托，负责管理其开发的位于六一路上的某高档住宅小区。蔡先生购买了该小区的一处商品房。同年9月，他与这家物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。2009年，蔡先生接收新房后，发现房内漏水，多次请物业公司帮忙协调开发商进行维修。物业公司每次都口头答应会安排人员上门修理，却一直不见动静。无奈之下，2011年，蔡先生自行请工人修补，解决了漏水问题。在等待维修的这3年时间里，他的新房一直空置着，既无法自住，也无法租给他人。蔡先生十分生气。蔡先生还发现小区停车位经常被他人占用，导致自己的车子无车位可停。停车库管理无序，通道乱停车现象严重，但物业却视而不见。为了督促物业公司改进服务，从2009年4月起，蔡先生拒绝交纳物业管理费。这家物业公司觉得经营亏本，于2012年3月正式退出了该小区。去年，物业公司将蔡先生告上法庭，讨要其拖欠的物业费和公共能源分摊费共8198.56元。庭审中，蔡先生辩称，这家物业公司的服务不到位，而且大部分物业费主张已过诉讼时效，因此他没必要支付这些费用。上个月，鼓楼区法院经审理认为，物业公司为蔡先生提供了物业服务，他也接受了服务，理应依约支付物业服务费。因为物业公司未能举证证明其向蔡先生进行了催缴，所以法院只能支持物业公司主张的未过两年诉讼时效部分的物业费请求。蔡先生辩称物业服务存在瑕疵，但他未能向法院提交相应的证据加以证明，因而对该辩解意见不予采信。据此，该院判令蔡先生应给付物业公司从日至日期间的物业管理费603元，并支付相应的逾期付款违约金。案例二：未与物业公司签合同业主也要交物业费2012年底，仓山兰庭新天地所在的社区居委会及部分业主与深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称“保利物业公司”）共同签订了一份《福建省物业服务合同》，约定由这家物业公司向该小区北区业主提供物业服务，合同期限暂定半年。陈女士是兰庭新天地北区的业主，但她一直不肯交物业费，最终被保利物业公司告上法庭。庭审中，陈女士详细解释了自己不交物业费的原因：在保利物业公司入驻小区期间，北区业委会尚未成立，张某某等人在未召开业主大会，广大业主不知情的情况下，擅自作主同物业公司及居委会签订物业合同，违反强制性法规，该合同无效。她不承认该物业合同的效力，也未与保利物业公司签约。该物业公司入驻期间，提供的物业服务存在极大的瑕疵，她很不满意。福州市中院于日前经终审审理认为，本案中的《福建省物业服务合同》系保利物业公司与社区居委会及部分业主签订的，陈女士并未参与签订该合同，因而她不是该合同的相对方，该合同对她不发生法律效力。但保利物业公司实际上提供了物业服务，陈女士也实际享受了对方提供的物业服务，因此仍然应参照合同约定的物业费标准交纳物业费。记者调查：不交物业费常见四种原因近期，本报说事释法热线接到不少读者对所住小区物业服务和管理质量的投诉及咨询维权途径。家住仓山江南水都·丽岛小区的周先生，最近和物业处闹得很不愉快。今年初，楼上住户想把原先设计的书房位置改成厨房。周先生得知后，坚决不同意。他觉得厨房位置并没有预设管道，如果改造不当很容易造成漏水。但他又不想直接找楼上住户说，怕影响邻里关系，于是就通过物业处反映，由物业处制止楼上住户的施工。楼上住户因此停工了很长一段时间。前几天，周先生发现楼上住户又重新开工。他很生气，认为物业处监管不力，要求物业处拿出强有力的措施制止楼上住户行为。在整改到位之前，他坚决不交物业费。但物业处要他先交物业费再谈其他问题。记者就此采访了该小区物业处的华主任。她说，物业处接到周先生的投诉后，多次上门劝导楼上业主，不让其工人运送装修物品进小区，还向城管部门发函，要求帮助制止违规装修行为。物业处已经尽力了，但因为自身没有执法权，所以无法强行拆除楼上的违规装修部分。周先生以此无端指责物业处，近一年不交物业费。无独有偶，家住仓山欣隆盛世小区的杨先生，最近也拒交物业费维权。他告诉记者，自己每个月都按时向物业公司交停车费。前不久，他的私家车停在小区路面，竟然被人扔东西砸破车窗玻璃。物业一直查不出“作案者”，也调不出出事区域的监控录像资料。物业公司不尽职，应赔偿自己的修车费用。在物业公司赔偿损失之前，他会一直拒缴物业费。管理该小区的物业公司工作人员向记者表示，他们每月收的几十元钱只是车辆占地费，而不是车辆保管费。再说了，杨先生没按物业人员的要求，将车子停在小区指定位置，出了事理应自己担责。他以此为由拒缴物业费，纯属无理取闹。据记者了解，业主拒交物业费大多事出有因，常见的原因主要有4类：一是因个人利益受损得不到解决引发，如家中失窃，卫生间天花板漏水，停在小区里的私家车被划等，由此觉得物业公司不尽职；二是对小区的公共管理不满意，如小区卫生不够整洁、停车混乱、小区安保措施不到位导致外来人员可随意进出等；三是认为选聘物业公司时的程序不规范，质疑甚至否认其管理小区的资格；四是物业公司自行提高物业费标准，而服务却没有相应跟上，导致业主不满。律师说法：业主维权应有理有据福建大佳律师事务所的陈捷渊律师认为，只要是合法选聘的物业公司，即使业主认为物业公司的服务不到位，全部不交物业费也于理于法不符。较好的维权办法是小区选举成立业主委员会，由其代表业主与选聘的物业公司交涉，要求对方改善物业服务质量。如果物业公司存在严重违约的行为，业主可通过业主大会或业主委员会解除合同，另聘物业公司，并追究物业公司的相关责任。福建熹龙律师事务所副主任律师丁文辉分析了常见的几种业主在日常生活中与物业公司发生纠纷的情形：1.小车停在小区指定位置被划伤。若物业公司对业主停放的车辆收取了保管费、泊位费等费用，就与停车业主形成有偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失的，物业公司应当承担损害赔偿责任；若物业公司对停放的车辆没有收取费用，但采取发卡、登记等管理措施的，则物业公司与停车的业主之间形成无偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失，物业公司只有在存在过错或重大过失或未尽到安全保障义务的情况下，才必须承担损害赔偿责任。2.业主家中失窃。由于物业公司对小区负有合理程度的安全防范义务，应当实施必要的正常防范性安全保卫活动。在物业公司没有履行保安职责或履行保安职责存在过错的情况下，业主可以要求物业公司承担赔偿责任。3.小区卫生不够整洁。因物业公司疏于管理，造成物业区域环境恶化或不符合物业服务合同中约定的卫生标准，那么业主可以依约要求物业公司承担违约责任。4.相邻业主违章装修。物业公司虽然没有执法权，但根据有关规定，发现住宅装修存在违法行为的，应当予以劝阻、制止；对违反业主公约的行为劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告业主委员会；对违反有关规定的行为，应当在24小时内报告有关执法部门，有关执法部门应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。物业公司没尽到上述职责的，应承担一定的法律责任。在物业管理公司未尽职责时，业主的合法维权方式主要有以下4种：1.通过业主委员会就涉及业主公共权益的问题与物业公司谈判、交涉；2.请求物业管理联席会议介入调解；3.向物业公司的监管部门即市、县房地产行政主管部门投诉；4.根据物业服务合同的约定向仲裁委员会提起仲裁，或向人民法院提起诉讼。陈晓珊 图(())
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业主对物业服务不满意拒交物业费合适吗
　　业主对物业服务不满意拒交物业费合适吗
　　[案例简介]
　　2009年6月，业主张先生购买了汉口某小区A单元一套商品房。入住后不久，张先生听到邻居业主李小姐抱怨，其他小区的居民来本小区随意停放车辆，导致小区业主的车辆常常没处停放。住在楼上的谢先生也抱怨走道的感应灯不知被哪家的小孩砸破了，物业公司没有及时更换；买菜出门时看见楼梯走道里不知是谁扔的垃圾，买完菜回家时那袋垃圾还在原地；电梯坏了，物业公司有时修理不及时，导致业主爬楼梯上下……李小姐和谢先生分别找到张先生，要张先生与他们一起向物业公司提出物业服务质量太差，要么降低物业费，要么等物业公司解决服务中存在的问题、提高服务质量后再缴纳物业费。
　　张先生觉得虽然物业公司服务上确实存在一些问题，但是在小区总体的保洁、设施设备维护、保安人员的配备和管理等服务上还是基本按照物业服务合同履行，只是相关服务有必要作改进，诸如楼道卫生，物业公司是定时清扫，没有帮业主扔垃圾的义务，所以还是按期如数缴纳了物业费。
　　[案例分析]
　　该案例及类似的情形有一定代表性，涉及到业主对物业服务质量的评价以及如何正当行使对物业服务质量的评价权问题。
　　根据《武汉市物业管理条例》第四十八条的规定，对物业服务质量监督检查的形式之一是组织开展物业服务质量等级考核，市房屋主管部门是组织考核的主体，考核结果将向社会公布，直接影响物业服务企业的信用。业主对物业服务质量的评价是对物业服务企业等级考核的主要依据，其评价办法由市房屋主管部门制定。
　　同时，为了有效规范物业服务企业的市场行为，提高行业诚信度和服务水平，《武汉市物业管理条例》还规定，各区房屋主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府建立物业服务企业信用档案。据了解，物业服务企业信用档案的记录内容应包括物业服务企业业绩及良好、违法行为记录、服务质量、投诉及处理情况等。其建立可以为各级政府部门和社会公众监督物业服务企业市场行为提供依据，为社会公众查询物业服务企业信用信息提供服务，也可以为业主大会选聘物业服务企业提供最为直接的参考。这些规定和具体做法，共同构成了业主对物业服务质量评价的有效手段。
　　此外，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这一规定进一步从司法实践的角度规定了物业服务企业未按约定或未按规定规范提供物业服务应承担的法律责任。
　　可见，业主要求物业服务企业提供符合约定或规定规范的物业服务质量不是没有办法，最直接的做法可以是按照房屋主管部门的规定对其服务质量进行有效评价，也可以是对物业服务企业提起民事诉讼。简单地拒交物业费不能从根本上解决物业服务质量的问题，相反可能成为物业服务企业降低服务质量的理由和借口。
我是这样的理解的，物业服务可以作为合同法中的标的物---劳务，指不以有形财产体现其成果的劳动与服务。
在合同法中，（第一百四十八条 因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。）在这里给出了，受买方可以拒绝接受标的物。但物业服务体现在过程，是有时效性，不可能存在拒绝服务和退货的可能，因此参照（第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。）可以作为让步接收。最终的结论是，业主不能拒交费用，可以与物业协商进行减免费用。欢迎大家共同探讨。
当然，前提是物业服务不符合标准
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