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求助业主委员会是否可代表业主签订物业管理合同
我公司的大楼，性质是商用+办公，整个大楼一共有5家业主（2个大业主，3个小业主）。 请问：和物业公司签订物业管理合同的话，是需要每个业主都和物业公司签订管理合同，还是只要由业主委员会代表这5家业主同物业公司签订管理合同即可？ 求大虾指点，或有相关的政策摘录更好：-）
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根据物权法和物业管理条例的规定,应该是由全体业主一起与物业服务企业签订物业服务合同.最好不要单独签订物业服务合同,否则可能造成物业服务合同服务的不同产生纠纷.5名业主决定事情采取少数服从多数的方式经过半数以上建筑面积的业主和半数以上人数的业主决定才能决定.少数业主对于多数业主的决定不满认为其侵害自己权益的,应该提起诉讼.多数业主对于违反多数业主决定的小业主也可以通过诉讼要求业主履行业主义务.
业主委员会只是一个执行机构,没有决策的权利,因此,没有经过业主大会授权而签定的合同是无效的.
以下条款说明了以上问题:
第十一条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域...
业主委员会只是一个执行机构,没有决策的权利,因此,没有经过业主大会授权而签定的合同是无效的.
以下条款说明了以上问题:
第十一条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
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客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：【未经召开业主大会，物业管理合同是否有效】
广州市白云区凝翠花园小区数名业主作为原告，将该小区的业主委员会和华昌物业管理公司告上法庭，要求法院判令两被告签订的《物业管理委托合同》无效。
凝翠小区业主委员会成立于2005年9月。2005年9月，业主委员会未召开业主大会，擅自聘请华昌物业管理公司为小区提供物业管理服务，双方签订了物业管理委托合同，期限为2005年9月至2007年9月。原告认为，业主委员会未依照《物业管理条例》规定召开业主大会就选聘物业管理企业，严重侵犯了业主的合法权益，且华昌物业管理公司提供的物业管理服务质量存在严重瑕疵，要求法院判令合同无效。
本案的两大争议焦点：
1、小业主能否作为本案的适格原告？
2、未召开业主大会的情况下签订的物业管理委托合同是否有效？
在经过法庭开庭质证和激烈辩论后，本律师提出了如下代理意见：
一、业主有权成为案件的适格原告。
根据《物业管理条例》的规定，业主大会应当代表全体业主的共同利益，业主大会的决定对全体业主具有约束力。涉及业主共同利益的事项应当由业主委员会代表全体业主提起诉讼。但是在实际生活中，物业管理公司与业主委员会存在经济利益关系，某些业主委员会的办公经费是由物业管理公司提供的。因此，当物业管理公司的行为危害全体业主的共同利益时，业主委员会碍于种种阻力，可能怠于行使自己的职责。这种情况下，业主如何维护自己的利益呢？本律师认为，赋予业主委员会诉讼主体资格是出于方便诉讼的角度考虑的。如果业主委员会怠于起诉，或者业主委员会本身与案件存在利害关系，法律应当允许业主自行起诉。
业主自行起诉是否需要业主大会作出决议或者通过业主大会的授权呢？关于这一点，《物业管理条例》规定的业主大会的六项职责并没有明确规定。业主大会主要是通过会议的方式来履行职责的，《物业管理条例》并没有明确业主大会需经登记或备案，因此，业主大会的性质应为议事机构而无独立人格，所以不能以自己的名义独立对外实施民事法律行为。况且，物业管理合同的当事人表面上是物业管理公司和业主委员会，但实际上，业主委员会也只是代表业主与物业管理公司签订物业管理合同，物业管理合同的最终权利义务的承受人是具体的单个业主。因此，当业主的权益受到物业管理公司的侵害时，业主当然有权向法院提起诉讼要求保护自己的权利。今年10月1日实施的《物权法》第78条也规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该条款赋予了业主追究业主大会和业主委员会侵权行为责任的诉权。就本案而言，物业管理公司和业主委员会签订的物业管理合同是在未经合法程序的情况下签订的，侵犯了业主的合法权益，业主有权作为原告行使诉权寻求法律的救济。
二、未召开业主大会的情况下签订的物业管理委托合同是无效的。
《物业管理条例》第十一条规定，业主大会履行下列职责： （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第十二条
规定，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。《广东省物业管理条例》第十条规定，
业主大会行使下列职权：（一）选举、撤换业主委员会组成人员，监督业主委员会的工作；（二）通过业主公约和业主委员会章程；（三）批准物业管理委托合同；（四）决定有关业主利益的重大事项；（五）决定物业管理的其他事项。
根据上述规定，选聘、解聘物业管理企业是业主大会的职责，不能由业主委员会单方面作出决定。而且，业主大会在作出选聘和解聘物业管理企业决定时，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。由业主委员会选聘的物业管理企业与代表业主签约的业主委员会签订的物业管理合同需要经过业主大会的批准才能生效。本案中，业主委员会在选聘物业管理企业时既未召开业主大会，也未经三分之二以上业主同意，其选聘的程序是违法的。物业管理合同是基于违法程序选聘的物业管理公司作为合同的一方主体签订的，且合同未经业主大会的批准，违反了《物业管理条例》的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：
……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《物业管理条例》属于国务院制定的行政法规，两被告签订的物业管理合同因违反行政法规的强制性规定应确认无效。
法院经过审理后基本采纳了本律师的代理意见，并作出如下判决：根据《物业管理条例》的规定，选聘、解聘物业管理企业属于业主大会的职责，业主大会讨论选聘或解聘物业管理企业时，必须经过物业管理区域内全体业主所持投票权的三分之二以上通过。本案中，两被告未按照法定程序签订的物业管理合同是无效的。
备注：本文中引用的《物业管理条例》是国务院令第379号令公布的旧条例。按照《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》规定，新的《物业管理条例》自日起施行。
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业主委员会未有超过半数业主同意时签订物业管理合同有效吗?
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业主委员会未有超过半数业主同意时签订物业管理合同有效吗?
我们小区的业主委员会是未经过半数以上业主通过产生的,物业管理也是未经招标而进驻的,没召开业主大会征求业主意见,业主委员会与物管签订了物业管理合同,请问这样的合同有效吗?同时,业主从未见过物业管理合同,因此大部分业主没交物管费,现在物管公司要起诉我们,我们有什么需要取证的吗?谢谢解惑。
广东 深圳 罗湖区发表时间： 04:21
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根据我国物权法第76条之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，要由业主共同决定，同时，做出此项决定应当由专有面积和人数均过半数的业主同意，该法第78条规定，业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。因此，你们如果是认为业主委员会的行为程序违法或者侵害自己的合法权益，可以起诉撤销，但是，物管公司的请求，应以无因管理的情形处理，你们应予以赔偿。既然物管公司要起诉，你们正好直接提起反诉，起诉物管公司与业主委员会违反程序签订合同侵害业主利益，如需要律师服务，可来电详谈
回复时间： 09:32
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物业管理业主
律师回答共 1 条
1598663****
可以申请撤销
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> 物业管理合同缺失业主大会公章是否生效？
阅读 1003|回复 18
物业管理合同缺失业主大会公章是否生效？
物业管理合同缺失业主大会公章是否生效？
13:40:00　来源: 解放网-新闻晨报(上海)　跟贴 0 条 手机看新闻 　　记者聂琳琳
　　徐汇区三江路一小区业主刘先生：小区业委会与物业公司签订了一份续聘合同，但细心的业主发现，这份合同落款处只有业委会与物业公司的公章，没有业主大会的公章，业主对此感到疑惑，不知道这样一份合同是否生效？
　　上海恒隆律师事务所宋安成律师：一般情况下，在实际操作中，小区业委会代表全体业主与物业公司签订物业管理服务合同，然而在签订合同之前，业委会需要征求全体业主意见，并达到双多数（小区建筑面积逾半、小区人数逾半）的要求，即便在没有业主大会公章的情况下，合同依然生效。反之，业委会在尚未征求业主意见的前提下，擅自与物业企业签订物业管理服务合同，则不符合规定。
（转帖者注：本案发生在上海，但道理适用全国没有业主大会印章的地区，关键是合同文本需要“征求全体业主意见，并达到并达到双多数（小区建筑面积逾半、小区人数逾半）的要求”。也就是说，应该被业主大会会议通过才生效。）
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此贴已被版主加精，希望您再接再厉多发好贴噢~
中国业委会互助论坛QQ群：&业主大会秘书成员QQ群：4071015&中国社区政治讨论组：QQ群：
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陈凤山（皇城根）
回复：舒老师评论——本案发生在上海，但道理适用全国没有业主大会印章的地区，关键是。。。
我说，思无邪，行有道。我还说，坚持，就是胜利。
【特别提示】请所有持有“业主不缴费，损害全体业主利益”观点的人，深入分析——在包干制和酬金制下，这是两个截然不同的债权债务关系，因此所形成的利益关系也有截然区别。因此，片面宣扬“业主不缴费，损害全体业主利益”，实在是不很恰当的说法
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陈凤山（皇城根）
回复：反之，即使有业主委员会盖章，而没有提交业主大会表决通过的《物业服务合同》，。。。
我说，思无邪，行有道。我还说，坚持，就是胜利。
【特别提示】请所有持有“业主不缴费，损害全体业主利益”观点的人，深入分析——在包干制和酬金制下，这是两个截然不同的债权债务关系，因此所形成的利益关系也有截然区别。因此，片面宣扬“业主不缴费，损害全体业主利益”，实在是不很恰当的说法
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哦，我认为还不能这么说。有业委会盖章，合同则“形式上有效”。它是否真的会“自始无。。。
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陈凤山（皇城根）
回复：同意！
我说，思无邪，行有道。我还说，坚持，就是胜利。
【特别提示】请所有持有“业主不缴费，损害全体业主利益”观点的人，深入分析——在包干制和酬金制下，这是两个截然不同的债权债务关系，因此所形成的利益关系也有截然区别。因此，片面宣扬“业主不缴费，损害全体业主利益”，实在是不很恰当的说法
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主管部门？指望他们和指望上帝差不多。哈哈。
本帖于日18时25分被舒可心修改
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主管部门撤销业主委员会签订的合同肯定是违法。合同效力的确认权由人民法院和仲裁机构。。。
孟宪生律师
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孟宪生律师
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