子女借父母名字购买公房 房子产权属于谁
案情简介 路老先生承租单位的一套102号公房由小女儿路芳居住。1993年房改时，路老先生表示该套公房谁购买就归谁。由于路芳的两个哥哥和姐姐都没钱购买，最终由路芳购买。因当时只能由承租人购买，因此房本下来后登记在路老先生名下。1997年路老先生的老伴儿去世。1999年，路芳搬到单位分的房子居住，将102号房对外出租。2000年，大哥路海岳父生病住院，102号房离医院比较近，路海便借住102号房一段时间。当时路老先生写了一份说明，表示102房实际归路芳所有，待到能过户时过户给路芳。2004年，路海将102号房屋返还。路老先生准备将房屋过户给路芳，但该房屋仍不允许上市交易。于是路老先生立下公证遗嘱，表明102号房由路芳继承。2015年初，路老先生过世，路芳拿出公证遗嘱，希望哥哥姐姐配合办理过户。二哥提出异议，称属于路老先生的份额由路芳继承，但是属于老太太的份额，应由兄妹四人继承。无奈路芳咨询律师寻求帮助。律师解读有公证遗嘱并不一定按继承处理北京市东元律师事务所合伙人李松律师，接受路芳的委托，查看了相关材料后，认为路芳和路老先生形成了借名买房的法律关系。律师经了解，102房的购房合同、发票、完税凭证等都是由路芳持有，房屋自购房后至今也是由路芳实际占有、使用、支配。虽然房屋登记在路老先生名下，但实际所有权人是路芳，双方形成借名买房的法律关系。2000年路老先生写的说明也表明路老先生和路芳之间存在借名买房的法律关系，因暂时不能过户，待能过户时配合路芳办理过户手续。2004年，因仍不能办理过户手续，路老先生立下公证遗嘱，也是为了履行自己配合路芳过户的义务。虽然路老先生有公证遗嘱，但是不应以继承来处理，该房产(新房论坛微博)实际上是路芳财产，并不属于路老先生的财产，路老先生去世后也不属于其遗产，不应按照遗产处理。李松律师接受路芳的委托，以合同纠纷诉至法院，要求路芳的哥哥姐姐办理102号房屋过户手续。二哥路江又以继承纠纷将路芳等三人诉至法院，要求依法分割路老先生遗产102号房。李律师向审理继承案件的法官提交了路老先生的说明、公证遗嘱以及路芳购房相关手续、从购房到现在实际占有、使用房屋的凭证，证明双方存在借名买房的法律关系，该房屋是否属于路老先生的遗产存在争议，且已诉至法院。审理继承案件的法官认为继承案件的审理应以合同纠纷案件判决结果为依据，因此继承案件裁定中止。在借名买房合同纠纷案件中，李律师提供了相关证据材料，路芳的大哥和姐姐均认可该房屋确属路芳所有。路江不认可路老先生的说明，但未提出鉴定。此外，路江认为，借名未经过其母同意，因此无效。李律师表示借名买房是一个合同关系，如果借名成立，该房屋都不属于路老先生的房产，更谈不上是与老伴儿的夫妻共有财产，因此借名买房的约定，也不需要其母的同意。最终法院认为路芳和路老先生已形成借名买房的合同关系，其他三子女作为继承人应履行合同义务，判决路老先生三子女配合路芳办理102号房屋过户手续。律师提醒李松律师表示，因房改时有些单位只允许原承租人购买，或用长辈的工龄优惠比较多，所以借名买公房的情况并不罕见。通常借名买房都是亲戚间，都没有书面的约定，在认定是否存在借名买房法律关系时，借父母名义购买比借其他亲戚名义购买更困难。子女为父母买房出资通常被认为是赠予，或是借款，不能因子女给父母的房子出资了，就简单地认定为借名买房。因此在认定子女和父母之间是否形成借名买房法律关系时，通常要有书面的协议，即使不是书面的借名买房协议，也要有类似本案中路老先生书写的说明，证明双方确有借名买房的事实存在。否则只是子女长期占有、使用父母的房子，想认定借名买房比较困难。(法制晚报)
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　　父母用半辈子积蓄给儿子首付买婚房。儿子离婚后，房子却归了前儿媳。老两口把儿子和前儿媳告到法院，要求归还这笔首付款。法院会支持吗？
　　人财两失，“假离婚”原来是陷阱
　　何国坤和张雪琴都是国企退休职工，两人省吃俭用辛苦了半辈子。为了儿子何晓辉和儿媳吴倩置办婚房，何国坤夫妇拿出60万元给小夫妻付了首付，房子登记在何晓辉和吴倩两人名下。
　　不料一年后，变故陡生。一天，何晓辉突然说要和妻子“假离婚”。原来，吴倩动了买二套房的心思，可是两人名下都有那套房产，不具备二套房购房资质。于是吴倩劝说吴晓辉和自己离婚，把现在这套房子通过离婚协议，约定成她一人所有，然后何晓辉再去买二套房。
　　何晓辉向父母说出了这一计划，张雪琴坚决反对，直觉告诉她，吴倩也许另有居心。无奈的是，儿子对吴倩言听计从，听不进她的意见。
　　一个月后，何晓辉和吴倩协议离婚。协议中约定：双方名下的房产为夫妻共同财产，离婚后归吴倩个人所有，贷款由双方共同承担。然而吴倩离婚后的表现，让何晓辉措手不及。
　　吴倩先是借口要“伪装得像一点”，劝何晓辉从家中搬出去住。何晓辉照办后发现，吴倩居然趁他不在，把房子的锁给换了。何晓辉质问她，她却说，按离婚协议，房子本来就归她一人所有，换锁合理合法。
　　离婚半年后，何晓辉发现吴倩竟然有了新男友，而且经常出入她的住处。何晓辉深感被骗，多次向吴倩提出复婚的要求，却屡遭拒绝。
　　难讨房款，半生积蓄打水漂
　　何国坤和张雪琴眼看着儿子一意孤行走到今天这一步，正想找前儿媳要说法。于是，何国坤夫妇把何晓辉和吴倩告到法院，要求归还房子的首付款60万元。
　　在法庭上，张雪琴表示，他们一直没舍得给自己买房，目前依然住在单位的公房里。本来想着给儿子买了房，今后也能有个养老的地方，谁知儿子擅自把房子给了吴倩，让他们半生积蓄打了水漂，他们只想要回60万元买房钱。
　　法院却认为，何国坤夫妇要回这笔钱没有法律依据，因为他们手里没有借条等凭证，无法认定有借款。根据法律，这笔钱应当视为他们对儿子儿媳的赠与。最终，法院驳回了何国坤夫妇的请求。何国坤夫妇不服，上诉到北京市一中院，法院维持了原判。
　　出资买婚房，父母不妨“留几手”
　　结婚后，父母为小夫妻购置房屋出资的，应认定为对双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。也就是说，父母为已婚子女出钱买房，若未特别说明，这笔出资视为对夫妻双方的赠与。
　　现实中，父母即使在出资时已经预见到可能面临的风险，往往也不会让子女写欠条或与子女签协议。因为他们并不愿看到子女离婚，也怕引起不必要的误会，所以一旦孩子离婚，房产归对方，父母的出资很可能要不回来。
　　法官提醒天下的父母们，子女的幸福要顾及，自己的财产安全和晚年幸福也要保障。婚房出资不妨“留几手”，以此规避风险。
　　1.如果子女肯定需要父母出资购房，不妨在结婚登记前购买，并将房屋登记在子女一人名下，这样房子就属于子女的婚前个人财产。
　　2．如果是在子女婚后出资购房，若经济条件允许，可出全款，把房子登记在子女一人名下，并叮嘱子女，这是他的个人财产，切记不要在离婚时分割。因为法律有规定，婚后一方父母全款出资为子女购买房产，产权登记在出资人子女一人名下的，该房产属于出资人子女的个人财产。
　　3．为子女婚后出资购房，还有一个小技巧就是――让他写个欠条。如果小夫妻感情好，不用把欠条拿出来；万一孩子离婚，父母可以拿着欠条向夫妻双方追偿，法院一般会认为这笔钱是夫妻共同债务，判双方共同还款。这样起码能追回部分积蓄。
　　4．最保险的办法就是，父母把房产登记在自己的名下，允许子女婚后居住。当然，这需要综合考虑贷款、经济实力等因素之后，方可实施。
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子女出资以父母名义购买公房，作为遗产进行分割吗
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子女出资以父母名义购买公房，作为遗产进行分割吗？
摘要： 依据我国《继承法》的规定，遗嘱的形式主要有如下几种：一是自书遗嘱，即由立遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日；二是代书遗嘱，即由两个以上的见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名；三是公证遗嘱，由遗嘱人经公证机关办理；四是录音遗嘱，需有两个以上见证人在场见证；五是口头遗嘱，只有遗嘱人在危急情况下，才可以立口头遗嘱，口头遗嘱须有两个以上见证人在场见证。
张老先生和孙老太有两个女儿，分别是大女儿张英和小女儿张阳，张老先生单位原来分配给其一套承租的501号公房。1998年单位通知，可以购买公房产权。当时父母没有那么多钱，妹妹张阳还未参加工作，经家庭协商先由张英出资购买。
后在折算了张老先生和孙老太二人的工龄后，以张老先生的名义购买了该套公房，房屋总价款2万余元。1999年5月单位下发房产证，该公房所有权登记在张老先生的名下。2006年张老先生去世，未留下任何遗嘱。张老先生去世后，孙老太便搬到小女儿家住，饮食起居均由小女儿张阳悉心照料。
2011年孙老太被查出得了癌症，在去世前孙老太留下一份遗嘱，遗嘱中载明：&我自愿将501号房中属于我的份额，在我去世后，由我的女儿张阳继承。立遗嘱人孙老太、代书人赵某某、见证人刘某某。&2012年初孙老太去世。
处理完后事，张英便要求将父亲名下的房子过户给她一个人，&房屋是我出资买的，没有你的份儿。&&房子是父母的，妈将她的份额给我了，我应该继承。&张阳反驳到。因为双方各执一词，对于房屋分割无法达成一致，最终只能对簿公堂。
难道姐姐出资购买的房子就不是父母的遗产了吗？那母亲立下的遗嘱是否还有效？再说姐姐的出资后来收房租早就收回来了。张阳带着种种疑问找到了律师，律师在详细了解了案件情况后，建议张阳向法院起诉分割遗产。
北京市朝阳区人民法院经过审理后判决：
位于北京市朝阳区某小区501号房归张阳所有；
张阳给付张英房屋折价款三十万元。
在日常生活中，子女以父母名义购买公房的情况不在少数，因公房归属及继承而引发的纠纷亦日渐增多。该案中张英即是借父母的名义购公房，单位分配的公房属于我国特定历史时期的产物，随着房改政策的推进，国家允许承租人以优惠价或者成本价购买公房。
这类房屋在购买时往往会折算夫妻双方的工龄，且都是出售给原承租人，房屋产权证也登记在原承租人的名下。一般对于此类房屋，子女的出资，在司法实践中大部分仅能认定为债权债务，子女不能仅因其出资而直接认定房屋归其所有。
《中华人民共和国继承法》第十七条第三款：&代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。&
《民法通则》第七十一条：&财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。&
第七十二条：&财产所有权的取得，不得违反法律规定。
按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。&
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子女出资以父母名义购房改房引起的产权纠纷
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房改房借名买房案例
子女为父母购买房改房，归属如何？
作者：借名买房案件专业法律服务网 时间：
导读：父母单位原分配的公有住房，也就是百姓口中的“公房”（房管局直管或单位自管的承租房），房改政策无疑让大多数职工能够完全拥有独立产权的房屋，是利民的政策。然后，随着父辈的年事已高，手头没有太多资金进行房改政策，子女看到父母的难处，都会伸出援手，出资帮助父母购买公房。然而，当今社会房价飞涨，家庭结构逐渐复杂，利益为首的不良思潮侵袭着家庭的每个人，子女帮父母购房的情形普遍存在，那么房屋归属究竟如何？
&吴先生和王老太有两个女儿，分别是大女儿吴梅和小女儿吴丽，吴老先生单位原来分配给其一套承租房501号公房。1998年，单位通知其可以购买公房产权。当时吴老先生没有那么多钱，妹妹吴丽还未参加工作，经家庭内协商先由姐姐吴梅出资购买。
& & & 后在折算了吴老先生和王老太二人的工龄后，以吴老先生的名义购买了该套公房，房屋总价款为2万余元。1999年5月单位下发房产证，该公房所有权登记在吴老先生名下。2006年吴老先生去世，未留下任何遗嘱。吴老先生去世后，王老太便搬到小女儿家住，饮食起居均由小女儿吴丽精心照料。
& & & 2011年，王老太被查出得了癌症，在去世前王老太留下一份遗嘱，遗嘱中载明：我自愿将501号房屋属于我的份额，在我去世后，有我女儿吴丽继承，立遗嘱人王老太，代书人赵某某，见证人刘某某。2012年年初，王老太去世。
& & & 处理完后事，吴梅便要求将父亲名下的房屋过户到她一个人，房屋是我出资买的，没有吴丽的份额。房子是父亲的，妈将她的份额给我了，我应该继承。吴梅和吴丽各执一词，对已房屋分割无法达成一致，最终只能对簿公堂。
& & & 难道姐姐出资购买的房子就不是父亲的遗产了吗？那母亲立下遗嘱是否还有效？吴丽带着种种疑问找到靳双权律师，靳双权律师详细了解案件情况，建议吴丽向法院起诉分割遗产。
& & & 法院判决：
& & & 北京市朝阳区人民法院经过审理后判决：
& & & 一、位于北京市朝阳区某小区501号房归吴丽所有。
& & & 二、吴丽给付吴梅房屋折价款30万元。
& & & 靳双权律师解析
& & & 在日常生活中，子女以父母名义购买公房的情况不在少数，因公房归属又继承而引发的纠纷日益增多，该案中吴梅即是借父母的名义购买公房。
& & & 单位分配的公房属于我国特定历史时期的产物，随着房改政策的推进，国家允许承租人以优惠价格或成本价格购买公房。这类房屋在购买时往往会折算夫妻双方的工龄，且都是出售给原承租人，房屋产权证也登记在原承租人名下。一般对于此类房屋，子女出资在司法实践中大部分仅能认定为债权债务，子女不能仅因其出资而直接认定房屋归其所有。
& & & 靳双权律师认为，在本案中，虽然前期购房的出资是吴梅拿出来的，但吴梅与父母之间并咩有约定谁出资房子就归谁所有。另外，自2006年吴老先生去世后，王老太便与吴丽生活居住在一起，但501号房屋交由吴梅出租，房租均由吴梅一个人收取，作为对其购房出资的补偿。
& & & 现在吴老先生和王老太均已去世，501号房屋登记在吴老先生名下，且该房屋系在二老婚姻关系存续期间取得，应属于夫妻共同财产。二老去世后，该房屋应依法认定为二老遗产。原则上，如果老人生前立有遗嘱则遵照遗嘱执行，如果没有遗嘱一般将按法定继承进行分割。
& & & 在庭审中，吴梅否认遗嘱的真实性，称遗嘱是吴梅伪造的。在靳双权的建议下，吴丽就当是的见证人刘某某出庭作证，当庭接受了法官及对方的询问。刘某某证实该遗嘱的内容均系王老太真实意思表示，当时是由王老太口述，赵某某代书写的，其当场见证并在遗嘱中签名。
& & & 依据我国《继承法》的规定，遗嘱的形式主要有如下几种：一是自书遗嘱，即由立遗嘱人亲笔代写，签名；注明年、月、日；二是代书遗嘱，即由两个以上的见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人，其他见证人和易主任签名；三是公证遗嘱，有遗嘱人经公证机关办理；四是录音遗嘱，需有两个以上见证人在场见证；五是口头遗嘱，只有遗嘱人在危急情况下，才可以立口头遗嘱，口头遗嘱必须有两个以上的见证人见证。
& & & 在本案中，王老太所留遗嘱符合我国《继承法》关于代书遗嘱的规定，应属于代书遗嘱，该遗嘱经见证人见证，是老人的真实意思表示。因此，该遗嘱是真实有效的遗嘱，房产分割应遵照遗嘱执行。
& & & 鉴于房产属于不可分割物，可依据继承人所占的份额不同而确定房屋归属，一般情况下房屋归份额较多的一方所有，取得房屋的一方给付给对方相应份额的折价补偿。结合本案情况，吴老先生去世后，属于其的一般房产应有王老太和吴梅、吴丽共同继承，即吴梅和吴丽每人占六分之一的份额，现在王老太立遗嘱将自己享有的份额给吴丽，那么吴丽实际上占有该房屋的六分之一的份额。
& & & 在靳双权律师的就建议下，吴丽起诉要求继承六分之五的产权份额，房屋归吴丽所有，折价款按份额支付吴梅。最终，法院经过审理支持吴丽的诉讼请求，判令吴丽支付吴梅房屋折价款30万元。
& & & 在此，靳双权律师特别提醒广大读者，对于公房买卖，一般请款下不要借名买房，如果借名购买，一定要保留双方存在借名购房的证据，仅是出资关系，证明不了双方存在借名买房的事实。
& & & 如果父母认可谁出资房屋就归谁所有，则最好出资人与父母之间能有一纸书面约定或签订一份协议，这样才能在将来最大限度的保护出资人的利益。一般情况下，如果没有相关证据证明出资人与出名人之间就财产归属有约定，那很有可能出资人的出资最终只能作为债权债务主张。
& & & 结合本案的情况，吴丽持有老人的遗嘱，而吴梅对遗嘱不认可，并称房屋是其出资购买应归其所有。在此情形下，有可能出现两种情行：
& & & 一、吴梅会起诉要求确认房屋归其所有，这时吴丽就只能被动应诉，反驳其诉讼请求，即使胜诉最终也无法确认房屋归吴丽所有。
& & & 二、吴丽主动起诉，要求依法继承房产份额，房屋归吴丽所有，吴丽给付吴梅相应份额的折价补偿。相比较而言，吴丽占的房产份额较多，吴梅不认可遗嘱的真实性，如吴丽提起诉讼则能更好地占据主动权。同时，对于本案如果吴梅对遗嘱的真实性存在异议，其须提供充足的反正。鉴于本案的情况，吴梅未提供反证，最终法院经审理对遗嘱的真实性予以认可，支持了吴丽的全部诉讼请求。
& & & 借名买房协议纠纷律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人。
& & & & 电话：
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& & & 联系人：借名买房纠纷律师靳双权
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