房屋被查封买卖合同是否无效；四川省成都市中级人民法院王长军；一、案情；日，经中介公司介绍，甲将一房屋；二、分歧；法院在审理时有两种观点：；第一种观点认为，因涉案房屋被法院查封，无法转让，；1．如果房屋转让合同签订在查封之前，查封措施不影；定，只要双方主体适格，意思表示真实，内容不违反公；2．即便查封在前，买卖合同也并非一律无效；（1）如果买
房屋被查封
买卖合同是否无效
四川省成都市中级人民法院
日，经中介公司介绍，甲将一房屋转让给乙，双方签订了房屋转让协议，预付定金5万元，并出具定金收条1份。之后，甲以房价上涨为由反悔。乙多次与其交涉，甲均拒绝退还定金。现该房屋因甲与李某的债务，李某申请B法院查封，乙无法取得房屋权利。为此，乙向A法院起诉甲返还定金5万元。案件开庭审理时，甲并未到庭应诉。经查明，甲尚未取得该房屋的房屋产权证，且该房屋已被B法院依法查封。
法院在审理时有两种观点：
第一种观点认为，因涉案房屋被法院查封，无法转让，故甲乙之间的房屋转让合同无效。无效的合同自始不具有法律约束力。对责任承担的问题，根据《合同法》的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二种观点认为，房屋被查封，买卖合同并非无效，应当具体分析。
1．如果房屋转让合同签订在查封之前，查封措施不影响合同效力。我国对民事合同效力的认定，先后经历了五个阶段：《民法通则》、《经济合同法》、《合同法》、《合同法司法解释（一）》、《合同法司法解释（二）》，对无效合同的认定经历了由严格到宽松的过程，尽量缩小无效合同的范围，减少无效合同的认定，不断弱化公权对私权的干预，体现了对民事主体意思自治的尊重，有利于市场经济的发展，有利于诚信社会的建立。合同效力的判断，应当依据《合同法》第52条及合同法司法解释（一）、（二）的相关规
定，只要双方主体适格，意思表示真实，内容不违反公共利益，不违法法律、行政法规的效力性规定，合同就应当有效。但从上述法律中，我们找不到标的物被查封，买卖合同就无效的规定。查封只是一种强制措施，目的在于防止标的物的转移，但查封措施不影响成立在先的买卖合同的效力，不能以后出现的查封措施来否定之前成立的买卖合同的效力，这是1999年合同法生效后的一个基本常识。
2．即便查封在前，买卖合同也并非一律无效。房屋被查封后不能转让的依据是《城市房地产管理法》第37条第2款：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。”笔者认为，转让查封房屋的合同效力也应具体分析，不能简单的否定其效力。
（1）如果买受人明知房屋被查封而签订合同，则合同有效。房屋虽在签订买卖合同前已经被查封，属于《城市房地产管理法》规定的不得转让房地产的情形，但查封的原因有很多，查封措施并不必然导致房屋根本无法转让、合同根本无法履行，例如，出卖人与买受人协商，买受人将价款给付债权人，清偿出卖人的债务而解除查封，则交易仍可顺利进行。市场经济下，每个人是自身利益的最大维护者，在买受人明知房屋被查封后，买受人通过调查了解，权衡利弊，依然同意签订买卖合同，除合同违反公共利益除外，法院不能因查封而横加否认合同的效力。如果买受人事后反悔，以房屋被查封为由主张无效，不仅违背诚实信用原则，也违背市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则，不应支持其理由。
（2）如果出卖人隐瞒房产被查封的事实，与买受人签订房地产买卖合同，该合同属于可变更或撤销的合同。出卖人隐瞒房屋被查封的事实而与买受人签订转让合同，构成欺
诈，根据《合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者
撤销”之规定，属于可变更或撤销的合同，合同效力取决于善意买受人的意愿。A.买受人认为主张合同有效对其更为有利，则主张合同有效，要求出卖人履行（采取措施解封后即可履行），如不能解封，履行不能，买受人则可主张解除合同，追究出卖人的违约责任；B.如果买受人认为主张合同有效于己不利，则可以房屋被查封不能转移为由，请求法院撤销。这种处理方式，比简单的认定合同无效，更有利于制裁不诚信的出卖人，更有利于保护买受人的利益。
未到手的二手房被法院查封 定金还能返还么？
www. 来源：江苏法院网
作者:丁文娟 钱晓平
更新时间： 16:18:00
购买的二手房被法院查封，已交了的定金还能返还吗？近日，江苏省无锡市滨湖区人民法院一审判决了该案件，判决甲立即全额返还乙定金。
日，经中介公司介绍，甲将一房屋转让给乙，双方签订了房屋转让协议，预付定金4万元，并出具定金收条1份。之后，甲以房价上涨为由反悔。乙多次与其交涉，甲均拒绝退还定金。现该房屋已被法院查封，乙无法取得房屋权利。为此，乙诉至法院要求甲返还定金4万元。案件开庭审理时，甲并未到庭应诉。经查明，甲尚未取得该房屋的房屋产权证，且该房屋已被法院依法查封。
法院认为，因涉案房屋在双方签订房屋转让合同时已被法院查封，故该房屋转让合同无效，乙要求返还定金，法院予以准许。据此，法院依法作出上述判决。
法官释法：因该案中的房屋在合同签订时已被法院查封，故签订的合同无效。无效的合同自始不具有法律约束力。对责任承担的问题，根据《合同法》的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在此，提醒广大购房者在购买二手房时，先查查该房屋的产权。（文中均为化名）
包含各类专业文献、各类资格考试、中学教育、外语学习资料、生活休闲娱乐、应用写作文书、高等教育、房屋被查封买卖合同是否无效72等内容。　
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核心提示：当时，鉏先生找到了古墩路上的链家房产经纪公司，工作人员告诉他，房东的这套房子也是通过他们买的，鉏先生可以放心。事后，鉏先生去找过链家，对方告诉他，现在这套房子没法过户了。鉏先生说，现在50万的首付款被房东拿走了，房子也被查封了，自己的家也没了。
要说一位鉏（chu第二声）先生，这个姓比较罕见，左边金字旁，右边是而且的且，去年11月份，鉏先生在链家官网上，看中了一套杭州三墩中海紫藤苑的房子，首付款50万已经打给房东了，可现在房东跑了，房子也被法院查封了。“链家”广告：房源真实可靠。
找到“链家”，签完合同，付完首付。鉏先生说，当初看中这套房子，一个是小区建造的年份不长，最主要的是价格比较实惠，88平方，总价是125万，均价一万四左右，市面上的均价在一万五六千。
当时，鉏先生找到了古墩路上的链家房产经纪公司，工作人员告诉他，房东的这套房子也是通过他们买的，鉏先生可以放心。签完合同后，鉏先生把首付款打给了房东。 付款近60万后，房东失联了！
打完首付款后，房东曾找过鉏先生，说这套房子的按揭还没有还完，自己手头又比较紧，需要找借贷公司借钱。之后，房东就联系不上了。
房子被查封，没法过户了！事后，鉏先生去找过链家，对方告诉他，现在这套房子没法过户了。
鉏先生：钱付了，房子查封了，家没了！鉏先生说，现在50万的首付款被房东拿走了，房子也被查封了，自己的家也没了。
魏总监说，这段时间他们也在找房东李小姐，可一直联系不上。链家作为中介也只能从中协调，目前已经帮鉏先生请了律师。 详情戳视频
来源：浙江民生休闲频道编辑：高佳晨签了合同过户时才知道房子早已被查封
| 来源 ： | 作者：
| 责任编辑:baimingyu
买了一套120多万元的房子，付了定金，过户时才知道房子被查封了，根本没法过户。30多岁的孙女士就遇到了这样的烦心事儿。房子拿不到，定金眼见也要打水漂了。无奈之下，她把房主刘女士和房产中介都告上法院，要求返还定金，并赔偿20多万的违约金。近日，法院作出判决，房东返还2万元定金，赔偿6万元违约金。
现代快报记者 姚茜
签合同后才发现房子已被查封
2014年，30多岁的孙女士打算在区买一套房。看了几回刘女士家的房子，觉得很满意。跟家人商量后，她决定买下这套房子。
当年11月底，孙女士跟刘女士通过房产中介签订了房屋买卖合同。双方约定，孙女士以120多万的价格购买刘女士名下的房子。合同签订后，孙女士支付了2万元的定金，还按约定支付近3万的中介费。
可就在过户时，孙女士发现房子根本不能过户，一查才发现，原来在合同签订之前，房子就因为涉及另一起官司，被法院查封了。查封的期限竟然还有2年，根本没办法进行房产过户。
孙女士联系了刘女士，刘女士说，再等一个多月，房子能解除抵押和查封的状况。约定的时间到了，可房子仍旧还在查封状态。房子没到手，定金也没拿回来。孙女士把房主刘女士和中介公司都告上法院。
房价又涨了不少，不能过户买家称损失大
孙女士诉称，因为房子不能按约定的时间过户，房价又涨了不少，她损失很大。签订买房合同时，她曾经跟房主约定，如果不能取得房屋的所有权，则违约方需要支付房价20%的违约金。现在，她不仅没有取得房屋所有权，连预付的2万元定金也在刘女士手里。
此外,孙女士还认为，中介存在刻意隐瞒，没有告诉她房屋已被查封了，应该共同承担她的损失。
房产中介则辩称，房主刻意隐瞒了房子已经被查封的情况，中介并不知情。在买卖合同上，写明了如果出现产权纠纷，不能办理产权转移的情况，应该由房主刘女士来承担违约责任。因为在签约过程中，中介不了解房产情况，所以只让孙女士付了2万元的定金，已经尽量减少了她的损失。
中介还表示，知道房子有问题，不能顺利过户后，已经把中介费退给了孙女士，所以不应该承担连带的赔偿责任。
隐瞒房子被查封事实，房主违约要赔偿
在审理中，房主刘女士没有出庭。法院认为，她应为此承担不利的法律后果。
法院经审理认为，在双方签订房屋买卖合同之前，刘女士的房子就已经被法院查封了。刘女士隐瞒了房屋被查封的事实，在约定的时间内没能解除查封，造成了违约。法院判决刘女士返还2万元定金，并且赔偿6万元违约金。不过，对于孙女士提出的房价上涨，遭受损失的说法，法院认为孙女士没有提供损失的证据。
此外，对于孙女士要求中介也要承担连带赔偿责任的诉求，法院认为，中介不是买卖合同的相对方，与刘女士并不构成共同违约。如果孙女士认为中介的服务合同违约，可以另案诉讼处理。（来源：现代快报）
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2016年第三届中国城市镇运营商大会暨2016中国城市镇运营商百强推介活动再度起航，甄选2016年最具代表性的运营商企业和项目，继续推动国内城市镇运营水平升级，真正实现新型城镇化、续写城市镇运营新篇章！
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限购限贷之后，楼市再难亢奋。网上房地产显示，11月份南京新房成交5869套，环比10月份下跌一成多，与去年同期相比更是大跌6成。
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为进一步维护南京房地产市场发展的良好秩序，市综合执法办公室在第一轮检查的基础上，从10月9日起迅速开展了新一轮房地产市场综合执法工作，重点对符合条件但未申请销售许可、在申领销售许可前违规“变相认购”、销售现场公示不规范、中介公司代理出租公租房和廉租房等违规行为，进行了现场核查和综合执法。购买被法院查封的房屋 所签署的买卖合同是否有效
　　　　商丘王先生来电咨询：　　我购买了一套房屋，过户时才发现该房屋已被法院查封。请问，我与对方签订的房屋买卖合同是否有效？　　河南国基律师事务所胡大宽解答：我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。《物权法》的出台，明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权，原来规定抵押不登记，抵押合同无效，但是《物权法》规定抵押不登记只是抵押权无效，抵押合同还是有效的。　　同时，《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条规定：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。”现在法院的查封都是登记的，被执行人也不太可能隐瞒真实情况，登记部门更不能擅自办理登记，若这种情况发生，则要追究其法律责任，该通知明显带有行政管理的色彩。而且该通知只是明确登记行为无效，没有规定转让合同也无效。　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的基础是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方，而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。　　因此，你购买被查封房屋的买卖合同应该是合法有效的，是双方真实意思的表示，只是房地产登记机关不受理转让登记，所以你也要注意不能取得房屋所有权的风险。
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今日生活报签订合同后，发现房屋被查封，买卖合同是否还有效？
发布时间： 15:20:07
&&&& 日，张三和李四签订合同，约定李四购买对方的位于海宁百合新城的某处房产，房屋总价100万元。合同签订后，李四支付给张三2万元定金。后在中介公司查询对方的房屋产权状况时，才发现房屋早已经于日就被海宁法院查封。由于交易房屋被法院查封，李四购买张三的房屋无法实现，李四要求返还定金2万元，并赔偿1万元，张三不同意。无奈之下，李四起诉到法院。
&&&&& 法院认为：张三在明知自己的房屋被法院查封的情况下，隐瞒了房屋权属权利受限制，无法办理过户的事实，导致李四买对方的房屋的合同目的无法实现。故，法院判令解除了双方签订的合同，判令被告返还2万元定金，并赔偿1万元。
&&&&& 该案件标的虽小，事实部分其实也是非常简单的。但是法律关系却不是非常简单。选择撤销合同、解除合同、无效合同中的哪一个主张权利需要仔细推敲。如果选择撤销合同，则需要对方存在欺诈。如果选择解除合同，则存在发送函件通知解除的问题。如果选择无效，则由于合同无效，则无法要求双倍返还定金。
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