2015央行5次降息 这3种情况房贷不用提前还
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核心提示：近日，中国人民银行又一次决定，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率和金融机构一年期贷款基准利率0.5和0.25个百分点，霜降当天确实来了一次“双降”。至此，金融机构一年期贷款基准利率调整为4.35%;一年期存款...
&　　近日，中国人民银行又一次决定，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率和金融机构一年期贷款基准利率0.5和0.25个百分点，霜降当天确实来了一次&双降&。至此，金融机构一年期贷款基准利率调整为4.35%;一年期存款基准利率则为1.5%。
　　这是今年第5次降息，也是去年11月以来的第6次降息。而对于购房者来说，房贷的最新利率(5至30年)则降至了4.9%。去年11月开始，购房商贷利率从最初的6.15%陆续降至了如今的4.9%，以100万20年期的商业贷款计算，月供可从最初的7251元降至6544元，每月月供减少了707元，20年共少还16.97万元。
　　对于本次&双降&，有专家指出，未来再次降息、降准空间的有限。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，央行再度双降，与经济仍未走出低谷有关，意在为稳增长、调结构营造更好的货币环境，然而未来继续降息空间有限，还要注重多种货币政策工具的协调配合。
　　摩根大通首席经济学家朱海斌则认为，降息对于减少企业及地方政府的利率负担、控制金融风险更有帮助，但对经济增长的直接影响有限。未来存款准备金率仍有下调空间，但是此次降息可能是整个降息周期的结尾。
　　业内人士认为，央行&双降&意味着利息减少、房贷压力减小、生活消费放宽，对楼市而言无疑是一大利好，成交量或将进一步攀升。
　　房贷不是要交利息吗?但是请注意现在一些理财产品实际上可以满足甚至高于房贷的利息，除此之外房贷又是所有资产里面最稳健的资产，和银行保留一部分的借贷关系，对你的信用也有好处。
　　如现在好多银行，你有房贷的话，连续一年两年正常还了，可以给你一个几十万的信用贷款，虽然不同银行额度不等，但一般都在十万到一百万的区间。比如你现在买二套房不能贷款的情况下，如果能在银行拿一个信用贷款产品，利率上升也不高的情况下，比从别的渠道贷款好多了。&
　　怎么理财，公积金贷款利息是4.05%，先不说银行理财产品基本都能到5%-6%，就说余额宝都比它高个0.5%个百分点，把提前还款的100万人民币买银行保本理财产品每年都有个一、两万的净赚，更不用说还有更高的了。
　　补充一下，从经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。大家&借得钱越多、时间越长就越好，不必急于还款&。
　　最新央行降息对房贷有哪些影响呢?如果你是这三种人，就提前还&&
　　除了五年定存一点投资理财都不会的，就提前还吧，还完了经常看看怎么理财，相信对你一定有帮助;
　　想还清贷款作抵押的，没啥说的必须还;
　　死活不能欠银行钱，尤其家里老人催促的，就还了吧，别让老人替你操心。
　　如果你是以下这三种，就不要提前还&&
　　用公积金贷款的，或者贷款时有折扣的(一般为7-8.5折)。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿钱做一些理财，比如买些业绩稳定的基金、或者评级在AA以上的债券，都更划算。
　　等额本金还款期已过1/3的。等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
　　等额本息还款已到中期的。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
　　央妈再次放出大招，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%，此次央行降息降准对房贷的影响究竟有多大，目前最新的贷款利率具体是多少，小编这就全全为您奉上。
　　&房奴&减负知多少?
　　2014年11月以来，人民银行已经先后五次下调贷款及存款基准利率。此番降息对于准备购房的个人和家庭来说是一个利好，在一定程度上减小了房贷压力。那么本次&双降&将为购房者带来多大的实惠呢?
　　以100万元30年期房贷为例，本次降息前每月还款5460元，降息后每月还款5307元，累计还款金额将减少55080元。
　　而按自去年11月22日降息后计算，月供从6092元降至5307元，降幅更是明显。
　　房贷利率已是史上最低
　　1996年启动个人住房贷款，当时的商业贷款利率为15.12%;经过连续7次下调，日的商业贷款利率为5.76%;此后多番调整，在日又涨至7.83%、日又下调至5.94%;再是一路上涨，日为7.05%;此后一路下调，目前是4.9%，是这些年房贷利率最低的时候。
　　准房奴好运气马上可享优惠
　　需要提醒房奴们的是，银行一般以年为单位调整贷款利率。绝大多数银行每年1月1日调整房贷利率，也就是说，现在已有的房贷，不管今年有多少次利率调整，目前每月的还款金额暂时不变，明年1月1日之后根据最新利率重新计算还款金额。所以，这几个月还贷存折中仍然要存足现金。
　　对于准房奴们来说，如果贷款申请还在审批当中或还未到审批阶段，可以打电话咨询一下银行，或许可以按照降息后的利率还款，也就是立马享受优惠利率贷款。
　　本次双降，与以往不同的是，公积金贷款利息将不做调整，所以，公积金贷款的房奴们就享受不到本次&大红包&了。
　　2015年央行降息后贷款利率表一览
　　项目年利率
　　一、短期贷款
　　一年以内(含一年)4.60
　　二、中长期贷款
　　一至五年(含五年)5.00
　　五年以上5.15
　　三、个人住房公积金贷款年利率%
　　五年(含)以下2.75
　　五年以上3.25&
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央行降息通知一出，不少老房贷客户在银行利率网网上咨询自己的贷款利率是否会有变化。据小编所知，老房贷客户的贷款利率在年底前不会做调整，但将在日开始执行新利率，这也就是说，2015年老房贷客户可以少还钱了！那么，可以少还多少呢？不同的贷款额度、贷款期限、贷款利率以及还款方式，借款人需要支出的贷款利息不一样，节省的贷款成本也不一样。假设你贷30万20年还清，按照调整后的贷款基准利率6.15%计算：如果借款人采用等额本息方式还款，那么20年下来需要支付的总利息为元；如果采用等额本金方式还款，20年需要支出的总利息为元。从这一计算结果我们可以看出：借款人若采用等额本金方式还款，将比等额本息还款下少支出利息53631.77元。如果你想计算自己的房贷还款情况，可以用进行计算。
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　　【概要】其实主要看客户跟银行签的合同，不同的约定自然会导致不同的还款情况
　　邓先生2015年1月月供与2014年12月的相同。手机短信截图南国早报记者李俭芹
　　每当央行降息之后，房奴们的月供一般会相应地下调。但不少南宁市民反映称，央行去年11月22日降息，按说他们可从今年1月1日起根据最新的基准利率来下调月供，但没想到有些人的月供还是跟去年的一样，有些人的月供不降反升，没有像他们预想的那样下降。这究竟是怎么回事呢？南国早报记者进行了走访调查
　　市民房贷月供为什么没降
　　覃先生2012年在中国银行办理了房贷，央行2014年11月降息后，他从媒体上得知从今年1月1日起房贷月供应该会下降。今年1月扣房贷时，他发现还款额还是跟2014年一样，“我问了几个邻居，他们也和我一样的情况”。为此，覃先生向银行进行了投诉。
　　在中国建设银行办理了房贷的邓先生，今年1月份也没得下调房贷利率，这让他颇为疑惑。他说，2012年7月央行降息时，正好他的放款日期在7月之后，他当时咨询了建行何时下调还款数额，银行答复称从次年1月1日起下调。2013年1月，邓先生的月供下调了。2014年11月央行再次降息后，邓先生的还款数额却没能在日再次下调，还跟2014年的相同。同样是在建行办理房贷的李先生，月供在1月减少了近100元。这更让邓先生觉得奇怪了：“同样的政策，咋就出现不同的结果呢？”
　　阮女士的情况似乎更加让人奇怪，降息后，她在浦发银行的房贷月供反而增加了。她拿出扣款明细说，2014年她月供1765.05元，可2015年1月，她的月供是1768元，“以前调息时，也出现过此类情况”。阮女士说央行降息，别人月供都下调了，她的反而上调，真是让人弄不明白。
　　接到市民投诉后，记者展开调查，发现有些银行月供确未调整，有些银行的月供已经调整，即便是同一家银行，也有降与没降之分，甚至有些银行还出现了略涨的情况。
　　银行是否调整看合同约定
　　那么，央行降息后，房贷月供究竟从哪一天开始下调呢？就此问题，记者走访了多家银行。多家银行均称，房贷分固定利率和浮动利率两种形式。如果是浮动利率，一是按贷款合同约定随基准利率变动而变动，一旦央行调整基准利率了，房贷利率将从次年1月1日起作相应调整；另一种是每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。各家银行浮动周期也不尽相同，分别有月、季、半年、年。
　　中国银行相关人员查看了覃先生的还款记录后表示，覃先生与银行的贷款合同约定以年为周期来调整，央行调息后，房贷利率在下一个还款周期才相应调整。覃先生首次还款日是4月的某日，也就需要等到今年4月的某日之后，才会按最新的央行基准利率来调整月供。
　　邓先生和银行的合同约定为次年1月1日起调整，又为何没能实现呢？建行相关负责人称，银行已于今年1月1日对个人住房贷款利率进行了调整。但为何有些客户今年1月的还款额度仍与去年相同呢？该负责人称，这些客户1月份归还的是上一还款周期的应还款项，所以还是跟去年的一样。从后续一期开始，这些客户将按照新的分期还款额进行还款。该负责人称，银行系统自动设定了调整周期，不会专门针对一些客户多收利息。
　　人行不同约定下变化各异
　　记者在中国人民银行南宁中心支行相关部门了解到，房贷利率在每次基准利率调整后的次年1月1日起变动，一般按该次调整后的基准利率及合同的利率浮动比例确定并执行新的利率。
　　对于月供数额的计算，有等额本息和等额本金两种还款方式。目前，贷款人普遍选择等额本息方式还贷，具体天数以分段计息计算。如果商业银行日开始调整客户的房贷利率，那么，1月的利息包括了12月未还款的那些天至1月1日的利息和1日后至本月还款日的利息，这两段时间的利息分别按旧利率和新利率计算。
　　具体来看，若选择等额本金方式，每月偿还相等本金，利息随本金递减，利率下降，月供金额减少。而根据等额本息还款方式，借款人在还款期内，每月偿还同等数额的贷款，因此，利率下降后银行会重新计算贷款人月供，每月需要还的本金增加，就会出现1月份月供未改变或增加的情况，而1月份增加的还款部分相当于客户提前偿还了一部分贷款本金，将会减少贷款总的利息支出，从2月开始月供会减少。
　　因此，阮女士的月供在降息后出现上浮也是正常的。
　　业内建议贷款前先择银行
　　针对市民多还利息的疑虑，业内人士称，央行降息，商业银行执行新的房贷利率后，贷款人仍按旧的利率来还月供，确实会多还利息。为此，该业内人士建议在与银行签订合同时，一定要注意选择合适自己的调整周期。
　　另外，业内人士还提醒道，不同银行对还款日的要求也各不相同，信用信息系统由各总行定期报送征信中心。比如有些银行还款当日存钱晚一点，可能留下信用不良记录，但有些银行，过了还款日再还还会短信提示，也不会影响信用记录。
　　对还款日界定严格的有工行、农行、中信银行等，由系统自动扣款，超过还款日系统即记录为逾期，次日按相关约定收取罚息。针对还款日当天还款的情况，各行根据系统约定的时间也会有不同，如工行贷款合同要求在还款日前一天将贷款本息存入账户、农行要求在当日下午6时前还款、邮储要求在当日正午时前还款，超过时间也记录为逾期。
　　部分银行可给予宽限期，如兴业银行对个人按揭贷款信誉良好的客户可给予10天的宽限期，北部湾银行会给予1天的宽限期。
　　（读者覃先生邓先生稿酬各40元）
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