有些人依靠开发土地，房地产发财！！
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强国社区-人民网王川:&为什么大多数人靠房地产发财，可我还是更喜欢股票
一个美国房东之死
Greg McNicol
（麦尼克）出生于澳大利亚墨尔本，父亲是警察。他嗓门大，爱运动，动手能力强，曾在澳大利亚空军服役七年。1998年32岁的时候他移民到美国的洛杉矶。他从建筑行业起家，先后参与几个大型的旅馆和赌场修建工作，担任项目经理，逐渐成为这个行业的专家。他喜欢美国给他带来的无限机会。
2008年金融危机爆发后，他决定自立门户，到全国各地寻找房产投资机会。2010年二月，他在底特律花了五万美元购买了一幢十个单元的破烂的公寓。麦尼克的基本计划是，把公寓装修好，赖账的房客赶走，然后重新出租。类似的多单元的公寓，麦尼克在美国其他城市积累了十幢.
2010年五月的一个周六下午。麦尼克在他的底特律公寓，试图请赖账的女房客搬走。女房客拒绝，开始破口大骂，然后给她的父亲打电话。几分钟后，一辆卡车开到，司机跳将下来，五米外开了一枪，击中麦尼克的下腹，麦尼克当场死亡,
他的投资房产的美国梦瞬间破碎了.
凶手是62岁的Freddie
不可思议的是，案发前他刚刚赢了价值一百五十万美元的彩票，但是他不去支付女儿拖欠的房租，而是选择行凶杀人。凶手最终被判25年的有期徒刑.
为什么大多数人靠房地产发财
首先，我不否认大多数人是靠房地产发财的。在中国，北上广的黄金地段，过去二十年房地产大多涨了几十倍。在美国硅谷，以斯坦福大学为核心的地带，在纽约的曼哈顿，在美国首都华盛顿的周边地区，过去二十多年房产价格一般都至少上涨五六倍.
如果你环顾四周，靠股票投资发大财的则寥寥无几.
为什么人们喜欢房地产？为什么许多普通人依靠房地产迅速积累财富？笔者认为有这样一些原因:
房地产，看得见摸得着,
普通人很容易有感性认识，因而认可其价值。尤其是看到精美的装修,
和优雅的环境，人容易变得情绪化，而没有从投资的角度看问题.
靠房产每月收租的收入模式，很容易理解，在目前美国的银行存款利息接近零的情况下，显得是个更好的选择.&
房子的流动性不好，出售的交易费用比较高，时间长，所以一般人有些微利时，不会像股票一样几秒钟内迅速抛售，而会选择长期持有，这反而促进了长期升值利益的积累.
杠杆效应。在美国的大部分购房者一般都只需要放20%的首付，一比五的杠杆率导致房屋升值时收益率被放大.
一线城市的最好区域，由于供给限制和刚性需求，所以长时间以来，一直有资产保值，抵御通货膨胀的功效.
房产投资的缺点&
但凡事皆有两面性，房地产的一些特性,
有时又是巨大的缺点:&
当经济下行时，房地产的杠杆效应会使损失也放大，甚至超出起初投入的首付款.
由于房子流动性相对不好，当市场逆转时，会出现长期卖不出去，要卖就要大幅降价割肉的窘境.
房地产是一个非常本地化的投资。每个地方的市场行情和法律千差万别。和一线城市的黄金地带相比，美国大部分区域过去二十年的平均房价只是翻了两倍而已。以硅谷为例，2008年金融危机后，斯坦福大学周边区域房价下跌幅度只有10-20%左右，而在硅谷东边两个小时车程的
Tracy市，房价从2006年的高点下跌幅度高达70%。
投资者思维简单化，没有区分自住房和投资房的不同特质，尤其是没有意识到，管理投资房需要做的各种耗时耗力的工作，以及一些潜在的不可控的风险.&
&&中国著名演员刘晓庆曾在她的自传中如是说：做人难。做女人，更难。做名女人，难上加难。
三十二年后,
硅谷’著名’投资人王川老师说:
难。做异地房东,
更难。做美国的异地房东，难上加难.
许多人没有意识到，房子如果没有好的租客，好的现金流的时候，是个巨大的负担。当地政府的各类苛捐杂税，使房子成为一个烧钱的巨大黑洞。如果政府修改游戏规则，更是让房主苦不堪言。
而不动产流动性相对不好，当情况发生突变，无法迅速转身止损，那种无力感，个中滋味，没有经历过的人难以理解。
美国各地的针对房产的苛捐杂税包括：
购买房屋时，一般县政府或者市政府会征收一次性的交易税。比如在硅谷腹地的圣何塞市，这类的交易税达到房价的千分之三点三.
每年的财产税，在加州大约1.2%左右。德克萨斯州则高达3%。如果当地要新建学校，则可能有临时的赋税用于学校的建设。
有的州专门针对出租房有房租收入税，比如在亚利桑那州，房租税相当于房租收入的2-3%。
至于有的城市需要房东直接负责支付的费用，包括垃圾回收，下水道管理，不可胜数。
如果房子属于一个小区，通常会有每月不菲的物业管理费。如果房屋前杂草丛生，或是租客在院子里搭个大帐篷有碍观瞻时，物业都会给你发信，限期改正。
投资房产者通常有一个很大的思想误区，就是对房客以己度人，以为房客也会像自己一样讲道理，行事的道德水准是和自己在一个层面的。但是只有和各类房客接触，才会发现原来这个世界如此多样化:
有房客夫妇闹离婚大吵大闹，大打出手，把房子砸坏的。
有房客偷偷拉进来七八个非法移民住在一间房的。
有房客私自在房子里非法种植大麻牟利的。
有房客小孩故意把卫生巾冲到抽水马桶内造成下水管道堵塞，粪便和脏水淹没房子的。
有房客临走时泄愤，蓄意破坏房子的。
奇葩的房客,
其节操是没有下限的，是需要极强的想象力的。
美国许多地方和房客相关的法律，是极力保护租客权力的。按照法律规定，如果租客赖账，赶走租客要走法律程序，遇上爱钻法律漏洞的赖账租客，这个过程需要耗费至少两到三个月甚至更长，这期间租客可以继续赖在里面不交房租。
对租客采用暴力威胁或者其他非法律以外的手段是危险的，适得其反的，因为租客可以起诉房东赔偿损失，房东反而陷于被动。
63岁的旧金山居民Janet
跑到craiglist上出租自己公寓的一个单间。房客搬进来时，她没有做任何信用调查，没有任何书面合约，甚至定金都没入账，只是拿到第一个月房租后，就被花言巧语诱惑，放房客进来。
房客入住后拒绝交纳定金，在屋内吸烟，她发现自己的一些珠宝也不翼而飞。
当她自己试图走法律程序驱赶房客时，被告知她填写的表格不符合规范，又浪费了几周的时间。房客几个月后终于搬出，Sluizer甚至还为此支付了房客的搬家费用和两周的旅馆费。但在此期间，Sluizer被迫和自己憎恶的房客同居一房，心中无限愤怒也无可奈何.
南加州的Cory
Tschogl, 2014年把自己的度假屋通过airbnb租给一对俄国移民兄弟,
原来双方的合约是只租43天，过了三十天之后，两兄弟公然宣布，由于他们居住时间已满三十天，他们拥有加州的房客的所有合法权力，他们要名正言顺的赖在里面了.
最终Tschogl
和记者联系，这个故事上了全国电视，在各方面巨大压力下，两兄弟赖了两个月后才偷偷搬出公寓。
有些人觉得自己把房子完全交给专职的出租经理人就可以免去所有麻烦。诚然，出租经理人可以帮你省很多事，在经营自己的出租房时必不可少。但是，一般经理人收取的管理费用每月只有月租的6-10%，对于一个月租两千美元的房子来说，也就是一百多美元一个月，指望他们非常尽心地管理是不现实的。
如果是异地房产，很难对出租经理人进行有效的监督。如果经理人不得力，难道你每次还要再花几百元机票钱飞过去换人吗？
你的时间不是钱吗？当年’富爸爸穷爸爸’一书的作者不是一直鼓吹房产是被动收入，可以闭着眼睛睡大觉照样收钱吗？
许多人购房，心中想象的是固定的现金流收入，然后可以闭着眼睛收钱。实际情况要比这个复杂得多。
首先，考虑到房客的搬迁，寻找新房客的时间，平均而言，一个房子一年要算两个月的空房率。
第二，出租经理人的管理费用，保守的估计，要占据租金的6-10%左右。
第三，以加州为例，租金收入要减掉一年大约1.2%的财产税，美元左右的保险费用。
第四，平均下来，要计划一年约一千到两千美元的各类维修费用。
把这些因素考虑进去，以硅谷苹果公司所在的 Cupertino 市为例，一个两百万美元的房子月租大约五千美元左右，扣掉所有费用后，实际收到的净租金和房价比例不到1.5%.
除了房屋租金售价比例外，如果不考虑交易费用，那更是耍流氓。
对于一个价格三十万美元的房子来说，美国普通房屋出售的经纪人代理费用，一般是房价的百分之六。其它过户交易杂费，再加百分之一点五左右。考虑到出租房出售时一般平均要空置三个月
(一般租客在内时，如果没有其主动配合，很难卖个好价钱。如果房市不好可能空置时间更长)，空置间的维持费用相当于房价百分之二。这些费用加起来，总共接近房价的百分之十。
换句话说，如果你预期你的房产投资未来平均每年升值3%，过了三年，你的那些增值也就勉强抵掉交易费用而已.
除此之外，房东还容易忽视掉的，是一些无法事前预计的黑天鹅风险。
美国东南部的佛罗里达州，有些地方，由于雨水渗透，日积月累，会突然出现导致房屋塌陷的大坑，英文也叫 sink
有些房屋，由于天然气管道疏于维护，发生爆炸事故，租客严重烧伤甚至死亡。亚特兰大市2010年一幢公寓楼，因为天然气管道爆炸，租客严重烧伤，被法院判罚七千两百万美元.
如果保险赔偿金额不够，业主只能宣布破产，多年的投资积累瞬间化为乌有。
投资房产并非一无是处，但是如果你不把这些复杂因素和潜在风险充分考虑进去，迎接你的可能是深深的失望和无尽的烦恼。
抽水马桶的挡板 (flapper)，六美元；
修补被砸碎的窗玻璃，八十美元 ;
房子前面的植物被盗，更换费用，一百三十美元;
检修空调，更换氟利昂和零部件，两百八十美元 ;
房客夫妻吵架打架，把墙打破一个洞，修补费用，五百美元。
更换新地毯，两千美元；
房客在屋内非法种大麻，清理费用,
四万美元；
房客点蜡烛把房子烧着了，消防队砸破门,砸破窗,砸破墙来灭火，保险公司赔付重新装修费用，七万美元
加入王川的投资俱乐部，多交些高质量的朋友,
少走些弯路，开阔下思路，年费三千二百美元。
一辈子不用和房客打交道，不急不躁，每天睡到自然醒，游泳爬山打太极，无价(Priceless).
凡是在美国买房的人们，相信都经过这些流程:
1. 买房子时会雇佣专业检查人员，里里外外地检查房子的各种情况.
2. 房子的白蚁和发霉的问题，更需要专门的人员来检测.
3. 卖主通常会被要求填写一份几页纸的清单，如实罗列房子的已知的各种问题.
有专门的公司，会提供附近区域各类信息的详细报告，关于房子所在地的地质构造，地震的风险，周围有没有各种污染源，飞机场，附近有没有注册性犯罪者居住，等等，极为详尽.
有专门的估价师提供房屋估值报告，一般至少罗列五到六个邻近区域的已经出售的房子，把它们的各类参数与要购买的房子相比较，然后估算出一个合理的市价.
完成这些调研工作，要几天时间，总共费用至少一千美元.
大部分买家都是反复阅读报告，仔细做各种比较，然后才买房子.
但是，同样的巨大资金，一旦到投资股票的时候，许多投资 (ji)
者的心态，就突然完全不一样了.
拍拍脑门，看看K线图，听一点朋友的小道消息，duang!
几秒钟就买入了。买的就是符号，玩的就是心跳，天天盯着屏幕，涨则沾沾自喜，跌则如坐针毡.
大多数人对于购买的股票，完全不知道，也没有体验过其公司的产品服务，完全不了解其盈利模式，市场的大小和其它竞争者的情况.
至于公司的资产和负债，增长速度，收入和利润，毛利率，现金流，股票数目，管理层的履历和持股比例，各种法律诉讼的风险，更是一点没有概念。上市公司的这些信息其实都是公开资料，完全可以免费获取.
没有任何认真细致的研究，以拍脑瓜的方式投资股票，如果可以长期积累财富，那才是真的怪了.
为什么相比房产而言，我还是更喜欢投资股票呢？分享一点个人浅见:
第一，股票投资的选择比房产多很多.
房产投资大部分情况下由于空间限制，投资对象只能局限在本地车程一两个小时内的区域。异地房东管理的各种头痛问题，以前已经阐述过，就不在此赘述.
而股票和债券的投资，如今可以在不同行业和不同国家的市场上,
有上万个选择供你研究和精挑细选.
第二，投资股票的交易费用普遍低到可以忽略不计,而交易过程大多几秒钟内就可以完成.
这和房产交易，费时至少2-3个月，各类交易和维护费用加起来就要接近房价的10%相比，不可同日而语.
绝大多数时候，股票的流动性是非常好的，买入价和卖出价差别很小。房产则相对流动性较差，交易时间长，市场转向时买家可能突然消失，有价无市的现象可能持续很长时间，变现非常困难.
股票交易的便捷，对于无法自控的投机者，反而是个巨大的缺点，因此大多数人无法持有仓位一年以上。这里面有个矛盾，真正的巨额利润，往往在长期持有一个优质公司多年后，才可以积累出来。许多人之所以靠房产积累财富，很大程度上是因为买卖房产费时耗力，被迫长期持有，反而因祸得福.
第三，股票购入后，不需要再追加任何金钱的投入，对于事前做好充足研究的长期投资者而言，也不需要太多精力去跟踪研究.
而房子投资，如果没有租客入住时，则需要不断追加资金支付各类苛捐杂税和修补费用.至于在这个过程中耗费的时间和精力，更使得房产投资变成了一份兼职工作，而不是完全坐地收钱的被动收入.
第四，券商，对于有金融杠杆的仓位,
要求通常比较严.
如果市值损失过大，投资者通常只有最多两天，甚至只有一两个小时的时间追加保证金，否则就可能立刻强行平仓.
而房市，在美国虽然理论上有所谓的强行法院拍卖( Judicial foreclosure)
可以捡便宜,
但是实际操作上,
从屋主违约到拍卖一般至少要三个月以上。这类拍卖房大多无法事前做任何检查，对房屋产权的保护也没有正常购买渠道那样完善，风险仍然很大.
这个现象的反面是，一些证券常常会出现一些不可思议的便宜价格,
对于不用杠杆,资金充裕，研究充分的长期投资者来说，有可能找到非常好的买入点.
刚刚过去的八月二十四日，受亚洲市场的动荡影响，美国股市开盘时，标准普尔指数就比周五收盘时下跌了5%.
有少数开放式指数基金 (Exchange Traded Funds),
甚至包括一些资金规模超过一百亿美元的大型指数基金,在极度恐慌和混乱中，有几分钟内价格一度下跌幅度超过40%，到收盘时才全部恢复过来。换言之，在最底部买入的投资者，理论上一天就可能有超过60%以上的回报.
如果说八月二十四号的机会，因为时间过短，而无法真正把握的话,
那么回顾历史上的各种金融恐慌，实际上在证券市场上有不少机会，投资回报远超过同时期的房市里面的机会.
以过去几年为例，2008年金融危机后，由于极差的流动性,硅谷大部分地区的房市价格到年才真正见底，五年后的今天，有些地方房价比最低点上涨了两倍多。与之相比，美国股市在2009年三月就触底，标准普尔指数上涨了接近三倍，而二级市场上涨了十几倍，几十倍的个股则比比皆是.
但是，没有平时的长期耐心积累，用钻研房产的精神去研究股票，积累大量素材，当市场恐慌时，你就无法以平和的心态，不慌不忙地把握住那些机会.
这个话题, 可以参见下面一篇我的文章的链接.
最后,对于那些喜欢投资房子的朋友，我想借用保尔*柯察金老师的文体说:
“一个投资者的前半生应当这样度过：当他回首往事的时候，不会因为天天修马桶,刷油漆,灭蟑螂,换地毯而悔恨，也不会因为经常催促房客交租和与房客上法庭打官司而羞愧.他从未因股价的剧烈震荡而一惊一乍，也从未因财富的波动而改变坚持学习研究的习惯.
这样，在2045年世界物质资料极大丰富，科技奇点到来之时，他能够说，我把前半生的全部精力都献给了人类最宝贵的事业&
优化资本配置，以有限的资源获得最大的回报。我已经准备好了，人类最好的日子还在前头！”
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。郭施亮：“没有人靠炒股发财” 马云说的是大实话吗？
来源：价值中国网
　　郭施亮：说的是一句大实话吗？
　　阿里巴巴董事局主席、浙商总会首任会长马云于近日发表了一段精彩的演讲。期间，马云说的一句话，就引起了社会各界的广泛热议。
　　具体而言，马云表示，“天下没有人靠炒股发财，没有。要靠投资，投资和炒股有巨大差异。投资是要对资金负责，但现在很多人买连公司做什么生意都不知道，那是肯定要死的。”
　　笔者认为，针对马云的这一番言论，其实也并不是没有道理。实际上，在股票市场中，永远属于少数人玩得起的游戏。然而，纵观那些成功的投资者，却更热衷于投资企业，而并非单纯地投资股票。至于那些把投资看成是一场赌博游戏的投资者，其最终实现盈利的概率也是相当地低。
　　作为投资企业获得巨大成功的典型代表，就要提到一个人，那就是被誉为“股神”的先生。回顾他的战绩，若以1965年作为统计的起点，则在过去50年间，他执掌的伯克希尔公司获得了投资上的巨大成功，其实现的年均投资回报率高达近20.74％，而期间也仅有2001年以及2008年录得了投资上的亏损。
　　由此可见，从长远的角度来看，注目于长期的资本利得，并以投资企业的眼光去布局投资标的，再结合“时间复利”的优势，才最终创造出巴菲特财富大幅增值的神话故事。
　　不过，对于巴菲特先生的成功案例，还不能忽略掉一个关键性的问题，那就是期间市场的长牛环境。显然，在美股市场长期牛市的大环境下，也为巴菲特的成功创造出良好的市场环境。
　　然而，与美股市场相比，在中国股票市场中，真正能够赚钱的人更是少之又少。与此同时，在这里，因散户占据了市场中的大部分比例，而多数投资者却更热衷于把投资股票变成是一种赌博的游戏。至于真正以投资企业的心态去投资股票的人，却是相当地稀少。
　　事实上，在股票市场中，从来就离不开“七亏二平一盈”的定律。不过，对于股票市场而言，无论是牛市还是熊市，钱其实并没有蒸发掉。至此，对于极少数人能够赚钱的市场而言，钱到底进了谁的口袋里呢？
　　其中，受到历史遗留的问题影响，不规范的市场制度却让股市成为了他们的牟利工具。
　　具体表现为，部分拥有特殊关系的利益者，抑或是上市公司的大股东及高管，他们凭借极其低廉的成本价格获得了大量的原始股，而后待企业成功发行上市之后，再经历一段限售期就开始采取系列的减持动作，以此获得巨大的利润。然而，在大量的限售股出逃之际，却最终还是由中小散户来买单。
　　与此同时，对于一些特殊的群体，他们亦可借助一些特殊的渠道，提前获知部分上市公司的内部消息，以获得股价大幅拉升之前的低廉成本。然而，针对这一系列的现象，市场依旧是屡禁不止，而过低的违规成本实则也在纵容着这类群体的违规行为。
　　当然，在中国股票市场中，也存在着极少数的投资高手。不过，针对这样的群体，实则占比确实很低。具体而言，一方面是那些以投资企业的态度去布局投资标的投资者，且他们更关注于企业的长期资本利得，而并非为了投资而投资。另一方面，则属于一些嗅觉灵敏，且具备一定投资运气的投资高手。但是，从长远的角度来看，前者的存活概率却明显高于后者。
　　综上所述，从本质上看，中国股市依旧是极少数人能够赚钱的市场。至于马云的言论，也确实有一定的道理。
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普通人很容易有感性认识，因而认可其价值。尤其是看到精美的装修,和优雅的环境，人容易变得情绪化，而没有从投资的角度看问题。2.靠房产每月收租的收入模式，很容易理解，在目前美国的银行存款利息接近零的情况下，显得是个更好的选择。3.房子的流动性不好，出售的交易费用比较高，时间长，所以一般人有些微利时，不会像股票一样几秒钟内迅速抛售，而会选择长期持有，这反而促进了长期升值利益的积累。4.杠杆效应。在美国的大部分购房者一般都只需要放20%的首付，一比五的杠杆率导致房屋升值时收益率被放大。5.一线城市的最好区域，由于供给限制和刚性需求，所以长时间以来，一直有资产保值，抵御通货膨胀的功效。房产投资的缺点但凡事皆有两面性，房地产的一些特性, 有时又是巨大的缺点:1.当经济下行时，房地产的杠杆效应会使损失也放大，甚至超出起初投入的首付款。2.由于房子流动性相对不好，当市场逆转时，会出现长期卖不出去，要卖就要大幅降价割肉的窘境。3.房地产是一个非常本地化的投资。每个地方的市场行情和法律千差万别。和一线城市的黄金地带相比，美国大部分区域过去二十年的平均房价只是翻了两倍而已。以硅谷为例，2008年金融危机后，斯坦福大学周边区域房价下跌幅度只有10-20%左右，而在硅谷东边两个小时车程的Tracy市，房价从2006年的高点下跌幅度高达70%。4.投资者思维简单化，没有区分自住房和投资房的不同特质，尤其是没有意识到，管理投资房需要做的各种耗时耗力的工作，以及一些潜在的不可控的风险。王川：苦命房东的辛酸历史——为什么美国的黄世仁反而成了弱势群体中国著名演员刘晓庆曾在她的自传中如是说：做人难。做女人，更难。做名女人，难上加难。三十二年后, 硅谷‘著名’投资人王川老师说:做房东, 难。做异地房东,更难。做美国的异地房东，难上加难。许多人没有意识到，房子如果没有好的租客，好的现金流的时候，是个巨大的负担。当地政府的各类苛捐杂税，使房子成为一个烧钱的巨大黑洞。如果政府修改游戏规则，更是让房主苦不堪言。而不动产流动性相对不好，当情况发生突变，无法迅速转身止损，那种无力感，个中滋味，没有经历过的人难以理解。美国各地的针对房产的苛捐杂税包括：购买房屋时，一般县政府或者市政府会征收一次性的交易税。比如在硅谷腹地的圣何塞市，这类的交易税达到房价的千分之三点三。每年的财产税，在加州大约1.2%左右。德克萨斯州则高达3%。如果当地要新建学校，则可能有临时的赋税用于学校的建设。有的州专门针对出租房有房租收入税，比如在亚利桑那州，房租税相当于房租收入的2-3%。至于有的城市需要房东直接负责支付的费用，包括垃圾回收，下水道管理，不可胜数。如果房子属于一个小区，通常会有每月不菲的物业管理费。如果房屋前杂草丛生，或是租客在院子里搭个大帐篷有碍观瞻时，物业都会给你发信，限期改正。投资房产者通常有一个很大的思想误区，就是对房客以己度人，以为房客也会像自己一样讲道理，行事的道德水准是和自己在一个层面的。但是只有和各类房客接触，才会发现原来这个世界如此多样化:有房客夫妇闹离婚大吵大闹，大打出手，把房子砸坏的。有房客偷偷拉进来七八个非法移民住在一间房的。有房客私自在房子里非法种植大麻牟利的。有房客小孩故意把卫生巾冲到抽水马桶内造成下水管道堵塞，粪便和脏水淹没房子的。有房客临走时泄愤，蓄意破坏房子的。奇葩的房客, 其节操是没有下限的，是需要极强的想象力的。美国许多地方和房客相关的法律，是极力保护租客权力的。按照法律规定，如果租客赖账，赶走租客要走法律程序，遇上爱钻法律漏洞的赖账租客，这个过程需要耗费至少两到三个月甚至更长，这期间租客可以继续赖在里面不交房租。对租客采用暴力威胁或者其他非法律以外的手段是危险的，适得其反的，因为租客可以起诉房东赔偿损失，房东反而陷于被动。63岁的旧金山居民Janet Sluizer,跑到craiglist上出租自己公寓的一个单间。房客搬进来时，她没有做任何信用调查，没有任何书面合约，甚至定金都没入账，只是拿到第一个月房租后，就被花言巧语诱惑，放房客进来。房客入住后拒绝交纳定金，在屋内吸烟，她发现自己的一些珠宝也不翼而飞。当她自己试图走法律程序驱赶房客时，被告知她填写的表格不符合规范，又浪费了几周的时间。房客几个月后终于搬出，Sluizer甚至还为此支付了房客的搬家费用和两周的旅馆费。但在此期间，Sluizer被迫和自己憎恶的房客同居一房，心中无限愤怒也无可奈何。南加州的Cory Tschogl, 2014年把自己的度假屋通过airbnb租给一对俄国移民兄弟, Maksym 和DenysPashanin。原来双方的合约是只租43天，过了三十天之后，两兄弟公然宣布，由于他们居住时间已满三十天，他们拥有加州的房客的所有合法权力，他们要名正言顺的赖在里面了。最终Tschogl 和记者联系，这个故事上了全国电视，在各方面巨大压力下，两兄弟赖了两个月后才偷偷搬出公寓。有些人觉得自己把房子完全交给专职的出租经理人就可以免去所有麻烦。诚然，出租经理人可以帮你省很多事，在经营自己的出租房时必不可少。但是，一般经理人收取的管理费用每月只有月租的6-10%，对于一个月租两千美元的房子来说，也就是一百多美元一个月，指望他们非常尽心地管理是不现实的。如果是异地房产，很难对出租经理人进行有效的监督。如果经理人不得力，难道你每次还要再花几百元机票钱飞过去换人吗？你的时间不是钱吗？当年’富爸爸穷爸爸’一书的作者不是一直鼓吹房产是被动收入，可以闭着眼睛睡大觉照样收钱吗？许多人购房，心中想象的是固定的现金流收入，然后可以闭着眼睛收钱。实际情况要比这个复杂得多。首先，考虑到房客的搬迁，寻找新房客的时间，平均而言，一个房子一年要算两个月的空房率。第二，出租经理人的管理费用，保守的估计，要占据租金的6-10%左右。第三，以加州为例，租金收入要减掉一年大约1.2%的财产税，美元左右的保险费用。第四，平均下来，要计划一年约一千到两千美元的各类维修费用。把这些因素考虑进去，以硅谷苹果公司所在的 Cupertino市为例，一个两百万美元的房子月租大约五千美元左右，扣掉所有费用后，实际收到的净租金和房价比例不到1.5%。除了房屋租金售价比例外，如果不考虑交易费用，那更是耍流氓。对于一个价格三十万美元的房子来说，美国普通房屋出售的经纪人代理费用，一般是房价的百分之六。其它过户交易杂费，再加百分之一点五左右。考虑到出租房出售时一般平均要空置三个月(一般租客在内时，如果没有其主动配合，很难卖个好价钱。如果房市不好可能空置时间更长)，空置间的维持费用相当于房价百分之二。这些费用加起来，总共接近房价的百分之十。换句话说，如果你预期你的房产投资未来平均每年升值3%，过了三年，你的那些增值也就勉强抵掉交易费用而已。除此之外，房东还容易忽视掉的，是一些无法事前预计的黑天鹅风险。美国东南部的佛罗里达州，有些地方，由于雨水渗透，日积月累，会突然出现导致房屋塌陷的大坑，英文也叫 sink hole。有些房屋，由于天然气管道疏于维护，发生爆炸事故，租客严重烧伤甚至死亡。亚特兰大市2010年一幢公寓楼，因为天然气管道爆炸，租客严重烧伤，被法院判罚七千两百万美元。如果保险赔偿金额不够，业主只能宣布破产，多年的投资积累瞬间化为乌有。投资房产并非一无是处，但是如果你不把这些复杂因素和潜在风险充分考虑进去，迎接你的可能是深深的失望和无尽的烦恼。抽水马桶的挡板 (flapper)，六美元；修补被砸碎的窗玻璃，八十美元 ；房子前面的植物被盗，更换费用，一百三十美元；检修空调，更换氟利昂和零部件，两百八十美元 ；房客夫妻吵架打架，把墙打破一个洞，修补费用，五百美元；更换新地毯，两千美元；房客在屋内非法种大麻，清理费用, 四万美元；房客点蜡烛把房子烧着了，消防队砸破门,砸破窗,砸破墙来灭火，保险公司赔付重新装修费用，七万美元；加入王川的投资俱乐部，多交些高质量的朋友, 少走些弯路，开阔下思路，年费三千二百美元；一辈子不用和房客打交道，不急不躁，每天睡到自然醒，游泳爬山打太极，无价(Priceless)。王川：用研究房产的精神去研究股票——为什么我还是更喜欢股票凡是在美国买房的人们，相信都经过这些流程:1. 买房子时会雇佣专业检查人员，里里外外地检查房子的各种情况。2. 房子的白蚁和发霉的问题，更需要专门的人员来检测。3. 卖主通常会被要求填写一份几页纸的清单，如实罗列房子的已知的各种问题。4.有专门的公司，会提供附近区域各类信息的详细报告，关于房子所在地的地质构造，地震的风险，周围有没有各种污染源，飞机场，附近有没有注册性犯罪者居住，等等，极为详尽。5.有专门的估价师提供房屋估值报告，一般至少罗列五到六个邻近区域的已经出售的房子，把它们的各类参数与要购买的房子相比较，然后估算出一个合理的市价。完成这些调研工作，要几天时间，总共费用至少一千美元。大部分买家都是反复阅读报告，仔细做各种比较，然后才买房子。但是，同样的巨大资金，一旦到投资股票的时候，许多投资 (ji)者的心态，就突然完全不一样了。拍拍脑门，看看K线图，听一点朋友的小道消息，duang!几秒钟就买入了。买的就是符号，玩的就是心跳，天天盯着屏幕，涨则沾沾自喜，跌则如坐针毡。大多数人对于购买的股票，完全不知道，也没有体验过其公司的产品服务，完全不了解其盈利模式，市场的大小和其它竞争者的情况。至于公司的资产和负债，增长速度，收入和利润，毛利率，现金流，股票数目，管理层的履历和持股比例，各种法律诉讼的风险，更是一点没有概念。上市公司的这些信息其实都是公开资料，完全可以免费获取。没有任何认真细致的研究，以拍脑瓜的方式投资股票，如果可以长期积累财富，那才是真的怪了。为什么相比房产而言，我还是更喜欢投资股票呢？分享一点个人浅见:第一，股票投资的选择比房产多很多。房产投资大部分情况下由于空间限制，投资对象只能局限在本地车程一两个小时内的区域。异地房东管理的各种头痛问题，以前已经阐述过，就不在此赘述。而股票和债券的投资，如今可以在不同行业和不同国家的市场上, 有上万个选择供你研究和精挑细选。第二，投资股票的交易费用普遍低到可以忽略不计,而交易过程大多几秒钟内就可以完成。这和房产交易，费时至少2-3个月，各类交易和维护费用加起来就要接近房价的10%相比，不可同日而语。绝大多数时候，股票的流动性是非常好的，买入价和卖出价差别很小。房产则相对流动性较差，交易时间长，市场转向时买家可能突然消失，有价无市的现象可能持续很长时间，变现非常困难。股票交易的便捷，对于无法自控的投机者，反而是个巨大的缺点，因此大多数人无法持有仓位一年以上。这里面有个矛盾，真正的巨额利润，往往在长期持有一个优质公司多年后，才可以积累出来。许多人之所以靠房产积累财富，很大程度上是因为买卖房产费时耗力，被迫长期持有，反而因祸得福。第三，股票购入后，不需要再追加任何金钱的投入，对于事前做好充足研究的长期投资者而言，也不需要太多精力去跟踪研究。而房子投资，如果没有租客入住时，则需要不断追加资金支付各类苛捐杂税和修补费用。至于在这个过程中耗费的时间和精力，更使得房产投资变成了一份兼职工作，而不是完全坐地收钱的被动收入。第四，券商，对于有金融杠杆的仓位,要求通常比较严。如果市值损失过大，投资者通常只有最多两天，甚至只有一两个小时的时间追加保证金，否则就可能立刻强行平仓。而房市，在美国虽然理论上有所谓的强行法院拍卖( Judicial foreclosure) 可以捡便宜, 但是实际操作上,从屋主违约到拍卖一般至少要三个月以上。这类拍卖房大多无法事前做任何检查，对房屋产权的保护也没有正常购买渠道那样完善，风险仍然很大。这个现象的反面是，一些证券常常会出现一些不可思议的便宜价格,对于不用杠杆,资金充裕，研究充分的长期投资者来说，有可能找到非常好的买入点。刚刚过去的八月二十四日，受亚洲市场的动荡影响，美国股市开盘时，标准普尔指数就比周五收盘时下跌了5%。 有少数开放式指数基金(Exchange Traded Funds),甚至包括一些资金规模超过一百亿美元的大型指数基金,在极度恐慌和混乱中，有几分钟内价格一度下跌幅度超过40%，到收盘时才全部恢复过来。换言之，在最底部买入的投资者，理论上一天就可能有超过60%以上的回报。如果说八月二十四号的机会，因为时间过短，而无法真正把握的话,那么回顾历史上的各种金融恐慌，实际上在证券市场上有不少机会，投资回报远超过同时期的房市里面的机会。以过去几年为例，2008年金融危机后，由于极差的流动性,硅谷大部分地区的房市价格到年才真正见底，五年后的今天，有些地方房价比最低点上涨了两倍多。与之相比，美国股市在2009年三月就触底，标准普尔指数上涨了接近三倍，而二级市场上涨了十几倍，几十倍的个股则比比皆是。但是，没有平时的长期耐心积累，用钻研房产的精神去研究股票，积累大量素材，当市场恐慌时，你就无法以平和的心态，不慌不忙地把握住那些机会。最后,对于那些喜欢投资房子的朋友，我想借用保尔·柯察金老师的文体说:“一个投资者的前半生应当这样度过：当他回首往事的时候，不会因为天天修马桶,刷油漆,灭蟑螂,换地毯而悔恨，也不会因为经常催促房客交租和与房客上法庭打官司而羞愧。他从未因股价的剧烈震荡而一惊一乍，也从未因财富的波动而改变坚持学习研究的习惯。这样，在2045年世界物质资料极大丰富，科技奇点到来之时，他能够说，我把前半生的全部精力都献给了人类最宝贵的事业–优化资本配置，以有限的资源获得最大的回报。我已经准备好了，人类最好的日子还在前头！”本栏目由犀思云计算(Syscloud)赞助冠名，犀思云为中国领先的云计算及IDC综合服务提供商，面向全国范围内的用户提供服务器托管与租用服务，云计算IaaS领域内网络，计算，存储，安全等服务，以及面向互联网及传统行业的混合云解决方案。***********************************************官方网址：官方微信：犀思云 官方微博：犀思云***********************************************点击下面的阅读原文，加入IT高管会！-----------------IT高管会：与一群浪漫而有思想的IT高管同行。欢迎与我们一同分享那些有价值、有意思的观点和事情，公众账号：ITGGH13点击下面的阅读原文，加入IT高管会！
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