江北新区若确定 江北房价不抗跌魔咒会打破？――江苏新闻网房产频道
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江北新区若确定 江北房价不抗跌魔咒会打破？
来源：江苏新闻网
　　房地产发展黄金十年，如果要数出南京哪个板块最能涨，恐怕河西、城东、江宁、仙林几个还要打上一会。但如果要数出南京哪个板块最涨不起来，估计十个人里有九个人会异口同声：江北！
　　“宁要江南一张床，不要江北一套房。”的确，江北板块就像扶不起的阿斗，每每随整个市场复苏而有一点点上涨时，又会在市场陷入低谷时不顾一切率先降价，只身成为南京房价洼地。
　　如今，再次有传言称江北国家新区将确立，那么江北新区若确定，江北的不抗跌魔咒能打破吗？会很快被打破，上升到一个新高度吗？我们先梳理“江北房价那些年遭遇的魔咒”，再听听近两年来争相恐后进入江北的房企大鳄如何分成三派激辩。
那些年，江北遭遇的“魔咒”
年：魔咒初现，桥北领跌
　　经过早些年初期的楼市价格上涨，2008年中国楼市迎来第一波调整。这一年对中国而言绝对是刻骨铭心的一年，对于包括南京楼市在内的中国楼市而言也是大跌宕的一年，这一年的楼市是许多人的梦魇。江北房价更是领跌群雄。
桥北代表：
　　苏宁天润城2008年6月房价在4800元/平米，而到了11月份则为3080元/平米，下跌1720元/平米，跌幅达36%。
　　大华锦绣房价则从4800元/平米下降到4300元/平米，跌幅达10%。
年：全国大涨，桥北涨幅落后
　　这一时段随着中国政府第一次救市，全国房价突飞猛进，南京河西等区域房价一年内大涨了一倍。然而江北的房价虽也一同上涨，但是涨幅相比可谓十分有限。
桥北代表：
　　弘阳爱上城从元/平米的均价，到2010年也只上涨到8000元/平米，一年的时间上涨1000元，涨幅为14%。
　　大华锦绣华城的均价在此期间从6700元/平米一路涨到9000元/平米之间，涨幅有30%多，但同其他区域相比相形见绌。包括涨到9600元/平米的天润城在内，桥北整体均价也未破万。
江浦代表：
　　雅居乐斥巨资拿下江浦隧道口两幅“地王”，楼面价达到了7800元/平方米，给了南京市场极大震撼。
年：魔咒再现，江北一夜穿回解放前
　　这一时期在限购、限贷等宏观调控政策的巨大压力下，南京楼市成交量低过了2008年。在这样一个大环境下，江北又身先士卒，在众多板块中率先降价。甚至有媒体调侃：江北房价玩儿“穿越”，楼盘价格回归2008年的水平。
桥北代表：
　　江北的威尼斯水城均价从最高峰时价格达11000元/平米，最低时却仅有7400元/平米，降幅高达33%。
江浦代表：
　　融侨观邸均价从10200元/平米，到2013年中则跌至9200元/平米，降幅达15%。
年：整体大热，江北只有小涨
　　这一时期限购和限贷作用开始松动，南京楼市在2013年创出4年来成交量新高。江北房价也随着行情水涨船高，但其涨幅从全市来看依然落后。
桥北代表：
　　弘阳旭日上城从年初的9200元/平米均价，缓慢回调至9300元/平米，到年末涨至9700元/平米。
江浦代表：
　　中海万锦熙岸从年初的9300元/平方米均价，至年末涨至约10200元/平米(精装12800元/平米)，涨幅约900元/平米。
年：魔咒仍存，价格不温不火
　　进入2014年至2015年初的阶段，整个南京楼市经历了冷冻期，直到近期包括南京在内的部分城市才开始解冻转暖。江北板块的房价也并未有上涨趋势，2014年的土地解禁也没有将这“不温不火”的房价“救活”。
桥北代表：
　　弘阳旭日上城由2014年的9900元/平米，到目前的11200元/平米，总体涨幅13%；
　　苏宁天润城均价一直保持在9500元/平米，总体来看未涨未跌；
　　威尼斯水城由从9500元/平米，到目前为9600元/平米，只有1%轻微涨幅。
江浦代表：
　　正荣润江城由2014年开盘时的15500元/平米，到目前的16500元/平米，涨幅为6.4%，近期该盘价格一直有上涨趋势；
　　雅居乐滨江国际由2013年底、2014年初开盘时的精装元/平米，改毛坯后降至目前的17000元/平米，除去精装标准总体算下来有一定下调，近期该盘价格开始呈回涨趋势。
大牌频进江北：
　　2014年，大批品牌房企进驻江北，华润(华润国际社区)、保利(保利西江月)、金地(金地格林格林、金地浅山艺境)、招商(招商兰溪谷)、绿地(悦峰公馆)各大咖纷纷在江北落子首个项目。
大鳄激辩江北房价 “魔咒”会不会破除
世茂南京地产营销总经理田川：
　　万事俱备，只欠东风。江北国家级新区的确立势必会带动整个板块脱胎换骨。田川表示，我觉得这不仅仅是一个价格提升的问题，而是江北整个市场的能级都升级了。
　　原来大家对江北的定义只是一个郊区板块和刚需板块。但随着国家级新区的到来，整个区域规划定位的升级、开发商质量的升级、开发产品的升级、营销活动的升级、关注度的升级，整个区域的成熟度及开发水平都将有质的飞跃。而价格也必然随着板块整体素质的提升进入一个全新水平。
　　项目定价会涨吗：具体项目出价格要到8月份，届时会以整个板块、蓄水情况、市场接受度来定。
正荣南京营销管理部门经理唐晓：
　　江北国家级新区的降临，让浦口珠江镇隧道口区域是有了一个很强的价格支撑。首先整个板块的公共建设及基础设施建设投入会有质的飞跃，目前规划建设的名校、三甲医院、顶级五星级酒店群等都证明了这一点。
　　未来整个江浦隧道口区域将作为承接河西居住人群、商务办公人群、服务业人群的重要区域。在江北居住，在河西办公的钟摆式生活也有望改变。江北国家级新区就像一家跑道上准备起飞的飞机。
　　项目定价会涨吗：可能会，也要看最终市场接受度。
招商地产南京营销总监徐敏：
　　江北新区的确定大家已经期盼很久了，也是南京非常需要的。在之前，江北一直是价格洼地，但是相信新区一旦落实，对江北的房价一定是一个震动性的利好。其实江北尤其是浦口现在的基础设施已经做的很好了，自然环境和人文气候也不错，地铁的开通使这边的交通更加便利。再加上国家利好政策的到位，以及新区落实这样一个契机，相信江北的发展会更加迅速，就像上海的浦东。
　　项目定价会涨吗：这个不还好说，不同时点一定会有不同的价格，但一定都是在合理范围内。
金地集团南京地产公司副总经理刘婷：
　　江北国家级新区的落定肯定是江北房价稳步上涨的契机。目前江北到主城区的交通、距离都不成问题，一旦确定了国家级新区，就意味着医疗配套、教育配套、交通配套等利好会更多的向江北新区倾斜。江北新区拥有着得天独厚的优势，浦口未来的房价一定会有比较大的提升空间，而且去年金地携将两个项目进入江北，一直很看好未来浦口的发展。
　　项目定价会涨吗：目前由于金地格林格林和金地浅山艺境项目均为上市，后续的定价将会根据市场和客户的情况去评估，并进行合理的定价。
融侨观邸销售经理戎斌：
　　江北国家级新区的落定将会成为江北版块房价上涨的契机。以后江北版块的发展和规划都会更好，目前江北版块的房价并不高，与河西及主城的差距还是很大的。
　　项目会涨价吗：短期内不会有大的波动，如果江北新区真正确定，价格一定会有上浮。
雅居乐南京公司营销总监郑权：
　　中国地产一直都是跟着政策走，区域利好兑现，房价上涨是必然的趋势。近些年南京的重心倾斜已经很明显了，若江北新区确定，那么江北成为南京政府重点发展的区域是无可争辩的。江北房源的供应量近两年也会陆续放大。
　　项目会涨价吗：雅居乐的价格也会根据市场情况做相关的上调。
绿地江苏南京公司企划经理浦VV：
　　这绝对是江北片区价格上涨很好的契机。
　　项目定价会涨吗：我们项目距离入市还有一段时间，所以价格调整方面暂时没有考虑。
华润江苏大区营销副总经理王伟华：
　　区域利好对房价有一定的催生作用，江北的项目很多，考虑到市场的问题，价格方面不会立刻体现出来，但到了中期价格肯定会呈上升的趋势。
　　项目会涨价吗：华润位于江北顶山核心区唯一的项目，可以说是最直接受益者，价格肯定会上调，但具体的调幅还要看市场情况。
朗诗项目营销总监夏友台：
　　江北国家级新区确定，它并不是一个悬念，对于市场而言它是一个迟早会来的事情。对整个江北带来的影响而言，要分三方面来看。首先对顶山区域来讲绝对是重大利好，对桥北区域和珠江镇区域则比较一般。但即便对顶山区域而言，例如华润国际社区按照15000元/平方米的均价还能卖得不错，也是因为提前释放了这个概念。从短期来看，真正的利好还是纬三路隧道赶快通车，对江北区域的刺激反而会更大一点。
　　江北之前价格之所以会起起伏伏，逢低谷必跌，很大程度上是因为桥北一些六七百万方的巨无霸项目地价过低，因此有很大降价空间。待这些项目消化殆尽，整个区域房价肯定会进入一个更加稳定的平台。
　　项目会涨价吗：理性，看市场情况。
荣盛南京营销总监琚百红：
　　江北国家级新区按照数量来说，已经是国家的第十三个了，它的确定对江北房价而言肯定会有正面作用，毕竟规划、教育配套等方面会有利好，但作用不会有想象中那么大和那么快。国家级新区肯定有助于江北摆脱以往的价格起伏魔咒，但需要有一定周期，不会那么快。
　　项目会涨价吗：荣盛南京公司的几个项目推盘节奏可能会因此变得更快，但价格整体不会有太明显变化。
万科南京公司办公室主任徐婧：
　　江北国家级新区如果真的落定也只能算是利好之一，房价不会马上上涨。首先江北新区的事情目前还没有一个明确的文件发出来。江北新区落定只能说是利好之一，整体房价不会因为江北新区的获批而马上上涨。
　　项目定价会涨吗：万科目前在江北暂时没有在售项目，定价方面暂时没有考虑。
保利地产江苏区域营销经理许昌芸：
　　江北获批国家级新区是比较好的事情，但是房价并不会立刻上涨。江北获批国家级新区总体来讲江北的房价确实会被夯实，但是近期阶段上市量比较大、前期的土地成本也比较高，如果说房价会立刻上涨有点为时过早。但保利选择进入江北确实也是看中了这一板块的前途，并且政府对滨江风光带的改造也已经到位了。
　　项目定价会涨吗：这个问题目前为时尚早，还需要看后续市场的整体情况和客户的整体反馈，价格问题没有这么快。
编辑：谦上
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江宁、江北作为南京楼市“曾经”最大的刚需板块，历年来，无论在推房量、认购量还是成交量上，都是绝对的状元与榜眼！ <<<<相关阅读：但是近年来，随着江北傍上“新区”之名，房价被一系列利好规划推上高处；江宁凭借自身已有的成熟配套，地价已经冲破1万6，房价破3万只是时间问题……南京楼市曾经的刚需板块，潜移默化中，已经在“脱刚”的路上越走越远。即便如此，还是还有很多人喜欢将这两个区域拿来比较，购房群中，江宁江北也都有自身各自的铁杆粉。如果是你，又会选择在哪个区域买房？各自心中都有一杆秤咯。那些年，“两江”之争@四眼不近视：南京主要就是市区，江宁，江北，虽然江宁发展的很好，但是个人偏向于江北。记得有人说过江宁再好也是不如江北，因为江北才是南京亲生的。。。。@哎哟喂：江宁就像一个50岁的男人跟18岁的人讲，我有老婆，有孩子，还有点积蓄，你有的我都有，但是我有的你没有。江北就像18岁的说，我有发展有未来有青春，等待你的只有退休。@江宁的没有：江北佬，先把你们的路修修好@打你一油：一个新区从规划到实践，再到基建结束，配套完善，没有10年显然不成，江宁以现有的规划与发展，以及配套项目的规划，优势明显啊。江北的新区建设，是基于苏北经济发展动力不足为前提的，其作用性不言自明。辐射自南京向北扩展，这样，苏中，苏北的经济建设就有了依托，看好，支持，但没那么乐观，需要加油。@jslygtky1987：别比了，都不如主城区好。 @隔夜面包：大规模商业江宁目前还真就不缺少了。目前已经开业的有，砂之船、金鹰、万达、假日百货、万尚城、瑞都购物广场等等等等，楼主显然是对江宁不够了解！@一好房：当然是江北未来发展比江宁快，江北是国务院批准的新区，江宁是啥？看上海浦东新区就知道了！江北新区的房价噌噌的涨，说明到新区买房的人呼呼的多，而江宁的房价几乎未涨，因为人人都想过上海浦东新区的生活，那才叫高大上！@大叔的大树：我住江宁。但江宁距离主城就是太远了。我从翠屏山坐地铁到新街口要50分钟左右。还有就是江宁开发区居然还有很多水泥路。。。。这不能忍。化工厂也有，滨江梅钢。。。。。江北坐三号线到主城还是很方便的，就是太农了。完全没发展起来，管理也很落后。。。@左转右走：比来比去，脑子坏了，离江宁近买江宁，离江北近买江北，不会在城北上班去买江宁，城南上班去买江北，那才是脑子进水了江北江宁的撕逼已经开始，就快打起来了。今天，我们就将江北、江宁好好地PK下，到底谁胜？比房价：江宁房价率先破2万今年江北房价最高涨幅42.15%首先，是表现最为明显的房价，腾讯房产南京站南京站统计了江宁和江北11月均价：江北微板块：浦口：15537元/平、桥北：11258元/平、六合：7693元/平。江宁微板块：百家湖：18500元/平、九龙湖17971元/平、禄口8766元/平。江北涨幅：涨价涨价再涨价，江北房价处于涨价的状态里不能自拔，以大华锦绣华城为首，涨幅最高已经达到了42.15%。江宁涨幅：曾经风光无限的江宁今年妥妥的被抢了一年的“头条”，但是即便如此，江宁依然不动声色的涨了25%。一句话总结：比均价江宁略高一筹，比涨幅江北表现出众比地价：江宁地价破万的有4宗，地王破1.6万江北地王2个月就被刷新今年的土拍市场上演着一场场“恶斗”，“逢土拍必地王”已经不再是什么新鲜的事情，在一场场土拍中，江宁和江北的土地市场也做出了的贡献。江北：楼面价从11130元/平到14722元/平，江北仅仅用了两个月零四天，即便今年的土拍市场上江北地块为数不多，但是依然不妨碍江北成绩斐然。江宁：今年的每一次关于江宁的土拍几乎都在出地王，地价一路从12678元/平刷新到16389元/平，就连上坊G32 地块楼面价已经高达10774元/平，而此时区域内的房价约为14000元/平。一句话总结：管你江宁还是江北，全都逃不脱涨价的命运。比地铁：江宁已开通3条，规划2条江北已开通3条，在建1条，规划5条江北：江北未来一共有9条地铁线路，已经开通运营的10号线、3号线、S8，其中s8为纯江北线路，可与3号线换乘，加上在建的S3号线，以及待建的4号线二期、11号线、13号线、14号线、15号线，日前有消息称2016年6月启动建设地铁11号线一期、 4号线二期和S8南延建设。江宁：目前江宁拥有地铁1号线、3号线和s1线，未来规划中还将有5号线和8号线地铁，其中因国家文物局驳回5号线施工规划，原定年初开建的5号线开工计划暂时搁浅，但是建设日期也是之日可待。一句话总结：规划上来说江北在数量上略胜一筹，现有状态下两江不相上下。比商业：江北大型商业基本处于在建或规划中江宁大型商业综合体运营的已有5家江北：这么多年江北并无太多商业体，最为突出的就是弘阳广场，集大洋百货、新一城等商业体和弘阳广场欢乐世界于一身，不过明年初MS慕斯荟、明发新城商业天街、东方万汇城等商业体就要开业，南京首座滑雪场乔波冰雪世界也正在建设中。江宁：现在已经投用的就已经有江宁金鹰、江宁万达、砂之船奥勒莱斯、水魔方等，银杏湖主题乐园前不久刚开园，明年还有托乐嘉乐尚天地、21世纪太阳城和景枫KINGMO等商业体将要开业，世茂梦工厂也即将开建。一句话总结：江宁人民已经把万达逛了好几遍，江北人民还在苦等开业。比学区：江北中小学引进名校分校；江宁高校更多江北：浦口外国语小学、琅琊路小威尼斯水城小学、力学小北德海岸分校、北京东路小学分校、琅琊路小学天润城分校、省教院附中（29中）天润城分校、南京一中明发滨江分校、金陵中学龙湖分校、北京东路小学、科利华中学。江宁：北京东路小学分校、南京晓庄学院分校、力学小学分校、游府西街小学分校等，本土的江宁实小和东山小学口碑甚好。另外，分别建有江浦（浦口）大学城和江宁大学城，其中浦口大学城包括南京工业大学，南京审计学院，东南大学，南京大学，南京信息工程大学，南京农业大学工学院。江宁大学城包括南京航空航天大学，东南大学，正德学院，南京医科大学，江苏经贸学院，江苏海事学院，南京交通学院，南京金陵科技学院，南京晓庄学院，中国传媒大南京分校（南广学院），南京工程学院等。一句话总结：中小学教育薄弱是两江共有痛点，主要靠引进名校分校进行改良。比未来：江北：集万千宠爱一身江宁：发展成熟江北：江北新区拥有“国家级新区”的神级助攻，规划建设一个中心两个副中心，中心商务区打造“江北新街口”；金洽会签约32个项目，坐拥1200多亿投资；已经建成的大规模化工产业转型新材料方向，污染重、能耗大企业都将搬迁；将会建设三家甲级医院，鼓楼医院江北分院明年即将投用；最为关键的过江通道也即将免费，省政府明确发文每年补助五亿，纬三路、纬七路过江隧道很可能同时免费。 江宁：江宁在南京各区中人口最多，GDP排名全市第一，3个国家级、省级开发园区，聚集了16家江宁注册上市的公司，46家世界500强企业，全球60个国家和地区的2400个项目，外资企业3082家。江宁市民中心明年投用，市民办房产证、国土证或是结婚、出入境等，均能在此“一站式”搞定。一句话总结：江北集万千规划于一身，江宁发展成熟利好不断。各有短板江北：化工厂、长江天堑…江宁：区域内发展悬殊，实力不均江北：大量的化工企业污染排放，环境污染、脏乱差、人文素质因素是江北板块的致命硬伤。长江天堑是许多购房者心理上的屏障，目前过江通道免费的只有大桥，纬三路隧道希望能早日通车，过江隧道希望能早日免费。原有的生活教育医疗等配套并不完善，但新的规划又不能马上实现。江宁：部分板块如岔路口、东山镇、百家湖等已经饱和，但是禄口、江宁滨江等板块却并不完善，滨江板块出行目前还主要靠公交，无车一族生活在江宁很不方便。区域发展基本已经区域成熟，政策利好也几乎不再倾向于它，地价都已经破1万6的江宁真的还是刚需的选择吗？更多购房福利，扫描二维码加群
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201520163月
(都市圈8600元/平方米)
(江宁530万元/套)
(江宁9000元/平方米)
(江宁600万元/套)
(都市圈5680元/平方米)
(仙林24000元/平方米)
(城东35000元/平方米)
(江北20000元/平方米)
(都市圈8000元/平方米)
(江北11000元/平方米)
(江北14000元/平方米)
(河西31000元/平方米)
(都市圈6000元/平方米)
(江北13000元/平方米)
(江宁17500元/平方米)
(都市圈6100元/平方米)
(江宁11500元/平方米)
(都市圈6000元/平方米)
(城东15000元/平方米)
(江北14000元/平方米)
(都市圈6988元/平方米)
(都市圈8200元/平方米)
(城南17000元/平方米)
(城北22000元/平方米)
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(江宁13000元/平方米)
(江宁9200元/平方米)
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(江北16000元/平方米)
(仙林21000元/平方米)
(江宁10800元/平方米)
(都市圈6800元/平方米)
(江北17000元/平方米)
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