商品房交房时出现的常见问题及如何维权- 黄志斌律师 - 110法律咨询网
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商品房交房时出现的常见问题及如何维权
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作为一名普通的消费者，你是否知道开发商的交房标准是什么？收房时应该怎么做？发现质量问题怎么办？什么情况下可以退房？收房后哪些不合理费用不用交？一、接房时应查验开发商的几个证书&&& 开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。&&& 第一：是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发 商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求，多一些避免人身受到伤害的保障。购房人收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。&&& 第二：是我们常说的“两书”：“质量保证书”和“使用说明书”，这是建设部日开始实 施的《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。&&& 第三：是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早获得解决。开发商证书不全&案例――先签文件后验房&&& 先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数开发商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也可向开发商讨说法。&&& 开发商的惯用手法――先下手为强：开发商因为质量问题或没有履行完相关的手续,不能在合同约定期限内通过竣工验收登记备案,所以出第一招,通知业主提前接房.因为有些业主搞不懂,被欺骗接房,但是接了房的,按政策规定算是双方约定的自愿接房,就是以后有问题,业主也没有办法找开发商索赔.二、房屋未经综合验收是否可以拿新房钥匙&&& 2002年5月，张某与省内一知名房地产公司签订一套商品房的买卖合同，双方约定的交付日期为日，交付前提是经综合验收合格。日，开发商通知消费者去拿新房钥匙。然而，在拿到钥匙后的近一年时间内，该房产一直未能办出三证，原来，该小区在日才通过综合验收。于是，张某认为，开发商违反合同约定，交付了未通过综合验收的房子，要求开发商支付逾期交房违约金。开发商则认为，张某在合同约定的交付时间拿了钥匙，等于按期交付，不存在逾期交付责任。双方由此产生争议。&&& 交钥匙是否等于交房？目前法律界有多种意见。&&& 一种观点认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。开发商交了钥匙，房屋已由消费者占有，可视为交付，消费者要追究开发商的逾期交付责任很难得到法院支持。但也有业内人士认为，尚未通过综合验收的商品房可能存在一些隐患，如房产本身的质量瑕疵、配套设施不到位、三证无法办理（也就不能抵押、转让该房产）等，接收这类房产还给维权带来了难度。&&& 为此，省消协特别提醒消费者，拿钥匙前千万注意查看《建筑工程竣工备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《测绘成果表》等有关证件。如开发商不能提供《建筑工程竣工备案表》，消费者可拒绝接收房产，并要求开发商承担逾期交付的违约责任；如合同约定的交付期已到，楼盘尚未通过综合验收，开发商通知拿钥匙而消费者又急等入住的，最好在交房手续单三、消防未能通过验收，达到交房标准了吗&&& 中华人民共和国消防法规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。因此，消防等分项目未能通过验收就不具备交房条件，买受人可以拒绝接受。现在许多地方改为由竣工验收备案替代质量验收合格制度，但开发商报送备案的文件材料中，如果不具备工程竣工验收报告或规划、公安、消防、环保、园林等部门出具的认可文件等主要材料，则备案机关将不在备案表上签署文件收讫。因此，一般来讲，取得备案证明书，即意味着已经通过竣工验收。业主收房时，如果开发商提出已经竣工备案，那么，业主应要求开发商提供备案表进行审核，并仔细查看是否经过上述主管机关签署意见。&&& 例子：厦门报讯：昨日，因为在还没办妥建筑工程验收备案证明书时就通知业主入住，振华实业公司成为21名业主的共同被告，此事也向所有准备近期交房的开发商敲了一记警钟。&&&& 过去，开发商总爱在楼盘通过设计、监理、施工等验收后便发出入住通知，而业主也有这样的心理：先收楼，再装修，待装修完毕，小区环境也就好了。但是，昨日湖里法院开庭的一宗诉讼，却让人们多了一份警觉。日，卓某等21人与厦门振华实业公司签订合同，购买了振华大厦的商品房，双方约定，房屋交付期限为日。结果，大多数业主们并没有如期入住，因为小区的条件尚不具备入住的要求。振华实业公司认为，推迟入住的时间并不像21名业主所说的155天，振华大厦在日即会同设计、监理、施工等验收合格，具备了合同约定的交付条件。但是，21户业主的律师则提出了不同意见。他认为，《消防法》规定，“按照国家工程建设消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。”振华大厦于日才通过厦门消防支队的“建筑工程消防验收”，正是由于这一点，导致振华大厦在日才取得建设工程竣工验收备案证明。也就是说，振华实业公司在尚不具备交房条件的情况下即书面通知原告收房。因此，卓某等21名业主认为，从合同约定交房之日到具备交房条件并实际交房（日后），被告逾期交房长达155天。他们以此为由提起诉讼，要求振华实业支付共约40万元的违约金。原告律师认为，按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，“房地产开发企业应当在商品房交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中《住宅质量保证书》就包括了“建设工程竣工验收备案证明”这一内容。只有具有“建设工程竣工验收备案证明”，才证明该住宅得到政府有关部门和相关监管部门的认可。而振华大厦的“建设工程竣工验收备案证明”日才获得，应该属于违约。&&& 法律规定―――《城市房地产开发经营管理条例》&&& 第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。&&& 第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。四、质量问题&&& 房屋质量问题无疑是购房者最为关心的问题，比如地板漏水、墙壁严重开裂等等。但问题是，很多房子刚交付的时候，并没有裂缝，即使有也往往已被全都抹平，数月甚至一两年后才会慢慢显现，但到时候，权责在谁、如何维修、费用如何收取等问题就难以分清。&&& 律师点评：1、申请鉴定房屋质量。商品房作为一种特殊的商品，应遵循和适用《城市房地产开发经营管理条例》，该条例第32条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体质量不合格的，购买人有权退房。”申请鉴定单位鉴定房屋质量，如主体结构质量不合格，出售方构成根本违约，购房合同应该解除，出售方还应当依法承担赔偿责任;如房屋主体结构质量合格，只是存在房屋质量瑕疵，出售方不构成根本违约，购房合同不应解除。; 2、售房方对房屋质量瑕疵有维修之附随义务。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定：“房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。”对于房屋质量瑕疵，售房方有维修之附随义务，还应当依法承担赔偿责任。因此，保修期内如出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的质量问题时，业主可以要求开发商进行维修，直到符合国家规定的标准。开发商不得向业主另行收费，由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。房屋交付后，出现质量问题的，在未严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应承担修复责任。出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成其他损失的，则应由出卖人承担，这是《建筑法》第60条、《合同法》第111条、《城市房地产开发经营管理条例》第31条、《商品房销售管理办法》第33条等所明确规定的义务。&&& 第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。&&& 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。五、验房中，若发现质量问题，应当如何收集证据？&&& 购房者发现房屋质量问题，要成功索赔，需要注意保存和搜集证据，因为在法院审理中，要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。一是房屋出现质量问题的证据；二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据；三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据；四是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法律的支持，从而无法达到索赔的目的。举例说明，当商品房出现质量问题后，您可以在两个以上无利害关系人的见证下通过拍照、录像等方式收集视听资料证据，或请公证人员现场公证进行证据保全，以证明自家房屋确实存在质量问题的事实。如果开发商不及时进行修复，那么，您应当与开发商订立书面合同，明确开发商允许其自行请人维修并愿承担维修费用的事实。这样，即使发生纠纷诉至法院，也不怕开发商赖帐了。六、面积“缩水”&&& 现实案例：李先生预购了一套总价88万元的商品房，预售合同中约定该房建筑面积为105平方米、套内建筑面积为84平方米。合同还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差比例绝对值低于3%时，据实结算；超过3%时，买家可以要求退房。交房以后，李先生感到面积好像有问题，就委托一家房产测绘单位对房屋面积重新进行了测绘，发现总面积与约定一样，但是套内建筑面积却比合同约定减少了4%，李先生因此要求退房。但开发商认为，合同约定的面积是以房屋的总建筑面积为标准，而非房屋的套内建筑面积，所以他们交房的面积是符合合同约定的，不存在违约问题。&&& 律师警示：预购期房难免出现面积误差，最高人民法院有关司法解释规定，房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，没有约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，超过3%的买房人可以要求退房。所以，本案中开发商以双方约定面积为建筑面积而非套内建筑面积为由，拒绝退房。在签订买卖合同时，购房者要明确区分建筑面积与套内建筑面积，不仅要约定建筑面积误差，还要约定套内建筑面积误差，以防止出现建筑面积在约定范围内，而套内建筑面积不符的情况。收房时，购房者要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，如对商品房测绘面积有异议，可以到测绘单位查询所购商品房面积的测绘情况，必要时可自己委托相关测绘单位重测面积。七、层高“缩水”&&& 现实案例：2003年，有几十户业主与开发商签订了商品房预售合同，合同约定房屋建筑层高为2.9米。交房后，有些业主发现房屋质量保证书等材料中注明的层高，有的为2.8米、有的为2.9米，于是许多业主都自测了房屋的室内高度，结果发现高度为2.6~2.62米不等。当业主要求开发商承担违约责任时，开发商却推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。&&& 律师警示：从法律上讲，开发商交付的商品房层高与合同约定不符，是违约行为，须承担违约责任。但实践中，往往合同并未明确约定开发商如何承担责任、承担多少责任，并且一般不能强制要求开发商将层高恢复到约定层高，业主只能要求开发商赔偿损失。但应该赔偿多少损失，法院处理的原则是合同有约定按约定办，没有约定的法院只能从合理性的角度出发，根据缩水对业主们使用房屋造成的实际影响，酌情确定赔偿数额，这种情形下一般赔偿数额并不高。因此，业主最好在合同中明确约定违约责任的承担。
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西安收房验房要注意哪些问题？
提问者：袁红叶|
时间： 11:16:45
已有16条答案
回答数：14416|被采纳数：5
所有回答：&14416
<p class="ask_one_p edit_ && && && && && &&业主在验房时可以向开发商索要本房屋的分户验收表，对照实体一一检查。
2 && && && && && &&业主接房时，由开发商派驻的物管人员陪同验房，这样做是很难有效果的。
3 && && && && && &&如果业主在接房前没有验房可以在验房清单上注明“没接房验收”。以后房屋出现了质量问题，开发商是无法推脱。
4 && && && && && &&房屋一旦有质量问题或者业主要求验房时，开发商声称是经质量监督机构验收合格的，其实质量监督机构只负责对分户检验汇总情况进行备案。
5 && && && && && &&如果开发商对房屋存在的质量问题不及时整改，影响了业主的正常投入使用，业主可以主张索赔。
6 && && && && && &&房屋面积出现差错时，开发商解释说测绘单位已经作了测量，其实他们仅仅是抽查。
7 && && && && && &&如果房屋实际面积比合同面积大时，并且开发商没有及时告知业主认可的,业主可以另行主张。
8 && && && && && &&业主按程序接房投入使用后，房屋出现了质量问题，可以按照住宅工程质量最底保修期要求整改。
9、在接房前多在业主论坛去混一下，尤其是同一栋楼的，接房时最好一起去，相互帮助并且在后期装修时也可以相互交流。
回答数：1840|被采纳数：0
李小强同学
所有回答：&1840
　1、先验两书一表 && &&即《住宅质量保证书》、《住宅质量说明书》和《竣工验收备案表》。
&& &&2、注意入户检查 && &&“交房时，除了查看规划验收合格证及各种证照，买房者还要进行入户检查。”西安验房、西安收房专业人士介绍，入户检查是很重要的一环，可以直观检查房屋质量。
&& &&3、出现问题注意取证 && &&验房前一定要调整好心态，房子如果发现问题，要注意取证和整理证据。首先确定是否属于开发商保修范围内，如果属于，直接要求开发商负责维修。如果遇到不负责任的开发商，买房者要注意保留证据，然后向有关部门投诉和起诉开发商，通过合理合法的手段保护自己的合法权益。
希望可以帮助到你
回答数：45588|被采纳数：10
叶凉城是也
所有回答：&45588
你好，这样子的话你可以试试看下面的方法介绍
商品房交房时验房需要注意事项：
　　1、收房注意房款约定
　　如果客户与开发商在合同中约定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。
　　2、注意物业费不能乱涨价
　　根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在商品房收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。
　　3、注意物业费可以按月交
　　在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。
　　4、注意缴纳契税签协议
　　根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。
　　开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。
　　对此问题，解决办法是业主与开发商协商，签订《契税缴纳协议书》，约定双方应承担的违约责任等。
回答数：7520|被采纳数：4
所有回答：&7520
<p class="ask_one_p edit_ &&检查所有插座 &&没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座。 &&2 &&检查所有窗户 &&·检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，要仔细检查，否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要。 &&·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。 &&·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏 &&3 &&检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好，而且要看是否固定牢靠! &&4 &&检查暖气片、阳台护栏是否牢固 &&5 &&检查每一个灯和开关 &&6 &&检查每一个水龙头 &&7. &&收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利 &&8. &&收房注意窗户合页，和水管，毛病往往不少。
回答数：22479|被采纳数：1
所有回答：&22479
新房验收最好有专业人士指导
●第一步 && && && && && && &&计算面积 && &&
&& && && && && && &&一说到买房子，不少人第一想到的就是多大的。但往往在验房的时候，人们却忽略了仔细核减房屋面积，常常会在事后才发现与当初选购的有出入。
&& && && && && && &&为此，在验房时，购房者要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。 && &&
■专家提醒：在关注房屋面积的同时，消费者也看看景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。
●第二步 && && && && && && &&查验门窗 && &&
&& && && && && && &&在测量了房屋面积之后，验房过程中最好对需要检验的细节有所划分，对不同门类按照一定的次序进行检验，此时按照人们关注的习惯，应将门窗放在前列。
&& && && && && && &&监理师表示，现如今无论是防盗门还是铝合金窗上，橡胶密封圈具有保温、防噪音的重要功能是必不可少的。但在验房的过程中，由于橡胶密封圈很不起眼，是否安装严密是非常容易被忽视，为此在检验门窗时这也是重点。如果密封圈脱落，要及时修理，以免冬天室内保温效果受到较大影响。
&& && && &&此外，推拉窗户，应推动灵活。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。 && &&
■专家提醒：在查验门窗的过程中，门窗之类的附件一般是由生产厂家直接安装的，验房时发现的质量问题也将得到厂家的集中修理与维护。业主在发现问题后应及时记录下来，不要对一些细节问题视而不见。
●第三步 && && && && && && &&检查墙面 && &&
&& && && && && && &&查验门窗之后，就应对房子的主体，如墙面、地面、天花板进行检验。其中前面检测为重点，包括看墙面有无裂缝、是否倾斜、有无空鼓等。监理师告诉记者，墙面的检查则比较复杂，大概需要分三步进行。
&& && && && && && &&首先是对裂缝的检查，要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝；其次，需要验房师对墙面、墙角倾斜角度进行；最后是检查墙壁有无空鼓，使用小橡皮锤子，逐一敲打墙面查看，若听到“空空”的声音，就表明有缝隙存在；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
■专家提醒：一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋存在结构性质量问题。
●第四步 && && && && && &&查看管道安装 && &&
&& && && && && && &&在检查完房子的主体后，建议消费者检查一下管道安装、通畅和密封等情况。看管道安装得是否牢固，可用手使劲晃动暖气管和上水管，如果松动的话，建议重新固定。
&& && && && && && &&对于检查厨房卫生间的排水是否流畅，可将开水阀打开，并尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。放水同时用餐巾纸擦拭上下管道底部看有无渗漏。
■专家提醒：若选的是精装修房，不妨把洗菜池、浴缸里放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验。
●第五步 && && && && && &&测试电路系统 && &&
&& && && && && && &&此后，就建议消费者检查电路系统的检测。像电门开关、电插座等附属设施不可忽视。
&& && && && && && &&监理师表示，这一过程的检测中，需要用专业测试表测量各个强弱电是否畅通。电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电。再打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮后，还需检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。
■专家提醒：开关箱内的各分路开关应有明显的标识，如果没有或不明确，应立即纠正。开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动进行检查，如果发现松动，应加固或更换。
●第六步 && && && && && &&试验防水效果 && &&
&& && && && && && &&剩下的就是检查防水了。检查卫生间、厨房时，最关键的是要看地面是否做过处理，看水是否能通畅无阻地排向出水口。监理师表示，合格的地面不会有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。一般情况下，卫生间都做过闭水测试，在验房时不妨自己再做个简单的测试。同时，厨房也最好做个泼水实验。
■专家提醒：检查卫生间地面是否渗漏。可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。 &&
面积是一方面，另一方面主要看你做的项目清单，比如贴砖还是木地板，墙面是壁纸还是乳胶漆，吊顶要不要做，做多少，做不做造型，还有柜子，是买成品的还是在公司做，项目不一样报价也不一样
回答数：63744|被采纳数：4
所有回答：&63744
<p class="ask_one_p edit_)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大) &&
2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝
3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。
4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压
回答数：8696|被采纳数：1
上善若水888
所有回答：&8696
自己验房注意问题及简单操作方法：
1 &&、厨房烟道：用纸点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
2 &&、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
3 &&、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；
4 &&、空鼓：手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用小锤（10g &&）测墙砖空鼓。
5 &&、验电：
A &&、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱 &&内的插座开关，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。
B &&、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。
C &&、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。
否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。
D &&、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。
E &&、检查弱电插座数目：
F &&、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。
G &&、检查入户门门铃：带2 &&节5 &&号电池测试门铃。是否不响或响了不停。
6 &&、视镜（猫眼）：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。
7 &&、测高度：用盒尺检查房顶，取4 &&－5 &&个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5m（或者2.6m）说明房顶没有倾斜或地面平整。
8 &&、测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点）。
9 &&、测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如果局部刷漆（修补过）会与墙壁原色产生差异。
10、镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。
11、楼道窗户是否有纱窗，如果没有，应及时提出。
12、检查防盗门，有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。
13、检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。
回答数：20537|被采纳数：3
所有回答：&20537
第一，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； &&
第二，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； &&
第三，检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； &&
第四，检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； &&
第五，检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
&&第六，对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的 &&原因并要求开发商签字、盖章。
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对法律文书及合同与实际情况的比对核查： && && &&
1、看你下单的房产项目有无“五证”，即《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《施工许可证》《商品房销（预）售许可证》。这很重要，决定项目的合法性和你财产的安全啊， && && &&
2、开发商交房必须具备”两书一证”向业主提供。一证是“规划验收许可证”，两书是“《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》”。没有这”两书一证”,你千万不要收房。 && && &&
3、丈量房子实际面积并与实测面积报告及合同约定面积进行比对，以便于结算面积误差。 && && &&
4、查证房子户型结构与合同附图是否一致。比对合同约定的装饰、设备标准与实际是否一致。 && && &&
实地验收： && && &&
1、检查墙面地面是否有空鼓裂纹。用小铁锤敲打墙面如果听到“空空”之声，则可能有空鼓。 && && &&
2、结合合同附图检查房间几何尺寸，包括房屋几边的尺寸、层高、窗户口寸、阳台尺寸等，特别要注意它们与合同附图是否相符，误差有多大及规整度如何。 && && &&
3、检查地面的平整度。简单方法是用乒乓球固定放在地面一点，看它是否滚动及向那个方向滚动。当然不滚动是最好的。 && && &&
4、检查墙面的平整度。用靠尺或者笔直的木条竖放于墙面，从侧面观察其直边与墙面的连接情况，如果缝隙过大则墙面不平整。 && && &&
5、通过蓄水实验检查地面墙面的防水层情况。 && && &&
6、检查门窗质量，尤其要看看中空玻璃中有无水汽、窗户的密封性及玻璃是否有3c强制认证标志。 && && &&
7、给排水检查，主要检查管道的通畅性，有无渗漏。用灌水和通球法检查。 && && &&
8、地漏找坡，可以往地漏附近倒水，通过观察水的流向及排水速度来检查地漏找坡及通畅情况。 && && &&
9、检查室内穿管是否规范。按规范室内给水管道不应穿越配电房、电梯机房、通信机房等遇水易坏及发生事故的房间，并应避免在生产设备上方通过。水管安装不得靠近电源，与燃气管的间距应不小于50mm。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于1.9m，且不影响门窗开启。 && && &&
10、检查强弱电—a照明、开关、插座、户内配电箱；b电话、宽带、闭路电视线、可视对讲、煤气泄漏探头、紧急紧报按钮；c水电表的起数总表阀门位置。
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Foreverstars
所有回答：&15291
　　一、通知。开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知业主在约定时间内对房屋进行验房交接。
　　二、验收。业主应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。要坚持先验房收缴费的原则。验房收楼时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。
　　三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约 &&定，与合同具有同等效力。为了防止开发商在建设期间将业主的房屋进行抵押，业主在验收房屋质量文件之前，首先要审查《国有土地使用权证》上是否有抵押记 &&载，然后才开始验收有关的工程质量文件，就目前而言，主要是包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》(俗称“两书一表”)。
　　四、签署房屋交接书。验房时业主对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交换书;对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，不能签署房屋交接书，直至开发商的房屋完全符合交房标准。验房收楼时业主最好自备一份详细的验房记录单，验收完有关文件，业主马上就要开始实地验房 &&了，开发商提供的《楼宇验收记录表》列出的项目大多不够细致，一旦验收起来，可能根本不够用，建议业主先自备验房记录单，以备不时之需。业主在自备的验房 &&记录单里，应该尽可能详细地列明需要注意的内容，以防遗漏
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西安收房验房要注意的问题：
1.房间与阳台的连接处是否有裂缝。（如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要立即通知相关单位）
2. &&墙身顶棚是否有隆起，用木槌敲一下是否有空声。 &&
3. &&从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙。 &&
4. &&墙面是否有水滴、结雾的现象。（冬天房间里的墙面如有水滴，说明墙面的保温层可能有问题）
5.． &&山墙、厨房，卫生间顶面、外墙是否有水迹。
6. &&内墙墙面上有否石灰爆点（麻点）。
7. &&墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方。 &&
8. &&墙上涂料颜色是否有明显不均匀处。
9. &&是否有麻点。（如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响） && &&
10. &&是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕。
11. &&卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌。
12. &&顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？
13. &&检查地面有无空壳开裂情况？（用小木锤敲，咚咚声就说明是空心的，要返工，要梆梆声才好）
14. &&看地板有无松动、爆裂、撞凹？ &&
15. &&木地板踩上去是否有明显不正常的“吱吱”声 &&
16. &&地板间隙是否太大。 &&
17 &&柚木地板有无大片黑色水渍。
18. &&地脚线接口是否妥当，有无松动。
19. &&用鞋在地上滑，是否能明显感受到地砖接缝处不平。
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所有回答：&33844
<p class="ask_one_p edit_.就算是收了房子,如果有出现问题物业或开发商还是要管的.所以验房时大面上看一下就好了.别太挑了
2.看好你的合同,金额和面积,数清发票是不是够了
3.看开发商提供给你的房屋实测面积表,和竣工备案表。记住,要看原件你可以要一份复印件,也可以不要,但这两个东西,一定要看原件,你也有权要求开发商出示
4.在收房时,物业会有一份复写纸的东西,记录了你提出的问题,一定要写全面
希望能帮到你,
以上价格来源于网络，仅供参考，具体价格以购买时为准
回答数：6374|被采纳数：1
所有回答：&6374
(一)、书面验收:1、“两书”---《质量保证书》和《使用说明书》，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。2、开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。3、如果合同约定提供竣工验收备案表是交房条件的话，应要求开发商提供;如果没有这样约定的话，就要求开发商出示与约定交房条件相应的文件资料。
(二)、现场验收:1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符;2、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;3、水电气等附属配套设施是否按合同到位;4、其他合同中约定的项目做得如何。
验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载。凡竣工房屋，一般须做到“五通一平”，也就是给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整。高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证;高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证;高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，手续完备。
回答数：44041|被采纳数：3
所有回答：&44041
<p class="ask_one_p edit_：查进户门门体是否磕碰、划痕、门封条、装饰帽等配件安装情况。
2：进户门漆面是否脱落、光滑、色泽一致、无锈蚀。
3：进户门锁具开启是否灵活、牢固、操作轻便、均匀锁紧。
4：门轴是否平整牢固、转动平稳。
5：门框、扇安装、扇与框的结合情况、密封性能。
6：进户门门框与墙体之间是否填嵌发泡剂并打中性硅酮密封胶。
7：猫眼是否完好，视野清晰。
8：门铃按钮是否完好，加电有声。
9：门品种、类型、规格、尺寸、开启方向、安装位置等项。
回答数：6692|被采纳数：0
所有回答：&6692
　　一、墙面验收
　　1、检查墙面是否有开裂;
　　2、检查墙面是否有空鼓，用小木锤或其他东西敲墙，敲到空鼓时发出的声音不实，很容易就可以听出来。做上记号，装修时用腻子填平;
　　3、检查墙面的腻子，是否是防水腻子，可以带瓶矿泉水，往墙上泼水，用手去摸，看手上是否有泥浆，没有的话证明墙面的耐水腻子合格。
　　二、屋顶验收
　　1、检查屋顶是否有开裂;
　　2、检查屋顶和墙面的阴阳角线是否是水平线，如果不是，在今后装修中要先用粉刷石膏找低再用耐水腻子找平即可。
　　三、地面验收
　　1、检查地面是否平整;
　　2、检查是否有开裂和反砂：地面用脚搓地面时是否出现沙粒。砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题。四、门窗验收
　　1、检查门窗的强度
　　2、检查窗的功能
　　a.门窗推拉顺滑，表面平整光洁，无严重划痕，型材没有开裂或断裂现象;
　　b.五金配件：齐全，位置正确，牢固;
　　c.密封质量：门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，不外露;
　　d.门窗框，扇垂直，不弯曲;
　　e.玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀;
　　f.检查窗子排水孔是否打通了，未打通积水会流入型材里。
　　五、电路验收
　　1、检查插座和开关是否设置的合理，电路在装修中是否需要改造，一是看个人的需求，二是看房屋中插座和开关设置的是否合理，方便使用。
　　2、检查每个电灯开关和电源插座是否可以正常使用，带个手机座充、或电笔插上就可检验电源插座是否通电，当然专业人员会采用专用插座检查。
　　六、水路验收
　　卫生间中一般情况是2个地漏、一个座便下水管、一个浴缸下水管、一个洗手盆的下水管，看设置是否合理，再根据自己装修的需要来决定是否可更改，但具体改造的方案就要听专家的意见了。九正家居网提醒出现问题最多的是，很多人都想改动座便器的下水管，但改造座便器下水管需在楼下顶部的下水管路道进行改造，容易引起很多麻烦，为防止以后出问题楼下业主很难同意做这样的改动，所以不建议自己擅自改动，要听专业人士的意见。
　　七、燃气管路验收
　　燃气表是个很占空间的小东西，这个表的位置如何调整也要听专业人士的意见，必须由燃气公司改造，非常重要。
　　八、防水验收
　　如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水，那么维护工程就大了，你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。
　　九、管道验收
　　尤其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。
回答数：2398|被采纳数：1
爱跳坝坝舞的大厨
所有回答：&2398
西安收房验房要注意应该注意以下这些：
1、房屋权属文件：《国有土地使用权证》上是否有抵押记载？ &&
2、 &&房屋质量文件：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》？ &&
3． &&各种相关验收表格：是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图(水、强电、弱电、结构)等文件？
4． &&如果是精装修，是否厨、卫精装修物品的使用说明书，以及这些物品的保修单？ &&
5． &&每间居室的门在开启、关闭的时候是否灵活？
6． &&门与门框的各边之间是否平行？ &&
7． &&门插是否插入得太少？
8、 &&门间隙是否太大？（门和门锁间的缝隙必须小于三毫米） &&
9． &&每间居室的门的插销、门销是否太长太紧？
10、 &&窗边与混凝土接口是否有缝隙？（窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙） &&
11． &&各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活？ &&
12． &&窗与窗框各边之间是否平行？ &&
13． &&窗户玻璃是否完好？ &&
14． &&窗台下面有无水渍？（如有则可能是窗户漏水）
15． &&屋顶上是否有裂缝？（与横梁平行基本无妨，如果裂缝与墙角呈45°斜角，说明有结构问题） &&
16． &&承重墙是否有裂缝？（若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患） &&
17． &&房间与阳台的连接处是否有裂缝？（如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要立即通知相关单位）
18． &&墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？ &&
19． &&从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？ &&
20． &&墙面是否有水滴、结雾的现象？（冬天房间里的墙面如有水滴，说明墙面的保温层可能有问题）
21． &&山墙、厨房，卫生间顶面、外墙是否有水迹？ &&
22． &&内墙墙面上有否石灰爆点（麻点）？
23． &&墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？ &&
24． &&墙上涂料颜色是否有明显不均匀处？
25． &&是否有麻点？（如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响） && &&
26． &&是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？
27． &&卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌？
28． &&顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？
29． &&检查地面有无空壳开裂情况？（用小木锤敲，咚咚声就说明是空心的，要返工，要梆梆声才好）
30． &&看地板有无松动、爆裂、撞凹？ &&
31． &&木地板踩上去是否有明显不正常的“吱吱”声 &&
32． &&地板间隙是否太大？ &&
33． &&柚木地板有无大片黑色水渍？ &&
34． &&地脚线接口是否妥当，有无松动？ &&
35． &&用鞋在地上滑，是否能明显感受到地砖接缝处不平？
36． &&坐厕下水是否顺畅？ &&
37． &&冲厕水箱是否有漏水声？ &&
38． &&浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水？（一般会有防水涂层） &&
39． &&是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？ &&
40． &&浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象（裂痕有时细如毛发，要仔细观察） &&
41． &&水口内是否留有较多的建筑垃圾？ &&
42． &&水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？ &&
43． &&淋浴花洒安装是否过低？
44． &&电、水、煤气表具是否齐全？
45． &&电、水、煤气表的度数是否有零开始？ &&
46． &&是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？ &&
47． &&厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？
48． &&墙面瓷砖砌筑是否合格？（砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实） &&
49． &&厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ &&
50． &&水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？ &&
51． &&您住的房间上面的邻居家是否漏水？（否则您家的日子也一定不好过） &&是□否□ &&52． &&水口内是否留有较多的建筑垃圾？ &&是□否□ &&53． &&水池等是否有渗漏现象？ &&
54． &&厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？
55． &&上下管是否有渗漏？（打开水龙头，查看各个管道） &&
56． &&是否有足够的水压？（打开水龙头，尽可能让水流大一点，然后查水表）
57． &&自来水水质是否符合标准？（注意区分市政水和小区自供水） &&
58． &&供水管的材质？（目前大部分供水管采用铜管，可安全使用50年，并可净化管内水质）
59． &&电闸机电表在户外的，拉闸后户内是否完全断电？（主要是查看电闸能否控制各个电源） &&
60． &&户内有分闸的、拉闸后，分支线路是否完全断电？ &&
61． &&各个开关、插座是否牢固？（别忘打开电话、电视的线路接口，用里拉一拉，看是否虚设） &&
62． &&是否市政供电？（每度临时电要比市政供电高0.2 &&元，而且还没有保障） &&
63． &&试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？ &&
64． &&所有灯是否能亮？所有插座是否有电？（使用试电笔或小型即插型电器）
65． &&暖气支管是否有坡度？（供水支管连接进水的那端应高于连接散热器的那端） &&
66． &&供暖管道是否有套管？（起作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂强面和楼板） &&
67． &&水暖室内温度？（冬季室内温度应高于16℃，不得低于14℃）
68． &&燃气是否已经开通？ &&是□否□ &&69． &&煤气、热水器开关位置是否妥当？
70． &&燃气管线是否穿过居室？（如穿过居室易有安全隐患，且不符合设计规范） &&
71． &&居室、客厅有否各种管线外露？ &&
72． &&将房门关闭，在房间外制造较大噪音，看隔音效果是否满意？
73． &&和对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？
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