土地使用权的承包者不同自然形成的性质就不同，最本质的两种形态就是商业用地和工业用地，但两者都不是属于住宅地，如果被问到工业用地如何转商业用地，很多人会质疑这两者不是一样的吗，其实不然，工业用地转商业用地也是要缴纳出让金的，那么缴纳标准如何计算呢？
工业用地转商业用地土地出让金的规定
按商业用地的市场价格与工业用地的差价补交出让金，同时还要考虑政策因素、规划因素等诸多条件，原则上由政府收回再公开处置。
土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据：
１、如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则。但是，在实际当中，不同的地方对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同。
２、比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为&应补交的市场价&如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体。
３、地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如&必须招拍挂&等等。值得注意的是，&必须招拍挂&个人认为需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式。
４、如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断（一定年期），因此强制性要求&招拍挂&的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。
５、《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》第四点中的部分原文：&协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。
工业用地转商业用地土地出让金如何计算？
出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。
原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。
调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：
应当补缴的土地出让金额＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。
40人有用33人有用37人有用45人有用为深入贯彻落实省委十届七次全会精神，加快推进生态文明体制改革，根据《四川省人民政府办公室关于印发的通牛肉是世界第三消耗肉品，约占肉制品市场的25%。落后于猪肉（38%）和家禽（30%），所以越来越多的确定要将该版块隐藏吗？你可以在“栏目设置”中将其恢复。
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&&&&张翔，北京惠诚律师事务所律师。笔名老鬼，在甘肃平梁读完小学、中学后求学于法大、北大。长期从事房地产法律事务的研究、咨询与代理工作，著有法学专著《房屋拆迁法律理论与实务》。&&&&咨询电话：010-&&&&电邮：lawyers@&&&&
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中国的房地产税收知多少
【内容提要】房地产业被作为支柱产业为国家和社会所倚重；房地产业被更加倚重的一个重要原因应当是房地产业除了能够带动与之相关的产业发展之外，还是国家的重要税源；房地产行业作为税源，不仅仅是在转让环节被作为税源涵养的，更重要的是在保有环节也是被作为税源涵养的；中国房地产税收种类占了中国目前开征的税种的50％以上。 　　国务院在2006年岁末修改了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，这是建设部的负责人以官方名义提出征收物业税等房地产保有环节税收以来国务院就房地产保有环节征收税收的一个开端。适值2007年岁首，朋友闲聊时问我，购买和保有一套100万元左右的房地产需要缴纳多少税收，我详细研究了这一问题，根据国家税务总局网站上的税收文件，购买和保有一套房地产需要缴纳的税种包括了：营业税、土地增值税、契税、城市建设维护税、印花税、土地使用税、城市房地产税、房产税、固定资产方向调节税、耕地占用税。此外，如果在开发过程中将开发商转嫁给消费者的增值税等其他税种加上，则我国现行法律上规定的24 个税种中，房地产的税种占了50％以上。 　　现将我国的房地产税收以100万元左右的房地产为例，就交易和保有该房地产需要缴纳的税收计算如下： 一．100万元房地产的计算假定 　　我们计算税收的假定如下： 　　购买该房地产的建筑面积为100平方米，每建筑面积平方米的房地产的价格为人民币10000元，总价合计人民币100万元；购买的房地产的土地使用权是以出让方式取得的，土地使用权的出让用途为住宅，出让年限为70年，购买时该房地产已经建成，该房地产的土地使用权期限为70年，购买该房地产的价格为人民币100万元，出卖人为开发商；开发商购买该房地产的土地使用权时是以挂牌出让方式取得的，假定出让金的挂牌起价为每楼面建筑平方米700元，经竞价后该房地产的出让金由700元竞争至1000元，每平方米增加300元。 　　基于某些税收的税率是由地方人民政府具体确定的，因此我们姑且将该房地产确定在北京市。 　　此外，开发商在取得该宗建设用地时，其土地成本占房价总额的30％。 　　开发商在开发建设该房地产时，每平方米的建筑安装成本（不含营业税）假定为2000元人民币。 二．土地出让金（物业税） 　　许多人认为，土地出让金就是物业税，我们姑且按照这一认识计算物业税。 　　在本案中，土地使用权的出让金由开发商向国家缴纳的金额为每平方米1000元，100平方米的房地产的出让金为人民币10万元。该出让金已经作为成本转嫁给了购买人，购买人应当承担向国家缴纳的土地使用权出让金为人民币10万元。 　　也即是：如果物业税包括了土地使用权出让金，则购买人缴纳给国家的出让金为人民币10万元。 三．契税 　　（一）开发商缴纳并转嫁给购买人的契税 　　根据《中华人民共和国契税条例》及其实施细则的规定，并根据北京市人民政府的规定，北京市的契税按照3％的标准缴纳，其中普通住宅的税率减半为1.5％。 　　假定开发商取得土地使用权的成本占总价的30％，其中出让金为10％，其他成本为20％。，也即是，在100万元的房价中，土地成本为人民币30万元，其中土地使用权出让金为人民币10万元，其他土地成本为人民币20万元。 　　根据北京市的规定，开发商缴纳契税应当按照取得该房地产时的价金的3％缴纳，这样，开发商缴纳的契税在本套房屋中为人民币9000元。（30万元的出让金×3％＝9000元）。 　　（二）购买人缴纳的契税 　　根据契税条例的规定，契税由买受人缴纳，因此购买该房地产缴纳的契税为：15000元（计算公式为：100万元×1.5％＝15000元），如果该房地产不是普通住宅，则契税按照3％缴纳，在这种情况下契税为人民币30000元。 四．营业税 　　（一）政府直接向开发商征收的营业税 　　营业税由出卖人缴纳，但在开发商转让房地产时，营业税是被作为成本计算的，根据营业税条例的规定，营业税的税率为5％。因此由购买人承担的营业税为50000元（计算公式：100万元×5％＝50000元）。 　　（二）开发商间接支付的营业税 　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，建筑安装企业应当缴纳的营业税为营业额的3％。 　　开发商支付给建筑商的建筑安装总价（不包括营业税的情况下）在该套房地产中为20万元，那么，由开发商支付的建筑总价中包括了营业税为人民币6000元。 五．城市建设维护税 　　根据国务院的规定，城市建设维护税以营业税为基数计算确定。假定该房地产在北京市的市区，则城市建设维护税计算如下： 　　（一）由开发商缴纳的城市建设维护税 　　开发商缴纳的营业税为50000元，其城市建设维护税按照7％缴纳，50000元的7％为人民币350元。 　　（二）由建筑商缴纳的城市建设维护税 　　开发商支付建筑商的营业税为人民币6000元，其城市建设维护税按照7％缴纳，为人民币42元。 六．教育费附加 　　根据国务院的决定，在征收营业税的同时，应当按照营业税总额的3％征收教育费附加，因此，在征收的营业税中，应当缴纳的教育费附加按照营业税的3％缴纳： 　　（一）开发商缴纳的教育费附加 　　开发商缴纳的教育费附加按照开发商缴纳的营业税的总额的3％缴纳，在本案中，开发商缴纳的营业税为人民币50000元，因此应当缴纳的教育费附加为人民币150元。 　　（二）建筑商缴纳的教育费附加 　　建筑商缴纳的教育费附加按照建筑商缴纳的营业税的3％计征，在该房地产中，建筑商缴纳的教育费附加为：27元。 七．耕地占用税 　　如果该房地产是征收耕地后在耕地上建造的，那么开发商应当缴纳耕地占用税，耕地占用税在开发商缴纳后作为成本转嫁给购买人。 根据耕地占用税条例的规定，开发商应当按照下列规定缴纳耕地占用税： 耕地占用税的税额规定如下： 　　（一）以县为单位（以下同），人均耕地在一亩以下（含一亩）的地区，每平方米为二元至十元； 　　（二）人均耕地在一亩至二亩（含二亩）的地区，每平方米为一元六角至八元； 　　（三）人均耕地在二亩至三亩（含三亩）的地区，每平方米为一元三角至六元五角； 　　（四）人均耕地在三亩以上的地区，每平方米为一元至五元。 　　根据北京市的规定，在北京市的近郊区，耕地占用税按照每平方米9元缴纳，如果该房地产是建造在耕地上，则应当缴纳耕地占用税。 　　基于计算的复杂，本文不再具体计算。 八．城镇土地使用税 　　城镇土地使用税是1988年开始征收的一个涉及到房地产的税种，根据《中华人民共和国城镇土地使用权暂行条例》的规定，城镇土地使用税按照下列标准缴纳： 　　在日前按照下列标准征收： 　　土地使用税每平方米年税额如下： 　　（一）大城市五角至十元； 　　（二）中等城市四角至八元； 　　（三）小城市三角至六元； 　　（四）县城、建制镇、工矿区二角至四元。 　　在日后按照下列标准征收： 　　土地使用税每平方米年税额如下： 　　（一）大城市1.5元至30元； 　　（二）中等城市1.2元至24元； 　　（三）小城市0.9元至18元； 　　（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 　　根据北京市的规定，在日前，北京市将土地划分为六级，分别按照不同的标准缴纳土地使用税，假定该房地产在北京市的二级土地范围内，则应当缴纳的土地使用税每年为800元，计算公式为：100平方米X8元/平方米=800元，根据国务院公布的新的土地使用税条例的规定，将大城市的土地使用税调高到1.5元――30元，因此在日后，该税种只能比现在更高。 　　如果购买该房地产，则在72年内缴纳的土地使用税至少为人民币800元X72年=57600元人民币。 九．房产税 　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，在城市范围内的房产应当按照该条例缴纳房产税。 　　房产税按照依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 　　没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。　 　　房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 　　房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。 　　根据北京市的规定，“企业、事业单位房产、不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。” 　　北京市的房产税按照年度计征。 　　因此如果该房产属于个人所有，且不属于免税范围内的，应当缴纳房产税，还房产税按照租金收入计算纳税的金额。 　　基于房产税的计税基数确定的问题，本文暂不计算房产税。 十．城市房地产税 　　根据《中华人民共和国城市房地产税条例》的规定，城市开征房地产税，由中央人民政府财政部核定。 　　根据北京市人民政府关于征收房产税的规定，在北京市开征房产税后，原决定开征城市房地产税的《北京市房地产税稽征办法》被废止。 　　但根据北京市财政局、北京市地方税务局《关于市房地产税有关政策和征管问题的通知》的规定：依照“国务院国发（１９９４）１０号文和财政部税务总局（８７）财税外字第２３０号通知的规定精神，城市房地产税的纳税义务人为在我国境内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞。” 　　因此在北京市范围内，如果是在北京市拥有房地产的外国人、外国企业、外商投资企业、华侨、港澳台同胞，应当按照《中华人民共和国城市房地产税条例》的规定缴纳城市房地产税，城市房地产税按照年度缴纳，以房产原值为计算税收的依据，税率按照房产原值的1.2％计算。 　　因此如果购买了该房地产的人是城市房地产税的纳税义务人，则应当按照100万原值的1.2％缴纳城市房地产税，每年应当缴纳的城市房地产税的金额为人民币12000元。 　　如果按照上述标准缴纳70年计算，则该纳税人70年应当缴纳的城市房地产税为人民币744000元。 十一．印花税 　　根据《中华人能共和国印花税暂行条例》的规定，无论是购买房地产的人，还是出卖房地产的人，均应当缴纳印花税。 　　本文中印花税全部按照产权转移的书据作为计算税收的依据。 　　（一）买卖合同的印花税 　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，买卖合同按照销售金额的万分之五贴花，则买卖合同缴纳的印花税为人民币500元。 　　（二）产权转让书据上的印花税 　　房产所有权证书和土地使用权证书上的印花税各位5元。 十二．土地增值税 　　土地增值税是转让人缴纳的税种。 　　基于该税种与购买人关联不大，因此本文不再赘述。
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关于印发《清远市区国有建设用地使用权出让金计收办法》的通知
清国土资发〔2014〕93号
关于印发《清远市区国有建设用地使用权出让金计收办法》的通知
高新技术开发区管理委员会、清城区人民政府，市直有关单位：
《清远市区国有建设用地使用权出让金计收办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。
清远市国土资源局
清远市区国有建设用地使用权出让金计收办法
为加强国有土地资产管理，优化土地资源市场配置，进一步规范我市国有建设用地有偿使用工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《协议出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规范（试行）》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《划拨土地使用权管理暂行办法》等土地管理法律、行政法规、地方性法规和土地供应政策，制定清远市区国有建设用地使用权出让金（或土地出让价款，以下统称土地出让金）计收办法：
一、计收土地出让金的具体情形及标准
（一）国有建设用地出让。以招标、拍卖、挂牌、协议出让等方式出让国有建设用地使用权，土地出让价款已全部缴清的，其土地出让价款中已包括土地出让金，无需另行计收。
（二）国有划拨土地补办出让。划拨土地要求改建、扩建、变更登记（土地转让、出租、抵押、置换、继承和名称变更等）和补发土地使用证等，现已不符合划拨条件，需办理土地出让手续的，按以下方法计收土地出让金：1、不改变用途应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的出让土地使用权市场价格－拟出让时的划拨土地使用权权益价格；2、改变用途应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的新用途出让土地使用权市场价格－拟出让时的原用途划拨土地使用权权益价格；3、使用因征收安置的用地，原以划拨方式取得的，在补办出让手续时应缴纳的土地出让金为清远市区土地出让平均纯收益（53元/平方米）。
（三）出让土地使用条件变更。因土地容积率、用途、使用年限等土地使用条件变更，需补缴土地价款的。
经批准经营性项目调整容积率的，市国土资源局根据市城乡规划局认定的增容面积核定应缴纳的土地出让金，应缴纳土地使用权出让金额＝批准调整时的土地市场楼面地价×增容面积。工业项目增加生产性用房建筑面积的，不需缴纳土地出让金。
土地出让合同中没有约定改变用途需收回的，且已经实施开发建设并有地上建筑物，经批准改变土地用途的，市国土资源局根据市城乡规划局同意改变土地用途的规划审定通知书核定应缴纳的土地出让金，应缴纳的土地使用权出让金额＝新规划条件下土地市场价格－原规划条件下土地市场价格（新规划条件下土地市场楼面地价不得低于基准地价的10％，原规划条件下现土地市场楼面地价不得高于基准地价的10％）。若新规划条件下土地市场价格高于原规划条件下土地市场价格的，按两者的差价补交土地出让金；若新规划条件下土地市场价格低于原规划条件下土地市场价格的，高出的土地出让金已缴纳的，相应予以退回。
同一开发项目因不同地块取得时间不一导致剩余使用年限不一，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，经批准可以延长土地使用年限，但延长后的土地使用年限不得高于国家规定的同用途土地使用年限。延长土地使用年期应缴纳的土地使用权出让金额＝新土地使用年期现状使用条件下土地市场价格－原剩余年期现状使用条件下土地市场价格。
（四）超范围使用土地。对已建成房屋的，超出批准范围占用城市公共用地的，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，经城乡规划部门同意，由市国土资源局处罚后，办理协议出让手续，出让金额按现状使用条件下土地市场价格计收。
（五）零星地块归宗。对符合土地利用总体规划，但不具备单独开发建设条件的边角地、夹心地、插花地等零星地块，按照城乡规划建设的要求，需连同周边地块连片开发建设的，根据城乡规划部门出具的该零星地块应连同周边地块连片开发建设的意见，市国土资源局可将零星地块土地使用权一并协议出让给现土地使用权人，按土地市场价格全额计收土地出让金。边角地、夹心地、插花地单个地块面积原则上不大于3亩，且累计面积不超过项目用地面积的10％。
（六）历史欠费。日前，经批准采用缓缴或挂帐方式而未缴纳土地出让金，其原计费标准低于市区土地出让平均纯收益的，按土地出让平均纯收益（53元/平方米）为标准计收；其计费标准已高于市区土地出让平均纯收益的，按原欠缴金额计收。
上述未缴纳土地出让金，自本办法颁发之日起一年内缴清，逾期未缴的，其应缴纳土地出让金，按国家现行标准计收。
历史遗留问题。对原按照市政府《关于进一步加大力度推进市直国有企业改革转制有关问题的通知》（清府函〔2001〕3号）以及清发〔2003〕4号、清发〔2004〕4号、清发〔2005〕4号、清发〔2008〕19号等文件规定办理了土地使用权发证的用地，没有资料显示用地单位已经缴纳土地出让金的，按土地出让平均纯收益（53元/平方米）为标准计收土地出让金。
公有住房上市。符合《清远市区已购公有住房上市暂行规定》（清府〔2000〕53号）第二条规定情形以及公有住房继承需办理补办出让手续的，其补缴土地出让金按住房交易评估价格的1％缴纳。
土地置换。因公共利益需要，政府将储备国有建设用地（以下称“新地块”）与企业、个人的国有建设用地（以下称“旧地块”）进行置换的，应遵循等价置换的原则。若新地块现规划条件下土地市场价格高于原地块原规划条件下现土地市场价格的，应缴纳的土地使用权出让金额＝新地块现规划条件下土地市场价格－原地块原规划条件下土地市场价格；若新地块现规划条件下土地市场价格低于原地块原规划条件下现土地市场价格的，应退回的土地使用权出让金额＝原地块原规划条件下现土地市场价格－新地块现规划条件下土地市场价格。
二、其它规定
（一）国有划拨土地补办出让、土地使用条件变更（不含改变土地用途）、超范围使用土地、零星地块归宗、历史欠费、历史遗留问题、公有住房上市、土地置换等项业务，土地使用者按以上标准缴纳土地出让金后，由市国土资源局与土地使用权人签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，给予办理相关土地变更手续。市国土资源局应成立国有土地使用权出让协调决策领导小组，对土地出让金收取标准进行集体决策。
（二）本通知适用于高新技术开发区、清城区范围国有建设用地使用权出让金计收管理。其它县（市、区）可参照执行，也可根据本通知精神，结合实际情况，制定土地出让金计收办法。
（三）基准地价是指经市政府公布的最新基准地价，并以区片价的楼面地价为计费单位。
（四）土地市场价格指经国土部门摇珠选定的土地评估机构，根据城乡规划局出具的审定通知书或规划设计条件（已建成的按现状条件）对宗地评估的市场价格。
（五）土地出让平均纯收益是指省核定的市区土地出让的平均收益，现标准为53元/平方米，如省重新核定，按新核定的标准计收。
（六）农村集体留用地、“三旧”改造、地下空间使用权土地出让金计收办法由市政府另行制定。
（七）本办法由市国土资源局负责解释。
（八）本办法自公布之日起执行，有效期截止日。本市区原有规定与本办法不一致的，以本办法为准。