养老地产_南京养老地产演绎十年进化史_南京乐居_新浪网
养老地产渐成隐性刚需
“买一套房子给孩子结婚，在同项目再买一套老两口住”的置业者越来越多。
摸石头过河 南京养老地产雷声大雨点小
国内尚无非常优秀、运作良好的养老地产项目真正投入使用，始终是处于雷声大雨点小的状态。
养老地产 金矿还是噱头
养老地产存在着投资大受益慢的问题，对于不少追逐利益的开发商而言，养老地产更多只是噱头。
作为经济发展水平更高的东部地区，南京的老龄化程度要高过全国平均水平。去年底南京60岁及以上户籍老人已达111.16万人，人口老龄化率达20%，而江苏全省口老龄化率为17%，全国是13.3%。“十二五”期间，南京老年人口年均增长7万人以上，年均增长率高达5.36%。
老吾老，以及人之老；幼吾幼，以及人之幼。2000多年前，孟子在描述理想社会之时，尊老爱幼已是应有之义。当老龄化袭来，如何让“老有所依，老有所养”逐渐走入公众视野，养老地产概念的热度也是一浪高过一浪。相比国内的老龄化速度，南京的情况更是惊人。一方面是老龄人口迅速攀升，另一方面是养老需求的缺口巨大。
　　进入21世纪，中国老龄化明显加速，截至2011年底，全国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口13.7%。预计在21世纪中叶，我国将有4.4亿老年人，占亚洲老年人口总数的36%、世界老年人口总数的22.3%。作为经济发展水平更高的东部地区，南京的老龄化程度和速度都要高过全国平均水平。南京市民政局的数据显示，去年底南京市60岁及以上户籍老人已达111.16万人，人口老龄化率达20%，而江苏全省口老龄化率为17%，全国是13.3%。
　　“银发危机”话题甚嚣尘上。与此同时，“嗅觉灵敏“的投资机构开始关注养老机会，如养老地产，老年护理产业，老年人服饰等。其中，以养老地产动静最大，包括万科、保利等龙头房企近年来均抛出养老地产发展计划。统计显示 ，现已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。
　　随着老年人思想的改变，更多老年人更加关注生活质量的提高，不愿意与子女同住，于是同子女同住的老人也开始购房，为房地产市场发展带来又一个机会，这无疑将刺激养老地产市场的进一步扩大，养老地产也将成为未来房地产的“新型刚需”市场。
2005年，南京汤山的“温泉留园”老年公寓曾在全国率先推行以房养老。按照公寓规定，拥有本市60平方米以上产权房、年龄60岁以上的孤残老人，可自愿将房产抵押给留园，经公证后入住留园，终身免交一切费用。老人去世后，房屋产权归养老院所有。该方案一经推出，很快引发了全国媒体报道，被称为“以房养老南京模式”。但很快“以房养老”的尝试就此停止。如今，该养老公寓已更名为南京汤山勤善堂刘园温泉酒店，当初的以房养老也早已宣告失败。
“给我你的房子，我替你养老送终。”这是位于南京汤山的温泉留园老年公寓今年春节之后推出的一种独特养老模式。将近一年过去了，这个崭新的楼盘概念依然“门庭冷落”。以目前中国老年人的收入水平，恐怕还无法承受“以房换养”的高额房价成本。中国保监会去年便有意先在全国几个重点城市试点推出一种“住房产权反向抵押贷款保险”，可惜没得到保险公司响应。
2012年1月，河西的侨馨人家养老公寓正式开业。据了解，这家位于清凉门大街60号的养老公寓由南京新鸿和置业有限公司投资，在江苏省侨联和南京市鼓楼区人民政府支持下建设的。在实际收费上，每间公寓的使用平均价是3000元/月，对老年人实际入住的时间期限长度没有限制，采取自愿原则，当然，入住期越长，相对费用也越低。虽然这家高端养老公寓的费用并不低，但是其地处河西新城中心地带的便捷区位和服务已经吸引了不少客户参观。
侨馨人家已经开始将鼓楼社区服务中心9-10层的老年公寓对外预约出售，并声称没有房产证，同时，买了房子还不能入住，只有到了60岁以后，房主才有资格入住。当初规划时，鼓楼区属的养老院只有300个左右的床位，养老服务缺口很大，在社区服务中心配套建设老年公寓，建成后将成为鼓楼区最大的一家老年公寓。而如今将老年公寓拿出来出“卖”，确实让人搞不明白。
开发商很多是抱着试水心态在做，“两代居”产品供应量一直停滞不前。虽然有着良好前景，但叫好不叫座，是很多此类项目的“共同命运”。对“两代居”产品现状，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，“两代居”产品虽然是养老地产的较好模式，但目前对客户的经济实力要求较高，拥有这种购买力的家庭不多。
养老地产在南京除了少量的养老院、老年公寓外，开发商开发的产品过去数年来一直是以两代居为主。“一直感觉两代居是发展趋势，但在南京做还是挺难”。一位曾经推出过两代居产品的开发商表示，两代居产品在南京楼市大多叫好不叫座。
“以房养老”模式在实际运作中，虽然已经倡导、研讨、试点了多年，但都处于“雷声大、雨点小”的情形下，主要存在六大障碍。首先，法律法规没有明确规定，政府层面的‘以房养老’就很难推行。
虽然近年来养老地产市场越来越受关注，但养老地产的投资周期长，投资商从来没有找到很好的盈利模式，房企为什么仍乐此不疲？一个尴尬的现实是，养老地产项目很难盈利，而已投入运营的泛养老公寓之类，也难以获得老年群体的认可。
无论是“两代居”产品，还是高端的养老公寓，体量偏小是它们的薄弱环节。南京的养老地产的进一步发展需要更多的专业项目，例如整合规划配套的养老社区产品是急需的。比起这些把养老地产作为卖点或是配建的项目，朗诗近期向外透露的一个消息令人眼前一亮。
朗诗集团董事长田明表示：“五年内朗诗会做两件事。第一步将养老地产作为地产开发的一条新产品线，针对老年人需求，进行涉老型的规划设计、建造、医疗等资源的整合配套；第二步要做完全的养老社区，可以自持也可租赁。”朗诗的大举进入，预示南京养老地产将迎来新局面。
面对高于全国平均水平的老龄化问题，今年4月，南京市民政局下发的《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》上指出，将通过一系列举措，使南京的老人老有所养、老有所医、老有所教、老有所学。具体举措包括将老年疾病逐步纳入医保、高龄困难老人增发低保、长寿补贴按年龄分级发放，而“以房养老”是这份规划中最引人关注的措施。
继商业地产之后，养老地产正成为各大开发商转型的热点方向之一，但是一片热闹的呼喊背后，落成的项目却寥寥无几。分析人士指出，我国的养老地产尚处于初级阶段，不排除很多开发商以此进行新的‘圈地运动’。由于经验不足，养老地产或许还需要很长一段时期的摸索才能找到适合国情的发展模式。
南京养老地产十年进化史图例
养老地产沦为圈地工具？
在现实中，开发商往往以养老地产为名头去拿地，养老地产或成为一些房企进行“圈地运动”的工具。
另据了解，全国范围内，大约有20~30家比较大的开发商进入到养老地产领域。多数开发企业都开始以较小规模养老地产项目进行“试水”，以此来探索养老地产的盈利模式。地产商进入养老地产领域，相对于政府、慈善机构来讲，还比较浮躁，当纯养老地产还没有看得见的盈利模式时，这些开发商进入养老地产还是以追求“投资回报”和利润为主要目的。这些“投资回报”和利润来自哪里？
资金回笼遇难题 仍处摸索阶段？
我国的养老地产尚处于初级阶段，不排除很多开发商以此进行圈地运动。由于经验不足，养老地产或许还需要很长时期的摸索才能找到适合国情的发展模式。
养老地产对于资金要求相当高。其消费群体的特殊性以及盈利模式的综合性要求投资者在项目建设期及后期服务时要比其他项目投入更多的资金和技术。而且，由于养老地产配套设施多、投资金额高、运营维护标准高，故投资者需要较长时期的经营才可以收回投资。长时间占用资金增加了企业成本，也无形中扩大了投资者的投资风险。
摇摆的养老地产 有钱人的养老？
在我国，现在还普遍是老年人在为年轻人买房。说到底，这也是买房养老，属于家庭式养老，老人养孩子，孩子以后再养老人。于是，这陷入一个悖论之中，养老地产或许奢侈到只能谄媚高端收入的老年群体。但这个群体有钱，即便你什么都不做，他们都有办法养老。而真正需要解决的中层、低层收入群体，依然享受不到养老地产带来的种种便利。
因此，养老地产不能是简单地盖房子卖房子，一定是与保障制度、保险制度、商业保险制度、慈善机制等等相结合。
房企试水养老地产一览表
万科集团目前共有4个养老地产项目。2010年，万科集团在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的养老地产开发模式。
后续经营模式仍在探讨中。
该公司控股公司上海星堡老年服务有限公司打造的首个养老社区项目--星堡中环已于7月底通过相关审批。此项目距上海人民广场约13公里，计划在年底开业。
项目采用月费制度，月费涵盖基本服务费。
2007年，绿城在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓。最近，绿城将新增项目桐乡雅达国际健康生态产业园，该项目以养老地产为主题，能容纳8000位老人。
绿城意图打造一个“学院式”的养老模式，预计两年后可交付使用，预期通过物管费、学费、医疗护理服务等收益。
保利成立了养老产业专业管理公司，在北京的首个试点养老地产项目选择了西山区域。 目前，保利地产已经相继在上海、长沙进行试点。
运营模式将会效仿日本，目前正在考虑采取会员制的运营模式。
北京首创置业与河北建设集团将联手开发河北香河的养老项目。2011年4月，首创置业宣布与中国长青基金共同探索中国特色养老地产模式。
通过“住宅+养老”综合开发模式，将为老年生活社区的产业化和社会化发展开辟新的途径。
朗诗已着手在一些项目上尝试推出“一碗汤”产品、“老少居”产品和服务连锁项目等，进行涉老型的规划设计、建造、医疗等资源的整合配套。
2007年，绿城在位于临平的项目绿城?蓝庭内试水，做了86套颐养公寓。除了蓝庭，绿城目前在做的养老社区还包括在桐乡乌镇的项目。
上海亲和源公司
2005年，亲和源公司在上海市南汇区开发了亲和源老年社区，共建设12栋生活楼，800余套住宅，可供1600位老人居住，是中国第一个老年人会员制养老社区。
亲和源公司采取了会员制模式运营，通过销售会员卡获利营运，土地性质为政府划拨。
几年前在祈福新运营“广州祈福护老公寓”，该老年公寓依托国家三甲祈福医院，是东南亚首家酒店式长者公寓，全国首间酒店式护老公寓。
采用养老会员制模式。
广州家和集团
广州家和集团也宣布其在白云区的500亩广东颐老园项目将在今年底或明年初动工，计划5年后主力进军养老地产行业，成为专业的老年产业开发运营商。
远洋地产与美国Emeritus集团将就中国养老市场进行合作，开始抢滩养老地产，其中规划了6000多平米的高端养老项目。
华润专门成立养老产业研究团队，宣布进军养老地产。
北京东方太阳城
东方太阳城位于顺义潮白河西岸的双青林场内，社区规划总建筑面积80万平方米，建筑类型有现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。
以租住形式经营的老年公寓，是太阳城内的重要组成部分。
蔚蓝房地产
在沈阳，蔚蓝养老地产率先推出中国首批绿色养老住区示范项目听雨观澜。
提供健康颐养住宅，倚靠医疗保健系统。
荣禾集团与澳大利亚颐养运营机构“水博克”（WATERBROOK）合作，在西安拟构建养老项目“楼观公社”。
引进澳洲水博客养老模式。
云天房产集团
云天房产集团在杭州开发的金色年华退休生活社区总占地达250亩，专为退休人士精心打造的多功能园林式的生活社区。
可选择一月、半年、一年3种不用形式的入住模式。
富润控股集团
2003年，富润控股集团在诸暨市创办了老年康乐中心，成为社会化养老的范例。
金成集团将合作方锁定在了美国最大的房地产企业――普尔特公司。集团将在重要城市布局大型的以养生休闲服务为内涵的养生商业地产。
世纪爱晚置业
“北京爱晚中心”占地1000亩左右，是由世纪爱晚(北京)置业有限公司投资建设的服务于北京地区并能实现辐射全国爱晚项目的综合性、社会化养老示范基地。
2009年，吉粮地产宣布了重组进军养老产业计划，发起成立颐和养老产业股份有限公司，位于海南定安县的吉粮康城项目为第一个启动的养老地产项目。
张辉（南京房地产开发建设促进会秘书长）：&&&&南京养老地产虽处于探索起步阶段，但是横向看全国发展，也还没有较为成功的项目，南京的市场现状是全国大形势下的表现。养老地产如果想要有更大的规模发展，需要有政策支持和确立符合国情的模式。
张良（江苏香溢置业副总经理）：&&&&虽然大多数开发商都看好养老地产的发展前景，但是现阶段真正投身养老地产的却为数不多，而真正意义上的纯粹的养老地产项目，在目前的南京楼市非常匮乏。
黎庆文（DTZ戴德梁行华中、华西区顾问部主管及董事）：&&&&老人社区对软件要求高，服务需要十分专业，一般的物业管理远不能达到该水平。因此产品最终还是停留在普通房地产项目开发，达不到颐养天年的要求。
吴翔华（天诚不动产研究所所长）：&&&&降低养老地产客户门槛是眼前亟需正视的问题。虽然养老地产看似风风火火，但是现在的这类产品对客户的财力要求过高。让养老地产产品层次更丰富，更多的客户能享受到这种服务才是现阶段的着力方向。
孙立坚（复旦大学经济学院副院长）：&&&&对养老这样一个跟民间密切相关的行业，要有一定的准入门槛。另外，对于楼盘开发商，不光是对门槛进行设置，而且对他们的服务都要有一个很规范的认证。我们需要有制度化的监管，否则民生问题就会被商业利益驱动所损害。
张大伟（中原地产市场研究部总监）：&&&&开发商往往以养老地产的名义拿地，在土地市场价格日益走高的背景下，养老地产成为开发企业“圈地运动”的工具，成为房企曲线拿地的救急模式。参照国际经验，养老地产项目倾向于“小而精”发展，防止过多老年人群聚集而导致服务质量下降。出自 MBA智库百科()
　　养老地产是以老年人为群体而进行建筑设计、设施配套和服务跟进的项目。养老地产的特色应该是为老年人提供家政、、、休闲、社交、康复、医疗、介护、照料等一条龙服务，而不是仅仅提供老年人居住的“地产”。
　　养老地产从、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、、文体活动、到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：推出的升级版的，如养老院，把养老地产视做项目长期经营；推出的养老地产项目。
　　1、养老院
　　专门的养老院或护养院，不属于，由专业的养老机构负责运营。大部分经验模式为公办民营，采取出租或会员制形式。
　　分析：按照国内“居家养老”为主的需要，根据老年人口，规划或护理中心，设置在社区或作为新出让用地配套，肯呢过会成为未来公办民营型社会福利设施主要方式。
　　按照适于老年人居住的要求来设计和建造，由社会投资按照运作的，专供老人集中居住的，采用居家养老和社区养老服务相结合模式的。
　　分析：在城市商品住宅小区中，规划部分比例按照老年住宅设计，并配套相关护理服务。
　　3、养老社区
　　以老年人为主的，通过医疗、看护等配套，为老年人提供从健康阶段到护理阶段全过程的养老服务。
　　按照用地性质划分，养老地产可分为：1、 ①养老地产项目(前期通过一般渠道取得土地，以养老概念为主题销售住宅产品)②综合性地产项目(通过医院/养老等项目捆绑，以低成本取得大规模土地开发)；2、社会福利设施用地→政府划拨或作为用地配套代建。
　　　作为民生热点，成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。随着养老社区、、度假养老、、等需求多元化，庞大而多样化的养老市场诞生。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开的养老地产项目达百余个。
　　有显示，截至2011年底，我国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口13.7%，中国已经步入老龄社会；预计到2015年，全国60岁以上老年人将增加到2.21亿，老年人口比重将增加到16%。另据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。
　　与此同时，“”也在逐渐升温，目前我国养老服务市场在3万亿元以上，2050年左右将达到5万亿元，一个潜力极大的正在形成。
　　世联地产董事长陈劲松预计，国内养老产业市场规模至少万亿以上，以后还会逐年增长。世联地产副总裁林蔚指出，养老产业是以服务为核心的产业，而不是以开发为核心的，需要长期投入，需要更多政策的配合与支持。
　　日的国务院常务会议要求，要加强养老服务能力建设。新建城区和新建居住(小)区要按标准同步建设养老服务设施，老城区和已建成居住(小)区也要通过多种方式完善相关设施。重点发展居家养老，同时，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资。
　　本次国务院常务会议还提出，推动社会力量成为发展的“主角”，到2020年建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。同时，要切实加强农村养老服务。推动医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式，促进养老服务与医疗、家政服务、、、健身、等领域互动发展。
　　业内人士认为，此次国务院提出的多项措施，将加快养老产业的和规模，促进养老机构甚至养老地产、养老医疗、养老旅游等相关产业的发展。同时，鼓励境外资本的进入，可以充分吸收国外的先进管理手段和，促进相关产业服务水平的提高。
　　目前各地政府对于养老问题愈发重视，部分省市已出台养老设施专项规划，规范行业发展，并从土地、财税等政策上予以支持。北京市出台的养老设施专项规划要求，加强土地、、融资政策和市政府对发展养老服务机构的支持力度。在新城规划中，要求整合，建设更多适合老年人养老的场所。
　　提起养老地产，美国和日本肯定是绕不过去的。因为美国的养老地产模式建的最早(始于60年代)，而日本则是全世界老年人口比例最高的国家，已经形成了一个结构比较完善、门类比较齐全的老年住宅体系。因此，总结这两个国家养老地产的开发和运营经验，对于我国养老地产的未来发展颇具借鉴意义。
　　1.多元化的老年服务需求
　　何为养老地产?美国和日本的经验告诉我们：“地产”是基础，而“养老服务”才是根本。养老地产的特色应该是为老年人提供家政、餐饮、娱乐、休闲、社交、康复、医疗、介护、照料等一条龙服务，而不是仅仅提供老年人居住的“地产”。
　　“太阳城”是美国最大的养老院，也是美国商业化养老社区的缩影，里面住着来自美国各个州和世界50多个国家的退休老人。作为“老人城”，太阳城明文规定所有居民必须是55岁以上的老人。社区里同时修建了疗养、医疗、及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。整个城市的建筑规划、道路交通、社区空间都完全按照老年人的需求实现无障碍设计。同时，太阳城中还设有多种住宅类型供老年人选择，主要的养老社区形式包括活力社区、独立生活社区、协助生活社区、专业护理社区、持续照护社区。在养老社区里，随着老年人身体机能的衰退，他们逐步从生活自理型社区过渡到生活协助型社区，再过渡到特殊护理型社区，从而真正实现在一个社区内安度余生。
　　在硬件上，日本的养老住宅设计可以用“精益求精”来形容。由日本国土交通省住宅局和财团法人高龄者住宅财团编纂的《老年住宅设计手册》是一本在日本得到广泛遵循的、具有针对性的、适应老龄化社会的居住设计通则。老年配套设施还包括浴场、酒廊、健身房、、园艺区等几乎所有功能。在软件服务上，日本一方面强调服务的专业化，另一方面注重满足老年人的精神追求。日本开设有专门的老年护理专业，护理人员持证上岗。在养老社区里，老年人可以参加各种学习、娱乐，甚至旅游、探险，也可以亲手种植蔬菜、瓜果。“乐龄族的专属领地、忘我快乐的享乐之地”，这就是日本对高档养老社区的定位。
　　近年来，随着老龄人口日益增多，日本也开始推进“住宅适老化”。即建设一些带服务设施的老年人住宅，里面包括一些医疗设施，也有一些老年活动设施、老人看护及餐饮设施等。日本最近在不断发展大型社区，这些大型社区并不是让老人集中居住，而是能够让各种年龄层的人在一起居住，这有利于两代人之间的互相照料和扶持。与以往大型社区不同的是，新的社区中设置有更多的适合老年人的空间和设施，提供更多样的、更适合老年人居住的住宅，并且让更多年龄层的人同时住在一起，这是日本政府推出的新的老年问题解决方向。
　　2.多元化的养老地产盈利模式
　　目前，美日两国养老地产主要包括赢利性和非赢利性两种，非赢利性养老地产主要由政府、宗教机构或慈善团体投资建设。美国的养老社区有60%左右为政府投资设立，如果加上其他社会慈善性团体的投资，这一比例将会更高。例如，持续护理退休社区在盈利性养老社区中占比非常低，其中82%的社区由非盈利性机构(半数是宗教机构)来运营。
　　对于赢利性高端养老地产，则大部分采用“一次性会费+月服务费”的模式。这种的优点是既可以解决地产公司前期一次性投入太大的问题，还可以兼顾日后养老服务持续提供的费用支出。美国一次性会费大约为250-400万，而日本一次性入住金为240-780万。入住满15年的不再退还入住金。此外，每月另收服务费1.5-3万人民币，还不包括医疗费、水电费、停车费等等。即便如此高收费，美日两国养老地产公司的也只有10%左右。当然，如此奢侈的养老地产也主要是面向小企业主、律师、公司高管等高收入人群，一般人群是消费不起的。
　　美国还普遍采用了一种“养老+地产”的，即将保险、地产、养老在一起。进军地产领域，买断其居住权，采取酒店式管理，以收取会员管理费用的收益模式进行投资资金回笼，同时还为公司吸收高端养老保险客户。而在日本，为降低，很多养老地产投资机构都实行经营。比如，日本医学馆在日本全国有1250所养老物业，基本上都位于市区，入住老人60%来自于项目5公里范围内；1986年就开始提供养老服务的专业机构--幸朋苑在全国有150多个分支机构。而且，连锁养老院不仅为常住的老人提供专业服务，也对周边社区有认知障碍、行动不便等需要照顾的老人提供日托或短期入住服务，充分利用现有设施服务到更多老人的同时，其收入也可以有效弥补一定的费用支出。
　　3.多元化的养老资金支持
　　在美国，入住养老社区的入门费通常是住户自行承担的，可以使用退休金或私人储蓄，也可以办理现有房产的“倒按揭”支付。而对于月费及其他医疗服务费，联邦医疗保险和一般可以覆盖老年社区的一般性的服务，但是超出了保险范畴的高端服务费用就需个人支付了。如今“倒按揭”在美国日趋普遍，美国的倒按揭贷款放贷对象主要是62岁以上的老年人，包括三种形式：倒按揭、政府担保倒按揭、商业公司理财型倒按揭。
　　而在日本，政府非常重视为养老机构建立扎实的政策保障机制与社会环境基础。例如，除一次性入住费外，“幸朋苑”由老人自己提供的服务费只有10%左右，其余的都是从政府保险、养老金等渠道补充，这就为老人家庭减少了巨大的经济负担。需要介入陪护的老人，由定点医院评定介护等级后，政府则会承担90%的介护服务费用。
　　如此一来，通过政府的扶植、保险机构的投资、慈善捐款以及入住养老社区的老人通过养老金、“倒按揭”等方式缴纳的费用，美国和日本市场化后的养老城不但能够持续提供社会服务，而且自身还可以实现盈利。
陈金保,师春芳.美国和日本的养老地产的经验.金融博览(财富).2012年12期.
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　　老有所养，是中国传统追求，也是支持大家工作的动力之一，如今伴随着老龄化社会来临，养老压力成为社会空前关注的一大话题。
　　全国两会上，全国政协委员甘连舫强调了老年人健康养老，他建议有关部门对医疗旅游、度假的服务体系进行顶层设计，“加快制定实施全国老年旅游发展纲要和战略规划，既要给予养老产业在旅游项目政策上的支持，又要严控以养老产业为名义的房地产开发”。
　　养老地产与养老旅游是这些年兴起的概念，越来越多老人开始流行起候鸟一般的养老生活，这也给一些南方城市如海南、广西等地带来不少商机。随着老龄化社会加快，社会普遍认为中国即将迎来“银发时代”，也就是老龄人比例加大的时代，而这也意味着巨大的社会转变。截至去年年底，我国65岁以上人口达1.44亿，占人口比例10%；有房地产商估计养老地产有1万亿元市场机会。与此同时，中国养老服务的滞后也在体现，一方面养护人员专业性不够，另一方面也面临一床难求的窘况。根据民政部数据，全国各类注册登记的养老服务机构31833个，机构、社区等养老床位合计达到584万张，每千名老年人拥有养老床位数27.5张，对比发达国家5%~7%的床铺比例仍旧较低。
　　“银发时代”背后，则是各类对于“银发经济”的需求，除了房地产公司积极向养老地产业务转型，不少保险公司甚至地方政府也开始对此产生极大兴趣。因为中国房地产存量巨大，去年年底库存达到了7.18亿平方米，这些存量房多数位于三四线城市或者郊区，这也引发养老地产与去库存等提法，这看起来是双赢，但背后却暴露出急功近利。养老地产并不仅仅是盘活存量房那么简单，养老地产的专业性决定这不是一揽子买卖，配套设施也与以往大众房地产不同，目前各种热情背后，一方面过于聚焦高端养老，导致高端养老床位过剩，另一方面则是各种不专业现象层出不穷。
　　如此看来，社会化养老仍旧面临不少挑战，开发远远跟不上实际需求。养老地产是养老产业的一部分，一方面需要行业规范，另一方面也应该以服务为中心，不能也不应该仅仅作为接棒房地产的最后一程。两会委员的呼吁值得重视，但是这个时候不是政府卸包袱或者争蛋糕的时候，更应该听取专家们更多意见，以更多先进经验指导养老地产健康发展。 （费雪）
[责任编辑:
唐华 实习生张倩