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快速关注律师　　近年来，棚户区改造成为热点，全省各地均大刀阔斧地轰轰烈烈进行，政府、公司乐此不疲。回顾这些年海口市棚户区改造，我们已可以剖析一些片区，看看都有哪些优劣？　　从已经完成的棚户区改造，如海甸岛二路片区的改造，我们可以看到它的优势，一是居民生活环境得到了较大改善。以往杂乱无章的民居化为鳞比栉次的高楼大厦，绿化，小区配套设施齐全，环境卫生，美观；二是城市面貌获得了改善，财政收入得到增长。海甸溪成为海口外滩一景，城市化的进程加快。出售土地获得了大量的财政收入，公司赢利也上缴了税收。三是公司赢利，具体赢利多少不得而知。更多房地产的开发，也给外地人带来了更多的宜居选择。　　而它的缺陷，也是显而易见，其中尤以本地人为觞。本地人失去了祖祖辈辈赖以生存地土地，他们的后代不再是“有地一代”，而成为无根之飘萍，失去了土地的保障，他们的后代将贫者越贫，处于社会的最低层，想要爬起来就必须经过更多的不懈努力。　　我们把镜头拉近，去仔细看一看政府、居民和公司三方。　　一、政府。根据海口市财政预算报告，2014年海口市地方公共财政收入100亿元，同比增长15.4%。加上省级补助等，全市地方公共财政总收入167亿元。2015年全市地方公共财政收入增长预期目标为10%，预计完成110.13亿元；土地出让金收入预期完成目标为100亿元。在今年的海南省人大会上，2014年海南省和省本级预算执行情况公布的数据显示，截至2014年末，海南省政策性债务余额1719亿元，其中省本级560.7亿元，占32.6%；海口665.1亿元，占38.7%；三亚等其他市县493.2亿元，占28.7%。省会海口的政府性债务占了全省的近四成。　　海口市预算报告中称，随着偿债高峰期的到来，2015年海口市政府偿债需求达70亿元以上。从偿债规模看，政府投入于专项基础设施建设等方面债务，主要通过政府性基金中的土地出让金偿还。除去法定计提部分和征地成本支出，土地出让金能安排用来偿债的比例约为30%。　　很明显，这是典型的“土地财政”。没有工业和优质高技术产业的支撑，仅靠房地产一家行业独大，海口财政收入乏善可陈。而能卖的地早已卖光了，于是，政府盯上了居民。玉沙村，2008年拍卖每平米6141元，南海网2015年10月姜飞调查：“海南安中置业有限公司市场总监卢伟琦介绍说，当年土地竞买到手后，他们向国土部门全额(9.05亿元)支付了土地出让金。挂牌出让地块的土地出让金全部用于玉沙村的拆迁安置补偿和公共配套及基础设施建设”。但具有讽刺意味的是，时至今日，该地块仍处于闲置状态。　　二、居民。海甸二路安置房内，一梯多户，朝向差，居民房不再南北通透，楼板薄，建筑质量不详。拆迁价：海南特区报2011年11月报道“原先居住在海口海甸五庙的市民吴先生共有兄妹五人，四个兄弟和一个妹妹，还有老父亲。吴先生一家以前居住房屋的占地面积为700多平方米，建筑面积为400多平方米，政府估价约为100万元。2009年签订协议时写得很清楚：美兰区人民政府共给吴先生一家人五套房屋，分别为：一套100平方米的房屋、3套85平方米的房屋和1套70平方米的房屋。吴先生告诉记者，他以前和美兰政府签订的协议约定，美兰区政府给吴先生的房屋其中一套为100平米，而吴先生选房时只选到一套104平米的房屋，他每平方米需要补差价3700元。但是如果吴先生不要这套104平方米的大房屋，选择一套低层的85平方米的房屋，则政府就以每平方米2371元的价格补差价给吴先生.”大部分的拆迁方案是，以地和旧房等成本，换同等面积毛坯房。而毛坯房的价格，不是按经适房或成本价，而是按水涨船高的商品房价格。对于拆迁安置房，根据政策，是可以免基础设施配套费、税费等一系列成本的。　　很明显，吃亏的是本地的居民。换成不是政府收购，而是其他人来收购，公司来收购，根本不可能有这种收购价格，它不是完全的市场价格。　　政府的功能是什么？是拆房子吗？很明显不是。从拆迁过程中可以看到，政府迷失了它的职能，不是放在更好地提供公共产品服务上，而是热衷于从人民手中购地和购房，再倒卖给公司。　　三、公司。天知道他们赚了多少钱，谁能告诉我？但似乎不关我事？　　我梦想这个世界是公平的、法治的。悉尼为了不拆迁城市居民的房子，而选择了从地下开辟道路，因为成本也低。　　我梦想拥有自己的一亩三分地，传承久远，留下我的根，我的回忆。　　城市的追求是什么？它一定要是干净，整齐的吗？不，我认为在于城市的人，在于让他们能生活得更好！
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　　好文章。
　　如今棚户改造如火如荼的进行。可是靠改造来提升振作经济，很多本地人利益都得不到正常的保障　　
　　好文。　　
　　海口市中心赔偿都不高！海甸岛和盐灶仅仅1：1，但土地钱都包括在里面。到时建好了，要先缴纳交物业费、燃气开口费、公共维修基金费用、房屋所有权和土地使用权的证件工本费等。如要重新装修等的费用呢，还要自己贴？　　真是卖了土地卖了房，其他要自己出。那天路过看到盐灶居民在吵，到时没钱交物业费就都去跳楼。因为没固定收入了。　　政府以每平方土地低廉的价格从原住民这买，然后高价拍卖给其他企业。从中赚高额差价。做鬼勾当
　　好帖，必须要顶！
　　有道理
　　城市的追求是什么？它一定要是干净，整齐的吗？不，我认为在于城市的人，在于让他们能生活得更好！　　这句说的真好！
　　改造归改造，但是核心点是要为老百姓服务，如果改造后农民还不如以前的生活，那还改造干嘛，政府是为人民服务不是为开发商服务，补偿要往老百姓倾斜，要合理，起码不能是加上土地和房子回购房子才勉强1:1就说不通了
　　四个区的政府不是在发展经济上、改善民生上、完善公共服务上下功夫，而是想方设法地赤裸裸地掠夺居民的土地，利用土地大搞房地产经济，靠土地发财大盖政府办公楼宇及公务员福利房，真的无语.....。
　　这两届的区政府的书记和区长的主要工作及精力都放在棚户区拆迁改造上了
　　土地与房价的补偿比例才1:1，海口市区地价至少600万一亩，也大约每平米，换回来的安置房的设计及质量还值不了这个价（可参照京华城和国贸其他楼盘、水岸阳光和滨江海岸的质量差异），地上的原有建筑物一分钱不值，呵呵.....
16:14:13　　土地与房价的补偿比例才1:1，海口市区地价至少600万一亩，也大约每平米，换回来的安置房的设计及质量还值不了这个价（可参照京华城和国贸其他楼盘、水岸阳光和滨江海岸的质量差异），地上的原有建筑物一分钱不值，呵呵.....　　-----------------------------你知道太多了。
　　破局棚改我献一计　　海南拆迁改造过程当中，往往出现群众对拆迁安置条件不满意而造成项目延期等各个方面矛盾。再我看来，其实不是没有解决的办法，作为外行我也就出出主意，要是说的不对大家也请多批评交流，希望能够抛砖引玉。　　一、先安置后拆迁。　　如果安置房没有盖好的情况下，先行跟住户谈条件住户很难接受。因为你的房子没有盖出来谁都不知道满意不满意。质量、公共环境方面更无从知晓。何时能入住何时能拿到房产证都不清楚，未来想腾笼换鸟又不知道猴年马月。所以拆迁方面一定要先安置，盖好安置房了住户搬进去满意了自然会和你签拆迁合同，拆迁户没看到合同什么东西都是纸上谈兵，拿今天去赌明天的事你干嘛？　　那么各位看官可能会说了，你说的好听开发商怎么会先给安置户盖房子了呢？这其实就要求政府以民为本的理念，有些整体规划区域先开发拆迁安置房，再将整块区域进行招牌挂。从绝大部分大城市历史经验来看净地卖出的价格要远比开发商负责拆迁的土地价格高的多得多。　　二、开发商建设所有商品住宅由政府公开抽签摇号，按照面积抽成的比例摇出配给住宅用于安置房与保障房分配。　　众所周知一件商品如果存在竞争关系的前提下，商品的生产者首先要满足消费目标人群的需求，第二才是综合考虑降低成本。而如果这个产品消费者根本没有选择权，那生产者必定不顾一切的压低成本。因为根本不需要考虑消费者的感受，他没有选择权。于是乎我们发现动迁安置房基本都是所有小区里面最角落的、采光最差的、最矮的、临近垃圾场、道路、各种吵闹市场等糟糕邻居的，房屋的质量基本上也只能用勉强合格来形容。用人家自己盖的实实在在的老房子，换一个可能问题满满的新房子你会干么？而这样的结果一般会造成失地的拆迁户集中安置到差的楼盘里，有条件的拆迁户低价出售安置房或出租安置房，安置房沦为贫民窟，滋生各种违法犯罪的温床。建议政府在出让房地产用地的时候强行规定开发商必须无条件摇号出规定面积的配套住宅给政府。这样可以有效提高安置房的质量，也可以避免阶层分化带来的社会矛盾。　　三、按区位作价、按签订合同先后顺序选房、按配合拆迁进度打折分配安置房。　　其实随着城市进程的发展，很多原来有旧房子的人已经不在原来的老房子附近上班了。一些城中村、远郊地区拆迁的居民有急切的想去城里居住。就地安置房一旦分配他们或者租出去或者卖掉，然后去他们想去的地方去租去买新房子。这不仅造成房屋空置率严重，而且会造成安置房的贫民窟化增加社会矛盾，也是一种严重的社会资源浪费。于是我建议建立一种制度。全面评估拆迁户按照现有位置的估价，折算出拆迁货币补偿金额。这个金额至少不低于同位置同面积新建商品房均价。将全市所有开发商抽签来的安置房全部对社会公布，模拟选房。先签协议就近者优先。全市的所有安置房都按照市场销售价格进行公示。如果开发商抽出的房屋过大，超过一般安置面积的，可以以一定的折扣由拆迁户补齐余下的房款。比如我是安置户，享受120平米11000元一平米价格的房子，我看中了一套150平米价格10000元一平米的安置房。差价是18万,如果在政府公告规定时间内可以享受7折或者6折优惠，有特殊贡献可以加大折扣力度。如果拒不配合的，那就以九折或九五折对其补差价。但有个比例限制，最多可以选多多大比例面积的。比如120最多可以这么卖150的再超就直接按商品房的价格出售。如果拆迁户选择小房子或者货币补偿也可以。选择价格低的房子政府可以补差价，也可以灵活比如你一套120的，选两套75的，这样两套一共150也是可以的。按顺序模拟选房之后，必定有一些楼盘抢手，有以下楼盘无人问津。下一步调整价格一星期后那些抢手的楼盘调高预售价格，没人去的降低价格。然后进行二次模拟选房。一星期后公布二次模拟选房结果及最终调价结果，最后月底进行最终选房。一些安置户不满意所有安置楼盘的也可以推迟选房。我想如果能做到这么选的肯定可以让安置户做到相对满意。
　　海口的棚户区改造正在是进行得如火如荼，希望有关部门能重视网友的贴子。这是真实的，来自于老百姓的声音！
　　与民争利已到了令人发指噬无忌惮的地步，如此种种，这就是国富民贫的根源
16:14:13　　土地与房价的补偿比例才1:1，海口市区地价至少，也大约每平米，换回来的安置房的设计及质量还值不了这个价（可参照京华城和国贸其他楼盘、水岸阳光和滨江海岸的质量差异），地上的原有建筑物一分钱不值，呵呵.....　　-----------------------------　　麻烦你说说600万一亩是什么地？毛地还是净地？你了解现在海口宅基地补偿是多少钱一平方米吗？如果你知道就摆出来，不知道就呵呵吧
　　现在的政府并不是意义上的服务社政府，而冲当房地产财团的打手。百姓就是……？
　　好文！
　　好帖，必须要顶！
　　@rzs-02 17:52:09　　破局棚改我献一计　　海南拆迁改造过程当中，往往出现群众对拆迁安置条件不满意而造成项目延期等各个方面矛盾。再我看来，其实不是没有解决的办法，作为外行我也就出出主意，要是说的不对大家也请多批评交流，希望能够抛砖引玉。　　一、先安置后拆迁。　　如果安置房没有盖好的情况下，先行跟住户谈条件住户很难接受。因为你的房子没有盖出来谁都不知道满意不满意。质量、公共环境方面更无从知晓。何时能入住何时能拿到......　　-----------------------------安置户满意，开发商和支持他们的官员就不满意了。安置户和开发商的利益本来就是对立的。
　　肯定是人民吃亏，
　　百姓失去了大面积的宅基地和宽敞舒适的楼房，还要贴钱去买100平方的质量垃圾房子，以后还要交物业、停车位等费用！~这样叫让老百姓安居乐业？？
　　民粹意识充斥经济思想意识，其根本就不是科学思想，而是以社会底层的短浅利益为出发点，不顾经济发展规律去推动经济活动。　　这其实就是道德说教，说什么民生疾苦，因此，政府主导的经济活动，一切都应该为了Ｐ民的福祉转移。不如直接说，政府的工作，就是给Ｐ民制造“馅饼”而已。　　所以，民粹们当然希望政府继续主导经济发展哦，当然反对自由生产和自由交易的“市场经济”哦。　　在“市场经济”中，取得经济利益，是要靠自己的智商，努力程度和机遇的。靠政府发放“馅饼”的，根本就不是市场经济，而是前几十年实行的管制经济发展的“计划经济”。
　　农民失去了土地，其或其子孙后代就会贫穷吗？没有土地的城镇人口会比有土地的农村人口穷吗？　　土地只是市场经济中的一种“资源”，有自由的配置，才能得到优化，例如，或者开发成高楼大厦，或者集中起来实现农业的规模化和现代化。　　让农民死守几分地，想种就种，不想种就荒芜，难道“土地”资源能得到最大程度的发挥效益？
　　看来，为什么曾经是“经济特区”的海南省，至今是一个发展缓慢的省份，就从其省会海口市的尔等民众意识去分析，就可以得出思想意识滞后是主要原因的结论。
　　希望你们的棚户区改造，主要是政府，开发企业，和原居住民众三方得利的商业行为，而不是什么只给原居住民众发改福利的所谓“民生工程”。这样，才符合经济发展规律，才可持续发展。
　　好文，顶
　　政府权力不受民主监督必然没有制约，必然嗜血逐利。棚改这项工程和其他工程一样，还是充满利益的腐臭。贵州老家今年也被挂以棚改的名义拆了，完全违背棚改的初衷，好好的房子还打算后半生回去养老，以后永远只能是回忆了
　　财富分配机制失衡，导致社会价值观畸形，但目前推动改革的各种社会基础还很弱，继续熬吧
　　关注棚改，我有三问救教论坛大侠　　一是棚改的法律依据？以及这个法律依据是通过何种程序通过的，是否要经过大多数的民意。　　二是文中转载的2009年吴先生一家以前居住房屋的占地面积为700多平方米，建筑面积为400多平方米，政府估价约为100万元。这个估价从何而来?想想前几天听说深圳房价均价4万元每平，九十平米的房要几百万。对比这个价真是天上地下。　　三、问假如政府犯错，如何纠正?
　　楼主你懂得太多，政府不喜欢你这样的人呵呵呵
　　现在的问题矛盾就在于，地产行情不好，补偿高了，政府挣钱少，开发商成本高了，房子又不好卖！海南不像北上广，刚需那么多。除非政府不在土地上挣暴利，否则，居民和开发商都亏，地产开发60%以上的成本都是税费，政府和银行挣了大头，没用暴涨情况下，开发商目前地价行情下基本上没用几个点利润，搞不好还亏钱！而补偿少了，居民也不干，那点钱根本不够干嘛。
　　没有改造哪位灰色收入？？
　　大同那么想发展地产，那就去大同那搞棚户改造
　　说的好，拒绝房地产就是保家园　　
　　@柳岸晓鸣
10:13:24　　农民失去了土地，其或其子孙后代就会贫穷吗？没有土地的城镇人口会比有土地的农村人口穷吗？　　土地只是市场经济中的一种“资源”，有自由的配置，才能得到优化，例如，或者开发成高楼大厦，或者集中起来实现农业的规模化和现代化。　　让农民死守几分地，想种就种，不想种就荒芜，难道“土地”资源能得到最大程度的发挥效益？　　-----------------------------　　明白人！　　80 90年代，从农村出来的大学生，有愿意将户口留在农村的吗？
　　本人世代为农民，可实际上家里已经|将近二十年没种田了，没觉得日子难过，现在城里有一套房，农村老家有小二楼一套，目测这个贴子就是它妈的公知贴，就我所在的城市周边，被征地的农民都比以前的日子好过，不仅有社保，而且都有可观的补尝，不知楼主是否了解农民，或者是别有用心，本人支持棚户区改造，再重申一次，本人是有农村户口的农民　　
　　支持棚改　　
　　随便找个年代上十年的小区，冠名为“棚户区”，低价赶走P民，高价卖赚差价　　Gf区奴隶主的生财之道
　　看了楼上的一些回复，明显有各利益水军的身影，对此我不做回复。　　八十年代以来，农村的农民外出打工，成为了“农民工”。农民工领着微薄的工资，拼命干活，为三十年中国经济增长立下汗马功劳，他们是中国制造商品的制造者，是廉价的代名词，是中国经济增长的源泉和基础。记得有一年，美国时代周刊把农民工作为封面人物。农民工为中国三十年经济的发展做出了最大的贡献，也是最大的牺牲品，而如今，他们未富先老，更致命的是，他们的一些人没有缴交社保，所以有的还在继续支撑，有的拖着职业病的身躯回家等死，为了下一代他们拼了命，而他们的下一代留守儿童并没有获得多大改变，环境恶化侵蚀着他们的健康，无人管教、起跑点低，使他们前途堪优。　　另一个牺牲者是留在农村的农民，他们是中国经济稳定的支撑者。他们为城市的居民提供了廉价的农产品，维持了人们基础生活资料价格的稳定，确保了在货币的大量投入下，没有发生大规模的通货膨，使中国经济得到稳定。　　现在，牺牲者轮到了城市中的农民，他们被拆迁，被赶离祖祖辈辈的土地，为城市建设和房地产泡沫让路。“棚户区改造”，一个很有意思的名词，堂而皇之地把众多混凝土民居推倒，为土地财政和房地产泡沫让路。而城中村的农民，他们的后代，一部分则沦为城市的最低层，继续压榨。　　下一个，会是轮到谁呢？……　　唯一不变的既定利益者，是10%－5%的那群人，他们掌握着中国80%的财富，而这种贫富两极分化通过一个个群体的牺牲在加剧。当这种牺牲达到一个高峰，其实也将意味着5%的人将站到95%的人的对立面，这是发展的惯性，也是大势。这是中国未来动乱之因。
　　楼主：边帅帅 时间： 20:56:49 　　关注棚改，我有三问救教论坛大侠　　一是棚改的法律依据？以及这个法律依据是通过何种程序通过的，是否要经过大多数的民意。　　二是文中转载的2009年吴先生一家以前居住房屋的占地面积为700多平方米，建筑面积为400多平方米，政府估价约为100万元。这个估价从何而来?想想前几天听说深圳房价均价4万元每平，九十平米的房要几百万。对比这个价真是天上地下。　　三、问假如政府犯错，如何纠正? 　　三个问题，很遗憾没有回答。第一个问题拷问的是政府的民主体制。解决问题只有一个：那就是民选，直选。期待海南能成为政治体制改革的特区。现在的反腐风暴，其实就只是割去了表面的毒瘤，产生毒瘤的土壤并没有改变。反腐的最高境界是预防腐败，是防火而不是等火灾发生了再去救火。要想通过反腐来推动政府的效率，杜绝腐败这个中国目前最大的资源浪费，防止政府体制成为改革发展的绊脚石，推动经济的下一轮增长，只能通过政治体制改革。　　第二个问题拷问的是中介机构的良知。从“棚户区改造”的评估，就可以看出中介机构丧失了存在的信用基础，丧失了行业的良知，沦为了强权的工具。而一个健康发展的中介行业，是构筑经济健康发展的基础。没有有良知有信用的中介机构，就会催生问题重重的上市公司，会使政府以中介机构报告为基础的决策出现错误，所谓的政府监督管理市场形成空谈。　　第三个问题拷问的是监督。监督的缺失，权力将关不到笼子里，就会出来作恶。如果政府犯错，而没有相应的制度来制止，那么，就象孩子一样，没有人去管他，他还是会继续犯错。
　　城市的追求是什么？它一定要是干净，整齐的吗？不，我认为在于城市的人，在于让他们能生活得更好！
说得在理。
　　顶一个，现在政府与民争财、与民争利，从没心思为民谋利，看到房子卖不动，就折你房，让你不得不去买，这是官啊！！！
　　中央台在放杭州河坊街，按海口的标准，就是棚户区嘛！　　海口的空地，不往上盖上20层以上楼，在某些人眼里就是傻的嘛　　海口的领导就是比杭州的聪明。
　　楼主好文采，顶起来。
　　这样以买卖土地发展的不会走远
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棚户区改造分房时,是按原有住房面积算还是按人口
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棚户区改造分房时,是按原有住房面积算还是按人口
安徽 阜阳 临泉县发表时间： 10:55
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