中国二线城市房价还能持续暴涨多久
作者：房地产高级经济师 章林晓
4月18日，国家统计局发布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房价涨幅明显扩大；与上月相比，70个大中城市中，有62个城市新建住宅价格出现上涨，比上月增加15个，这是继2014年1月以来再次出现62个城市房价全面上涨。更值得关注的，5月1日，中指院公布数据显示，以往傲视全国的北上广深房价4月份已全部掉出领涨榜单前十，上榜的均是非一线热点城市，其中惠州、昆山、中山、厦门、苏州的涨幅超过5%，涨幅是北上广深的两倍以上。当前，业内外颇为关注的是，二线城市接力一线城市房价暴涨的原因何在？其可持续性又将如何？
二线楼市疯狂缘于&一个扩张&和&三个紧缩&
北上广深等一线城市楼市历来是中国房价领涨前十榜单的常客，但今年3、4月份以来，这种情况正在明显改变，二线热点城市房价已替代一线城市领涨全国楼市。土地市场是房地产市场的源头市场，二线城市房价接力一线城市房价暴涨，也同步反映到了土地市场这个源头市场上。
据中指院最新发布的全国300个城市土地市场交易情报，4月份一二线城市土地价格涨跌分化明显。300个城市成交地价楼面均价环比涨43%，同比涨65%；其中，一线城市猛然回落，均价为850元/平米，环比骤降75%，同比降93%，平均溢价率仅2%；而二线城市地价骤然上涨，均价达3007元/平米，环比涨53%，同比暴涨180%，平均溢价率达65%。
房地产形式是产业，本质却是金融。房地产又素有宏观经济风向标之称。二线热点城市房价之所以会接力一线城市房价暴涨，最简明扼要地分析，恐怕与当前&一个扩张&下的&三个紧缩&有关。一个扩张指的是&信贷的扩张&，三个紧缩指的是&实体经济投资的紧缩，股市投资的紧缩，以及一线楼市信贷的紧缩&。
首先谈&一个扩张&，即&信贷的扩张&。金融是宏观经济重要的先行指标。从理论上讲，金融处于投资生产等一系列经营活动的最前端，因此，金融的扩张和收缩对经济运行的效应具有一定的滞后性；从过去的历史经验看，信贷增长变化对经济增长影响的滞后期大约在2～4个季度左右。
日，央行与银监会开始&松绑&房贷。7个月之后，统计数据显示，70个大中城市房价在2015年5月终结了此前12个月环比下跌态势。2015年，全年新增人民币贷款11.27万亿元，同比多增1.52万亿元，刷新2009年以来历史记录；其中新增个人住房贷款2.66万亿元。深圳2015年新增房地产贷款逾2200亿元，占比各项新增贷款一半以上，其房价也以48%的涨幅，冠绝全球。
2016年以来，信贷延续扩张态势。今年一季度，新增人民币贷款4.61亿元；其中新增个人住房贷款1万亿，创下自2010年央行开始公布金融机构贷款投向报告以来的历史最高纪录&&
其次谈&三个紧缩&，即&实体经济投资的紧缩，股市投资的紧缩，一线楼市投资的紧缩&。当前，中国经济进入新常态，首当其冲面临的问题是产能过剩的问题。有人甚至说，产能过剩已成中国经济最致命的恶性毒瘤。在产能过剩背景下，实体经济投资的紧缩，也就成了市场理性的选择。
月发生的中国股灾，可说是中国股市有史以来规模最大、涉及人数最多、损失最为惨重的一场股灾。此后虽然国家队屡屡救市，但总体而言收效并不明显。市场风声鹤唳，股民心神不宁，场内资金动辄出逃。去年6～8月股灾过后，股市投资总体处于紧缩状态。
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未来中国三四线城市房价还有上涨的可能吗
房地产走势情况如何呢?在不同的城市规模下情形有点不一样，如一边是、等一线城市楼市去化的如火如荼，一边是三四线城市去库存形势仍然严峻，不同城市间的分化日趋明显。
那么，房地产市场未来将走向何方?三四线城市去库存的抓手在哪里?民生证券研究院执行院长管清友近日接受南方日报记者的专访。在他看来，虽然此前房地产供给端已在自发地调整，但在人口增速下降和老龄化的压力下，中长期的供需拐点已过，三四线城市去库存仍然任重而道远。帮助农村居民在城市定居置业，以更好地获取城镇医疗、教育等公共服务，或是吸引劳动力转移，形成购房和长期租房需求，是帮助房地产消化库存的必要条件，下面是谈论关于库存问题。
一二线城市库存已显著回落
[未来房价走势]你可能感兴趣的关于房地产的研究报告：
管清友：房地产的库存分为三类统计口径。第一类是已作为房地产开发目的出让但尚未开工的土地，这方面保守估计在20亿平方米。因为中国每年的房地产土地出让规模大概是20万公顷，按照1.0的容积率，1年空置期估计规模库存约为20亿平方米。
第二类是施工中的库存。施工中的库存大概为48.7亿平方米。根据国家统计局的数据，2015年末房屋施工面积为73.6亿平方米。因为中国的预售制度，所以施工面积中有部分是已经销售掉的，这部分按照两年交房期估计，规模约为24.9亿平方米，所以可以估计施工中的规模为48.7亿平方米。
第三类就是建成未售的库存。根据国家统计局的数据，全国建成待售的商品房面积为7.2亿平方米。我们很多时候用的库存是指这个狭义的库存。但如果将上述三类数据合计来看，得出中国房地产广义的库存规模约为75.9亿平方米，按照2015年12.8亿平方米的销售量估算，去化周期约为5.9年。
三四线城市房价没有上涨可能
房价的变化也是万众瞩目。2015年，中央多次提及楼市去库存，中央经济工作会议还鼓励开发商降价，这说明楼市降价促销可能在所难免。然而最新统计却显示，2015年12月百城住房价格指数环比和同比连续第5个月上涨，并且涨幅在继续扩大。楼市究竟是涨是跌呢？姚景源认为，2016年楼市的分化还会持续，一线城市和热点城市，房价可能稳中有升，但三四线城市的房价没有上涨可能。
　　姚景源：房地产库存全国来说，宅来这一块现在是4亿平方米，主要是集中在三四线城市。显然，三四线城市这么大的库存，它的价格不可能反弹回升。
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All Rights Reserved 粤ICP备号六大迹象揭穿中国 一二线城市房价会不会崩溃
来源：BWCHINESE中文网
　　导语：讲之前先闲聊下，房子这个东西，刚需自住一定要买，这不是值不值的问题，而是家庭安全感的问题。但如果做资产投资或者高杠杆投机炒房，这其实比期货期权之类的高杠杆交易风险更大，因为房产交易的流动性非常差，并且资金占用比非常高。所以不管投资配置还是投机炒房，流动性和资金管理是其交易的两大命门。言归正传，中国一二线城市房价到底会不会崩盘，笔者从下面几个层面分析，也许会把你从之前的逻辑思维误区里拉出来&&
　　中国一二线城市房价会崩盘么？这个问题抛出来之后，笔者也想了好久，答案是否定的，国内一二线核心城区的房价根本不会崩盘。
　　但这个问题解答起来比较复杂，需要从多角度和不同维度解释。并且中国国土面积庞大，一二线核心城市需要跟三四线城市及城镇区分来分析。那既然这样，笔者索性就先遥想一下未来中国城镇的发展趋势和未来人群的居住生态再回过头讲当下的局势&&
　　首先，未来中国城市会是个什么样？
　　一、未来社会大方向：人口大迁移
　　在未来，最大的社会群体现象就是全国人口不断向一二线核心城市迁移。为什么人们一直说京沪永远涨，大家也看到近年来一线二线城市房价持续上涨，而绝大部分三四线城市或郊县的房价停滞上涨，甚至还有不少下跌的案例？
　　这个问题答案很简单，就是人口不断向核心城市迁移。说的更准确些是携带财富的人口和富有社会竞争力的精英人群不断向一线二线城市迁移。这种单方向的迁徙就导致了一线二线核心城市有大量且持续的购房需求，那为什么会出现这个现象？
　　我们知道，在古代，人类最大的需求就是粮食。所以整个国家的人口在地理版图上分布的很分散。目的就是大部分的人有田地可种，有猎物可打，这样人们才能最大限度从土地和大自然汲取到所需的生活资源。而现代社会，随着农业机械化、生产科学化与经营方式产业化的不断进步与广泛推广，现代化农业已大大提高耕种的面积与农作物的产量，释放了数以亿计的农民劳动力。
　　同时这些年来，国外主要农作物产地连年丰产，以大豆、玉米等为代表的大宗粮食商品价格是国内价格的一半。低廉的价格导致国内粮商从北美和南美洲大量进口粮食，极大降低了对国内耕种的依赖，更使得人口在版图上的广泛分布已然无任何必要。
　　而与此同时，伴随现代工业化革命以及科技革命性突破创新，制造业、高科技企业、金融、文化等等众多企业产业开始不断聚集化，产业资本也不断向核心城市聚集。大量的社会财富落地到核心城区。而在这过程中获取大量社会财富的人群开始追求各种精神及物质娱乐，又助推了第三产业――服务业的庞大需求。所以人口趋势是不断的集中密集化。
　　伴随中国社会的发展，未来中国会呈现出十几个超级大都市，大量农村将消逝，小城镇凋零衰落，人口将集中在这些超级大都市中。而人口大迁移的观点随着时间会慢慢发酵，若干年后，在整个社会慢慢接受并全民认可这个逻辑观点后，一线二线核心城市早已变成了超级大都市。
　　届时，那时的我们在回过头来在看现在的进程，就是四五线城市和县城往三四线城市输送人口与财富，三四线城市往一二线城市输送人口与财富。这个人口与财富的大迁移会一直持续到超级都市群走向成熟期。但这一过程不可避免会造就了未来三四线城市和县城的财富大坍塌。而这也是米筐投资一直反对大家在三四线城市和县城投资房产最根本的逻辑原因。
　　人口大迁移造就了一线二线核心城市巨大的购房需求！
　　新闻背景资料：
　　​韩国统计局曾发布的一项数据显示，韩国人口5200多万人，其中仅首都首尔及周边仁川市和京畿道人口就近2300万人，占韩国总人口的45%。
　　日本人口约1.27亿，其中东京人口约1350万，东京都市圈总人口达3700万，一个都市圈占日本总人口近30%。
　　在全球占有国土面积最大的国家俄罗斯，总人口1.44亿，其中莫斯科人口1200万，圣彼得堡人口510万，主要人口也集中在核心城市。
　　其实美国、加拿大、欧洲各国也基本如此。下图是联合国人口司对全球特大城镇化趋势的预测，更能说明未来人口迁移核心城市的趋势。任何国家，随着科技进步、经济发展，该国人口就会不断向这个国家的核心城市里面聚集。这不是中国的特例，而是人类社会发展的宿命！
　　二、媒体与经济学家们的误导！
　　再议中国人口刘易斯拐点
　　刘易斯拐点一直是看空房价的经济学家和媒体最大的武器，所谓刘易斯拐点说白了就是中国出生人口增速的一个转折。房价空头认为中国目前已经失去了劳动力人口红利。
　　更是有很多媒体和经济学家近年来一直拿日本来比较说事。大意是日本1990年人口年龄结构里的劳动人口比例达到峰值，然后刘易斯拐点开始出现。同时房价也在1990年日本价到达峰值，然后开始断崖式下跌。而中国当前与日本当时人口年龄结构基本类似，所以目前中国大多数城市的房价都没什么再哄抬上去的潜力，因为人口基础并不支持。
　　笔者认为经济学家和媒体的这种观点严重误导了民众的判断！因为中国购房需求的人口刘易斯拐点与人口劳动力红利消失拐点不仅不是一回事，也并不再一个时间拐点上！
　　根据中国国家统计局发布的2015年统计公报显示，岁的劳动年龄人口总数减少487万至9.11亿，在全国总人口中占比由2014年末的67%进一步降至66.3%。而事实上，从2012年中国的劳动力人口到达峰值9.37亿后，该数值就一直下滑。劳动力红利拐点到来已是不争的事实。
　　但是，需要再次说明的是 ，劳动人口红利的拐点的到来与购房人口拐点到来它不是一回事，也不再一个时间点上！
　　建国之后中国有两次人口高峰期，一个是1963年到1973年这11年的人口高峰期，第二波就是1985年至1991年的人口高峰期。
　　我们假设，第二波人口高峰期在22-30岁，为大部分适婚青年的结婚年龄阶段并且同时有购房需求，再考虑随着社会观念变迁，一二线城市结婚年龄段普遍要比农村要晚。那么也至少要到2021年之后，才会对房屋需求的总数量产生减少效应。况且，从上面的表数据能看到，人口高峰期后增长数量下滑的态势并不是断崖式的，而缓慢减少。其次，再考虑到35-50岁的富裕人群还有房屋改善的需求。
　　所以，真实的情况是一二线房地产的购房需求的人口刘易斯拐点，最起码也要到五年之后才真正到来。那有人问那五年后怎么办？呵呵，刚需和要改善的朋友们，你们真的要等五年之后再出手买房么？人生有几个五年让你等待?！
　　三、供需市场下的房价大崩盘假设论
　　前两章笔者分析的都是需求，但是房价的内在逻辑主要还是由供需决定。这里笔者提出一个假设论，就是如果在未来某一时期内，市场突然出现巨大供应导致崩盘的可能性有多大?
　　假设一：假设出现巨量的新增楼盘。其实也就是一二线市政府突然神经错乱向市场抛出巨量土地来供开发商开发，开发商披星戴月日夜赶工，推出大量楼盘向市场销售。这个童话般的景象是全国百姓都迫切期待的，但这个可能性笔者觉得比国足拿大力神杯都低，笔者不信！！！
　　为什么？我们知道目前地方政府的主要收入就来自自于土地财政，剩下的一大头就是营业税。而今年五一之后，营改增范围又扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，而改革之后的增值税基本都是中央拿走。所以这次营改增范围的扩大又使得地方政府收入少了一大块。以后地方政府除了卖地其他基本没有大头收入。
　　那么，未来，政府只能干好一件事，就是控制土地投放的节奏，一点点的往高了卖。幻想政府一次性抛出大量土地这种杀鸡取卵没蛋吃，自己挖坑埋自己的画面是很傻很天真的。
　　假设二：假设市场短期内出现巨量的二手房抛售。笔者仔细想了想，不是没有可能。但这种情况需要有外界诱发，就是大家发现了除房地产之外还有其他赚钱效应极强，并且能容纳下这么大体量的资金投资渠道。举例，比如中国股市冲击一万点啦，银行推出年化10%以上的保本保息理财产品啦，黄金翡翠古玩字画价格一路飙升啦等等都会对地产里面的资金产生冲击。
　　所以如果上述假设出现，房地产的确有可能会崩盘。但是上述可能性也不大。为什么呢？
　　由于中国近年来人民币汇率被严重高估，国内的资产泡沫都大的没边际，这几年股票古玩翡翠什么的都被炒了一大波。中国股市的市盈率是全球的两三倍！现在流行一个说法叫资产荒，什么是资产荒？其实不就是国内资产泡沫太大资金不愿意买么。你把房子卖掉之后，手里的现金还有更好更安全的投资渠道么？有人说那我就是怕房价暴跌，卖了房我要持有现金。但中国自建国以来，基本上每十年货币贬值一半。到今年，中国的M2有高达150万亿的规模，货币严重泛滥！而年底又面临美联储要启动加息周期，美元要升值，人民币面临贬值压力。你手里拿人民币干嘛呢？
　　全球的资本都是逐利的，中国也不例外。由于人民币汇率的高估，中国的资产泡沫巨大，那既然什么资产都是泡沫，我们只能在泡沫里寻找相对洼地。不管你愿不愿意听，一二线房地产就是泡沫里的洼地！
　　四、核心地段，世界超级大都市的房价护城河
　　单就城市而言，比如一线城市北上广深，核心地段就那么大，自古就有物以稀缺为贵的说法，稀缺的地段必然使其具有保值增值的空间。
　　随着社会的进步，人们手中的财富的不断积累，社会上层人群就会对就业、医疗、教育、娱乐等配套要求会越来越高。加上很多优秀的年轻人大学一毕业后基本会进入一线二线城市。而目前一二线城市核心城区的房子供给有限，而需求却很多，房价自然易涨难跌，房价有了难以逾越的护城河。
　　具体说，核心城市在教育文化资源、卫生医疗资源、人才培养资源、就业资源和城市交通配套资源等等上占据了明显的优势。国人最关心的优质的医疗和教育也都大抵集中于此。
　　再加上一些省会城市的核心功能，政治中心、文化中心、金融中心、科技中心、贸易中心、工业中心等等这些附加功能也造就了大量的就业机会。只有在这些核心城市才能有这些资源。这种资源配置的高度不均衡导致了特大城市的难以替代。
　　所以，一二线城市房价最重要安全垫就是上述这些所带来的种种溢价。一句老话，越稀缺越涨得快，核心城市你爱来不来。
　　五、当前局势，国庆节的限购限贷分析
　　国庆期间的二十城限购限贷政策挑动了全国人民的神经，具体内容笔者不再赘述。但越来越多的人开始陷入限购限贷政策的思维怪圈，就是只要限贷限购都是政府为了抑制快速上涨的房价，房价就会有回调。
　　诚然，限贷限购的确起到了抑制房价过快上涨态势的效果，但是这次国庆的限贷限购，一不是打压房价，二不是打压投资房产热情。而是为了彻底夯实保护这一波一二线核心城市房价上涨的胜利果实！
　　如果国庆节核心城市不限购，那么这次房价上涨冲刺到年底后，随着这一年投机炒房巨额的获利了结，大量房源的成交导致买盘透支。一二线城市房价会进入一个漫长的价格横盘周期，但是这次的限购一旦开始，笔者断言，最快半年，被限购的一二线核心城市的房价将再次开启全面加速上涨的路程。一二线的有房阶层将再次享受房产增值带来的财富增加。
　　具体分析本次限购限贷的影响。本次限购，导致大量的购房者因无购房资格或购房资金问题而造成无法购买，可想而知，这将导致未来相当一段时间房屋成交的极度萎靡。
　　但是，我们应该了解，买卖数量是对应的，如果没有购买，那么抛售的成交量也将大幅萎靡。如果政府真要让房价跌下来，理应加大供给，而不是人为打压需求。所以，这次限购限贷最大的作用是彻底锁死了房屋抛售方，也就是房屋空头手中的房屋筹码！既然空头被锁死，那么政府就有能力完全掌控房产价格！
　　而从过去十年来看，涨的最好的城市就是限购的，凡是不限购的城市，过去房价总的来看都是疲软或弱上涨。如果买房子，限购限贷名单就是最好的房产投资指南。
　　六、中国会发生美国次贷危机
　　或者日本房地产大崩盘么？
　　很多经济学者和媒体经常拿美国与日本的房地产崩盘来恐吓中国的购房者，赢得了一阵阵无房者的掌声，却让这些购房者一次次错失买房的机会。但真相根本不是他们说的那样！
　　首先，在2008年危机以前，美国的房屋首付低的可怕。次贷危机之前，美国的年轻人买房的首付仅仅在3%-4%左右，甚至还有很多零首付的现象。房贷经纪人为了赚取佣金，大量伪造购房者实际收入和信用。而银行贷款批得也容易，银行对贷款购房者的个人风险能力和未来的偿还性并没有进行严格审查。
　　在电影《大空头》片段里，一个美国脱衣舞女谈到自己贷款购买了五套独栋和一间公寓，却对未来可调利率无一点概念，也对自己于未来支付还贷能力么有一点风险意识，这种案例在当时的美国比比皆是。最后大量的房屋信贷违约引起大面积购房者断供从而导致最后爆发全国金融危机。
　　而在中国，购房者都有比例极高的首付，大部分都在20%、30%以上。所以中国在个人住房市场的杠杆率是非常低的，美国仅仅三亿多人口，但个人住房信贷达到八万亿的规模，几乎仅次于GDP总量，而中国只有GDP的五分之一。所以美国次贷危机很难在中国上演。
　　而动不动就拿如果房价下跌超过20%-30%，就会有大量的购房者因为亏掉首付而选择断供，银行会有大量的坏账等等的幼稚说法的媒体们更是可笑！
　　首先，我们要考虑购买时间点因素，如果房价真的暴跌30%，那么首先亏光首付的仅仅是在最高位那个点位阶段买入的购房者。而不是所有阶段买入的购房者。就像玩击鼓传花游戏，只有最后一个接绣球的是倒霉蛋，而不是全部玩游戏的人都是倒霉蛋。就算这小部分倒霉蛋亏掉了首付，中国对银行恶意欠钱的客户进行各种限制，比如没办法买机票火车票，不能银行贷款等等限制。这些人或家庭不到万不得已不会选择恶意断供。
　　更有，小范围分散化的个人债务危机会引发银行业的债务危机的说法更是无稽之谈。笔者会令立新稿来阐述，不再本文展开。
　　我们再来看日本，日本的情况与现在的中国也不可同日而语。日本经济的快速发展期是上个世纪60-80年代，在19世纪80年代，日本东京就已经建成四通八达的地铁交通网络。到了80年代末，日本的城镇化进程已完成了80%以上。东京都市圈的扩建已经到了成熟饱和期。全国有30%的人口都居住在东京都市圈。在1991年日本房价大崩溃前夕，日本又面临了老龄化社会的到来。
　　而中国目前还有巨量的农村人口没有迁移到城市。未来城镇化的道路还有很长一段时间。据统计，中国2015年末常住人口的城镇化率为56%，如果按照户籍城镇化率来看的话，中国的户籍城镇化率还不足40%。而事实上，真实的城镇化率远远要比这个要低。
　　对比世界，中国的城镇化还有很长一段时间要走。美日的房地产崩溃也很难在中国发生。
　　后记：
　　很多人会纠结人口大迁移与中国城镇化的区别，其实这两者最大的分歧就是中国未来的城市发展与人口是否会在一二线城市更加点集中化。
　　笔者认为一二线城市房价依然有巨大的上涨空间，年轻人更应该去一二线核心城市上学、就业、购房、安家。而现实却是政府提出的房地产去库存和各种政策却把人们往三四线城市赶，以防止三四线城市的空心化，从社会发展的规律来看，这是相悖的。
　　希望本文能让读者有更多的对未来思考。
(责任编辑：谢伟 UF030)
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来源：艾财爱家 日 08:52
浏览：1866　
今天讨论的命题是一二线房价走势，而不是中国房价是否合理，大家能不能接受的问题。因为中国的房价肯定是不合理的，绝大多数无房者与青年人都是不可能接受的。但是并不代表房价就会跌。就如同非典时期白醋炒到了200元一瓶，明显是不合理不可以接受的，但是却有需求 。所以决定价格的从来都是供需关系，而非其它因素，明白这一点很重要。
根据某研究院发布的《2015年全国35个大中城市房价收入比偏离度排名》 数据中，我们不难发现的是，西安，哈尔滨，成都，西宁，长沙，银川，和沈阳7个城市买房压力最小，一线城市居民一年可支配收入只能买1平米，而这些城市可以买 4-6平米。从这份研究报告中，我们不难发现一个问题。一个城市房价是否合理根本对房价不起绝对影响作用。因为在一二线城市房地产属性中，投资属性早已经大于居住属性。分析一下这7个城市的情况就能很直观明白了。&
一.东北：哈尔滨，沈阳 刚性需求断崖式减少，人口老龄化，人口外流。
东北是我国国有企业主要集居地，因为国企众多的原因，所以在上个世纪80、90年代计划生育执行情况是全国最好的，所以现阶段人口断崖情况最为明显。因为我们都知道的一点是80、90后是刚需的绝对组成部分。 人口老龄化与人口外流：由于经济体制与发展水平问题，年青人在东北地区所获得机会较少。国营体制大家都懂，不多讲。所以大量代表经济活力的青年人口外流，直接致导刚需减少。
二.西北：西安，银川，西宁 城市吸引力相对较小，外来人口增长数量有限
这三个城市都属于西北城市，总体城市外来人口增长较少，经济发展水平处于全国二线或三线水平。就像我上一篇文章所说三四线城市刚需总体不可逆转的进入衰减期，而刚性供给却在快速增加。像这种城市房价进入滞涨非常正常。
（从图中不可否认的是一线情况比二线情况好，二线又好于三线）
三.成都：对于说清楚一二线城市房价的产生非常具有典型性。
从前面的讲述中，不难看出决定房价根本走势的并不是一个城市的收入水平，因为大家有钱买房，那是刚性需求才会做的事情。但是当一个城市刚性需求已经减少，房价继续上涨更多的是因为投资属性的原因。我有钱并不代表我非要买房子，买房子是因为房价会涨，能赚钱。那么对于目前一二线城市关于供需基本现实有哪一些呢？&
（土地供应持续减少所带来的，近期二线城市土地价格高企，调控就是明调暗涨）
1.刚需虽在明显减少，但是供给端是由政府掌控： 在正常情况下需求减少，价格应该下降。但是问题在于供给端同样被人为的控制，由于我国特殊情况，土地完全由政府控制。政府通过需求的变化情况来控制相应供应量，从而控制房价。&
这里就衍生了两个问题：
1）.为什么一，二，三四线城市的情况不太一样，原因很简单，各地政府对于土地财政依赖程度不同，越到下级中央决策影响力越小。对于一线城市而言土地财政虽然也是重要财政最重要来源，但并不是唯一来源。再则一线城市房价事关全国，受中央关注度高。所以整个情况与中央所设计的相近。
2）.对于一线城市房地产调控措施的评价：其实从供求关系上来说，调控房价最好的办法就是增加土地供应量，而非限制刚性需求。别说土地有限，这一点很多人在相关数据上已经证明是经不起推敲的。而这种调控对于房价调控实际效果是明调暗挺：道理很简单，体力相同的情况，冲刺100m与慢跑10000m，最终肯定是慢跑走得更远 。而且这种不从根本改变供求关系的调控，对于投机性资金来说是一个巨大的暗示，就是刚性需求还有，只是短期被限制。
在中国为什么对于房价的愤怒情绪会如此之高，其中极为重要的一点就是投机性资金对于刚性需求群体与青年人的绑架问题。
成都，苏州为代表发展较好，人口净流入城市房屋属性开始加速偏离居住属性，投资甚至是投机属性越发的明显。
2.成都，苏州为代表发展较好，人口净流入城市房屋属性开始加速偏离居住属性。投资甚至是投机属性越发的明显。
3.关于一线城市房价不可跌的几个理论：不在供需层面上的房价理论都是自欺欺人！ 近两年一线楼市之所以这么火爆其中最核心现象就是目前市场得到一个结论就是一线城市房价是不可能下跌的，而得到这个结论之后又推算出几条核心观点：
1）.一线城市集中了全国最好的医疗，教育 ，创业环境等资源，简而言之就是中国只有一个北上广深。其实这个论点从这一句话里就看出来是有错误的，这不是有四个了吗。而且更重要的是，事实证明所谓的一线划分根据实际情况是可以改变的，最近不是有很多唱空广州的说法，例如：北上深杭，北上深杭苏之类的说法，各有各的依据。屁股决定脑袋，绝大多数发声者其家庭资产结构与普通民众没有任何区别，房产占其家庭资产超70%，不认为自已会是最后的接盘侠是很正常的。
一线城市的划分更多是从房地产行业，甚至是从房价上来划分的。而中国之大，可以说没有城市的功能是不可替代的。城市的房价从根本上还是由供需来决定，更何况中国还有好几个一线城市，日本却只有一个东京，当年不是一样说我们只有一个东京吗？
2）.未来经济创新肯定都集中一线城市，最近看到一个说法，认为一线房价还会继续大幅增长，因为随着产业模式改变，中国开始进入平台创新模式。简而言之，一线城市将会在经济总量比重更大，更集中。
先不论这种看法的对错，在我看来这依然是一个偷换概念的问题。房价的涨跌并不与经济增长成绝对关系。因为当房屋的投资属性成绝对属性时，普通人无论任何情况下都是买不起房的。这时购房者也就是投机资本是否继续炒作是要看房屋是否有足够的回报率的。而反映房屋回报率的指标租售比这几年是越来越脱离实际情况了。
四．虽然刚需明显开始进入衰减期，但是一二线城市转折点难以准确判断。
1.从理论与实际上，政府这种控制供应两端，从而最终操控价格的做法是行得通的。虽然政府从全局上是难以完整的控制房价整体，但是对于一线与绝大部分二线城市房价控制能力也是不可低估。虽然中国房地产整体供需局面已经完全倒置，但是一线城市情况却还在控制范围内。
2.资本套利空间难以估算，其实整篇我的一个核心观点就是一二线城市房地产市场主要属性是投资属性。尤其是在那种有刚需的城市，投资属性已经绑架了居住属性。这虽然是不合理现象，但是也没有办法。然而资本是追逐利润的 ，当投资收益无法满足资本最基本的要求时，资本会快速撤离。但是这个空间难以测算的，虽然租售比是一个很好的指标，但是预期才是最关键的。
所以在判断一个城市情况时，未来人口流入情况是关键，租售比是参考。 这里跟大家打个比方，甲乙丙三个人需要车，甲最有钱，乙最需要，丙需要但肯定没钱。于是卖车的人会把价格标到乙能承受的价格，但是甲看到了这一点，于是出更高的价格买下车，对于乙而言，其要么想办法加价买下来。要么只能等待，而甲会在乙等待的过程中把车租给丙使用。
在乙的想法中认为，甲最终会降价把车卖给我。但是甲的想法是只要有乙存在，车就一定有人要， 如果降价，那么乙一定会让我降更低的价格，他反而不会买。所以甲决定涨价，于是乙反而更加慌张了。可是如果乙一旦没有了刚性需求，彻底离开市场，那么甲立马思考是继续租车给丙还是以丙能接受的价格把车卖给他，哪一项选择合算，就会毫不犹豫的做出选择。是继续租等待下一个乙的出现，还是直接套现做其它更有价值的投资。我们发现当把房子换成了车之后，道理就异常的简单。刚需是甲（投机资本）的行为基础，丙的承受能力是决定了甲的收益底线（租售比）。至于乙到底有没有钱，是必须建立在乙是否存在刚需的基础上的，乙再有钱，但是他发现自已其实并不需要这件商品时，也是没有意义的，而甲也知道现在实际情况是丙不可能买得起房。只是有一天没有了乙，而丙的租金完全不能满足甲的资本最低收益要求。甲会毫不犹豫退出这个市场。
其实说了这么多，我的核心观点简而言之就以下几条：&
1.刚需决定一切，虽然刚需下降国家可以通调控供给稳住价格，但是从长远来讲，没了刚需，而租售比不合理程度进一步放大时，存量的供给就会大量的流出，从而彻底打破这种人造房产牛市，供需关系彻底失控。
2.一，二线城市房地产市场的刚需已经彻底被投机资本所绑架，那个城市刚需情况还在维持短期强势，资本就会流入到那个城市。
3.房价只跟供求有决定性关系，与其它任何经济概念都没有什么关联，不要被表象所迷惑。想知道自已所在城市房产是否真正保值，紧定人口流入情况就可以了。因为没有乙与丙的存在，甲会快速离场。
4.不要相信有永远只涨不跌的商品，也不要屁股决定脑袋，从实际出发。房价肯定是不合理，房地产总体供需情况也已经悄然改变，但是何时崩盘，没有人能完全算得准的。&
[责任编辑：王娟]
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