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二手房交易过程当中过户费该由谁来承担?
发布时间： 10:25:52
来源：南方报网―南方日报 作者：转载不详
责任编辑:马凌云
　市民李先生：2006年，我把河南岸的子卖了。但是买家由于经济不宽裕，为了暂时省钱，建议先签订，但暂时不办理手续，房子依然在我名下。当时觉得自己是卖房而非买房，又不影响收钱款，不会吃亏，所以就答应对方了。不过，最近我打算重新买房，由于那套房子还在我名字，再次买房算二套，首付必须六成以上。为此，我找到了原来买下我的老房子的这个人，要求对方办理过户手续，将卖给他的那套房子过户到他的名字。但是由于当时签订的合同中没有对过户税费进行明确约定，只是口头约定由买方承担，现在对方不承认，要求共同承担过户税费，不然不办理过户手续。请问有关部门对于二手房如何规定？如果两人不能达成共识应该如何处理？
　　过户税费没有规定由谁承担
　　记者从惠州市多家二手房中介机构了解到，目前在中，普遍约定为&卖方实收一定的房款，由买方承担所有过户税费&。当然在卖方开出的实收价格中，必然考虑了过户税费因素。如果买方觉得不应该由自己承担所有过户税费，也可以在总房价上进行讲价，让卖方做出让步。然而，并非所有都采用&卖方实收，买方负责全部过户税费&这种做法。买卖双方也可以按照其他约定进行分担。也就是说，税费由谁承担，主要看买卖双方的约定。
　　最好在专业人员指导下签约
　　广东尚典律师事务所律师胡丽琴表示，根据我国合同法的规定，税费由谁来承担应当首先按照双方的合同约定，在没有约定的情况下，则按照法律规定执行。按照国家及惠州关于不动产交易法律法规关于税费缴纳的规定，在二手房的交易中，由受让方（买方）承担，、等由转让人（卖方）承担，另印花税以及房产交易的手续费等应由双方共同承担。按李先生的情况，如果双方未能就过户税费承担问题达成一致意见的话，可以按照上述规定进行分担。如仍未能达成一致意见，只能通过司法途径解决了。
　　胡丽琴提醒有意向购买二手房的市民，首先在签订时，一定要将有可能产生争议的每一项均明确地在合同上进行约定，避免日后有。最好是在律师或者专业中介人员的指导下签订买卖合同。此外，在二手房买卖中，发生实际交易但暂不办理过户手续，这种做法虽然不规范，但在现实中不少见，而且也经常因此发生纠纷。比如，签订了买卖合同但没有过户，对买方而言，可能面临卖方将房子&一房二卖&或者抵押的法律风险，因原买方购买的房屋未进行过户进行公示，按照法律规定无法对抗第三人，原买方无法取得房屋的权属；对卖方而言，因房屋实际占有人不是自己，也有可能因为买方使用房屋后发生诸如拖欠费等问题而导致卖方必须无辜承担的风险。胡丽琴表示，即使是签订了买卖合同之后，双方到公证处进行公证，但因为公证的效力只能证明双方出于真实意思签订合同，并不产生公示房屋权属人的法律效力，也难以保障双方在交易之后的合法权益，因此建议买卖二手房应该走规范的程序，按时办理正规的手续。
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绍兴晚报李芳芳
4月22日绍兴晚报上一则《二手房交易费》中提到的“土地出让金”，令不少市民产生了疑惑，纷纷赶到市行政服务中心国土窗口咨询。在国土窗口工作人员的解释下，我们发现，上周晚报提到的“土地出让金”略显片面，因为其中还包含着不少的学问，这笔金额的多少，跟地段、房源性质以及房子的新旧都有着不小的关系。“目前规定，市区房改房、划拨土地的城中村拆迁安置房、经济适用房这三类住宅在交易时，需缴纳土地出让金或土地收益；其它土地性质属于划拨的住宅在转让交易时，允许买房者选择保留划拨，或选择办理出让手续，缴纳土地出让金。”国土窗口赵主任在解释土地出让金的时候说道。那么土地出让金的缴纳标准是多少呢？怎样计算这笔金额呢？赵主任根据相关政策规定，给出了一个详细的说明。一、房改房和划拨土地的城中村改造拆迁安置住宅市区房改房及划拨土地的城中村改造拆迁安置住宅，在转让交易时实行土地有偿使用，需补缴土地出让金，由买房者按规定标准缴纳。应补缴的土地出让金=土地出让金缴纳标准×住宅分摊土地面积×年期修正系数。其中，土地出让金缴纳标准为该住宅转让时其坐落位置住宅用地基准地价的10%，目前市区一类住宅用地基准地价为6000元/㎡，二类为4440元/㎡，三类为2720元/㎡；住宅分摊土地面积为：房屋面积/总楼层数；土地出让年限根据房屋规划验收合格之日和房屋结构确定，年期修正系数是按剩余出让年期进行修正，剩余出让年期从70年到20年以下，相对应修正系数在1到0.5之间。赵主任综合绍兴的相关情况介绍道：“目前办理中，情况最多的是房改房，房改房基本都在老城区范围内，为一类住宅用地，且基本为日前竣工规划验收合格的住宅。”如以一套70平方米的划拨土地房改房为例，总共楼层为5层，根据文件规定，办理出让的终止年限为日止，目前来办的话，也就是剩余出让年限还有35年多，年期修正系数为0.7，应补缴的土地出让金为（6000×10%）×（70/5）×0.7=5880元。值得注意的是，房改房为出让土地的，则为补缴相当于土地出让金的价款，计算方法和划拨土地房改房一样，只是年期修正系数得根据原出让年限进行修正。二、经济适用房“花头多”，少则几万元，多达十几万元根据规定，经济适用房满5年才能上市交易，由卖房者按规定标准缴纳土地收益，浙政发〔2007〕57号文件下发之日起（日起，具体以契证发证之日为准）购买的经济适用住房，上市交易后向政府交纳的土地收益等价款比例为55%；此前已购买的经济适用住房，上市交易后向政府交纳的土地收益等价款按原政策执行。赵主任针对经济适用房满5年上市交易办理的程序进行了解释：“房屋登记机构先审核房屋登记簿，审核当时符合交易条件的，向地税部门出具联系单，地税部门征收相关税款，完税后持契证等有关资料向国土部门缴纳土地收益等价款。取得完全产权后，再办理交易过户手续。”按照原政策规定，经济适用房应缴纳的土地收益=土地收益缴纳标准×住宅分摊土地面积×年期修正系数。土地收益缴纳标准为该住宅转让时其坐落位置住宅用地基准地价减去土地取得成本后的差额，土地取得成本按150元/平方米计算；住宅分摊土地面积和年期修正系数同第一类房产情况中所述确定。就以城南沁雨园经济适用房面积70平方米，总共楼层为5层为例，沁雨园目前为住宅三类地段，原土地出让年限为日，现在来办的话剩余出让年期60年不到得出年期修正系数为0.9，应缴纳的土地收益为（）×（70/5）×0.9=32382元。然而，自日起（具体以契证发证之日为准）购买的经济适用住房，上市交易后向政府交纳的土地收益等价款比例为55%。土地收益等价款=（该房交易时计税单价－经济适用住房原购买时单价）×按经适房价格购买的面积×55%。经济适用住房包含阁楼等不同类型房产的，根据交易时列入计税范围房产的计税金额，按原经济适用住房购买价格比例分摊，计算该房交易时计税单价。“根据目前办理情况，主要是鹅亭境园的经济适用房，一般需缴纳10万元以上，具体多少得根据交易时计税价格和享受经适房面积计算。”赵主任如是说道。划拨土地的经济适用房，按以上规定交纳土地收益后，土地使用权类型改为出让；同一套房中按市场价购买的面积应同步办理土地出让手续，按房改房类型的缴纳标准计算缴纳。三、其它土地性质是划拨的住宅，自行选择保留划拨或办理出让房改房、城中村拆迁房、经济适用房三种类型外的其它土地性质属于划拨的住宅，在转让交易时，买房者可以选择保留性质划拨，也可以选择办出让；如果选择办出让，则按房改房补缴土地出让金的标准缴纳土地出让金；如果选择保留划拨，则需按原规定交纳一笔土地收益金。土地收益金是由房管部门收取，是按房产面积征收。“从目前收取的情况来看，60平方米左右的房子，一般在一千元上下。”赵主任解释道，这类划拨土地住宅主要是一般的拆迁安置房、老城区砖木结构的老房子等。赵主任说，此类房子交易时来咨询保留划拨还是办出让的比较多，从省钱角度来讲，土地收益金肯定是比出让金便宜得多，选择保留划拨还是办出让可能对需要将此房抵押贷款的买房者有直接影响，建议买房者向银行了解后，再予选择。最后，赵主任补充说，以上所述各类房子是针对个人的住宅交易时的政策规定，假如原来是单位的划拨土地住宅交易的，另有政策规定，此类情况较少，如市民碰到时具体再向国土窗口咨询。
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　　买房子要交哪些税?又会产生哪些费用?这是一个不可忽视的问题。买房，动辄上百万，税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重。购房的时候除了交购房款，还需要交哪些税费呢?在此梳理了一个有关购房税费的明细，以及各种各样买房税费的计算方式，以供购房者参考。
二手房交易税费
　　一般情况需要缴纳的费用如下：
　　一、 买房人应缴纳税费：
　　1、 契税：房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%，即俗称的豪宅税)
　　2、 土地出让金：按成本价的1.5%&建筑面积，住房面积是140以上需要3%(公房才需要，即没有土地证)
　　3、 印花税：房款的0.05%
　　4、 测绘费：按各区具体规定
　　5、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。
　　6、 营业税：成交价*5.5%(房产证未满5年的)
　　7、 中介费：房款的1%
二手房税费
　　二、 卖房人应缴纳税费：
　　1、 印花税：房款的0.05%
　　2、 交易费：6元/平方米
　　3、 中介费：房款的2%
　　4、 个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税....)*20%(满五唯一住房可以免除)。
（责任编辑）
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