2016营改增全面推开 不动产进项税抵扣成难点
[提要]&国家财税部门及相关部委对四大行业营改增的调研已经很充分，也预备了不同的政策方案。考虑到国际国内经济形势不断变化的大环境，营改增政策的制定及推出需要综合考量国际国内整体经济形势，在此基础上找到全面铺开营改增与维持经济稳定、持续促进经济发展的平衡点。
在去年底召开的全国财政工作会议上，财政部部长楼继伟表示，2016年将全面推开营改增改革，将建筑业、房地、金融业和生活服务业纳入试点范围。安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐告诉记者，这一表述让我们看到了国家全面推进营改增的决心。我们希望政策在2016年上半年推出，下半年实施。政策的突破应该主要体现在进项税抵扣方面。财政部部长楼继伟曾在2015年全国两会&财政工作和财税改革&记者招待会上，回答记者提问时表示，营改增最难的是不动产业转成征收增值税。在经济下行期，不动产进项税抵扣设计方案更为复杂。楼继伟在谈到不动产进项税抵扣时称，过去不动产不被纳入进项税抵扣范围，未来可以纳入抵扣，从道理上来说，实际上等于所有行业都受益。因此，测算也就非常难。按照收入中性的原则，应当是税率都要提高一点，才能使得总收入不下降，因为大家都受益了。但在经济下行期间不能完全这样做，因此设计起来很麻烦，涉及不动产的形态也不太一样。办公室有买的，有租的，厂房也有买的，也有租的，还有水坝和公路，不同的形态，非常复杂。所以设计是一个非常头疼的问题，涉及几乎所有的企业，甚至包括个人住房房租，不动产的所有人有抵扣项增加，房租怎么变化的，都要计算，不能算得很准，但是有一个大致的估量。所以，现在正在做这个方案，是营改增最难的一步。去年5月份，楼继伟在厦门调研时公开表示，不动产进项税不能抵扣的问题，随着下一步营改增改革推向建筑业、房业，就能得到解决。营改增自2012年试点以来扩至全国，涉及交通运输业、邮政业、电信业和7个现代服务业，只剩建筑业等四大行业。此前市场普遍预期2015年营改增能覆盖最后四大行业，但最终预期落空。梁因乐告诉记者，在2015年8月底的全国人大常委会第十六次会议中，财政部在谈及&营改增&政策时表示，未来将&适时把建筑业、房地产、金融业和生活服务业纳入营改增试点&，这种说法取代了之前的&力争2015年年底将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增试点&，也释放了营改增将延迟推出的信号。他分析，营改增延迟一是因为经济形势不断变化;二是因为建筑业、房地产业、金融业及生活服务业有其显著的行业特点，加大了营改增的难度，例如房地产行业的土地出让金抵扣问题、过渡期问题、金融行业的增值税专用发票开具问题等都是营改增的重难点。&国家希望进一步的政策研究可尽量避免营改增对四大行业带来负面冲击，尤其是营改增初期。财政部及国家税务总局一直在推进对四大行业营改增重难点问题的行业调研和政策研究，以出台具有可操作性的政策。我们相信，最终出台的政策应该是国家和四大行业都能接受的。&梁因乐称。据国税总局统计，目前尚未改革的建筑业、房地产业、金融业和生活服务业涉及近1000万户纳税人，是已纳入营改增纳税人的两倍。这些行业户数众多、业务形态丰富、利益调整复杂，特别是房地产业、金融业的增值税制度设计更是国际难题，因此税率、计税方法、抵扣方式、纳税地点等税制要素的科学设计以及过渡政策的合理安排，事关营改增试点的平稳推进。梁因乐告诉记者，据了解，国家财税部门及相关部委对四大行业营改增的调研已经很充分，也预备了不同的政策方案。考虑到国际国内经济形势不断变化的大环境，营改增政策的制定及推出需要综合考量国际国内整体经济形势，在此基础上找到全面铺开营改增与维持经济稳定、持续促进经济发展的平衡点。&四大行业对营改增都有自己的看法，并且也积极参与了营改增的调研，分享了营改增可能对相关行业带来影响的看法，及企业对将要出台政策的期望。我相信其中一些有益经济发展的建议有望被采纳，最终出台的政策应该是国家和四大行业都能接受的。&梁因乐表示。
责任编辑lilina
更多关于 营改增　不动产　的资讯
※房天下版权声明：凡本网内容注明出处为“房地产门户--房天下”的所有文字、图片和音视频稿件，版权均属房天下所有，任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转帖或以其他方式复制发表。已经本网协议授权的媒体、网站，在下载使用时必须注明“稿件来源：房地产门户--房天下”，违者本网将依法追究责任。
热词快搜：
CREIS中指数据显示，首周重点监测的30个城市成交面 ...
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
客服电话：400-850-8888
违法和不良信息举报电话：010-
举报邮箱：房地产“营改增”临近 税率几何？|营改增|抵扣_凤凰财经
房地产“营改增”临近 税率几何？
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈
日前，国税总局新闻发言人郭晓林表示，2015年税务部门将力争将“营改增”范围扩大到建筑业、不动产等四行业。但朱为群认为，土地作为纯粹的自然资源，其中并不含有增值税额，不应当作为进项进行抵扣，仅仅为了降低房企税负而允许抵扣有悖于增值税原理。
　　◎每经实习记者 林东岳 发自上海日前，国税总局新闻发言人郭晓林表示，2015年税务部门将力争将&营改增&范围扩大到建筑业、不动产等四。&营改增&箭在弦上，房企未雨绸缪。《每日经济新闻》记者通过采访房企人士、行业专家，从税率、税负、税收筹划等方面就&营改增&实施后对地产行业和房企带来的利弊予以解读。1月底，国税总局新闻通报会上，发言人郭晓林表示，2015年税务部门将继续推进&营改增&扩围，力争将&营改增&范围扩大到建筑业和不动产等四个行业。近日，《每日经济新闻》记者从江苏、上海税务系统的多名内部人士处了解到，预计房地产业&营改增&将在2015年正式开展，有关政策的制定有可能在今年启动。地方税务部门的表态，意味着不动产&营改增&今年落地的可能性进一步增大。一名业内人士告诉《每日经济新闻》记者，目前还未进行&营改增&的四个行业，都是推进难度较大的行业，这些行业要么牵扯关联方众多，要么可抵扣进项少，对企业税负造成的影响较大。一家税务师事务所高级合伙人表示，由于房地产业&营改增&还存在诸多困难，完整的抵扣链条难以形成，今年能顺利形成草案已殊为不易。税率：11%可能性最大税率作为房地产业&营改增&的核心环节，成为各利益关联方关注的焦点。房地产业&营改增&的税率设计，必须统筹规划，综合考虑各关联方的利益。《每日经济新闻》记者为此进行了多方求证。从现有反馈来看，税率为11%的可能性较大。据《中国税务报》报道，在地价不能抵扣的情况下，如果建筑业执行11%的税率，则房地产业增值税平均税率下限边界为8.95%，其中最高税率为14.83%、最低税率为6.39%。按照这一测算结果，房地产业执行11%的税率恰好位于合理区间内，与已经完成&营改增&的交通运输业等执行同档税率。但不少业内人士认为，11%的税率仍偏高。上述税务师事务所高级合伙人向记者表示，由于进项税额目前还难以完全确定，房地产开发企业从原来5%的营业税一下子变成要缴11%的增值税，可能会增加税负，8%的税率或许更为合理。上海财经大学公共经济与管理管理学院朱为群教授则表示，11%的税率设计偏离了税制改革的初衷，只有实行单一税率才更符合税收中性原则。根据对韩国、日本等多个亚太地区国家增值税税率的测算，我国的增值税税率定在12%较为合理。税率设计作为房地产&营改增&的核心环节，业界和学术界对此存在很大争议。一位房地产公司的税务总监向《每日经济新闻》记者表示，目前销售不动产的税率是企业非常关心的问题，这直接关系到企业税负水平的变化，如果最终实行11%的税率，房企税负将会加重。争议：土地成本能否抵扣据了解，房地产企业成本主要来自土地成本、建筑安装成本和财务成本三部分。近年来，一线城市&地王&频现，不断刷新拍地纪录。土地出让作为地方政府主要收入来源，成了地方政府的&生命线&，地价短时间内不太可能下滑。高昂的土地成本成为房地产开发企业的沉重负担，一般而言，土地成本占据总成本的50%以上。&营改增&之后房企的土地购置成本能否抵扣、比例如何，成为决定房企税负的关键。由于土地是企业从政府手中购进的，但是地方政府并不是纳税人，无法开具增值税专用发票，也就无法形成完整的抵扣链条。但上海新闵律师事务所高级合伙人刘福元对《每日经济新闻》记者表示，应当作为进项进行抵扣，政府可以允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，有点类似企业购进可以抵扣13%的进项税额，如果无法抵扣，房企税收负担将会大幅上升。但朱为群认为，土地作为纯粹的自然资源，其中并不含有增值税额，不应当作为进项进行抵扣，仅仅为了降低房企税负而允许抵扣有悖于增值税原理。由于土地来源具有多样性，房企除了获取土地外，地方政府无偿划转、与村集体合作、股权收购等方式也几乎不可能取得依法允许抵扣的进项税发票。这些问题如何解决，土地成本到底能否作为进项进行抵扣，只有待政策出炉后才能见分晓。
[责任编辑：huhj]
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈
免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。
预期年化利率
凤凰点评：凤凰集团旗下公司，轻松理财。
凤凰点评：业绩长期领先，投资尖端行业。
凤凰点评：进可攻退可守，抗跌性能尤佳。
同系近一年收益
凤凰点评：震荡市场首选，防御性能极佳且收益喜人，老总私人追加百万。
04/13 08:36
04/13 08:36
04/13 08:38
04/13 08:37
04/13 08:37
04/13 15:44
04/13 09:27
04/13 09:27
04/13 09:27
04/13 09:27
04/13 09:28
04/13 09:21
04/13 10:23
04/13 08:14
04/13 08:48
04/13 08:48
04/13 08:14
04/13 10:30
04/13 09:04
04/13 09:04
04/13 09:04
04/13 09:04
04/13 09:04
04/13 09:22
04/13 00:38
04/13 00:38
04/13 00:38
04/13 00:38
04/13 00:38
04/13 09:21
凤凰财经官方微信
播放数：203073
播放数：265362
播放数：256380
播放数：577810
48小时点击排行建筑业、房地产业“营改增”税收新政解读及疑难问题处理-杨汝明
建筑业、房地产业“营改增”税收新政解读及疑难问题处理-杨汝明
第一部分：营改增后，建筑业、房地产业主要涉税业务调整与变更： 1、营改增后，建筑业、房地产业是否允许有小规模纳税人出现，如果允许的话，小规模纳税人与一般纳税人将按照什么标准来划分？2、营改增后，销售不动产的征税范围发生了那些改变，企业发生合并、分立、出售、置换，以不动产、土地对外投资业务，应该如何进行税务处理？再“以接受投资形式转移土地使用权”的方法实施纳税筹划还具有多大实用价值？3、营改增后，我国的增值税税率将分为几档，其中建筑业、销售不动产业、转让无形资产土地使用权、金融保险业的税率将是多少？4、营改增后，建筑业，销售不动产业务纳税义务发生时间是如何规定的，较以前征收营业税时发生了哪些变化？营改增后，那些业务的增值税归地方税务局代征？5、营改增后，建筑业、房地产开发业销售额应该如何确认，计算销售额时，价外费用，销售折扣、销售这让、销货退回如何掌握？如何确认价格偏低，“拆一还一”按成本价征税还会继续吗？6、营改增后，建筑业、房地产业将有哪些业务允许采取简易征收的计税方式？ 7、营改增后，建筑业、房地产业应该如何区分新老项目？建筑企业老项目，一旦发生营改增前“发票已开、税款未交”、“税款已交、发票未开”的，营改增以后应如何处理？房地产新项目计算收入时扣除的土地价款包括哪些支出，土地返还款是否允许扣除，是采取一次性扣除还是分期扣除？8、营改增后，建筑业一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，需要就地预征、征收营业税，预征率、征收率是多少，销售额如何确认，预交税款如何计算，建筑业发票在哪里开具，如何进行纳税申报？9、营改增后，房地产企业销售自行开发的老项目采取简易征收方法计税的，一旦发生营改增前老项目“票已开、款未收、税未交”、“款已收、票未开、税未交”、 “款未交、票未开、税未交”等情形，营改增后应如何处理？10、营改增后，房地产企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。与采取“一般计税”方法差额报税是否相互矛盾，当“应纳税额小于0”、“预征额小于或者大于应纳税额时”是否需要预征，如果预征应按照多少预征？11、营改增后，一般纳税人，跨省提供建筑服务、或者销售、出租“取得的与机构所在地不在同一省的不动产”应该如何进行纳税申报与预缴，不跨省的业务是否可以比照执行？12、营改增后，企业租赁营改增以前取得的不动产可以适用简易征收的办法，按照5%的征收率计算应纳税额，如果一项租赁合同在营该增以前签定，但是营改增时未执行完毕，营改增以后继续履行的应该如何征税？一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的房地产应如何处理？小规模纳税人、其他个人出租不动产应如何处理？13、营改增后，企业、个人发生二手房交易应如何计算缴纳营业税？14、营改增后，视同销售的规定发生了哪些变化，一旦发生相关业务如何处理？15、营改增后，企业发生“混合销售”、“兼营”行为，征收营业税时应如何把握？应如何选择适用增值税税率？16、营改增后，建筑业、房地产业可以扣除的进项税额有那些，不得扣除的进项税额有哪些，进行进项税额扣除时需提供哪些扣税凭证，企业存有在营改增以前取得的增值税专用发票能否作进项税额扣除，对不允许扣除的进项税额应进行怎样的处理？17、营改增后，增值税扣税范围加大，企业取得的按固定资产核算的不动产，其进项税额应该如何扣除？18、营改增后，企业发生的红线外建设支出所对应的进项税额是否允许扣除？19、以出让方式取得土地使用权，支付政府的土地出让金可以凭土地出让金收据扣减销售额，销售发票怎样开具？以转让方式取得土地使用权，进项税额、补缴的土地出让金应如何处理？20、营改增后，为避免“拆迁补偿费”无法取得进项扣除，房地产企业的“拆迁补偿”工作应做出哪些战略调整？21、营改增后，人工费不允许扣除进项税，企业应采取怎样的措施来尽量缩减人工费开支，这些举措将催生那些新兴行业？22、建筑业、房地产业营改增以前，企业帐面增值税“期末留抵税额”，在建筑业、房地产业营改增增后应如何处置？23、营改增后，“甲供材”部分是否还会作为施工企业的营业额？“甲供材”业务，到底是否会对甲乙双方的税赋产生影响？24、营改增后，对于应该增值前遗留下来的原本属于营业税业务的的问题应如何处理？第二部分：营改增后，建筑业、房地产业发票的调整与变更 1、使用增值税发票之前必须做好哪些准备工作？2、在新版增值税发票系统下，应如何管理和使用增值税发票？& &&第三部分：营改增后，建筑业、房地产业重要会计核算事项的调整与变更1、“一次性全额收款”方式下销项税额的核算2、“按揭贷款”方式下销项税额的核算3、“分期收款”方式下销项税额的核算4、“委托代销”方式下销项税额的核算5、折扣销售、销售折扣、销售者让、销货退回业务的销项税额核算6、以开发产品换取土地等其他资产的销项税会计核算7、将开发产品用作分配给股东或者投资者业务销项税额的会计核算8、将开发产品用于福利、奖励销项税额会计核算9、将开发产品无偿赠送他人业务销项税额会计核算10、建筑企业、房地产企业预交增值税的会计核算11、购进货物、接受应税劳务、接受应税服务进项税额的会计核算12、辅导期一般纳税人增值税抵扣的会计处理13、初次购进税控设备及后期技术维护进项税额的会计核算14、购进货物用于集体福利应税项目进项税额转出的会计核算15、购进货物用于免增值税应税项目进项税额转出的会计核算16、购进货物本身发生非正常损失进项税额转出的会计核算17、开发产品发生非正常损失进项税额转出的会计核算18、增值税缴纳和退还的会计核算&&& 19、一般纳税人汇总纳税的会计核算20、增值税纳税调整的会计核算21、简易征收及小规模纳税人会计核算
&发送给朋友
&分享到朋友圈
关注我们的公众号