违法拆迁后房价上涨的，应如何确定赔偿金额――中国行政审判指导案例
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违法拆迁后房价上涨的，应如何确定赔偿金额
――李向巨诉黑龙江省哈尔滨市道外区政府房屋拆迁行政赔偿案①第28号案例
【裁判要旨】
因违法拆迁导致房屋灭失无法重新评估的，应按房屋赔偿时的市场价格予以确定。
【索引词】
房屋拆迁违法侵权行政赔偿案情
上诉人(原审原告)：李向巨。
被上诉人(原审被告)：哈尔滨市道外区人民政府。
原审第三人：哈尔滨市道外区城市建设局。
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院二审认定，日，哈尔滨市房产住宅局向第三人道外区城市建设局颁发了房屋拆迁许可证，准予其实施拆迁。原告李向巨所有的位于道外区十九道街的房屋在拆迁范围内。李向巨房屋动迁时评估价为每平方米单价2387元，同时，哈尔滨光太房地产开发有限责任公司日向动迁范围内的居民发放购房须知，表示被拆迁居民签订“拆迁货币补偿协议”后，如购买《道外二十道街小区》三街区301、303、308栋商品房，原房拆迁建筑面积享受标准价格每平方米2200元的优惠，优惠时间20天，以上房屋楼层差价四层增加15％。但李向巨不同意对其房屋价格的评估结论，书面申请复估，但拆迁单位及评估机构未依建设部[号《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条、第二十一条第一款的规定予以答复及复核估价。因李向巨与第三人未达成拆迁补偿安置协议，日，被告以其临设机构哈尔滨市道外区拆迁指挥部的名义向李向巨送达了强制拆除通知，限李向巨二日内搬迁完毕。原告到期未搬迁，被告于8月24日将李向巨的房屋强制拆除。李向巨不服，遂起诉至法院。至2008年11月末时，动迁地段的多层房屋销售价格为4000元每平方米，四层加价18％，阳台计算面积，不含朝向费。
因一审法院判决依据拆迁时可得补偿款确定赔偿金额，李向巨对此不服，上诉主张，根据行政诉讼法、物权法、国家赔偿法的相关规定，应以上诉人全部实际损失的事实为依据，根据该地段商品房整套销售市场成交价格计算赔偿数额。应按私产商品房128．76平方米、每平米销售价4200元计算；楼层差价20％及朝向费(24246．60元)，合计662025元。
被告道外区政府辩称，按2378元每平方米评估作价的拆迁款当年完全可以购买新房，但上诉人始终不同意补偿结果，过错应由上诉人承担，上诉人按照房价上涨增加请求没有依据。审判
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院经审理认为，被告作出的强制拆除通知已被确认违法，对因违法行为给原告造成的损失，被告应予赔偿，赔偿金额应为李向巨因拆迁可得补偿款，拆迁可得补偿款参照第三人同意给付原告的拆迁补偿元确定。依据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第(四)项、第二十五条第一款、第二十八条第(七)项之规定，判决：被告道外区政府于本判决生效后10日内，赔偿原告李向巨拆迁补偿款元。
宣判后，李向巨不服，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉。
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院经审理认为，李向巨的原住房为其自购的商品房，被违法拆除后，其应得的住房损失赔偿数额应按能够购置与其原居住状况同类的商品房计算。作为被拆迁人，李向巨有权对房产估价结论和拆迁补偿数额提出异议，拆迁方没有依照法定方式和程序处理李向巨的异议，导致拆迁纠纷未能及时解决，对此不能归责于李向巨。此后商品房价格上涨，李向巨主张按上涨后的价格计算赔偿数额，合理合法，依法应予支持。比照同类地区、同类房屋，现阶段房屋的价格计算，以哈尔滨光太房地产开发有限责任公司出具的证明为据，李向巨的房屋建筑面积为128．76平方米(含阳台面积)，四层按4000元每平方米加价18％，李向巨应得赔偿款合计元。依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条(四)项、第二十五条一款、第二十八条(七)项、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条(三)项的规定，判决：一、撤销南岗区人民法院(2008)南行初字第68号行政赔偿判决；二、道外区人民政府赔偿李向巨房屋损失款计元；三、第二项赔偿款，由道外区人民政府在本判决生效后三十日内给付李向巨。评析一、背景情况介绍
近些年来，各地城市改造项目数量较多，拆迁人与被拆迁人间发生的纠纷层出不穷，甚至引发许多恶性案件。其中最主要的一个原因即在于拆迁人和行政机关违法拆迁、不依法律规定进行合理补偿。同时，有的拆迁人为了加快拆迁，忽略甚至是故意违反法定程序，采取野蛮手段对被拆迁人房屋先行拆除，然后再进行补偿。这些违法拆迁既给被拆迁人精神上造成了巨大的痛苦，也给财产上造成了损失。即使被拆迁人选择诉讼途径维护权益，但由于诉讼程序较长且可能经过多个审级，在此期间，房价可能已经发生了较大幅度的上涨，因此人民法院在判决时是以拆迁时的评估价格为依据还是以作出终审判决时的评估价格作为依据，一直存有争议。二、确立裁判要旨的理由
本案的焦点问题是：在拆迁人与被拆迁人之间没有达成协议，行政机关也没有作出拆迁裁决的前提下，道外区人民政府作出强制拆除通知并采取强制措施拆除房屋，原告因此起诉要求赔偿，应当以房屋被拆除时的评估价格来计算，还是以法院判决时的评估价格来计算?
一种意见认为，房价上涨后，也应参照违法行为发生时的房价确定赔偿金额。理由如下：第一，原告房屋位于道外区十九道街，动迁时拆迁人每平方米拟补偿2387元。同时，哈尔滨光太房地产开发公司表示被拆迁人购买道外二十道街小区商品房享受每平方米2200元优惠，尽管楼层差价四层加价15％，但加价后每平方米仅为2530元，仅比每平方米补偿款高143元，原告完全可用补偿款在相同地段重新购置商品房。原告之所以拒绝签订拆迁补偿安置协议并要求复估，根本意图是在本已合理的补偿数额之上谋取更高利益。如果房价上涨，参考房价上涨后同类房屋价格确定赔偿金额，其他被拆迁人也会效仿原告即使给予合理补偿仍拒签补偿安置协议以谋求更高利益，这样会严重影响旧城改造的效率。第二，在补偿款数额合理情况下，原告不仅拒绝接受，而且未积极采取措施避免损失扩大，反而坐视房价上涨，导致损失几乎扩大一倍，对此原告具有过错，据此，对于损失扩大部分，原告应自行承担。第三，《中华人民共和国国家赔偿法》第二十八条第(七)项规定“对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿”。拆除房屋时，原告的直接损失与拆迁补偿大体相当，不应包含损失扩大部分。
我们认为，《城市房屋拆迁管理条例》第十三条、第十六条明确规定了拆迁人与被拆迁人解决拆迁安置纠纷的两种途径分别是双方签订安置补偿协议或者在达不成协议的情况下，由有权机关作出拆迁安置补偿裁决。第十七条还明确规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。因此，本案中拆迁人与被拆迁人既未对争议房屋的拆迁问题达成安置补偿协议，有权机关也未作出拆迁安置补偿裁决，涉案房屋的所有权依然归被拆迁人，也即是本案的原告李向巨所有。本案被告区政府在不符合法律规定的情况下，作出强制拆除通知并实施了强制拆除行为，是违法侵权，对此造成的损失应当依法予以赔偿。
我国的国家赔偿法立法时所确立的原则是“填平补齐”的赔偿原则，而不是“惩罚性”的赔偿标准。即当事人所取得的赔偿数额以受到的损失为限。因此，本案中原告人合法所有的房屋被非法拆除，对他的赔偿应当以能再次取得同等的房屋为限度。国家赔偿法第二十五条就规定，国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。本案由于房屋已经被拆除且原址已新建房屋，故无法返还或者恢复原状，只能以支付赔偿金的方式来进行。按照《中华人民共和国国家赔偿法》第二十八条第(三)项和第(四)项的规定，在赔偿金的计算方式上，由于房屋已经灭失，应当以能够恢复原状的标准来给付赔偿金。即应当以判决时能够在同区位购买同等条件的房屋的价格进行赔偿。
因此，二审判决认为，针对李向巨原房屋及损失的客观情况，拆迁时的评估报告已经不能满足其赔偿请求。原审法院确认道外区人民政府赔偿李向巨的实际损失金额过低，不足以弥补李向巨被拆迁房屋的实际损失。应根据李向巨在原审法院提起行政诉讼时的请求及其应得的各项补偿的标准，按现行市场价格计算实际损失的金额。
需要说明的是，在一般的因房屋被强制拆除而引发的行政诉讼附带赔偿案件中，行政机关可能因非法拆除而赔偿、因越权拆除而赔偿、因野蛮拆除扩大损失而赔偿、甚至是超越拆迁范围拆除而赔偿，但在具体确定被拆迁人损失时，也应当考虑被拆迁人是否已经通过拆迁安置补偿协议或者拆迁安置裁决而取得原房屋的拆迁安置补偿款，如已取得此安置补偿款，则应当在计算赔偿金额后扣除此部分补偿款，以此体现对拆迁的安置补偿和对违法侵权的赔偿之间的区别，并体现国家赔偿的填平补齐这一立法原则。撰稿人：吕诚、于萍、王立新、于志远
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院采
编：于萍黑龙江省哈尔滨市中级人民法院责任编辑：耿宝建最高人民法院行政审判庭摘自：最高院行政审判厅
《中国行政审判指导案例》
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一男子房子卖了17年 房价暴涨后起诉讨房
来源：中商情报网 责任编辑：liuyang
卖房17年之后，房价和地价都不知涨了多少倍，当年卖房子的田老汉最近竟然要悔约。
卖出去的房子，还能收回来吗?近日，集美区人民法院开庭审理了一起这样的农村房屋买卖纠纷。
购买房产的朱女士说：“当初买房是给老父亲安度晚年的，他老人家已经在这里住了17年，如果不是对方反悔，我父亲会一直住到老。”
十七年前 老屋卖了一万多元
1998年，集美区的老田打算在自家宅基地上盖一处新房，但手头钱不够，老田想到自己祖上传下来的旧屋闲置着，就想卖了旧屋，把卖房的钱拿来建新房。
巧的是，从外地来厦多年的朱女士正想买这样的房子。朱女士一直想把父亲接到厦门定居，也方便照料老人。
老田的旧屋虽不大，但三间小屋、一个小院子，足够一位老人住了，而且比起城市住宅楼，农村的小屋和自然环境更称老人的心意。朱女士和老田的亲戚熟识，经过商谈，1998年5月，双方在亲邻的见证下简单书写了一纸契约，朱女士以16000元买下了老田的旧屋。
签约后，朱女士就把父亲从老家接到厦门，住进了这座小院，老人也很喜欢这座小院子，这样一住就是17年。
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从北京到上海再到深圳，高房价已经成为了中国一线城市的代名词，如果要论全球十大房价最高城市，这三大一线城市都能进入排行榜。今年伊始，这几大一线城市的房价几乎都翻了一倍，然而越是如此，老百姓却越疯狂，甚至还抢着要买。而在房价疯狂暴涨的背后，整个行业也涌现出了诸多乱象，尤其是一些平台借着互联网的旗号。
乱象一：价格不透明
在整个电子商务行业，价格透明是电商的一大特点。但是在房产电商领域，价格却不但不透明，反而猫腻颇多。很多所谓的房产电商平台其本质就是一个广告平台，帮助地产商打广告。但是对于很多消费者来说，这却大为不公平。
拿房天下来说，他们实际上只是各大销售楼盘的一个渠道商，当然他们自己也会代理一些楼盘，但是大多数都不是。那么问题就来了，消费者通过房天下最后购房了，这个渠道费谁来付？当然不是开发商，而是购房者。也就是说，购房者通过房天下购买非直销的房子最后反而会多花渠道费。
乱象二：虚假房源漫天飞
至于虚假房源的问题，尤其是在互联网二手房的交易中出现较为频繁，不论是58同城还是房天下等平台，都存在大量的虚假房源信息。一些二手房的中介机构或者经纪人员为了获取用户信息，故意在网上发布一些价格便宜、装修好、位置好的房源，等购房者打电话去询问时他们就会说此房已销售或者说这个价格是以前的价格平台未更新，然后趁机向购房者推送其他房源信息。
乱象三：黑中介暗藏其中
在所有的互联网房产平台中，往往都会夹杂着一些黑中介。而由于互联网的特性，导致很多这样的黑中介借助互联网平台甚至能够活得很滋润。信息发布平台很难对这样的黑中介进行监管，而这类黑中介却借助信息发布平台获取了大量的客户，最终导致很多用户都受到黑中介的欺骗。
乱象四：飞单现象滋生
其实飞单现象在传统的线下中介一直都有存在，只是互联网兴起之后，这种飞单现象变得越来越普遍了。很多房产经纪人员通过网上可以直接约到客户，往往很容易就直接带客户去看房子，并未经过线下门店，这就容易造成中介公司经纪人员与客户的单线联系，最终摆脱中介公司。那么，该经纪人员很可能就会把单子放到别的中介公司去做，然后自己赚取利益。
房产电商始终不能离开线下，不论是新房销售、二手房销售乃至房屋租赁，是难以在线上直接完成的。从目前整个房产电商的市场格局来看，平台非常之多，也正在形成房天下、链家地产、58同城、房多多、爱屋吉屋等多股势力平台，但是他们都存在一定的问题，如果不能真正解决用户痛点，杜绝行业乱象，平台迟早会陷入危局，而整个行业还会继续洗牌，最终在房产O2O行业中，完全有可能会出现一家独大的局面。
传统房产中介代表链家地产的互联网转型之困
先后收购成都的伊诚地产、上海的德佑地产、北京的易家地产、深圳的中联地产、杭州的盛世管家、北京的高策地产、广州的满堂红等中介公司，市场估值超过300亿，今天的链家地产发展势头之凶悍足以让任何一家传统房产中介公司心生嫉妒，链家地产的成功就在于他们巧妙借助了互联网+思维，打通线上线下，并浩浩荡荡地效法互联网金融，借助房产交易玩起了房产金融。
也许正是因为链家发展势头太猛，太过于耀眼，以至于太多人举报他们的不规范经营问题，从“炒高房价”到“速效协议”、“黑中介”、负面新闻像魔咒一样紧紧束缚在链家的头上。最终链家地产不得不接受调查，多家涉事门店及相关经纪人的网上签约资格都被暂停。被人嫉妒误解是一方面，但是链家地产确实存在这样那样的问题。
其一，链家的线下门店扩张太过于迅猛，这就直接导致一个严重的问题：对店面销售人员的管理跟不上。很多买房者都遇到一些链家地产的销售人员违背了自己的职业道德底线，甚至还有媒体曝光链家地产部分经纪人出售的房产有抵押，战线拉得那么长，被用户举报的数量自然也就随之上升。
其二，链家的金融也是一个问题频发的环节。在链家的金融服务中，包括了按揭转介绍业务、抵押贷款居间业务、理房通和过桥垫资业务等，可怕之处和危险之处就在于他们的这种一菜多吃。在整个房产交易环节中，他们不仅要吃佣金，还要延长资金在链家体系内的停留时间赚取收益，这就容易造成交易时间长，出的问题越来越多。
其三，店大欺客。之所以被很多人评为“黑中介”，其根本原因就在于市场垄断，一旦出现了线下的市场垄断，就会出现店大欺客的问题。尽管链家地产正在努力摆脱自己“黑中介”的形象，但是如何避免店大欺客他们还任重道远。
媒体资讯搜房网的交易转型之难
过去的搜房网，今天的房天下，他们从一个房产媒体平台正在开始全面转型为一个房产交易综合平台，业务范围从新房、二手房、租房、家装、金融等各个领域。与链家地产从线下反哺线上恰恰相反，房天下是从线上反扑线下。不过搜房网的转型过程中却出现了诸多痛点，与线下中介冲突不断，市值也不断蒸发……
过去房天下一直在为线下房产中介、一手房代理商提供平台信息服务，并承接房产广告。但是转型交易平台之后，房天下就要自己开始接手做交易，无形之中就与这些房产中介、一手房代理商形成了直接的竞争关系。今年3月，房天下更是直接推出0.5％的佣金模式，远低于传统房产中介的1.5%~3%，房天下开始组建自己的经纪人队伍，并在线下开始全面铺设门店。对于房天下来说，他们与传统线下房产中介、一手房代理商的战争仍然存在随时爆发的隐患。
房天下还需要面临的一个问题就是线下体系的建设问题。事实也证明，搜房的线下销售团队在业务熟练程度等方面确实需要提升，这个也是当前房天下最需要解决的核心问题。而全面拓展线下房产交易，门店租金、人员团队搭建等都将是一笔巨大的开支。
此外，如何把自己的线下销售团队和线上电商团队有效结合起来又是一个不小的问题，房天下的转型之路看起来并没有想象中的顺利，这个曾经的互联网房产巨头能否再续昔日辉煌，还需要时间去验证。
信息分类平台58房产的中介生意能坚挺多久？
搜房网遭到中介抵制则给了58同城在互联网房产领域一个很好的崛起机会。于是，58同城合并赶集网、收购安居客，越来越多的中介公司开始跑到58房产上去发布自己的房源信息。但是58房产始终无法避免自己作为一个信息中介平台的问题。
第一个最大的问题就是虚假房源信息问题，只要58房产做信息分类平台一天，这个问题就难以杜绝，始终会有大量的中介公司为了吸引客户而发布一些价格、房型等与实际不相符的房源信息。而伴随着虚假房源信息背后，58房产还难以杜绝黑中介的问题，这对于广大的购房者来说是一个巨大的危害。
从目前58房产的发展来看，他们暂时是不会自己去做房产交易的，只是作为一个房产信息平台。但是一旦当整个房产市场格局最终出现几家独大的格局之后，他们还需要借助58房产吗？那个时候的58房产何去何从？从他们收购安居客就可以看出，58房产也深知中介信息生意并不能持续太久。
爱屋吉屋、房多多等为代表的新型房产电商一路走来也并不顺利
在互联网+的推动下，诸如爱屋吉屋、房多多等新型房产电商尽管在发展初期赢得了资本市场的认可，并纷纷拿到了巨额融资，但是他们的房产电商之路并不顺利。
爱屋吉屋在大举融资之后，搭建高薪的经纪人体系，招聘员工快速扩张，尽管他们没有搭建自己的线下门店，但是盈利模式始终困扰着这家新举起的房产电商平台。爱屋吉屋运行的是无门店模式，但却增加了经纪人带客户看房的成本，同时客户的满意度也不如传统中介。
日，爱屋吉屋在二手房交易收费中增加了0.5%的担保服务费，实际上是变相上涨中介费至1.5%。随后其市场份额也开始一路下滑，并被暴露出了大量的“裁员”、“讨薪”事件。之后爱屋吉屋开始变得越来越低调，直到近日，爱屋吉屋才重新开始抛头露面，他们的电商模式还有待市场的进一步验证。
相比之下，房多多的发展比爱屋吉屋要稍微顺利些。房多多实际上是放大了经纪人的“连接功能”，他们通过把自己从开发商那儿拿到的一手房源然后对接给房产代理商和二手房中介经纪人来销售，但是如何把控这种线下的房产销售过程，这是房多多需要解决的问题。一旦房屋销售过程中出现了法律纠纷等问题，房多多能全部撇开责任吗？
此外对于房多多来说，很多开发商是不太愿意把代理费交给房多多，然后房多多再分一部分利润去找别的代理商来做，很多开发商更愿意自己直接去找代理商来做。
其实，不论是互联网房产，还是传统的线下房产销售，都存在各种乱象，尤其是在房价疯狂暴涨的背后，很多购房者被销售欺骗了甚至还一直被蒙在鼓里。但是互联网房产电商要想真正建立起来，就必须做到真正的透明化，否则与传统房产中介、代理商有何不同？如何取代传统房产交易模式？而这个行业最后的赢家也一定属于真正能够做好线下服务，并把线上与线下进行深度结合，不仅仅只是简单导流的平台。互联网从来不缺合并，下一个合并很可能会在不久的将来出现在互联网房产行业中。
来源：创业邦
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金融小故事，有趣又有料买主购房因房价猛涨遭毁约 起诉退中介费被驳
来源：新京报
作者：刘洋 周静
　　新京报讯 （记者刘洋 通讯员周静）通过中介买房却因房主毁约，房也没买成，5万元的中介费也没要回来。宋女士为此起诉欲讨回中介费，但法院认为中介已促成买卖双方签订协议履行完义务，驳回了宋女士的请求。
　　因房价猛涨房主毁约
　　宋女士起诉称，日，她与卖方董先生签订房屋买卖合同，以280万元的价格购买了董先生名下的一套房屋。与此同时，宋女士还与被告某房屋中介公司签订了房屋购买委托协议，约定中介公司为宋女士提供房屋买卖的居间服务。3月28日当天，宋女士交纳中介费5万元。
　　但是，虽然宋女士按照约定履行了自己的义务，但受北京房价猛涨的影响，卖方董先生拒绝此次卖房。宋女士将董先生告上法庭，经法院判决，解除了宋女士与卖方董先生之间的房屋买卖合同。
　　但同时，宋女士认为，因买卖合同取消，那么中介公司没有按照合同的约定履行所有的居间服务，原告也没有通过中介公司完成房屋买卖事宜，因此，被告应该退还中介费用。将中介公司告上昌平法院要求退还中介费。
　　促成买房应算中介佣金
　　庭审中，被告中介公司辩称：宋女士于3月28日与董先生签订的合同是真实有效的，根据合同规定，出卖人拒绝出售或将房屋出售给第三人的，应承担买受人所交付房地产经纪机构所交的佣金。法院生效的民事判决书表明，董先生承认自己的违约行为。既然是出卖人的行为造成合同无法履行，相应的违约责任应由出卖人承担。
　　经审理，昌平法院认为，原告和被告签订的《房屋购买委托协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，当事人应当恪守履行。被告中介公司依约促成原告宋女士与出卖人董先生签订了房屋买卖合同，原告宋女士理应按照双方约定交纳相应的中介服务费，所以驳回了宋女士的诉讼请求。
(责任编辑：UN625)
原标题：买主购房遭毁约诉退中介费被驳
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