业主换物业 该怎样处理业主与物业的矛盾？
西部网讯 （陕西广播电视台广播评论《今日点击》)西安市长乐西苑小区的业委会想换物业公司，但是物业公司却不愿意走，而且社区所在的居委会也站在物业公司一边。这究竟是怎么回事儿？更换物业公司的来龙去脉是什么？怎么做才是既合法又最有利于社区居民？如何理性对待业主、业委会与物业公司的纠纷？
业主要换物业 到底为啥？
主持人骆萍：“凤老师，您对这个事儿的总体感觉是什么？长乐西苑小区换物业之所以能折腾成这副局面，您认为主要问题出在哪儿？”
西北政法大学经济法学院副教授凤建军：“这是我国房地产市场发展过程中普遍存在的一个现象，主要存在的问题还在于广大业主对相关法律不熟悉，法律意识淡漠，不愿也不会运用法律的方式来解决纠纷、维护权利。同时业主和物业公司的合同意识相对淡漠，因为一个有效的合同在当事人之间就等同于法律，如果所有的主体对法律、对合同有着更为深刻的认识，也就不会出现本案中的问题，或者说出现问题了也会合法、合理、快捷的予以解决。”
主持人骆萍：“节目进行到这儿，有两位听众也发表了自己的看法，咱们先来听听。”
西安听众王女士：“我有点奇怪物业公司做得好好的，业主的反应也都不错，为什么就非要换掉呢？而且找出来的换物业理由我也觉得牵强。这时候应该谁说都不算，对照法律、对照条文，该怎么办怎么办，不然好好的小区弄得乌烟瘴气。”
主持人骆萍：“看来，这位听众是站在这个旺财物业公司这边的。两位嘉宾，你们对这样的看法如何评判？蒋俊，从你采访的情况来看，你觉得业委会打算换掉的旺财物业公司是否称职？于情于理，该不该被换掉？ ”
《今日点击》记者蒋俊：“部分业主主张换，觉得费用比较高；而且，部分业主跟物业起过冲突；这个一块零八分的物业费有点高，这有一个背景，之前是经开物业有限公司，一两年之后，然后公司走了，经开物业在市物价局备的案，旺财是沿用这个价格，不能说这个费用是旺财（物业公司）定的，没跟业主商量。”
主持人骆萍：“刚刚我们说到，当下的情况是，业委会要换掉旺财物业公司，并且已经和另一家物业公司签订了合同。凤老师，这种做法符合法律规定的程序吗？如果要更换物业公司，正确的做法应该是什么？”
西北政法大学经济法学院副教授凤建军：“更换物业公司应当按照法定的程序进行，我国法律和行政法规都对此有明确的规定：例如：2007年《物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，属于业主共同决定的事项，必须经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”另外需要明确的是业主委员会与业主大会的关系，通常业主大会才是全体业主意志表达的自治机关，而业主委员会是业主大会的代表机关，其应当在业主大会的有关决议代表全体业主进行有关行为的开展。因此更换物业服务公司并不是业主委员会的职责而是业主大会的职权范围。”
业主与物业的矛盾该怎样降低？
主持人骆萍：“目前，小区业委会、物业公司和街道办仍然没有达成一致意见，事情因此陷入了僵局。凤老师，您认为这种情况下，什么方案才是最适合这个小区，最快能解决问题的？在您回答前我们先来听听一位听众的意见。”
宝鸡听众李女士：“节目里的社区是好心没办好事，如果确定物业公司前开个大会，让业主们表决一下，这样他们自己参与选出来的物业他们也不会说换就换。我建议走法律程序，赶快解决纠纷，那些业主也说得很明白，不管谁来管，只要服务好，生活得舒心就行。”
西北政法大学经济法学院副教授凤建军：“本案应当依法解决不同业主之间，以及业主与物业公司之间的纠纷或不同的诉求。首先根据2007年国务院颁布的《物业管理条例》第13条的规定，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。在业主大会上只有经过“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，才能够形成一个有效的更换原物业公司的决议，然后通常为了使得在物业服务中更加透明，更有利于为广大业主提供优质的物业服务，选聘新的物业公司时，通常采用招投标的方式，当然如果人数较小的小区或者投标不足3家的情况下可以通过协议的方式选聘新的物业公司。一旦有效的业主大会决议形成，法律规定该决议对全体业主产生约束力，无论投赞成票还是反对票。”
西北政法大学经济法学院副教授凤建军：“但是需要注意的是，无论在任何情况下，业主委员会代表全体业主与物业公司签订的书面的《物业服务合同》至关重要，因为这是对两房主体权利义务关系约定的基本依据，其中关于物业服务的质量、物业费等均应当明确约定，这才能够有利于日后纠纷的合法快速解决。再有一点的是，居委会应当在业主大会的召开以及物业公司的选聘上发挥“指导”甚至是“监督”的作用，以更好保障业主大会决议的内容和程序的合法性。因此，《物权法》、《物业管理条例》、《西安市物业管理条例》，等法律法规均有明确的规定，更何况业主与物业公司之间也有合同的存在，只要按照法律法规及合同办事，就是合法、合理、科学、高效的。”
主持人骆萍：“虽然说自《物权法》颁布以来，小区的物业管理工作有了很多详细的规定，可关于小区物业服务的纠纷案例依然不绝于耳。凤老师，您认为我们应该如何理性看待这个问题？怎样才能让业主和物业公司的矛盾降到最低？”
西北政法大学经济法学院副教授凤建军：“一、要有一个法制意识，做什么事，要签合同，物业公司要和全体业主、业委会签订一个清清楚楚、权利、义务关系物业服务合同；二，物业公司和业主要相互体谅，毕竟是一个市场行为，物业公司应该提供高质量的服务，小区业主也应该体谅物业公司的难处；第三，房地产监管部门，应该切实履行自己的职责，多位一体对物业服务市场监管，才能实现社会和谐。”
主持人骆萍：“听众朋友，每一位市民在购买房子时，都憧憬着搬入新房后的美好生活，宽敞明亮的屋子，和谐友好的邻里关系，当然还有体贴周到的物业服务。由于种种原因，“管家”和“东家”的关系一旦紧张，业主和物业都是“受害”者，我们期待，在相关部门的努力下，长乐西苑小区的问题能够找到一条较好的出路，确保物业公司的服务质量和效率，让物业公司、业委会和业主们一起共建和谐社区，共享幸福生活。”（本次节目编辑：婧婧、梓涵、勇军、李荇和方明。节目主编：骆萍。监制：刘天鹏、史宝军。总监制：黄寿先。）（来源：西部网-陕西新闻网）
本文来源：西部网
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用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈小区突然更换新物管 业主不干_新浪新闻
　　成都青龙乾院小区，小区保安向记者展示小区居民签署的请求书。
　　原物管公司贴出的公告显示，业委会已重新更换了物管公司。
　　华西都市报：
　　我是成都市成华区青龙场青龙乾院小区的业主，业委会在没有征求我们业主意见的情况下，擅自找到新的物业公司，来替换老的物业公司，这侵犯了我们业主的权利。
　　而且，业委会是怎么成立的我们也不清楚，我们也没有参加过投票选举，不知道谁赋予了他们的权利。
　　市民何先生
　　8日上午，成都市成华区青龙场青龙乾院小区突然来了几名穿着一致的小伙子，他们自称是小区业委会找来的新物业管理公司，要进驻小区接管小区的物业管理。
　　这让小区业主很疑惑：选用哪家物业公司应该由业主代表大会决定，而小区多数业主对此事根本不知情。
　　“事出突然”让业主难以接受，当天上午，业主自发签字，要求罢免业委会。业主何先生提出疑问：“谁赋予了业委会这么大的决定权？这侵犯了业主的权利。”
　　更换物管
　　小区业主不知情
　　青龙乾院小区一共有9栋，住户超过千家。从2008年建成以后，一直由现在的某房产集团成都物业有限公司管理。8日，记者在小区见到粘贴在每栋楼的公告，上面写道，接到青龙乾院业委会的通知，原物业公司停止提供物业服务工作。青龙乾院业委会已指定新的物业服务企业提供本小区的物业服务。
　　负责该小区物管的负责人毛经理说，物业公司和小区的合同已经到期，但是小区业主希望他们继续管理小区。不过在今年6月份，他们突然接到业委会的通知，称小区不再合作，已经找到新的物业替代了。
　　当天上午，不少业主聚集在门口，要求留下现在的物业公司，拒绝新的物业公司进来。毛经理说：“业委会没有经过业主同意，就想把我们公司赶走，我们发停止物业服务的公告也是迫于无奈，只是想告知业主。至少，我们不至于被赶走了，业主都还不晓得。”
　　业主签字
　　要求罢免业委会
　　业委会为何在业主毫不知情的情况下，没经过业主大会的同意，擅自决定找到新的物业公司替换现存的物业公司呢？
　　对于业主的问题，业委会方面没有给出任何说法。当天上午，也没有业委会成员在现场露面。包括本报记者在内的多家媒体记者多次联系业委会赖主任，都没得到答复。
　　当天上午，在小区门口，记者看到，小区业主自发签字，要求罢免业委会，重新选举新的业委会。截至当天下午3点，超过300人在上面签字要求罢免业委会。“小区管理不作为不说，还乱作为。”业主陈先生说。
　　/律师说法
　　业委会擅自决定属违规
　　四川思沃律师事务所律师张纯说，按照《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定，业委会只有代表业主与物业公司签订合同的权利，并没有决定的权利。小区更换物业，应该首先召开业主大会，由全体业主决定，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。至少需要过半的业主同意。业委会擅自做决定明显属于违规，业主可以要求罢免业委会。
　　本组稿件采写华西都市报记者李秀江摄影杨涛
　　/街道办回应
　　“新物业只是暂时代管”
　　小区业主签字要求罢免业委会，青龙街道办社建科相关工作人员也到了现场协调处理此事。有不少业主向记者反映，他们未参加过当届业委会的选举投票，“除了赖主任外，其他的人都不认识，不知道业委会是如何成立的。”
　　业委会的成立是否合法，社建科工作人员彭先生说，这是第二届业委会，2013年换届时，由老业委会成员作为筹备组织成员，筹备这一届业委会。“到街办备案的材料是完整、符合规定的。”
　　但小区业主认为，业委会并没有征求他们的意见，也没召开业主代表大会，擅自找来新的物管公司进驻小区，严重侵害了业主的权利。
　　对此，街办回应称，新来的物业公司是来暂时代管小区的。在三年前，现在的物业公司和小区的物管合同已经到期，后来就一直没有签合同，业委会担心物业公司随时撤走，因此临时找了物业公司准备接手小区。“只是临时代管，以后具体要哪一家物业公司，还得召开业主大会决定。”
　　三年前合同就到期了，为何不提前召开业主代表大会寻找新的物业公司？而且业委会寻找暂时代理的物业公司，也应该告知、征求业主同意？对此彭先生说，针对业主认为业委会的不作为、要求罢免业委会的诉求，需要20%小区业主签字，然后召开业主大会决定。“罢免业委会需要按照程序走。”　　（原标题：小区突然更换新物管 业主不干）
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来源：房天下 &&
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服务不到位、管理混乱，能要求公司吗？更换物业要走什么流程？具体步骤是什么？
业主是否能更换其他公司 根据我国《物业管理条例》相关规定业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。 更换物业基本步骤和准备材料 1、提出申请 物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：
1）物业已交付使用的达到50%以上；
2）物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。 2、筹备小组 街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组。
3、筹备小组开展筹备工作
1）筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。
2）筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。 筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。
3）筹备小组组织各业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。
4）筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。
4、提交相关材料。 召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。
筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。
会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。
5、申请登记业主委员会
自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市行政主管部门申请办理备案登记手续：业主委员会登记申请表、街道办事处核准证明、业主委员会选票、业主代表选票、业主授权委托书、业主大会或业主代表大会签到表、业主委员会章程、业主公约、其他相关资料。
6、核准批复
区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。
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