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物业能收物业管理费滞纳金吗？律师:不是想收就收
来源：唐山晚报
“如果延期缴纳物业管理费，物业公司则按日加收应缴纳费用万分之三的滞纳金，这样做合理吗？”日前，市民周女士给本报新闻热线打来电话。记者采访了解到，关于物业费滞纳金目前尚无相关规定，律师表示，收取与否应依照物业管理服务合同中的规定。
&&&如果延期缴纳物业管理费，物业公司则按日加收应缴纳费用万分之三的滞纳金，这样做合理吗？&日前，市民周女士给本报新闻热线打来电话。记者采访了解到，关于物业费滞纳金目前尚无相关规定，律师表示，收取与否应依照物业管理服务合同中的规定。
&&几天前，周女士家的大门上张贴了1张落款是小区物管公司的告示，上面写着：&尊敬的业主，您拖欠的物业管理费须在本月28日前交到小区物业管理公司，逾期不交将按照每天万分之三收取滞纳金。&
&我从没听说过物业费还有滞纳金。&周女士质疑小区物管收取物业费滞纳金的合理性。
&&周女士告诉记者，她迟迟没交物业费的原因是对物业公司的部分服务项目有所不满。周女士找到小区物管公司，对方称，在物业与居民签订的服务合同中有加收物业费滞纳金的内容，这是依据合同规定收取的。而对于业主反映的物业管理不到位问题，对方则表示，小区居民楼是带电梯的小高层，平时物业管理费用比较大，再加上总有一部分业主不按时交纳物业费，才导致物业管理出现恶性循环。&这份合同是物业公司单方拟定的，签订时已经打印好，合同条款那么多且字号又小，我签字时都没细看。&周女士说，物业公司从未以口头或其他方式提醒业主方的违约责任，这次突然收取滞纳金，既不合情也不合理。
&&郗红雷律师认为，物业公司能否就业主拖欠物业管理费加收滞纳金，应完全依照物业管理服务合同的规定，如果业主与物业公司签订的物业服务合同中含有加收滞纳金的条款，则物业公司是可以按照合同规定，对逾期不交纳物业服务费的业主收取滞纳金的。郗律师分析，部分业主如果是因为对物管服务不满意，认为服务缩水违反了物业服务合同的约定，所以拒交物管费，并且不交滞纳金，需要做好取证工作。同时，在审理的过程中也要承担举证物管服务违约的责任。
&&&根据合同法，滞纳金应该属于应付未付的违约金，一般而言违约金不能超过本金。&郗律师还表示，依据《合同法》规定，在前期物业服务合同中，如果物管费滞纳金标准设定过高明显有失公平，就有&霸王条款&之嫌，可以由业主申请减少。
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综合考核各项量化指标后，认为具备成为一线城市的有天津、杭州、成都和武汉，而有望成为准一线城市的包括南京、重庆、西安、苏州、合肥。
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业主欠交物管费，物管扣滞纳金是否合理？
业内人士：以物业合同作准
来源：中山日报
第 7158 期 B5版　发布日期：日　
&&&&近年来有关业主以各种理由欠缴物管费的新闻时常见诸报端。日前，有读者向记者反映，称其出国回来后发现物业管理向其收取欠费滞纳金的情况。究竟，物管扣滞纳金的做法是否合理？遇到这种情形时又该如何处理？有律师建议，一切要以双方签订的物业合同作准。案&例业主出国回来被追缴物管费滞纳金&&&&日前，家住城区某楼盘的市民龚女士收到了物管通知其缴纳物管费滞纳金的通知。原来，去年底龚女士出国探亲大半年，家中一直没人，如今回来后却被告知已欠交物管费近4个月。“虽然滞纳金不多，但是我还是比较怀疑物管收取滞纳金的合理性。再说我这也是由于特殊原因欠缴，与恶意欠费扯不上关系吧。”龚女士表示，早前小区物业管理处工作人员向其解释，称在业主入住前，物业管理处与业主都有签订服务合同，里面就有加收物业费滞纳金的条例，物业也是按照合同去办事。&&&&对于物业的这种说法，记者咨询了市内一些物业公司负责人。中正物业方面表示，物业管理处是否有收取业主拖欠物业管理费滞纳金的权利，确实应按照其管理服务合同上的相关规定实施。如果物业服务合同中明确写出加收滞纳金的条款，则物业管理处是可以按照合同的规定，对未缴纳管理费的业主收取滞纳金。如业主认为物业管理处并无实行物业服务合同的约定，对其不满的，可取证并向相关部门进行投诉。不过一般来说，如今物业公司为了保证双方权利与义务的履行，通常情况下都会加入滞纳金条款，而不同物业公司的滞纳金比例也会有些许出入。不过总体而言，滞纳金的范围不能大幅超过国家相关规定。根据《合同法》，滞纳金应该属于应付未付的违约金，一般而言违约金不能超过本金。案&例买二手房，最好肯定卖家有缴物管费&&&&除了一手业主容易遇到因欠缴物管费而被收取滞纳金的情况外，记者了解到，同样的情况也会出现在二手房买卖中。据介绍，由于一手业主因各种原因欠缴物管费的关系，一些二手买家在房屋交易完毕后，往往会被物管催缴滞纳金。&&&&因此，二手购房者在购房时，一定要到物业管理公司查询房屋物业管理费的缴纳情况。有法律界人士指出，买方可以要求业主出具最近几期物业管理费的缴纳发票或者收据,以此判断卖方是否存在欠缴物业管理费的情况。如果确实因某些原因无法至物业管理公司查询，买方可以在买卖合同中作约定。通过约定,如果发生有关物业管理费的纠纷,买方可以直接依据买卖合同中的该款约定直接向卖方主张权利。&&&&此外，根据《广东省物业管理条例》有关规定，&业主和使用人不按约定交付物业管理、维修等分摊费用的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积计账，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。从中可以看出，物业管理公司应将业主拖欠物业管理费的情况向房地产交易机构报告，在办理过户手续时，房地产交易机构可以代物业管理公司从卖方所得的房价款中扣除。&&&&不过，中正物业方面也坦言，目前对于一些蓄意欠缴物管费的行为，物业公司收取滞纳金并不容易。同时，由于法律诉讼的成本高，所以真正采用这种手段的物业公司很少。正因如此，在房屋买卖中，买家在交易过程中对此多留一个心眼，是保障自身权益最简单有效的做法。本报记者梁展宏
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物管费滞纳金不能说收就收
&&记者调查发现标准不一&业内人士称应该由双方共同协商确定&&有多套房产的市民可能都会有过这样的经历，因为长久不住在小区，平常工作又忙，未必能按时交纳物管费，一不小心就会被物管催缴物管费，同时还要求交纳一笔多少不等的滞纳金。&&记者近日调查广州部分楼盘发现，对于物管费滞纳金的标准，何谓五花八门，并不一致。不少业主更反映在制定的过程中，滞纳金究竟应该交多少业主并没有什么 话语权，有时还因此受一肚子气。更有甚者，有的小区原来签订的物管合同内根本没约定要交纳物管费滞纳金，物管却突然要求业主交，还不征求业主的同意。&&法律提醒市民，如果滞纳金约定过高并且明显有失公平，可以看作是霸王条款申请法院撤销合同，而作为违约金性质的滞纳金，总额也不可以超过本金，滞纳金更不能说收就收。&&案例 &&1 &&未约定滞纳金和标准 &&物管说收就收无商量&&&小区最初没有规定滞纳金，更没有规定滞纳金的标准。后来物管贴了出来，直接通知业主滞纳金标准是多少。&住在天河华南植物园旁一楼盘的狄声告诉记者， 两年多前小区业主就开始申请成立业委会，但由于种种原因还没有成立，所以滞纳金的标准都是物管说了算，业主即使想提出异议也很难。&&&小 区的保安形同虚设，去年过年前有二十多户被小偷光顾。业主过年想搞些文化活动，物业也是说断电就断电。&狄声说，小区的物管对小区内的事务掌握着最大的发 言权，业主想表达一下自己的意见，见一面管理处主任都难。而有的业主最后就选择拒交物管费作为抗议，有不少业主都没有交费。现在，小区的物管费也不相同， 有的业主要交1.5元/平方米，有的只要交1.28元/平方米。&&&如果有业委会，无论是物管费还是滞纳金，在制定的过程中才可以更加合 理和公平。&狄声表示，即使没有业委会，物管也应该在滞纳金的标准出台前和业主协商，而不是像现在这样说收就收。而且，小区内有一些住户家在北方，并不是 一年四季都在广州，有时候偶尔忘记交费也很正常，物管不应该因此就要这些业主交滞纳金。&&2 &&服务缩水拒交物管费 &&被追每天1%。滞纳金&&&现在小区大门的绿化带都被商铺直接侵占了，但物管公司不跟进。&昨日，住在白云区同德围同逸苑小区的业主周先生告诉记者，自从去年开始，小区内物业管 理服务水平就开始每况愈下，绿化、卫生等状况都大不如前。物管公司没有公布小区账目的明细，只是声称经营出现了亏损，每年要亏10万多元，作为一个楼梯楼 小区，如果不把每月的管理费从每平方米0.85元提高到1.10元，就撤出小区。不过，物管公司的加价请求和理由却受到了不少业主的怀疑。&&&小区的车场和会所都被物管承包出去了。&周先生表示，少数业主因为觉得服务缩水，所以开始拒交小区的物管费，但是却开始被物管公司追讨每天1%。的物 管费滞纳金。&明明是物管服务达不到合同约定的要求在先，提供不了承诺的服务，有什么理由要追讨业主的物管费滞纳金呢？&周先生说，有不少业主都觉得，如 果小区的环境和物管水平能够恢复到最初的状态，大家都非常乐意交物管费，虽然觉得不尽合理，但还是愿意补交上滞纳金。&&&3 &&上手欠60多元管理费 &&新业主为出租&认&了&&业内人士向记者透露，广州不少出租率高的楼盘，很难通知业主，有时只能通过在门上发催缴单等方式通知业主。由于怕引起羊群效应，有的物管公司对大楼的缴费率更是讳莫如深。&&市民赵女士去年底就在海珠区一个楼盘买下了一套一房单位用作投资出租之用。她告诉记者，上一手业主虽然很快就把钥匙交给了她，但是水电费以及物管费都表 示要等到放款全部完成后才缴清。后来她自己到管理处办理登记过户手续时，才被告知要多交60多元的滞纳金。物业管理处的工作人员表示，滞纳金按每天3%。 的标准收取。为了赶快把房子出租，看到滞纳金并不算太多，赵女士也只好自己交了。&&&明明是上一手业主欠下的物管费，凭什么要下一手业主 交物管费之外还要交滞纳金呢？&赵女士表达了自己的不解。她觉得，物业管理服务合同是之前的业主和物管公司签订的，滞纳金标准也只是他们双方同意，作为下 一手业主，根本就没同意每天交多少滞纳金，物管至少应该征求新业主的同意才收取。&&4 &&两次缴费管理处&不收& &&滞纳金滚雪球业主气愤&&在番禺市桥一个知名楼盘居住的市民袁先生告诉记者，小区的物管费要求业主亲自带现金到管理处交，其他付款方式都不可以。&&&为了交之前一个月的物管费，我月初在&法定上班时间&去交管理费，物管告诉我，还没出单所以不能交物管费。&袁先生说，到了月中，他特意抽了一天在下 班时间7时之前赶回管理处，结果管理处工作人员却告诉他，专门负责收物管费的财务没有来，其他人收不了钱。等到月底时，他终于在管理处遇到了收费的人，那 人却说自己下班了，要他上班时间再来交。&还要我下个月再交。如果只交本金就不收，让我看着本金和滞纳金越滚越大。&袁先生说起这件事就非常气愤，他说， &只要业主不是存心不交而是物管原因不收的，都不应该交滞纳金。&&&律师建议 &&1 &&事前无约定的签补充协议&&广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊昨日在接受记者采访时透露，在法律实践中，对于原来没有约定物管费滞纳金缴交比例的情况，如果产生诉讼，最后一般都以中国人民银行同期银行贷款利率作为滞纳金缴交的标准。&&&双方事前没有约定的话，一定要经过一致协商签订补充协议才可以收取。&程磊表示，对于已经成立了业委会的小区，可以由业委会组织召开业主大会，形成决议后经过半业主通过，再代表全体业主和物管签订补充协议，这样新的物管费滞纳金标准方可生效。&&2 &&标准不合理可申请撤销&&广州市国土房管局法律顾问、北京市中伦(广州)律师事务所律师丁剑清分析，部分业主如果是因为对物管服务不满意，认为物管服务缩水违反了物业服务合同的 约定，所以拒交物管费，并且不交滞纳金，需要做好取证工作。同时，在审理的过程中也要承担举证物管服务违约的责任。另一方面，作为上一手业主欠交的物管 费，如果要一下手业主承担并不合理，不能因此而向其收取滞纳金。&&&根据合同法，滞纳金应该属于应付未付的违约金，一般而言违约金不能超过本金。&丁剑清表示，在前期物业服务合同中，如果物管费滞纳金标准设定过高明显有失公平，就有&霸王条款&之嫌，可以作为可撤销条款，业主申请撤销。&&业内人士 &&滞纳金每日2%。至5%。为宜&&记者了解到，根据目前物业管理的相关政策法规，并没有对物业企业能否收取滞纳金以及滞纳金的比例标准做出具体规定。广州市物业管理行业协会副秘书长陈昂 鹏告诉记者，物管费滞纳金一般都会在物管合同中有所约定，带有一定的惩罚和阻吓性质，防止出现大面积业主不交物管费的情况。而具体的滞纳金标准，应该由业 主和物管双方共同协商确定，目前在实践中一般以每日2%。至5%。之间为宜。&&&只要不是恶意欠交管理费，是否要追缴滞纳金，最好双方还 是协商解决。&陈昂鹏表示，不少业主由于长久不住在小区或者出差旅游等原因，导致不能及时交纳物管费，像这种特殊情况，许多物管公司都不会要求交纳滞纳 金，也不适合进行追缴。不过，如果实在没有办法解决，双方最终因此对簿公堂，也很正常。
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14房产?行情日
物管费逾期 管理方要收滞纳金？
（资料图片）
&&&&近日，成都市民刘先生打进本报楼市热线028-反映，由于外出三个月没有缴纳物管费，他被小区物管下发了“物业管理费催款函”，告知他不仅要补交物管费，还要缴纳物管滞纳金。&&& 刘先生表示，物管方并没有及时提醒逾期缴费须交滞纳金，对于滞纳金的数额也有所质疑。物管滞纳金究竟该不该交？怎样的比例才算合理？□本报记者 麻婧物管拖欠物管费收取滞纳金&&& “一回家，就看到门上贴了张纸，原来是催款单来了。”刘先生家住成都高新区，由于工作去外地出差，他无意中“拖欠”了三个月的物管费。他表示，出差前忘了去预交物管费，中途也并未接到物管方的电话通知，回到家才被通知还要交滞纳金。刘先生向记者出示了催款函，上面写道“从2013年8月至2013年10月，您已拖欠了物业服务管理费本金941.2元和2013年8月至2013年 10月逾期付款的违约金158.82元，该违约金从逾期之日起按照欠费金额每天0.3%的标准计算”。&&& 记者在采访中了解到，在收取滞纳金时，不同小区也有不一样的标准。有的小区是从拖欠第一日起每日按应缴费用的3％-0.5％加收滞纳金，有的小区收取比例则是千分之几。对于收取滞纳金，大部分业主都认为这一规定不甚合理，也有业主表示，收取滞纳金应该提前告知。&&& 成都蜀信物业服务有限公司相关负责人接受采访时表示，物管公司收取物管滞纳金一般都会在合同里进行约定，“按理说，物管应该在业主该续费时进行通知，并且从欠费到交滞纳金之间有一定的缓冲时间，比如两个月，逾期两个月之后还未交费则开始收滞纳金”。业主不知情常遭“冤枉钱”&&& 记者在调查中了解到，目前成都确有不少小区对逾期缴纳或不交物业管理费的业主收取滞纳金。一位近期才收房的沈先生表示，由于自己晚了两个月去收房,便被告知要交滞纳金，“物管费从交房开始算，我没收房也就没交费，但期间一直都没人通知我”。沈先生表示，自己签合同时没有细看，物管在签合同时也没有提出来协商，在交物管费时也没有提醒。记者在采访中发现，这样的情况非常普遍，大多数业主在签物业合同时没有仔细看条款，均表示“物管方事先没有告知和协商逾期交费须交滞纳金”。&&& 然而在事后，刘先生发现物业合同内对逾期缴费须收取物业滞纳金有所规定，但他表示关于收取与否以及收取标准，物管方并没有和业主协商，“很多人不知道欠费要收滞纳金，物管也根本没有提醒，也不知道这个标准合不合理”。律师收取滞纳金不应超过欠费金额的20%&&& 就拖欠物管费收取滞纳金的相关问题，记者咨询了相关专业人士，成都市致高守民律师事务所赵柯律师表示，物管滞纳金在法律上是以违约金的形式呈现，《合同法》规定合同双方可根据内容约定，违约方可能会产生一定的违约金，“如果在合同中已经有条款对物管滞纳金进行了说明，那么应该视以合同为准”。但是物业方收取滞纳金应做到三个前提：合同里有约定；物管滞纳金收取的比例合理；物管在业主交纳物管费的过程中做到了合理的催缴。&&& 同时，赵轲律师表示，物管和业主之间是平等主题的民事合同关系，双方之间应该就合同进行协商，但是《物业服务合同》在具体实践中有特殊性，《前期物业服务合同》是由开发商代表业主和物管公司拟定的，业主在拿到手的时候已经是成文的合同，“虽然交房签合同的时候业主只是需要签字同意，但是业主应该注意保护自己的权益，在签合同时应该仔细浏览条款，在签合同时或是后续合同期限内，如果不同意都可以向物业方提出协商”。&&& 赵律师指出，对于物管滞纳金的收取比例，一般有两种方式，按照欠费总金额的一定比例或是从逾期之日起按每日费用的一定比例收取，“不管是哪种收取方式，按照《合同法》规定，收取的滞纳金总额不超过欠费金额的20%视为合理。”赵律师强调，虽然从法理上看，物管方可以收取一定的物管滞纳金，但程序必须严格合理，“业主要注意区分物管是合理催缴，还是恶意收取过高滞纳金。法律规定可以收违约金，但是法律同时会保障业主的权益，滞纳金过高可以申请调减”。
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