中信证券-金融街13年报点评：财务结构优化 经营效率提升
公司业绩符合市场预期。2013年公司实现营业收入198.8亿元，同比增长15.37%；实现归属于上市公司股东的净利润28.9亿元，同比增长27.42%；基本每股收益0.96元/股。值得注意的是，2013年公司扣非后归属于上市公司股东的净利润增速达到101%，这源于公允价值收益的大幅下降。深入布局核心城市，充分发挥商务地产开发优势：公司通过招拍挂及项目收购相继进入了广州和上海市场，完成了公司聚焦一线战略的布局尝试。公司在北京核心商办物业的开发上拥有丰富的资源和运作经验，制约公司发展的要素不来自于公司内部，而来自于北京本部土地市场的不可复制性。布局其他一线城市有利于在控制风险的前提下打开公司发展的天花板，进一步锻炼培养商务地产开发团队。存量物业经营效率持续提升：公司2013年末拥有自持物业68.2万平，其中70%位于北京金融街(000402,股吧)等核心区域。随着换租的进行，核心写字楼物业的租金水平得到提升，核心办公楼项目租金收入幅度超过20%。随着（、、）改造的完成，公司持有面积和租金收入将再次得到提升。同时，公司也酝酿逐渐优化持有物业，增加写字楼等业态的持有量，适当控制酒店物业的持有量，并聘请了国际知名商业运营团队重新打造旗下商业物业如西单项目。公司目前手中仍有广安中心、月坛项目、京西商务中心等核心开发项目，若条件允许，公司将继续增大核心持有物业的体量。财务结构优化，三项费用绝对额下降：2013年末公司短期有息负债占有息负债比例下降到24.3%，较2012年底下降14.3个百分点。同时，公司通过优化长短期资金结构，置换高成本资金等方式降低了整体资金成本，财务费用同比下降43%。除此之外，公司商务地产营销费用较低，使得当期销售费用下降21%。随着商务地产开发比例不断提升，预期公司营销费用率也将控制在合理较低水平。管理费用下降12%，这对于增长中的企业实属不易。风险提示：异地项目开发环境不确定性风险；公司增大持有物业规模带来的周转速度下降的风险；住宅等快周转项目的减少带来的短期业绩压力。
盈利预测及估值。公司当前拥有超过700万平米权益面积的土地储备和项目资源，其中在寸土寸金的金融街区域(含广安中心)资源总计超过160万平米。若有开发企业想要在金融街区域购置相同资产包，每平米房地价估计就要4-8万元。这部分核心资产为公司提供了足够价值底线，围绕核心一线城市进行的异地扩张打开了公司商务地产开发的天花板。我们给与公司16年EPS分别为1.19/1.45/1.79元，公司NAV11.18元/股。我们给与公司NAV30%折价，目标价7.83元/股，维持“买入”评级。中信证券(600030,股吧)-金融街13年报点评：财务结构优化 经营效率提升（审校：刘满桃）
作者：中信证券
本文来源：观点地产网
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热门影院：中信证券离京内幕 董事长王东明最近频繁下深圳
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来源：时代周报
作者：陆玲 陈萌
　　长期驻守北京的王东明，最近频繁南下深圳。身为（600030.SH）董事长的他，似乎终为其大本营落户深圳吃了定心丸。
　　作为国内净资本实力最大的证券公司，中信证券大本营原本设在北京，在过去十几年间，曾将注册地在北京和深圳之间变更多次。
　　关于中信证券、深圳市政府和北京市政府的利益纠葛，无人愿意过多谈起。我们看到的仅是多重利益博弈的结果―本是北京市政府重点引进企业之一的中信证券，最终还是迁回深圳。
　　深圳的欢迎
　　在北京和深圳之间长达十多年的拉锯战，终以深圳的胜利而拉下帷幕。拉锯战的主角，就是中信证券。
　　时代周报记者从深圳政界获悉的消息称，多种力量在游说中信证券南迁过程中，扮演了重要角色，功不可没。中信集团创建之初的复杂背景，对现任中信集团高层仍有影响。
　　6月29日，中信证券落户深圳举行颁奖仪式。广东省省委常委、深圳市委副书记、代市长王荣携当地高官悉数到场。
　　“许多业内元老受深圳市政府所托，和中信集团、中信证券接触过很多次”，一位深圳市政府官员私下对时代周报记者透露说，深圳市政府与中信集团签署的是战略合作协议，中信证券落户深圳，是战略协议中重要的一部分。
　　其后，中信证券在深圳买写字楼的传闻，也于其8月4日发布的一纸公告中得到证实―中信证券将购买卓越时代广场二期写字楼，作为公司注册地深圳的办公楼，总金额不超过人民币10.4亿元，以自有资金付款，并非此前消息风传的36亿。
　　“卓越时代广场二期将改名为中信证券大厦。”前述深圳市政府人士对时代周报记者证实说。中信证券董秘谭宁对此并未否认，但声称一切以公告为准，公告对南迁的解释为，“落户深圳，正是看中了以后深港深度合作的机会，可利用香港的人才和深圳的机制。中信证券香港的业务做大之后，也会考虑将香港的后援中心放到深圳。”
　　“此次中信证券回迁深圳，符合证监会要求券商主要办事机构应设在注册地的相关规定。”国泰君安金融行业研究员梁静告诉时代周报记者，中信证券部分管理部门和业务部门可能由北京迁往深圳，可维持其现有的税收优惠，还将获得深圳政府的更多政策优惠，并将有利于推动创业板业务和香港业务的开展。
　　但梁静同时也强调说，此项举措并不能说明中信证券将重心完全移至深圳，北京仍将是其主要业务平台。
　　“证监会的这项规定不算太合理”，一位深圳的券商负责人对时代周报记者质疑说，该规定给不少券商都带来诸多麻烦，尤其是注册地在偏远地区的券商，对于吸引人才将构成障碍。
　　“最近公司的员工离职较多，主要是因为从事风险控制、稽核等职位的员工将从北京搬到深圳，但由于这些员工的家属都在北京，举家搬迁成本过高。”中信证券的一位内部人士称。
　　事实上，注册地与实际总部分离，在券商中非常普遍。由于地方政府可以给出税收优惠等好处，大多数券商会选择在外地注册，但为加强与监管部门和客户的沟通，券商高管通常会选择在北京办公。
　　“由于国内地方政策税负差异，企业很多时候变更注册地，也是为了钻政策的空子。”上述券商负责人表示。
　　两城之争
　　“这背后是一场政府的较量。”北京大学金融学教授周春生在接受时代周报记者采访时言简意赅地说，龙头企业不仅能带动注册地的相关产业链企业的繁荣与发展，更会为注册地带来大量的税收。
　　2001年前后，为了为获得税收等方面的优惠政策，成立时注册地在北京的中信证券迁至深圳，成为当时金融企业南迁的重要代表。彼时，博时、大成、长盛、富国、嘉实等基金公司纷纷迁往深圳或上海。
　　当时北京的企业所得税为33%，深圳只收15%。这对于资产在几十亿元的证券公司和基金管理公司来说无疑极具诱惑力，据基金公司内部人员称，仅此一项每年就至少节省1000万元以上。
　　北京是中信证券的福地，其在此发家并成为业内“大佬”。在2004年至2007年为期三年的券商综合治理时期，中信证券与北京市政府、中国建银投资有限公司合作重组华夏证券，并收购了基金业巨头华夏基金，四年之内全面超越中国国际金融有限公司（下称中金），成为证券业江湖老大。
　　用北京市金融办的一位人士的话，中信证券在此次华夏基金的收购中捡了个大便宜―以约10亿元的收购，在整合中信基金之后其股权价值将超过10倍。
　　一位知情人士对时代周报记者表示，国务院副总理、时任北京市市长的王岐山在重组中发挥了非常关键的作用。这是典型的“王岐山式的金融机构重组思路”―“其他许多地方都是从保住地方券商的思路来重组，而北京市则不计较一城一地的得失，目的是消除金融企业风险，让有本事的人来干。”
　　在上海，金融高管可申请在本地落户，子女可入读重点中学；而在北京，同样的优惠措施给了高新技术产业。“主要对北京建设经济中心乃至金融中心存在认识误区，北京市曾对如何搞好金融企业的服务存在认识上的不统一”。北京市一位金融官员后来在接受记者采访时如此反省。
　　在北京市政府的盛情邀约下，2008年7月，中信证券将注册地迁回北京。谭宁解释说，2007年在报给国务院方案中就写明了要将总部迁到北京。之前深圳对中信证券是有税收优惠的，中小股东不太愿意迁址。到去年年初，深圳的税收和全国的税收一样了，于是就依照报给国务院的方案履行承诺迁回北京。
　　日中信证券发布公告称，公司驻所正式由“广东省深圳市罗湖区湖贝路1030号海龙王大厦”迁至“北京市朝阳区新源南路6号京城大厦”。
　　与北京大部分券商集中在不同，中信证券独立在朝阳区新源路似乎有些突兀。用一位内部员工的话说，“总感觉好象是临时的。” 果然，3个月后，仅仅在北京打了个照面的中信证券再次发布公告，将注册地迁回深圳。
　　一怒回迁
　　短短三个月，中信证券的注册地在北京和深圳两地来回更改。背后疑云丛生。
　　据时代周报记者了解，在众多吸引中信证券回迁北京的优惠条件中有一条是，由于中信集团下属公司承建了“鸟巢”做出一定贡献，北京朝阳区政府承诺以相对便宜的价格将其主导开发的朝阳门地铁东北角“朝阳广场”项目中的两栋写字楼出售给中信集团，但此承诺后来却发生了变化。
　　中信证券2006年10月审议通过了《关于公司购买办公用楼的预案》，作为公司北京地区总部所在地。总金额不超过10亿元，楼宇面积约为52020平方米。但目前朝阳门附近一手楼盘价格约为2.8万-3万元/平方米，粗略计算上述楼盘价值为15亿元左右。知情人士称，奥运会后，朝阳区政府要中信证券再补约10亿元。但中信证券不肯，僵持不下，于是中信证券决定将注册地迁回深圳。
　　中信证券此后公告称，由于开发商联合置地房地产开发公司仍未取得房产的预售许可证以及价格等因素，拟终止购买上述房产。彼时，中信证券公告已支付价款4.93亿元。据知情人士称，朝阳区政府付了4亿元的违约金。
　　“这只是一种借口。对于年利润上百亿元的中信证券来说，支付10亿元不是什么大问题。”一名不愿透露姓名的券商分析师说，中信证券在此事上应有远谋。
　　北京市发改委副主任、金融办主任霍学文此前接受记者采访时表示，“中信证券主要是迫于深圳市政府的巨大压力”。不过，时代周报记者再就此事问起时，霍则拒绝置评。
　　此次中信证券几经辗转将注册地落户深圳，深圳市政府与福田区政府分别给予2000万元与300万元的奖励。此外，还有工商、税收、涉及办公用地返还30%地价等优惠政策。
　　“对于金融机构众多的北京而言，多一个中信证券不算多，少一个也不算少，而深圳市政府很重视，给出各种优惠的政策和持续的支持。出于多种考虑，我们这次又实打实地将总部迁回深圳了。”在中信证券的落户颁奖仪式上，谭宁很诚恳地表示。
　　“中信证券这样的顶级券商并不缺钱。地方政府的支持力度和重视程度非常重要。”英大证券研究所所长李大霄告诉时代周报记者，在深圳中信证券是掌上明珠，濒临香港机会很多，比如下半年的IPO和红筹回归等。
　　意非创业板
　　和中信证券一样，华鑫证券也正忙着将大本营从上海迁回其注册地深圳。但与中信和华鑫不同的是，一个月前，国都证券已悄悄把注册地迁往北京了。
　　“在迁人和迁地之间，很自然我们会选择迁注册地。我们与中信证券不是一个等级的。中信证券的搬家应该综合各方面考虑的。”国都证券一位内部员工告诉时代周报记者。
　　而深圳图谋成为中国区域金融中心的意图和决心，在诸多角逐中成为关键筹码―为了成功实现金融中心的目标，深圳给出了极其诱人的优惠政策。
　　深圳市金融办主任李林告诉时代周报记者，大型金融机构在深圳设立总部或地区总部需购地自建办公用房的，经深圳市政府批准，所购土地按市场地价给予优惠，并以协议方式出让土地使用权；总部或地区总部在深圳的金融机构新购置办公用房，按每平方米1000元的标准在专项资金中一次性给予补贴。
　　“总部在深圳的券商数量多达18家，目前是全国第一了。”李林不无欣慰地表示，招商证券、国信证券以及在深圳CBD均已安置，积极谋划建设总部大楼。
　　李林透露说，日前，深圳金融办正式制定了关于深港资本市场突破性合作的一揽子计划，包括深交所与港交所实行连线交易、深交所B股和港交所H股相互挂牌交易，以及深交所成为红筹公司发行A股试点等，并写入《深圳市金融配套改革综合试验区方案》，将上报深圳市委乃至中央审批。
　　“这才是中信证券真正想要的大机会。”深圳一位投行负责人对时代周报坦言，对于只做大项目的中金和中信证券而言，投入太大精力做创业板意义并不大，利用创业板做直投会更好一些。
　　“中信证券的直投业务由董事长王东明亲自抓。”谭宁透露说，“如果有好的投资机会，我们甚至可以放弃相应的承销业务。”对于中信证券今年一季度糟糕的股票自营成绩，王东明曾公开表示，“自营是靠天吃饭，直投是主动出击”。中信证券的直接投资业务目前虽并未到达产出期，但已初具规模。
　　除了创业板的魅力，深港金融合作的前景将有助于中信证券的国际化战略。王东明在多次股东大会上表示虽历经贝尔斯登之败，但仍坚持国际化战略不变，关键是要寻求走出去的新路径。
　　“2007年就有传言中信证券要在香港上市，以后随着深港的深度合作，中信证券更看重的是香港这个国际化的平台和跳板”，一位香港的投行负责人告诉时代周报记者。
　　经历了逐鹿广发证券未果、收购贝尔斯登失败后的中信证券，掌舵人王东明更加谨慎和精明，在回迁深圳的真实意图背后，这是否也只是其一个跳板？
　　秋天仍未到来，中信证券却已先候鸟而飞向躁动的南方。
(责任编辑：克伟)[]
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