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转让集资房指标合同是否有效
【字体：&nbsp &nbsp 】&& &&来源：中国江西网-新法制报&&编辑：兆明&&作者：
　　【案例】2012年，张某获得单位集资房指标，2013年，张某将该指标以18万元的价格转让给莫某，并签订了协议书，之后莫某以张某名义向开发商支付了购房款60余万元。然而因该地段房屋市场价格上涨，张某渐生悔意，于2014年以该房屋尚未办理房产证、国家不允许指标房转让为由起诉至法院，要求判决《房屋权利义务转让协议书》无效，由张某退回指标转让款、购房款，莫某将房屋归还张某。
　　法院判决，该协议有效，驳回张某的全部诉讼请求。
　　【说法】北京市中银（南昌）律师事务所江雄元律师认为，《城市房地产管理法》第38条第（六）项虽然规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定属于“管理性强制规定”而非“效力性强制规定”。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第14条规定，仅是针对特定主体的对内管理行为、不涉及公共利益的规定，不属于效力性强制性规定，违反该规定不能导致合同无效。况且本案中该《协议》继续履行不会损坏国家、社会或第三人利益。据此，法院认定该协议有效。
　　（文字整理/记者淦丹丹)
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个人之间签订集资房转让合同是否具有法律效益?如果卖方反悔我能怎么办?
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有法律效力，但是如果不办理过户，不能对抗善意第三人。就是说，卖方在过户前都可以违约。为避免卖房反悔，一是在合同中加入违约金或定金条款，二是约定去房管部门进行预告登记，登记后，未经买方同意，处置房产的行为无效。但必须在能过户后3个月内过户，否则失效。
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学校集资房转让协议书
来源：协议书编辑:A水阅读：
　　转让方(以下简称甲方)：
　　受让方(以下简称乙方)：
　　甲、乙双方经协商一致就甲方将位于郑州市管城区塔湾路的 学校股份转让给乙方的相关事宜达成协议如下：
　　一、 甲方确认其为所转让的学校的唯一所有人，甲方转让给乙方该学校100%股权。
　　二、股权转让价 万元(人民币 万元整)，乙方以现金或转账的形式支付给甲方。
　　三、双方在达成股份转让协议后，乙方即当场交付定金 元，交付定金后三天之内(含节假日)甲方及对学校进行资产清点并向乙方出示。甲方保证资产清点时所出示的资产清单与实物相符，甲方保证签订本协议时无第三人向学校主张债权，学校无税款及其他行政事业收费项目的拖欠、无员工工资及福利拖欠，如保证与实际情况不符则视为甲方违约，需向乙方支付违约金 元。
　　四、在双方转让协议签署后且办学许可证，收费许可证、税务登记证等相关证件变更登记手续变更事宜未完结前学校以及甲方与学校有关的所有债务由甲方承担。
　　五、甲方在本协议签订后应立即进行办学许可证，收费许可证、税务登记证等相关证件变更登记手续。国家职能部门相关文件及证照变更相应费用由乙方承担，变更手续完成(变更手续完成指政府职能管理部门审核公示变更结果，法定代表人或负责人为乙方)，乙方给付甲方现金或转账 万元(人民币 万元整)。如果无法办理变更办学许可证、收费许可证、税务登记证等相关证件甲方需要双倍返还乙方所支付的定金，并赔偿乙方的相关损失。
　　六、 本协议签订后，如有学生与学校存在培训教育关系或者有教师与学校存在劳动关系，甲方应在办学许可证，收费许可证、税务登记证等相关证件变更登记手续办理完毕前解除与学生、老师的法律关系，否则视为甲方违约。
　　七、 学校办公所在地的场地租赁费用问题，双方协商如下：
　　八、转让协议生效前甲方所涉及的学校债权债务由甲方依法承担，如果依法追及承担赔偿责任或连带责任的，由甲方承担相应责任。办学许可证，收费许可证、税务登记证等相关证件变更登记手续办理完毕后，学校一切债权债务与甲方无关。
　　九、本协议生效后学校所有的收费和支出由乙方负责。乙方拥有对学校的所有权和决策权以及经营权。
　　十、 本协议的附件有以下三个：附件1《固定资产表》，附件2《在校学生基本情况登记表》，附件3《在校教职员工基本情况登记表》
　　十一、 凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，由双方协商解决。协商不成时，提交学校所在地有管辖权的人民法院依法裁决。
　　十二、 凡本协议自将以双方签字且办学许可证，收费许可证、税务登记证等相关证件变更登记手续办理完毕时生效。
　　十三、 本协议正本一式两份，各执一份。
　　甲方： 乙方：
　　时间：
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本案集资建房资格转让合同应为有效
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【作者单位】
【发布日期】
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【案情】&&&&2002年下半年，某公司拟以职工入股的形式为本单位职工进行集资建房。王某作为该公司职工享有单位建房资格。王某与张某系朋友关系，王某与王张某口头约定，王某将其集资建房资格转让给张某。日、日，按某公司的要求，张某以王某的名义分两次通过银行转账支付给某公司建房集资款共计60万元。某公司向王某出具各30万元交款收据，后王某将该收据交付张某。此后，张某以及王某依据排序按照某公司的要求共同到达指定地点进行楼位选择，王某在确定选择后并签字确认。2006年张某向某公司交纳第三笔购房款40万元，后王某以房屋抵押贷款方式向某公司交纳了该40万元购房款，日，某公司向王某出具交款收据，该收据注明系用&贷款&缴纳。某公司在征求王某意见后将40万元退还张某。&&&&日，某公司与王某签订正式商品房买卖合同，双方约定:&1、签订合同前，买受人(即王某)预交房款;签订合同10日内，买受人将房款差额一次性结清。房款转至公司指定账户。2、出卖人(即某公司)在日前将合同约定的商品房交付使用。&日，王某又与某银行签订个人购房借款合同，将该商品房予以按揭抵押，贷款43万元用于支付房款。日，某公司公布董事会决议，要求各集资人缴纳户外工程和相关配套、附属工程费用每平方米890元以及应收税金每平方米254.37元后，即办理交房入住手续。双方讼争房屋实际购买交付款项为元。&&&&日，王某在办理房产证过程中向某公司出具&情况说明&一份，内容为:本人王贻斌，因购买集资房，分别于日至日共分五次向贵公司缴纳购房款和其他费用160多万元，公司也分别给我出具了收款收据。最近公司要求我交回全部收款收据要换发票，经我多次寻找，发现自己交款的其中两张收据丢失，两张收据共涉及交款金额60万元。如以后收据重现以及因收据引起的法律纠纷由我本人承担，与公司无关。望贵公司予以谅解，并办理相关手续为盼。此后，某公司即着手为王贻斌办理相关房产手续。&&&&2009年12月，张某将王某起诉至人民法院，要求判令王某立即交付房屋，并协助其办理房屋过户手续。一审审理期间，张某增加诉请要求依法确认张某为讼争房屋的实际购买人或判令王某返还其房款及利息以及房屋增值利润。【分歧】&&&&在本案审理过程中，对转让集资建房资格是否有效，有两种不同意见。&&&&第一种意见认为，转让协议无效。理由：1、《城市房地产管理法》第三十七条规定：未依据登记领取权属证书的房地产不得转让。因签订转让协议时，出卖人尚未取得涉案房屋产权，该转让协议应无效；2、集资房本身体现了单位福利，须以具备该单位职工的身份属性为前提。双方签订转让协议后，使不具备单位职工身份的人享有了作为该单位职工才能享受的单位福利，这一行为不仅使单位的利益受到损害，也使国家利益受到损害。据此转让协议应无效。&&&&第二种意见认为，转让协议有效。理由：集资房转让协议是权利义务的概括性转让；该协议转让的是集资建房资格并非房屋所有权，属债权范畴，可以依法转让；转让行为不违反法律的强制性规定；转让协议没有损害社会公共利益。【评析】&&&&笔者同意第二种意见。理由如下：&&&&集资建房政策是我国计划经济向市场经济转轨时期，以及住房制度改革过程中的一项过渡性政策，对改善城镇居民和部分行业职工住房紧张的状况起到了一定的缓解作用。据调查，在此段时间，我国“集资房”的类型比较复杂。一种是：党政机关、企事业单位利用自用存量划拨用地，由本机关干部、企事业单位未享受过经济适用房的或者经济适用房面积不足最低居住标准的职工集资建房，此类集资房的性质仍属于经济适用房。第二种是：政府机关为解决公务员的住房困难，在申请划拨土地上集资建房，集资资格的主体为未享受过经济适用房的或者经济适用房面积不足最低居住职级标准的公务员，并且采取以小换大，即换购的方式。此类集资房的性质亦属于经济适用房。第三种是：政府机关、企事业单位为了解决职工的居住条件，不考虑职工有无经济适用房，利用单位集资团购的形式，购买房屋，在交清房款后，最终由职工个人与开发商签订商品房买卖合同，此类“集资房”享受资格的主体，为本单位职工，此类集资房的性质为商品房。此类团购方式的价格，亦明显低于市场价。上述情况无论那一种，其共同的特点是：职工集资建房时，集资房屋尚未开工或竣工。取得集资建房资格的当事人也都是在集资建房初期，由于资金不足，将集资资格转让给了熟人、和朋友或亲属。由于集资建房资格转让时房屋尚未开工或竣工，房屋所在的具体楼层、位置及面积均未确定，故转让资格当事人转让资格时并未取得集资房屋所有权。而且多数资格转让人是在收取买受人一定转让费后,将其享有的集资建房权利、义务转让给买受人,由买受人以转让资格人的名义参与集资建房，承担集资建房款等相关费用，资格转让人在获得房屋产权证后过户给买受人，或单位在办理房屋产权时直接登记为买受人。由此可见，签订集资房转让协议时的转让人未实际取得涉案房屋的所有权，出让人对该集资房享有的权利尚停留在参与集资资格。因此，双方协议性质，实际上是集资建房资格的转让。这在法理上可归为一种期待利益，属债权范畴，这种行为符合合同权利、义务概括转让的法律特征。&&&&本案王某与某公司的集资建房性质，从日双方签订的商品房买卖合同可以看出，该集资房属于商品房的性质。集资单位也未规定集资房禁止转让。王某口头协议将购买资格转让给张某后，张某即按集资单位的要求，分别于日、日以王某的名义向集资单位缴纳两笔集资建房款共计60万元。王某也及时将集资建房单位开具的收款收据转交给了张某，并同张某一起依据集资单位的排序和要求进行了搂位选择。2006年张某缴纳第三笔40万元集资款后，王某通过抵押贷款方式自己缴纳了40万元集资款，并通过集资单位将张某缴纳的40万元集资款退还给了张某。日，王某与集资单位签订了正式商品房买卖合同，并缴纳了下余全部购房款（张某实际交款60万元，王某实际交款元）。&&&&综上事实，笔者认为，王某将其单位集资建房资格经口头协商约定，自愿转让给张某享有，是双方真实意思表示，该转让行为既不损害国家利益和他人利益，亦不违反集资单位的规定，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。目前尚无禁止集资建房转让的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。故本案集资建房资格转让协议应为有效。第1页&&共1页来源：陕西法院网
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