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执业机构：江苏禾邦律师事务所
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商品房买卖合同解除后按揭款如何处理？
作者:秦鑫　　时间:　　浏览量 0　　评论 0　　 　　
&&&&李先生与某房地产开发公司于1年前签定了商品房买卖合同，购买一90平方米的房屋一套，总房价为34万元。至今年6月，李先生在办理交房手续时发现，商品房买卖合同中约定的部分设计已经发生变更，开发商之前也没有进行通知，考虑到设计变更后的户型不满意，遂准备与开发商解除合同，但不知是不是这样就可解除与银行的按揭贷款合同？
【律师观点】
&&&&按揭贷款涉及三方当事人，即购房者，开发商和贷款银行。当开发商违约导致购房合同解除时，开发商根据法律和合同的规定承担违约责任，实践中不会存在太大的争议。由于按揭贷款合同是基于购房合同而产生的，购房合同的解除必将导致按揭贷款合同的目的无法实现，购房者必须与银行协商解除按揭贷款合同。而如何解除与银行的按揭贷款合同，却因解除时间的不同而有所区别。在按揭贷款过程中，银行是通过开发商提供阶段性连带责任担保和预购房的抵押这两种基本方式来降低贷款风险的。即在购房者取得房产证（小产权证）之前，是由开发商对购房者的贷款提供连带责任担保；而在这之后，由于住房抵押合同生效的条件已具备，银行则通过抵押权来防范贷款风险。因开发商违约导致购房者与银行协商解除按揭贷款合同的，购房者、银行、开发商三者之间仍处于借款人、贷款人和保证人的关系，只要开发商承担违约责任，将剩余按揭款、购房者自付房款、已按揭贷款的本金及违约金分别支付给银行和购房者，即可解除合同。而在商品房交付使用并办妥小产权证之后，出现合同约定的解除情形时，购房者办理解除按揭贷款合同的产权较为复杂。
首先，购房者单方解除购房人权利受到限制。《个人住房贷款管理办法》第十九条规定：“抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠”。由于产权已过户到购房者名下，购房者虽有权利解除购房合同，但不能直接退房，购房者有义务书面通知房屋抵押权人的银行有关购房合同的履行情况及违约责任承担情况；
其次，由于开发商的保证责任已终止，如碰到信誉不佳的开发商，购房者一旦不能及时拿到退房款，势必影响购房者提前归还按揭贷款，增加购房者的经济损失。因此，因开发商违约导致购房合同解除的，并不必然导致按揭贷款合同的解除，购房者一定要及时与银行协商解除按揭贷款合同的办法。
【律师简评】开发商先忽悠“帮你搞定”贷款被拒后再收违约金
&&& 开发商先忽悠“帮你搞定”贷款被拒后再收违约金
&&& 征信记录有问题按揭买房要当心
&&& 作者：谢正军 刘铭
&&& 个人征信记录有问题，但还想按揭贷款买房，开发商销售人员先口头保证“没问题，帮你搞定”，引诱购房者签订购房合同；而当开发商无法搞定时，消费者面对的就是天价违约金和旷日持久的“口水战”。今年以来，本报记者已接到多起类似纠纷引发的投诉。四川省保护消费者权益委员会提醒购房者，买房要警惕开发商的忽悠，避免因个人征信不良记录导致按揭贷款被拒引发购房纠纷。
&&& 售楼经理
&&& 征信记录“不是问题”
&&& 四川省成都市消费者黄先生已经为买房问题反复折腾了两年多，至今还没能从开发商手里拿回51万元首付款。
&&& 2013年5月，黄先生在成都市看中了一套总价170万元的房屋，与开发商签订了购房合同，并缴纳了51万多元首付款。黄先生告诉本报记者：“我的个人征信记录有问题，办按揭贷款可能有困难，之所以签合同缴首付，是因为当时的售楼经理信誓旦旦地保证，可以帮我办好银行按揭贷款。”但几个月后，黄先生被开发商告知，因为其个人征信问题，按揭贷款申请被拒，当初的售楼经理已经辞职，开发商对其承诺并不负责。按购房合同约定，退首付款必须扣除违约金。
&&& “从2014年7月起我就开始催退款，但开发商方面一直说在走流程，至今没有结果。”黄先生说，“都是因为当初轻信了售楼经理的承诺，结果被忽悠了，退回首付款不知道还要等多久。”
&&& 同样是个人征信问题，也引发了李先生的投诉。李先生告诉本报记者，2014年3月他想在成都金澜苑小区购买一套住房，总价87万元，缴纳了26万多元首付款，随后在开发商协助下办理银行按揭贷款。李先生说，自己的信用卡曾有多次逾期未还款记录，购房前也比较担心是否能顺利办理按揭贷款，但当时开发商承诺能办理三成首付及按正常利息按揭。结果银行最终要求李先生将首付提高到四成，还要大幅提高贷款利率。李先生认为开发商未履行承诺，贷款额度发生变化，责任不在自己，要求开发商退还全部首付款，但开发商则坚持要扣除高额违约金。
&&& 开发商
&&& 消费者违约须缴违约金
&&& 购房者一般都认为，个人征信记录有问题，在买房时如实告知了开发商销售人员，对方承诺“可以搞定”，但最终按揭贷款被拒，责任在开发商，对方应全额退还自己已经缴纳的首付款。但开发商却认为，不能成功办理按揭的责任在购房者，要解除购房合同必须扣除违约金。
&&& 记者发现，开发商在其自制的补充协议中，对因个人原因不能办理按揭需要解除购房合同的购房者，规定了非常高的违约金标准，令购房者难以接受。
&&& 黄先生从开发商给他的解约函中得知，解除合同必须扣除总房款10%的违约金，算下来违约金高达17万元；也就是说，51万元首付款只能退回34万元。“且不说当初售楼经理的承诺，就算因为我的原因导致违约，扣违约金也应该按首付款而不是总房款的一定比例扣除啊。”黄先生无奈地说。
&&& 李先生也被开发商告知，要退房就必须支付总房款5%的违约金，超过4万元。对此，开发商在书面回复本报记者时称，扣取高额违约金并不违规，因为客户与我司签订《商品房买卖合同》之补充协议约定：“买受人可在双方认可的银行办理按揭手续，但出卖人不承担买受人的商品房抵押贷款申请必然获得银行批准的保证责任。若买受人不能按时办理按揭贷款，同时买受人也不能变更付款方式为一次性付款的，买受人构成违约。买受人应按照购房总价款的5%向出卖人支付违约金，出卖人可以从买受人已缴付的购房款中直接扣除违约金。”
&&& 消费者
&&& 开发商未给购房合同
&&& 《合同法》《担保法》规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；当事人可以“约定一方向对方给付定金作为债权的担保”；“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”；“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”
&&& 四川省衡平律师事务所律师张建新认为，单纯从购房合同文字表述上看，根据现有法律，违约金约定为总价款还是首付款的10%，都不违法；关键是，因为个人征信问题导致按揭失败的责任到底由谁承担。有些合同约定由开发商调查个人信用，因为开发商可以通过合作银行查询到购房者是否可以办理按揭贷款，那么如果最后贷不了款，购房者解除合同就不一定要承担违约责任。
&&& 但奇怪的是，上述案例中，购房者虽然与开发商签订了购房合同，但都没有拿到属于自己的那份合同文本，维权时两手空空，不知道违约金条款具体是如何约定的。“当时的售楼经理说要拿购房合同到总部盖章，之后就再没联系我，直到现在我也没拿到购房合同。”黄先生告诉记者。
&&& 李先生更加气愤：“开发商一直不给购房合同，即便再三恳求，说解决问题需要看合同，对方仍然拒绝提供。”
&&& 消委会
&&& 警惕征信问题惹纠纷
&&& 个人征信记录有问题，会在购房按揭方面受到限制，这已经是不争的事实。有这样一个典型的案例：成都市消费者邓先生信用卡在2010年遗失，卡上仅欠款0.01元，也就没注意；结果该信用卡自2010年遗失后到2014年期间存在50多期逾期，邓先生被列入不良征信记录，按揭买房时被拒。
&&& 四川省消委会秘书长肖向荣认为，市场经济是信用经济，个人征信记录会受到越来越广泛地重视，在个人消费贷款方面将更加重要，对此消费者要有充分的认识，重视提升自己的个人信用，尽量避免出现个人不良征信记录。个别开发商为了追求房屋销售业绩，谎称可以搞定银行，误导有不良征信记录的购房者签订合同，涉嫌销售欺诈；希望开发商诚信经营，也望有关部门加强监管。
&&& 肖向荣提醒购房者，买房前，最好从权威渠道查询个人征信记录的真实情况，做到心中有数；买房时不要轻信开发商销售人员的口头承诺；签订合同前，要仔细阅读合同条款，对相关违约条款要特别注意；出现消费纠纷要及时投诉维权。
&&?&&&&?&&业主逾期办理按揭 开发商欲取消合同败诉|按揭|开发商|合同_新浪珠海
业主逾期办理按揭 开发商欲取消合同败诉
南方都市报评论
　　南都讯 记者温平平 买商铺交完首付款一年后按揭贷款才批下，虽早过交付期限但开发商一直拒绝交房，理由是余款未按期付，并要求解除合同。斗门法院判开发商胜诉，业主多次上访并诉至珠海中院，开发商获判需交房并付违约金。开发商不服再诉省高院被驳回，并由法院强制执行。目前开发商仅将钥匙交予业主，但未通水电、物业亦不办入伙，致业主无法正常使用，诉诸无门。
　　贷款批下来开发商变卦了
　　2009年，已在珠海经营多年小生意攒了点积蓄的李智刚看中了斗门白藤头湖心路万威美地的一间商铺，同年8月29日，李智刚与万威地产签订合同，并当即缴纳了首期款118多万元，剩余的一半房款117万元则向银行按揭贷款。
　　按照合同要求，开发商需在第二天，即8月30日交付房产，李智刚也需在合同签订之日10天内办理银行贷款手续。双方还约定了违约责任，需支付违约金。
　　李智刚称，签订合同当天，工作人员表示，之后将通知其办理贷款手续。然而在这期间，由于不满意贷款利息过高，李智刚换了三家银行，最终于日，向农行申请办理按揭手续，并于7月份获批，但需要万威地产协助提供贷款所需的文件，贷款申请和审批过程至此经历了将近一年。李智刚说，因为开发商之后始终没有配合提供文件，故迟迟未能放贷，同时，对方还以其逾期交款为由拒绝交付房产。
　　之后，李智刚先后两次发律师函催促对方交付房产及配合办理贷款，对方都没有同意，2011年8月，无奈之下，李智刚将万威地产告上了斗门法院，要求对方交付房产并支付逾期违约金。
　　在李智刚看来，对方后来迟迟不肯交付商铺，也不配合办理贷款手续，是因为房价上涨，对方为获得更大的利益，想趁机解除合同。目前，原来200多万买入的商铺市值如今已翻了将近一倍，估值约400万元。
　　开发商则表示，由于预售许可证早已到期，需配合办理贷款提供的资料已和当初合同约定的不同，明确表示不愿再协助办理。
　　业主从斗门诉至省高院赢了
　　经过审理，斗门法院判定，李智刚逾期付款，万威地产有权不交付房产，根据违约责任规定，合同亦可解除，同时违约金的诉求也被驳回。
　　李智刚对斗门法院判决无法接受，遂又向珠海中院提起上诉。
　　在珠海中院的审理中，法庭认为，虽然李智刚逾期交款，但万威地产未在一年有效期内提出解约，已丧失了解除合同的权利，同时，合同规定首付款缴纳后第二日需交付房产，万威地产并未履行，先行违约，也应该支付违约金，同时需交付房产予李智刚。
　　虽然万威地产此后又向省高院提起上诉要求再审，但请求均被驳回，维持中院判决。之后，在斗门法院强制执行下，万威地产将钥匙交付了李智刚。
　　然而，李智刚告诉记者，虽然钥匙已经拿到手，但目前商铺内水电不通，物业也以需开发商确认为由不予办理入伙手续，其向万威地产表示要交纳余款，获得正常的业主权益，也遭到拒绝，并被要求支付违约金。因此，如今虽然官司打赢了，但自己买下的商铺仍不能正常使用，李智刚说，接下来还要继续用法律捍卫自己的权益。
　　对此，万威地产的法律顾问黄先生向记者表示，交了钥匙即是完成法院规定的交付责任，其他事项是之后的事情，李智刚若要求交付余款，也不可能不接受。同时，法院已经查封了万威的部分资产，或会经拍卖后支付李智刚违约金。
　　法律释疑
　　一年内没有催告余款丧失解除合同权
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
　　《中华人民共和国合同法》第68条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方丧失或者可能丧失履行债务能力，可以中止履行合同。
　　在本案中，珠海中院和省高院正是以上述法律条款和事实判定，在李智刚逾期交款后，万威地产既没有及时催告李智刚交付余款，也没有证据证明其无付款能力，同时未在有效期限内提出解除合同，因此在案件进入审理时，已经没有了解除合同的权利，合同须继续履行。房屋按揭没有下来，开发商要解除合同，并要我支付违约金 - 相关问题 - 110网法律咨询
我在万科一次性购买了5个商铺，并支付了50%的首付款，一年后万科才通知我按揭没有办下来，在这一年中我并没有接到银行方面的任何通知，现在开发商起诉我，要解除合同并且还有我支付未付房款的违约金
我于2008年10月份在重庆一开发商处购买了一套房，合同签订于日交房，时至今日也没收到接房通知。我于日电话咨询其售楼部，售楼部人员告诉我现在可以接房了，日我前去开发商处接房，履行了相关手续后，开发商财务提供了一份帐款清单，其中的违约金赔偿数额明显不对，只赔付从日到日，问其原因，对方称他们已以快递形式书面通知了我的，但我至今都没收到快递送来的邮件。开发商的工作人员又称日给我打了电话将...
本人08年7月底签订的购房合同,并在签订当天支付了首期款,在签订合同时双方口头约定,因本人的公积金要到年底才符合贷款的条件,到那时才能办理好贷款,开发商可以提前让我在九\十月份的时候进去装修,合同约定的交楼时间是08年12月31日.
但由于开发商一直没有搞好进场装修的前期工作也就一直没让我进去装修,到十二月份我得到消息说可能会延迟交楼,因此也就没有去办理按揭手续,开发商也没有催告.
到目前为止,开发商一直没有办理好,也没有通过我办理收楼手续,但有通知...
08年7月底签订的购房合同,并在签订当天支付了首期款,在签订合同时双说口头约定,因本人的公积金要到年底才符合贷款的条件,到那时才能办理好贷款,开发商可以提前让我在九十月份的时候进去装修,合同约定的交楼时间是08年12月31日.
但由于开发商一直没有搞好进场装修的前期工作也就一直没让我进去装修,到十二月份我得到消息说可能会延迟交楼,因此也就没有去办理按揭手续,开发商也没有催告.
到目前为止,开发商一直没有办理好,也没有通过我办理收楼手续,现因为开发商延...
我们与开发商签订的购房合同上的交房日期为日，除不可抗力外，按合同规定逾期在60日之内的按总房款的万分之二支付违约金，超过60日的按总房款的万分之四支付违约金，直到日收到交房通知书，我们与日收到开发商的延期通知书两个月，原因是由于雪灾、加强抗震、房屋质量检验不合格等一系列理由，我们在没有领钥匙的情况下去找开发商支付违约金，之后开发商以建设局于日发的一份停止施工通知书为借口（停止多长时间未注明），只同意支...
我买的房子2011年11月中旬交房，但是开发商说一年之内把产权证办下来，但是到现在都没有音讯，根据合同所写，开发商应该在交房之日起180天内将产权证办理并交给我们，否则按总房款的万分之一每天支付违约金。我们去找了开发商，他们不同意合同条款，只答应按万分之0.7赔付，请问律师，我们如果告开发商的话，能按照合同赔付违约金吗？
二手房买卖，卖方先违约了，户口迁出超国合同约定时间，且没有支付合同约定的违约金，买方拒付后续的尾款，经与卖方协商未果后直接从尾款中扣除部分违约金，由于卖方违约在先，买方延期付款从尾款中扣除违约金是否合法？买方是否有违约？ 合同约定卖方迁出户口在付尾款之前，卖方迁出户口逾期18天
已经和开发商签了合同，首付30%也已付，在办按揭时说是单身要付40%否则贷款贷不下来，这是开发商的责
本人签了购房合同，先付了35%首付款，其余按揭，由于个人原因按揭没有办下来，开发商要求更换贷款人并增加首付款，本人按照开发商要求追交到50%首付款（按揭12万）。最后银行批了6万，本人不同意。开发商让本人又交了2万，按揭贷10万。过了一段时间开发商通知我说银行拒贷。最后本人没有办法凑齐10万准备交给开发商。现在开发商拒绝收钱，要求本人补交房屋差价，另外还要补交按揭利息。请问怎么办？
我买了一套房，首付付4成，签了合同后开发商一起没有通知我去银行办按揭，也没有如期交房，现在打电话通知我说他们去银行跑了很多回银行方面办不下来，过去半年了开发商也没有打过电话通知我，要房子需要一次付款，请问可以向开发商最高提出多少赔偿。
我今年3月买了套房，总共24万，首付了8万剩余16万做按揭，但是由于按揭有办下来，我准备把剩余的款项给开发商分期分批的进行付清，他合同上写的是6月30日交房但是到现在也没交，我的剩余的款项到现在也没有给他付，现在开发商突然通知我要我退房并缴纳违约金，之前的合同上面填写付款方式是按揭贷款，但是合同上面也没有写按揭不下来怎么办，所以我想咨询是我应该付违约金？