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&&&&&&请注意写字楼租赁合同的陷阱
请注意写字楼租赁合同的陷阱
好租网· 10:02:18
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摘要：在租赁写字楼前是否了解租赁合同应该注意的事项呢？
提醒您租前应了解以下事项：1、确定自己的整体预算，包含了写字楼租赁的绝大部分费用（租金、管理费、发票税、公摊费用）。2、了解具体地理位置和周围交通食宿情况。3、了解租金、实际面积。写字楼报价常常以“元/平方米/日”为单位的，租写字楼的价格很多时候分为“包票”与“实收”，“包票”即是租金内已经包含租赁税发票，“实收”则是不含。必须按照实际租赁的面积来计算租金。要计算房产面积，首先要弄清楚开发商在销售合同上所注明的面积名称，一般分为：建筑面积、公摊面积、产权面积、套内面积以及使用面积等。4、明确物业管理费用、内容以及支付方式。一般情况下，物业管理费应包含公共部位和外墙的保洁、公共设施（如电梯等）的维护保修、公共部位水和电、工作时间的中央空调费以及保安管理费等。特别的，物业管理费中包含的中央空调服务一般仅仅在工作时间提供，即为工作日的早上9点到晚上18点。如果在非工作时间需要提供中央空调的话，得与物业公司另行协商、另行付费。这点对于IT公司等工作时间与日常工作时间不同的公司而言，显得比较重要。5、其他须注意的问题有：停车费分为三种：每小时计算、上班时间包月计算、24小时包月计算，合同中须明确出租人是否提供车位供租户使用，是否收取费用；电话容量问题，有一些老的写字楼可能会有电话容量的限制，对于电话容量要求较大的企业，应当事先确认该问题；租赁税费负担问题，一般租赁产生的税费应由出租人承担，并由出租人交付租户租金发票。是否需要写字楼单元内带装修，有无朝向要求，对楼层的层数是否有数字忌讳？是否拒绝或者希望有同行在同一栋大厦里？提醒您签订写字楼租赁合同注意事项 ：合同签订：一般较正规的签订租赁合同一般会走一个流程：客户预约看楼－－》看楼登记－－》客户看中，然后出具《租赁意向书》给出租方－－》谈妥条件价格－－》预约时间签订合同。1、出租方出租房屋的合法性，例如产权证明（或经营权证明），出租许可证明，出租方的营业执照和法人或法人授权证明。如系转租，出租方应提供其租赁合同和权利人同意转租的书面证明。2、租金、物业费、水电等相关费用的支付标准及付款方式，应在合同中明确承租房屋所产生的所有费用，并确定承担方。 签订合同时一般是缴纳两个月的租金+两个月的管理费+首个月的租金的费用。3、注意约定免租期。交付的写字楼一般是毛坯，也有一些会有简单装修，但绝大多数租户会重新装修，出租方往往会给租户一个免租期，作为租户的装修时间。是否有免租期及免租期的长短由双方自行约定，只有写入合同才能得到法律的保护。&4、租赁期的递增：一般租期超过一年以上的租赁期都会有不同程度的递增，一般是从第二年或者第三年开始月租金开始递增5%-8%，有个别的大厦连管理费也一起递增。5、租赁合同的签订一般会签两份：一份是房管局的标准备案用的，比较笼统，一般写清楚租金、年限双方盖章签字就可以了。另一份是详细的补充协议。6、定金交付使用，有很多情况不允许您直接签订合同，下定金则是最好的折衷方法，一般定金下了以后，业主反悔的话需要双倍返还的。合同应包括：1、注重对承租单元、租期、起租日、月租金、停车位等的约定。租赁税费的承担应约定清楚，合同中的租金价格是否含税。注意约定免租期。2、写字楼具体情况具体位置3、用途--如办公等。4、租赁期限5、租金及支付方式、押金付款方式及押金退还条款。由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。需要在合同中强调：租期结束时，业主应该退还租户押金的具体时间及因押金退还滞后而产生的滞纳金等6、退租后的交房状况。现状交房还是原状交付。对于租户而言，争取在合同中约定，退租后房屋按退租时的现状交付7、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。8、违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。对出现质量问题后的解决方案要明确约定。还可以约定房屋及附属设备的保质期。
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租赁商铺公摊面积是要整栋计算还是分层计算
我所租赁的商铺为一层，下面有负一层和上面的夹层和二层三层，一楼的整层面积为3779平米，但商场租给商户的面积为4079平米，商场的解释是整栋分摊。但我们的空调费和物流管理费又是分层摊，请问这样分摊合理吗？
该咨询暂无回复，可选择在线咨询其他律师或通过电话咨询律师租房公摊面积如何算房租
租房公摊面积如何算房租
09-10-25 &匿名提问
在经历了前两年的楼盘集中放量之后，晋江楼市将在今年迎来一个交房高峰期。据记者粗略统计，包括“瑞璟·香榭花都”“世纪华廷”“浔兴·奥林春天” “兰峰·城市花园二期”“城市晶典”等项目在内的近十个楼盘，将在今年陆续交付使用，总房源量超过5000套。　　经过一两年的漫长等待，交房是很多买房人期待已久的欢乐时刻。然而，就在大家欢乐不已的时候，却有可能碰到一些让人扫兴的事情。这就是在交房过程中可能产生的一系列纠纷，比如延期交房、公摊面积过大、房屋实际与广告不符、缴纳的费用存在争议等。　　对于大多数买房人来讲，由于专业知识的缺乏，导致了大家在碰到类似纠纷的时候往往不知道从何做起以维护自己的合法权益。鉴于此，为了让广大读者了解更多相关方面的知识，本报《楼市》周刊将从本周起推出“交房进行时”系列报道，就交房过程中可能存在的一些纠纷环节进行梳理，为买房人提供更多的维权参考。　　另外，如果您有什么相关的疑问，也可以拨打本版热线6与我们取得联系。　　日盼夜盼，终于到了合同约定的交房日期，可是却迟迟不见开发商准备交付的动作；一等再等，有了自己的房子却还要在外面花钱租房住，个中损失到底应该由谁来买单？　　据了解，由类似事件引起的交房纠纷，本报《楼市》周刊已经接到过好几次读者的投诉。许多人对此表示愤怒的同时，也坦言不知道维权之路应该从哪步迈起。鉴于此，“交房进行时”特别策划，首站将聚焦“延期交房”问题。　　□现象　　延期交房成为普遍现象　　据记者统计，近两年来，晋江地区出现的交房纠纷，单是通过本报《楼市》周刊报道过的至少就有六起。这当中大部分都发生在晋江市区，少数楼盘则位于乡镇板块。记者将这些事件加以整理和分析后发现，延期交房基本上成了这些产生纠纷的楼盘需要解决的首要问题。如果加上那些实际发生，未经报道的类似事件，一定程度上可以说延期交房成了晋江楼市一个普遍的现象。　　例如，本报于2007年4月份报道的“锦绣广场交房事件”；于同年8月份报道的“晋南中心交房事件”；于去年11月份报道的“豪富花园交房纠纷”等等。在这些事件中，延期交房无一例外地成了大家争议的焦点。　　记者分析，在这些纠纷中，一种情况是合同约定的日期早已超过数月甚至一年，楼盘才准备交付或迟迟仍不能交付，是否延期大家一目了然。买房人关注的焦点主要集中在开发商要如何才能尽快交房并赔偿由此造成的损失；　　另一种情况则是，到了约定的交房日期，开发商也准备交付，但是买房人却发现小区的道路没修好、电梯没装好，一些需要出示的证件开发商也都没有，由此提出楼盘未达到交付条件，并拒绝交房。买房人认为开发商是为了逃避违约金而强行交房，而开发商却认为这种说法是无中生有，矛盾便随之产生了。　　□探因 　　多种因素导致交房延期　　实际上，买房人在签订购房合同时，当中或多或少都有涉及到延期交房的赔偿问题。既然延期要赔偿，为什么还会有这么多楼盘出现延期交付的现象呢？　　对此，晋江运通世纪房地产开发有限公司营销总监吴仕龙认为，出现这类问题，开发商不管有什么理由，都应该引起重视和反思。从主观上讲，每个开发商在开发楼盘时都希望从施工、销售到交房的各个环节能顺顺利利。出现纠纷，是大家都不愿意碰到的，但受到一些客观因素的综合影响，就可能导致延期交房现象的产生。　　首先，晋江的房地产业是近几年才迅速发展起来的，一些开发企业还缺乏足够的经验，在销售时无法预见开发过程中可能碰到的形形色色的突发事件。比如，在前期规划中考虑不周，未能给工程建设预留足够的时间，这样就无法在计划的时间内完工，导致不能按期交房；再如，资金链出现问题，开发商因此拖欠工程款及工人工资，导致工人停工或怠工，从而造成工期的延误等。　　其次，一些开发商虽然能够预见到这些突发事件发生的可能性，但是考虑到买房人想要尽早入住新房的迫切心理，在和其他楼盘展开竞争时，就以提早交房日期的方法来吸引买房人的注意力。由此，就给交房时产生矛盾埋下了隐患。　　最后还有一种可能就是，由于政府部门验收严格，开发商因为自身经验和实力不足，造成一些方面无法通过，工程重新返工拖延了时间；再加上相关手续没有及时得到办理，延期交房也就无法避免了。　　□应对　　是否延期要看交付条件　　在此前几次交房纠纷过程中，记者与业主们交流后了解到，很多人最关心的一个问题就是，实际交付的日期虽然超过合同中的约定，但是开发商却列举出很多理由来解释这件事情，到最后弄得大家头昏脑涨，也不清楚到底是真的延期，还是自己在无理取闹。针对这个问题，记者专门向律师进行了咨询。　　对此，福建侨声律师事务所律师张贻启认为，判断楼房是不是延期交房，关键就是看在约定的交付期限内，楼盘是否达到交付的条件并进行交付。而这一点，关键就是看开发商是否能够出具《竣工验收备案证明书》，且该证明上需有建设行政主管部门的盖章。同时，开发商在交房时还必须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及相关的书面交接凭证。　　“如果在约定的交付日期，开发商无法出具这些相关的证明，业主们可以以该楼盘未达到交付条件为由拒绝交房，由此造成的延期后果，责任应该由开发商负责。”张贻启告诉记者。“需要指出的是，并不是所有的楼盘在约定期限内无法交房就一定是延期，这就涉及到因不可抗力对按时交付产生的影响。”　　据记者了解，晋江大多数楼盘在和买房人签订购房合同时，对于交房日期的约定基本都会涉及到不可抗力因素。遇到超过约定日期交房的时候，开发商往往会将这一条款搬出来作为自己没有延期的理由，比如说在施工过程中遇到了台风、大雨等，从而造成了工期的延误。　　对此，律师认为，是不是不可抗力造成的影响，必须由政府、法院等职权部门认定并出具相关的证明，而不是由开发商口头约定。如果能有相关证明，且开发商在合理时间内对买房人及时履行通知义务，那么开发商就可以部分或全部免除责任。　　买房人最好能联合维权　　买房人都不愿意碰到这样的情况，可是真的遇到了又该如何是好呢？不少读者向记者反映：“遇到这样的纠纷，买房人便成了弱势群体。开发商积极解决还好，有的是干脆避而不见，一拖再拖。由于精力有限，也没有办法和对方耗下去，最后只有随便交房、不了了之。”对此，律师建议，业主们最好能联合起来，共同维护大家的正当权益。　　据了解，开发商延期交房，买房人可以根据相关规定提出解除合同或要求对方支付违约金。张贻启认为，根据《合同法》规定，“当事人一方延期履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”而所谓的“合理期限”，在最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》中进行了明确。即开发商延期交房的，经买房人催告三个月的合理期限内仍未履行，买房人可以请求解除合同（双方另有约定的除外）。　　特别需要提醒大家的是，如果买房人没有催告的，解除权在解除权发生之日起一年内行使；延期不行使的，解除权消灭。换句话说，在约定交房日期后的3个月内，经催告开发商没有履行交房义务的，买房人就可以提出退房要求；但是如果在约定交房日期后的3个月至15个月之间没有提出退房要求，过了期限后这一权力就失效了。　　另外，按照相关法律法规，开发商延期交房还应当根据合同约定支付违约金或者赔偿损失。如果合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　　□案例回放　　●锦绣广场交房事件　　日，“锦绣广场（二期）”开发商骏升房地产开发有限公司向业主们发出了交房通知书，约定在日至3月31日集中交房。而这一日期与业主同开发商签订的《商品房买卖合同》规定的交付期限（日）延迟了近3个月。　　业主们认为，开发商应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买房人。开发商既然未能按期交付，就应当承担相应的违约责任。即便合同当中约定了因不可抗力或其他原因需延期交付的，开发商也应当及时告知业主。然而业主们一致表示，施工过程中从未接到过开发商任何有关于此的告知。为此业主们要求开发商支付相应的房违约金。　　然而开发商却提出，根据购房合同，在施工过程中如遇到重大技术问题、自然灾害造成无法施工，如停水、停电、地震、台风暴雨天气等，开发商可以据实予以延期。也就是说，如果扣除施工期间87天的台风、下雨天气后，交房时间要顺延，就不能算是逾期了。　　针对这一问题，双方争执不下，经过双方屡次协商，最终仍未取得圆满解决。　　●晋南中心交房事件　　2007年8月份，“晋南商贸中心”的业主致电本报向记者反映，开发商于不久前才通知他们于7月29日至31日前去接受交房，这与双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间，足足延迟了5个月。业主们要求开发商就“逾期”交房进行解释，并按照合同中的约定，进行相应的赔偿。然而业主们几经辗转，开发商却避而不见，维权路上坎坷波折。　　●豪富花园交房纠纷　　日下午，100多位来自“豪富花园”业主齐聚该项目售楼中心，希望开发商石狮豪富华房地产开发有限公司就延期交房等适宜给个说法。然而经过几个小时的等待，却迟迟不见开发商相关负责人露面。　　根据业主们反映，当时与开发商签订的合同约定日就要交付，可过去快一年了，还没接到开发商正式交房的通知。业主们多次努力希望开发商就此给个说法，但是几经辗转，对方仍然避而不见。
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最好别找中介，只收钱，对你的居住并不负责，而且价钱加在房租里了。可以到口碑网上找房东发布的消息。按地域商圈搜索，每天都会有不同的房屋信息，屋主的电话一般都发在上面了，可以先打电话过去询问下，决定合适再过去看房。大运村离知春路很近，和联想桥南也很近，你可以就在这附近找。知春路是搭车比较方便的一站，还有乘铁，所以是比较好的选择。房租比别的地方贵，900元/单间，通常面积是在10-12平米左右。再往上面积稍大价格就会在左右了。但通常来说装修就会好点。主要是交通和生活便利，距离中关村不远，属于繁华地带。
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东东:你好！     现在这个可以在租赁合同中约定，不存在合法不合法的问题。何况建筑面积=套内建筑面积+分摊面积。     但是我国的传统：租赁面积的计租面积一般是使用面积，既不是建筑面积，也不是套内建筑面积。
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