起完这个题目，我觉得有点误导人，虽然是事实，但我怕你们都一窝蜂的去美国买房了，所以我先说明几点。
　　1、任何人都可以买房子。但，买房子不能拿绿卡入国籍。买房子不能增加签证的通过率。买房子不能让孩子直接上学。
　　2、我们买房子是自住，因为我们工作在美国，生活在美国。
　　3、国内的房子对我们来说不是刚需。国内房子只是历史遗留事件，人民币其实以后都要在美国花。我们第一代移民在国内尚有藕断丝连的根基，而对于小V以及小V的后几代人来说，中国只是他们很遥远的老家而已，国内的资产对我们没有实际意义。
　　后台留言的时候我发现大多数人跟我们的情况其实都不一样，80%的人问我养房子贵不贵，投资回报高不高，在哪里买最容易升值。我才知道大家是想在美国买房投资。
　　对于吃过国内房价暴涨甜头的人来说，我觉得在美国投资买房可能会让你们失望的。
　　客观的举两个事实：
　　1、我自己7年前买的独栋别墅，40万美金，如今，七年后，我要卖，价格还是40万美金。而我装修了地下室，建了阳台，粉刷了墙面，好几万美金，就都打了水漂。
　　2、我教授的房子，独栋别墅，距离我家10分钟的路程，1990年18万美金买下，如今市值32万，27年期间，他们换了屋顶，换了外墙，换了空调，室内翻新了厨房、地毯和电器，大概花了12万美金。嗯，不错，起码没有亏，不像我。
　　有人说我买错了地点。我现在住在美国东部Maryland，距离华盛顿DC大概一个小时的郊区。也是学区房，甚至是很多人眼中的好学区。这地方大概可以比作河北省的廊坊市吧。
　　很多人会问，廊坊的房子都涨啊，为什么美国的房子不涨？
　　美国是市场经济，房地产是由供需关系决定的，我们这个地方人口流动小，人口基数稳定，房子的涨幅只受通货膨胀影响，那么这种地区的房子，最多只是抗通胀而已。
　　所以，美国的房地产只适合做投资，而不是适合做投机。
　　不是给大家泼冷水，而是大家要理性的看待美国房产投资，千万不要被中介忽悠了。
　　什么样的人适合在美国买房投资？
　　如果只是跟风，或者觉得国内房子太贵，以为花同样的钱就可以在美国买别墅当地主，甚至买房的钱东拼西凑才能在美国买房，我真心的不建议。解决自己的刚需住房，永远是第一位的。
　　而很多中产阶级，在国内已经解决住房甚至有两三套的投资房，也有足够的备用金应对突发状况，可以考虑来这里考察一下。我更建议如果买房是为了以后在美国居住，还不如用这笔钱想办法先把身份解决，因为在美国，房子从来不是立足的根本，合法的居住身份才是。
　　个人觉得，投资美国房产只是丰富中产阶级及以上人群的资产配比，对冲国内的高风险资产。
　　美国买房应该买在哪里？
　　我最终把房子买在了洛杉矶。我们已经来美国10年了，一直生活在河北省廊坊那个地方。那个地方不是不好，人都很友善，社区很安静，城市很安全，消费成本低，交通不拥挤。
　　而举家搬到洛杉矶，
　　一是因为我的工作性质在洛杉矶更方便。
　　二是因为这里气候好。
　　三是因为这里华人多，纯白人地区对于第一代移民的父母和孩子来说挑战还是非常大的，尤其是语言还不太过关的新移民。这不能说是人家对我们种族歧视，只是人们都会跟自己有相似背景的人有更多的共同语言。
　　四是大城市的资源丰富，我们还年轻，而孩子也能在这样高度发展的大城市见世面，城市和农村，人的精神风貌都不一样，这个规律全世界都通用，大家懂的。
　　五是以后父母晚年生活在洛杉矶会更方便，语言交流无障碍。
　　对于美国，到底哪里好，说实话，我在美国生活了十年也说不上来。各有各的好。这点和中国并不太一样。北上广占据了大部分好的教育、医疗、生活资源，而在美国，却分布的更平均。更多的人只是根据自己的工作地点、生活习惯，看哪里更适合自己而已。
　　而对于投资房地产而言，上面提到，供需关系决定房价。那么自然是人口流入大，工作机会多，自然环境好的地方会备受青睐。这点上，全世界也都没有区别。中国有北上广，美国有纽约洛杉矶西雅图。在这种地方做房地产投资，因为需求不断地涌入，那么房价上涨的可能性就会更大。
　　如何选择学区房？
　　这是后台提问次数最多的问题，这真的间接证明了亚裔是最重视教育的群体。而这边顶尖学区房的亚裔比例都很大，甚至超过50%。
　　我最终选择把房子买在了一个学区并不那么好的非亚裔学区。
　　说是不好，因为小学是9分，初中是9分，高中是10分，而在很多亚裔家长眼中，10、10、10才能算是好学区。
　　（买房的时候都会告诉你小学初中高中的划分，去这个网站就能查到对应的分数，http://www.greatschools.org/，这也是大家普遍认可的评分机构）
　　然而同样是10分学区，也会有所差异。比如白人区的10分校成绩肯定是比不上亚裔区的10分校成绩。
　　我在前几年，也是坚定的虎妈派，一定要把孩子送到最好的学区。小V出生后，我的观念在慢慢变化。而我周围的例子告诉我，其实孩子不上10分校其实也差不到哪去。
　　还是我教授的儿子，就在我河北廊坊那个地方，上了个9分的学校。最后在我们当地一所医科大学毕业当了牙医，现在自己开了诊所。另外一个教授的两个儿子，同一所高中毕业，一个考上了杜克，另外一个去了伯克利。
　　如果在中国，我可能也会花重金在最好的学区买一个破房，因为国内的教育资源非常不平等，好的学校代表好的师资。而在美国，尤其亚裔比例非常高的地方，学校的评分已经不能反映真实的教学水平了，全在学生的考试成绩。而这些孩子的成绩都是靠课外辅导班的高压力高强度学习来的。
　　在美国考大学并没有一个统一的标准化考试，不像我们的高考。在这里，考试成绩只能占一部分因素，还有社会活动、兴趣发展、组织能力等等。所以会出现一个很奇怪的现象，一些成绩更好的学校考上好大学的比例却不如成绩差一些的学校，所以光看成绩选学校并不是很客观。
　　在这种亚裔集中的学校，孩子要很努力才行，甚至即使孩子很努力，如果不是天资很好，孩子仍然不能拔尖，因为其他人也很努力。而如果孩子在一个竞争不那么激烈的地方，反而易显露头角。考第一不重要，但是培养孩子的自信很重要。大家回想自己的学生时代吧，成绩好的同学是不是更自信？而且我相信，是金子总会发光，不是金子如果扎在金子堆里，会显得更黯淡无光。
　　关于学区，很多过来人跟我讲，最后悔的就是让孩子在了一个亚裔比例很高的地方。他们的孩子其实都很出众，如果单凭成绩，上排名前20的大学都没问题。但是因为周围同学成绩也都很出众，水涨船高，反而不容易出头。因为孩子在学校的整体表现也会直接影响升学。我曾经遇到过一个妈妈，他们在Arizona州，孩子SAT成绩并不高，最后却去了杜克。
　　美国是全世界教育资源最好的地方，我们努力送孩子到了这个地方，其实孩子已经赢在了起跑线上，还有必要让孩子那样挑灯夜读吗？说真心话，我觉得美国前200名的大学都是不错的，从我自己身边经历来看，华裔的孩子上100名开外的学校都少见。小V从各个方面来看都不像是个天才孩子，我没指望他爬藤（美国常春藤盟校），去技校学个技能，我觉得都完全没问题。我的孩子上个9分校，还达不到这些目标？而不在这样的学校拼学习，他可能就有更多的时间和精力看到更多的世界，发掘更多有意思的事物。
　　还有一点，很多人都忽略的，是美国的私立学校。这也是我当初没有拼命选10分学区房的原因之一。如果经济条件允许，如果真想让孩子爬藤，私校是个非常值得考虑的投资。我问过身边很多美国人和我在私校当老师的同学，他们一致表示，如果有实力，会让孩子上私校。美国是最讲究人际交往圈和社交能力的地方，在私校，孩子会更有机会接触高收入并有良好职业家庭的孩子，比如律师、医生，而私校的师生比例小，孩子能得到更多的关注，并且培养多元化，社会活动丰富，这都是直接影响孩子升学的因素。
　　作为投资来说，投资在华人好学区的房子，对于房价当然会更保险。因为这里的需求最大，经济好的时候，这里的房子会涨的最多，而经济不好的时候，这里的房子会跌的最少。这样的房子也同时带来一个问题，那就是贵。
　　这是洛杉矶最著名的华人聚集地之一Arcardia，全10分好学区，独栋别墅，3室3卫，室内面积200平米左右，168万美金。洛杉矶类似这样的地区：Arcadia, Temple City, San Marino, Walnut, Diamond Bar, Cerritos, Irvine。
　　如果你有足够的投资成本，可以投，否则其实还有一种选择——刚需地区。
　　刚需地区可能并不是好学区，但因为生活便利，工作集中，会有很多流动人口在这里驻扎。好处是房子没有那么贵，而租金却一点不比好学区低。
　　比如洛杉矶的West Covina，占地面积差不多，室内面积也是200平米的独栋别墅，价格也就70万美金。洛杉矶类似这样的地区：West Covina, Rosemead, San Gabriel, Monterey Park, El Monte, Covina, Rowland Heights, Hacienda Heights。
　　所以刚需地区房子的“租售比”比学区房好，而学区房的房价涨价空间比刚需房大，如何选择，大家可以自己权衡。
　　而我当时目标的非亚裔好学区，尽管华人的需求不多，但毕竟也是美国人眼中的好学区，价格也都很坚挺。但是租房需求少，房价涨幅也不如华人区高。这种地方的房价比华人好学区便宜，但比刚需地区高。例如Glendora，同样的房子，大概需要115万美金。洛杉矶类似这样的地方有：Glendora, Brea, Fullerton, Claremont, La Canada Flintridge, West Lake Village等等.
　　对于学区的选择，虽然洋洋洒洒写了这么多，但是当地很多实际问题，还是要长时间自己体验才行。很多新移民肯定无法理解我把房子选在了一个学区并不那么好，生活并不那么便利的地区，就像我不理解初中就在美国的表哥现在想搬离洛杉矶去Virgnia一样。
　　美国的房产税有多高？
　　这是后台问的第二多的问题。首先肯定的是，只要房子是你的，房产税是一直交下去的。而好处是，这个房子是你永久拥有的，谁都拿不走。房产税大概是购房价格的1%-1.25%。比如你买一个100万美金的房子，每年大概需要支出1万美金的房产税。
　　美国的房产投资回报如何？
　　以租售比来说，洛杉矶刚需地区的一年租金收益除去维修费、管理公司佣金、空房率，大概是7%左右。而好学区好房子的一年租金收益大概是4%左右。刚需地区房价的涨价空间有限，学区房的投资回报主要依赖的是房子本身的涨跌。
　　而房价本身的涨跌，没人可以预估，美国房地产也是经历过暴涨暴跌的。然而只要你相信美国的经济是一直往好的方向发展的，做长线投资，那就一定有不错的投资回报。尤其在华人聚集的好学区，经济利好的时候，一年涨5%是很保守的数字了。
　　买新房还是二手房？
　　这是个人选择，大多数从国内过来的新移民最喜欢的还是新房，所以洛杉矶这些年有不少针对华人喜好建造的新房。
　　我自己的第一套房子就是新建房，一个窗帘杆都要自己找人去装。这次我们果断选了美国人的二手房，他们对房子会维护的非常好，也舍得砸钱，各种细节做的很漂亮。而这样的成品房价格却并不比新房贵多少。而如果自己去装修室内室外，花费还真的不小。而且我和V爸工作都很忙，实在没有时间也不够handy处理房屋的各种维护，所以对于二手房来说省心省力，几乎是拎包入住。
　　还有一点，新房的占地面积都比较小，大家别忘了，在美国买房是买的永久产权，也就是说，你的房子占地多大，你就一辈子拥有了多大的地。美国的房子是不值钱的，木头房子，建筑成本很低，但是土地是值钱的，只要土地是你的，破房子推倒了重建都行。
　　但是二手房维修是个问题，运气不好遇到的房子小毛病多，出租出去，租客维护不好的话，经常维修也很费钱。
　　买apartment（公寓）、townhouse（联体别墅）还是single house（独栋别墅）？
　　从升值空间的角度来说，single house&townhouse&apartment。因为single house是有地的，而townhouse和apartment的地很小或者几乎没有。如果考虑投资并且出租的话，还要提前咨询下apartment的要求，有的地方不允许出租或者短租。
　　买房投资怎么远程管理自己的房子？
　　在美国有不少正规的房屋出租管理公司，很多美国人也用，尤其老年人没办法亲自管理房子的时候，都会用到这类公司。我们这次从东部搬到西部，也会把东部的房子交给管理公司来管。他们都是有正规执照的，可以帮你找租客，审核租客背景（查犯罪记录、收入状况），房屋维修等等，你需要付给他们年租金的5%-10%作为佣金。
　　美国买房有什么交割费用？
　　买卖房的各种税费是由卖家来付的，通常作为买方，没有其他费用。如果要贷款，则有一些贷款公司的手续费，具体要看不同的贷款公司和银行。
　　为孩子以后来美国留学提前买个房子，有必要吗？
　　现在国内很多人都考虑在美国买房，投资是一方面，还有一点就是考虑为孩子以后来美国上学做准备。个人觉得，投资可以，但是上学买房大可不必。很多留学生都是租房，何况如果孩子年龄尚小，对于孩子来说，打理房子也是个负担。而且，暂且不说孩子的签证，就算孩子能来，家长的探亲身份也不能长期在这里陪读。
　　美国买房的流程具体是怎样的？
　　1、选地点。
　　前面已经说过。
　　2、找经纪人。
　　英文叫agent。对于英文不太流利的人来说，找中国agent会比较方便，毕竟在美国买房的各种流程法律大家都不太懂。而他们也更了解从国内过来买房人的需求。
　　有美国朋友亲戚推荐的经纪人一般都比较靠谱。而如果完全没有朋友亲戚在美国，也不知道怎么买，就只有Google随便找了，但是这样的人要来美国买投资房，我真的为你捏一把汗啊！
　　3、选房子
　　选好地点，就可以找房了。美国这点很方便，所有出售的房子在房屋网站上都有。比如REDFIN、ZILLOW这类网站，信息很全，室内面积，占地面积，房屋照片，建造年份，学区评分等等，并且都是真实的房源信息和价格。Agent会根据你的需求推荐房子给你，你自己也可以在这些网站上把自己喜欢的房子给agent，让他帮你约时间看房子。这边看房都要通过经纪人预约（新房除外），买家是不能直接去敲人家门的。
　　4、下offer
　　就是出价，售价是80万的房子，你不一定就要接受80万，可以出高价，也可以出低价。至于出价高低，完全是由当地供需关系决定的，如果新到某地不了解，只能多听agent的意见。好的agent不会一直push你出高价赶紧买房子，他们会帮你分析的。
　　5、卖家接受offer
　　如果你的出价卖家接受，买房子就算成功一半了，那么就要先给卖家3%的定金。如果你的出价卖家不接受，可能会直接驳回也有可能会跟你讨价还价。
　　6、房屋检查、银行评估
　　房屋检查非常重要，美国很多房子年份很久，有些严重的问题是不能够解决的，而自己看不出来，在房屋检查中发现就要放弃这种房子。一些小毛病就可以双方协商看谁来修。
　　银行评估，评估这个房子的价值，有可能高于你买下的价格，也可能低。高的话，那就像捡个便宜。如果低了，心里难免别扭，那就要和卖家协商，看能不能再降价。
　　7、贷款
　　大多数外国人在美国是没办法贷到款的，因为美国贷款是根据收入的，在美国没有合法收入，就没办法贷款。华人聚集的地方，我听说贷款经纪人会有各种办法也能贷到款，一般利息较高，没有了解过。
　　现金全款买房就比较简单了，带着钱带着人过来就好了。
　　8、房子过户。
　　上面讲的大概都是二手房的流程。对于新建房来说，有些步骤会比较简单，比如房屋检查，毕竟是新房。但又多了一些步骤，比如对于还没建成的房子，你要自己customize，比如橱柜的颜色，地板的颜色，地毯要不要等等。
　　总结：
　　谢谢大家又一次听我絮絮叨叨说了这么多。每次写这种干货，我都希望把我所知道的所有信息都告诉大家，生怕漏了某个环节让大家吃亏，尤其是买房这么大的事情。作为来美十年的第一代移民，能帮到大家的也就这么多了。如果有打算来洛杉矶的朋友，可以加我个人微信（vivianxiaohui5），关于洛杉矶我可能还能多提供一些信息，其他区域我就真的不了解了。
　　最后奉劝大家，人生地不熟的海外投资买房，一定要多听多看，最好有当地朋友亲戚指引大方向，不要盲目出手，否则风险太大。
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美国地产买卖常识问答
问：什么是房产交易税(Realty Transfer or Realty Transfer Tax)？答：房产交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。根据你所在州不同，交易税的征收方式迥异。如新泽西州，通常卖方只需付州税而在纽约市，除州税外，还需付市税。在纽约，如果你有贷款(Mortgage)，买方还需付Mortgage Tax(贷款税)。问：什么是房产税(real Estate Tax or Property Tax)？答：房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计，房价越贵，房产税越高。一般讲，房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目，也可用于抵扣州所得税扣税项目，但各州规定不一。问：买房时，我怎么查明房产税？答：卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税，这通常列在卖方经纪上市单上(MLS)。如没有，买方律师可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税征收。值得注意的是有的市镇是在房产易手时重新估价征收地税。有的市镇是每3到4年调整地税。因此，作为买主，应提前查清，并理解你将来到底付多少地税，这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。问：如果市镇地税估价都高于我的买价，怎么办？答：你可以根据你的买价来上诉(Appeal)，到估价委员会(The Assessor’s Board)。上诉时，你必须证明你的买价是合理市场价格(Fair market Value)而不是从亲戚手上廉价购得。问：买房后，有哪些费用项目可以抵扣联邦所得税？答：房地产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外，第二个贷款(通常是Home Equity Loan)不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。另外，只有在报税时采用单项扣减（Itemized Deduction）的报税方式时，才能扣减房产税和贷款利息，新房屋购买者还可以扣减点数费用（Points）。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中德其他费用，如房产交易税、律师费、登记费及贷款公司的信用报告费，估价费等均属不可抵扣费用。问：卖房时，需交联邦资本增值税（Capital Gain Tax）答：如果你在过去5年内在该房屋住满两年，你卖房利润低于25万美元(夫妻俩共50万美元)，部分元需交纳资本增值税。但这并不适用投资房（Investment Property）和渡假房（Vocation Home）。对于两用房（Duplex），用于卖方自己主要居所的单元（Primary Residence）可享受这一优惠，但对于出租的单元则需申报资本增值税。问：如何确定卖房利润（Profit）？答：卖房利润是调整以后的卖价（Adjusted Sale Price）减去调整后的成本（Adjusted Cost Basis）。调整后的成本是买价（Purchase Price）减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价（Selling Price）减去房屋整修费用（Cost of Capital Improvement）。国税局（IRS）对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装一台洗碗机则可。再如，你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据（Receipt）应妥当保存。问：申请房屋贷款(Home Mortgage)时，贷款公司(Lender)一般要考虑哪些因素？答：法律上讲，并没有法律要求贷款公司必须考虑什么，但一般讲，贷款公司会考虑下列因素：1、工作经历、薪资历史及现职工作证明，通常需提交近年来联邦报税(Federal Tax Return)和W-2表格。如果你的收入来自其它方面，如房产投资、小孩抚养费(Child Support)或其它投资，你同样需要提交证明文件。2、信用历史(Credit History)。贷款公司通常会获取你的信用状况如信用分数(Credit Score)及信用卡欠债金额。3、负债数额(Outstanding Debts)。如汽车贷款(Automobile Loans)、抚养费(Alimony)和(Child Support)等。4、资产(Assets)。如汽车、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、债券(Bonds)、现金(Cash)、银行存款(Savings)、IRS、退休金帐户(Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。5、自负金来源(Source of down payment)。注意，你如果有亲戚的赠送(gift)，贷款公司将要你提供赠送证明信(gift letter)。问：贷款公司(Lender)依法应让我知道哪些贷款资料？答：联邦法律要求贷方(Lender)应披露所有贷款费用(Loan Cost)，如估价费(Appraisal Fees)、贷方律师费(Lender’s Attorney Fees)、托管费(Escrow Fees)、贷方服务费(Services Fees)、贷款利率(Mortgage Interest Rate)等。根据联邦诚信贷款法案(Federal Truth in Lending Act)，所有的贷款公司或机构必须统一采用一致的计算方法来披露贷款费用以利于消费者比较。固之，贷款利率必须按APR(Annual Percentage Rate)形式通告贷款人(Borrower)。此外，联邦平等信用机会法案(Federal Equal Credit Opportunity)严禁贷款中德种族、宗教、肤色、国别、性别、婚姻状态以及是否接受公共资助资金等方面的歧视。问：我正在买房，但我现在住房还没有卖出，有什么办法我可以先从现住房上借款来购新房？答：有两种办法：一是Home Equity Loan(房屋净值贷款)。如果你有房屋净值信用额度(Home Equity Line of Credit 简称 HELOC)，你也可以直接从中取钱。二是用Bridge Loan，但注意通常Bridge Loan的利率较高。问：请解释固定利率贷款(fixed-rate Loan)答：固定利率贷款，顾名思义就是贷款利率在贷款期间(通常是15年，20年或30年)固定不变。但每月偿还贷款的本金和利息部分却是变化的。通常在贷款初期，偿还利息较多，因此，年终报税可抵扣部分也较多。问：什么是变化利率贷款(Adjustable ? Rate Loan)？答：变化利率贷款因贷方变化利率，或还贷金额或还贷时间不同而有几种：1、变化利率贷款(ARM)：这类贷款通常提供前几年较低的固定利率，然后利率会随著指数(通常是一年期财政债券Lender而变，但同时贷方(T-bill Rate)限定最高变化额度(CAP)。有的贷款也限定最低变化额度(Floor)。2、可转换ARM(Convertible ARM)：这类贷款通常允许贷款人(Borrower)将变化利率贷款转换成一定时限内的固定利率贷款。例如前5年每年利率固定。3、可重新协定利率贷款(Renegotiable ? Rate Mortgage或Rollover)：这类贷款通常固定前几年的利率和月付数额，然后允许贷款人重新协商利率。4、渐进付款贷款(Graduated Payment Mortgage或GPM)：这类贷款的头两年付款较低，但在第5-10年或逐渐调升。5、共享升值贷款(Shared-Appreciation Mortgage)：这类贷款提供低于市场的利率，但同时贷方共享房屋升值，在卖房时或在协议时间借款人必须付给贷方升值共享部分。问：什么是气球贷款(Balloon Loan)？答：气球贷款要求贷款人在一定时间内(通常是3年、5年或7年)全部付清贷款余额。这类贷款的利率可固定或变化。问：什么是超额贷款(Jumbo Loan)？答：超额贷款是指贷款数额超过Fannie Mac和Freddie Mac允许的额度，如截止日该额度为$333,700.00，超额贷款的利率通常要高于其它贷款。问：什么是可转让贷款(Assumable Mortgage) ？答：可转让贷款允许借款人将贷款转让给下一个买主。绝大多数贷款通常是“卖房即付清”(Due-on-Sale)贷款，只有少数贷方提供可转让贷款。值得注意的是，可转让贷款的利率通常不是原贷款利率，并且贷方会收取转让费用。问：什么是提前付清罚款(Prepayment Penalty) ？答：提前付清罚款在多数州是非常受到限制甚至是不合法的，但贷方规定贷款的前几年提前付清罚款完全可能。通常罚款额在贷款的1-2%。问：房屋过户时，房契(Deed)会给谁？答：在所谓的Title State，如纽约州，房契由贷款银行保管直到还清贷款。但在所谓的Lien State，如新泽西，房契交给买方。问：过户时，贷款公司说贷款已经卖给别的银行，这是怎么回事？答：大多数贷款在过户后转卖给互助基金(Mutual Fund)或保险公司，而贷款公司只是充当贷款中间服务者，负责处理每月还款，房地产税等。按照1990年国家可支付住房法案(National Affordable Housing Act of 1990)，贷方(Lender)须：1、在贷款转卖生效日之前至少15天内通知贷款人。2、通知书上须注明新的贷款机构的名字及地址，生效日期，第一次付款变更日期以及免费电话。 3、贷款条件不可变。4、提供借款人60天应变时间，这期间，不可加收迟付罚款。问：什么是托收帐户(Escrow Account) ？答：托收帐户是贷方为你支付地税、房屋保险而专门设立的独立帐户。通常在过户时，贷方会要求托收1-3个月的地税和房屋保险。托收帐户不付利息。联邦房地产过户程序法案(The Real Estate Settlement Procedures Act)对托收帐户有严格限制。根据这一法案，银行可征收的托收金额计算相当复杂，但粗略讲，应以不超过2个月的托收项目为宜。问：房屋净值贷款(Home Equity Loan)和房屋第二贷款(Second Loan)有何差别？答：两者相同的是利息都可扣税(Tax Deduatible)并且都有房屋抵押。不同的是第二贷款是定期固定利率贷款而净值贷款通常是变动利率。问：FHA和VA贷款的重新贷款(Refinance)与其它重新贷款有何不同？答：FHA/VA的重新贷款称为FHA Streamline Refinancing，不要求房屋估价，工作确认(Employment Varification)。问：重新贷款时所付的点数(Points)是否可抵税？答：可以，但不是全部。点数必须按贷款年限逐年扣除。如你付$3000.00点数贷30年期贷款，每年可抵税的点数为$100，但同时应注意，如果你付了点数同时你又用重新贷款所得来做房屋装修(Home Inprovement)，你可在当年报税时多些抵税。例如今年你贷款$100，000，15年期。你付了$个点数)。你又用贷款所得中的$25000来装修厨房，这样，你可在今年的报税中抵税$500($2000的25%)，剩下的$1500再分为15分，即每年还可抵税$100。问：买方过户费用（Closing Cost）通常有哪些？答：主要有：
* (Attorney’s Fee) 勘查费
* (Survey Fee) 产权保险费
* (Title Fee) 房检费
* (Home Inspection Fee) 房屋估价费
* (Appraisal Fee) 登记费
* (Recording Fee) 地税调整
* (Property Tax Adjustment) 房管协会费
* (Condo Association Fee) 贷款费用
(Bank Charges) 问：卖方过户时有哪些过户费？答：主要有：
* (Attorney’s Fee) 经纪人费
* (Realtor’s Commission) 房产交易税
* (Realty Transfer Fee) 登记费
* (Recording Fee) 修理费
* (Repair Credit) 房管协会费
* (Condo Association Fee) 地税调整
(Property Tax Adjustment) 问：我和女朋友一起买房，还没有准备结婚，我们之间的产权形式怎样才好？答：各州不同，但主要有几种形式：1.联权共有(Joint Tenants)并有权继承。2.完全共有(Tenants by the Entirety)，其特点是只适用于夫妻并保护继承的夫妻一方免受过世一方债务纠缠。3.普通共有(Tenants in Common)。特点是双方不一定拥有相等的产权(Equal or Unequal)。4.有限责任公司或合伴(Limited Liability Company or Partnership)。至于哪一种合适你的情况需由律师判定。联系时请一定说明是在洛杉矶华人资讯网看到的，谢谢
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