中国高净值人群群海外购房会遇到限制吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-01-13 02:05 标签： 2016高净值人群
&&&作者:朱盈洁
&&&编辑:康秋炎
摘要: 业内人士分析认为，优质教育、获得移民资格、永久产权、通过稳定的置业投资方式实现以房养房等优势让更多的高净值人群将目光投向了海外置业。
信报讯（记者朱盈洁）海外置业已成为我国高净值人群资产配比的重要选择。近日，一份相关报告显示，高达80%的受访高净值人群表示在未来有海外投资需求，而地产成为最为热衷的海外投资标的，占比超过四成。
业内人士分析认为，优质教育、获得移民资格、永久产权、通过稳定的置业投资方式实现以房养房等优势让更多的高净值人群将目光投向了海外置业。
值得注意的是，海外置业受追捧，一些企业也相继推出房地产项目。比如，近日，万国置地正式启动了新三年计划，全面开启了国内海外置业的新征程。据了解，万国置地从前期咨询到后期房产买卖，免费为客户提供一站式海外置业建议，同时预计到明年下半年，其将在美国开发7个不动产项目。
不过业内专家表示，海外置业投资并非是包赚不赔，投资者不仅需要清晰了解各国的投资政策，精心挑选优质项目和具备良好资质的中介服务机构，也要对可能出现的法律风险和汇率风险有足够的心理准备。经济学家马光远表示，全球配置财富，减少风险资产配置，可作为当下投资的重要参考。股票/基金&
苏锡常高净值人群海外置业首要考虑因素是能否移民
　　在日前一场有品牌移民公司外联出国顾问集团举办的客户沟通会上，显示，苏锡常地区富豪依然青睐移民。
　　外联出国顾问公司是国内最早办理移民的公司之一，被评为中国十大影响力移民机构，也是中国移民行业的领军品牌。该公司拥有境外律师团队、大法官、前任移民官、金融分析师、注册会计师、投资专家等权威人士组成的专业团队。外联出国200多位工作人员，所有资深移民顾问均在海外有多年生活经验或丰富的行业经验。
　　“苏锡常地区的高净值人群在考虑海外投资的时候，并不一定要考虑升值空间，第一要素就是能否移民。”现场一位“高净值”人士对记者透露，他的首要要求就是移民，所以在综合考虑后，他选择了在置业，但是他的大部分生意还是放在国内。外联出国公司公布其对苏锡常地区的调查结果也显示了，能否移民依然是苏锡常地区高净值人群在海外考虑的首要因素。
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&&&&来源：&&&&
原标题：移民行业的终结者-刘磊教你如何配置海外房产
　　资产多元配置成趋势
　　胡润研究院2015年发布的《海外置业趋势报告》显示，高达80%的受访高净值人群表示在未来有投资海外需求，其中半数有移民想法，购房需求的比重高达6成。只有放眼全球，精心布局资产结构，才能更好地抵御市场风险。
　　笔者认为，除了在多个资本市场投资以分散风险外，还可以建立以房产作为融资的多种获利平台和盈利模式，比如货币盈利模式、利率盈利模式、汇率盈利模式、对冲市场盈利模式等。
　　货币盈利模式。唯有借出钱来才能真正跑赢通胀！离岸资产可选择投资海外股票、国债、基金等，但无论哪种都是我们把资本借给了金融机构或上市公司。唯有投资房产时，才有机会从银行寻求融资，把钱“借出来”，从而实现货币的盈利机制，即使真实房价没有获得增长，但通过货币的超发与贬值、推迟债务的偿还等手段，真正跑赢通胀，而房产恰恰就是最佳抵押物。
　　利率盈利模式。把房产配置在不同市场中，必然在两个不同央行主导的金融体系内产生两个利率，从而发生利率差。比如，笔者曾把澳洲的房产作抵押获得西太银行5年4.79%的还息贷款，再把它投资到国内年收益为12%的信托产品中，从而获得无风险的7%的利率套利。这种得盈利模式完全脱离了房价的涨跌对于投资收益的影响。
　　汇率盈利模式。很多人立刻联想到在人民币贬值预期下应该买入美元，因为其国际货币结算地位未来20-30年很难动摇。但买入美元，不如借入美元；若不能借入美元，不妨选择更加活跃、有套利空间的货币类别，如大宗商品交易货币的代表加元或者澳元。因为我们希望通过货币的汇率变化在两个资本市场进行“乾坤大挪移”，以实现外汇变化的交易利差；显然，房产成为借入（贷款）货币的最佳载体。
　　对于对冲市场盈利机制，最好的案例就是李嘉诚先生。对在两个或多个资本市场进行资产布局的投资者而言，市场的涨跌都是盈利机会，上涨周期的盈利是资产价格和规模，下跌周期的盈利是低价收购的优质资产本身和现金流。而身处单一资本市场的国内房产财富拥有者却只能祈祷房价上涨，否则就会遭受资产价格和现金流枯竭的双重打击。“赢”得市场比简单“盈”余更有价值和意义。
　　研判最佳入市风口有诀窍
　　雷军的母猪飞天的风口理论有现实案例，也被很多人顶礼膜拜。而对于离岸资产配置时机或“风口”把握的问题，笔者认为可以根据租售比、收入比、失业率、空置率、租金回报率、贷款利率、GDP 增长、人口增长率等历史数据和要素进行研判，并放入周期模型以对未来市场走势的概率进行推演。
表1 四个国家和地区有关经济数据比较
　　举例而言，从中国、澳洲、美国、中国香港的有关经济数据比较可以看出，在合理和安全的租售比、收入比情况下，选择人口增长率高、失业率和空置率较低，租金回报率较高和低贷款利率相匹配的国家和地区，才是应该考虑的最佳投资目的地。
表2 七个国家和地区有关信贷和税务比较　　
　　从表2中7个国家和地区的信贷和税务对房价的影响要素分析来看，选择可提供房产抵押和融资、低维护成本、低税率、无遗产税的国家和地区进行投资才是明智之举。
　　此外，对于离岸资产配置的时机和趋势，笔者根据自身十几年的投资实践经验而精心绘制了“房产周期循环时钟图”，投资者可以依据其中原则进行市场趋势研判，以确定最佳投资时机。成功、职业的投资者通常会选择处于6点钟数据指标的房产市场，从而保证处于市场上涨周期内获得资本溢价。
　　（刘磊：澳洲上市公司Simonds首席投资策略分析师，中国外国专家局外聘专家，离岸资产配置专家，国际注册高级理财规划师）
(责编：朱江、孙红丽)
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