[转载]开发间接费用究竟包含什么？工程部、预算部工资能否直接计入开发间接费用科目？
：[93]财会字第02号房地产企业会计制度规定开发间接费用核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。
开发间接费用和管理费用的划分除了周转房摊销之外，其余费用的划分是以有无开发现场机构来确定的，即是否是项目所属人员来界定，即只有项目部人员的工资福利、办公费、差旅费等费用才能计入开发间接费用，工程部、预算部等部门费用只能作为公司一级管理人员计入管理费用。
另外，关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（2009年）91号文件也要求：审核开发间接费用时应当重点关注：是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。但是现在情况有所变化：
企业所得税31号文规定：发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
工程部为组织和管理开发产品项目所直接发生费用，都可计入开发间接费用,如公司工程部到项目部检查安全、质量、进度所发生差旅费费，与项目管理直接相关，可以直接计入开发间接费用，但运用过程中要注意“直接”二字，不可滥用，不能把公司部门所发生全部费用，如工资、社保等全部计入开发间接费，这些费用仍需作为公司行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用。
与土地增值税相关：参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目呢？【发布日期】：
问题内容：
　《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）有各类附表作为附件。有部分地方税务局的工作人员解释说，在进行土地增值税清算时，能否作为扣除项目，应以上述附表中列举的项目为准。那么，在参加土地竞拍时支付的佣金以及工程工程部门发生的差旅费又是否可以作为土地增值税的扣除项目呢？
回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”
佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的，因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但可以计入管理费用计算比例扣除。
　　第二款规定：“开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因此工程部门发生的办公费-差旅费可以作为土地增值税的扣除项目。
上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。欢迎您再次提问。
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国家税务总局
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例2工程预算部、开发部、技术部的工资计入开发成本还是期间费用?
转自中国税网
&&&公司马上要进行土地增值税清算,我公司想把公司开发部(跑前期手续职能),工程预算部(主管预算工作_),技术部(主管工程产品设计)这几个部门的工资调整计入开发间接费(原来都计入了管理费用).这样可以在计算土地增值税时加计扣除.请问这样处理符合会计及税法要求吗?
&&答复如下：
《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）
第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）
　第七条　条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
　　相关项目能否作为土地增值税前扣除项目，与会计上计入哪个科目无关，所述贵公司开发部、工程预算部、技术部人员工资能否扣除，应按上述土地增值税的规定扣除。我们理解，如果三个部门是专为该开项目而成立，职能即为直接组织、管理开发项目，那发生的工资可以在计算土地增值税时扣除；否则应作为企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，不得在计算土地增值税时申报扣除。
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配套设施开发成本
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房地产企业要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。引配套设施开发成本则是隶属于开发产品的组成内容。配套设施开发成本是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
配套设施开发成本简介
对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。
对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“——房屋开发成本”等账户的借方和“”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：
某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率
配套设施费预提率=该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%
式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。
配套设施开发成本种类
房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、、、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：
(1)开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；
(2)开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；
(3)开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入。
按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市的，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。
配套设施开发成本对象
一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：
(1) 土地征用及补偿费或批租地价；
(2) 前期工程费；
(3) 基础设施费；
(4) 建筑安装工程费；
(5) 配套设施费；
其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。
对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发后，按照各该项目的或的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：
(1) 土地征用及拆迁补偿费或批租地价；
(3)基础设施费；
由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。
配套设施开发成本核算
企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。
对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“”、“——应付工程款“等账户的贷方。
例如：某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：
101　商品房　元
102　商品房　900 000元
151　出租房　800 000元
181　周转房　800 000元
201　大配套设施——商店　500 000元
251　幼托设施　320 000元
幼托设施配套设施费预提率=320000÷（000+000+500000）×100%=0%=8%
各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：
101商品房：元×8%=80 000元
102商品房：900 000元×8%=72000元
152出租房：800 000元×8%=64000元
182周转房；800 000元×8%=64000元
201大配套设施——商店：500 000元×8%=40 000元
按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。
现举例说明配套设施开发成本的核算如下：
如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）：
201 　 251 　 252
商店　 水塔　 幼托
支付征地拆迁费　50 000 　5 000 　50 000
支付承包设计单位前期工程款　30 000 　20 000 　30 000
应付承包施工企业基础设施工程款　50 000 　30 000　 50 000
应付承包施工企业建筑安装工程款　200 000 　245 000 　190 000
分配水塔设施配套设施费　35 000
分配开发间接费　55 000
预提幼托设施配套设施费　40 000
1、则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本　105 000
贷：银行存款　105 000
2、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本　80 000
贷：银行存款　80 000
3、将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本　765 000
贷：应付账款——应付工程款　765 000
4、分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作；
借：开发成本——配套设施开发成本——商店　35 000
贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔　35 000
5、分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本——商店　55 000
贷：开发间接费用　55 000
6、预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本——商店　40000
贷：预提费用——预提配套设施费　40000
7、同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。
配套设施开发成本结转
已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况和用途结转其开发成本：
1、对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施开发成本”账厂的贷方转入“开发产品——配套设施”账户的借方，作如下分录入贴：
借：开发产品——配套设施　460000
贷：开发成本——配套设施开发成本　460000
配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。
2、按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、或），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如下分录入账：
借：开发成本——房屋开发成本　265000
开发成本——配套设施开发成本　35000
贷：开发成本——配套设施开发成本　300000
3、对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：
借：预提费用——预提配套设施费　320 000
贷：开发成本——配套设施开发成本　320 000
如预提费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。今日新帖：3567　在线学员：30760
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金蝶软件中引入的新会计准则中是没有“开发产品”、“开发间接费用”的一级科目，但房地产会计是需要这两个科目，问过软件公司的人说，一级科目是不能更改的，那应该怎么办？？？
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这种只能找金蝶的售后了
莫愁前路无知己，天下谁人不识君！【精品系列】网校2014年全新职务特训班1、（经管学院发证）2、（首日免费体验）3、（首日百元特惠）
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房地产开发成本中的开发间接费用，从什么时候开始归集？
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房地产开发成本中的开发间接费用（如工程部的费用等），如果企业只有一个项目在开发，从什么时候开始归集？取得土地么？另外，在什么时候可以终止归集？项目竣工清算？还是交房？
这个问题一直很模糊，不知道有没有高手指教一下？（包括财务核算中的费用z资本化和土增以及所得税中的扣除构成）
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购入土地时
海大师，购入土地时是资本化的开始吧？！截止呢，什么时候？
交付（达到预计使用状态）
本帖最后由 zhangchunl 于
02:05 编辑
直接从事现场管理机构发生的费用，开始归集可参考借款费用资本化的3个条件；终止归集一般应以综合验收(或分期验收)为标志。
税收上对此块无特殊要求，以会计核算为基础。更多是票据及支付的要求，如广州土增允许支付扣除时限为清算审核结束前。
取得土地以前，为项目发生的，如果最后实际开发，也列入开发间接费，先在开发间接费归集。借款资本化条件比较严格，但一些上市公司也不是严格执行。
海大师说的交付指的是交房时间么？
张版的综合验收是指企业领取的竣工备案表/证所载的时间么？
规划综合验收&
只要是开发中发生的应该都可以吧，逻辑上是不会在完成并交付后发生的
以验收时间比较合适，后期没有建筑，应该费用化
间接费有2种情形，一是项目管理机构发生的共同性费用；一是直接相关的不能归集在其他五个成本项目的费用（核算习惯性）。取前土地前的调研费等（潜在成本对象），宜作为直接成本核算。
开始归集时点与借款费用资本化要求类似，如果没有成本对象，或没有为成本对象发生动作，是无法归集的（成本即对象化的费用）。
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江苏南通地税
按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因而，从其规定可以发现：
1、样板房、建筑模型等营销设施的建造费、制作费不属于开发间接费的范围，其中样板房需要视具体情况确定为企业的固定资产或者开发成本，也可能计入销售费用；而建筑模型则只能作为销售费用。
2、土地使用税在任何时候都是作为管理费用核算的，也不可能构成开发间接费。
3、编制、审查工程施工图概算、预算、结算发生的费用属于前期工程费用，也不属于开发间接费用。
4、房屋维修基金属于代收费用，不属于房地产开发企业的开发间接费用。
5、前期物业管理费应当归属于管理费用，不构成开发间接费用。
6、工程监理费用是否可以作为开发间接费，目前尚无明确的规定，但从房地产开发情况考虑，我们认为可以归属为开发成本开发间接费用的范围。但建议您与主管税务机关联系确认。
欢迎您再次咨询。
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