“楼市去库存”对购房者意味着什么？
来源：燕赵都市报
作者：高利锋
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高利锋最近两个月来，对楼市去库存的提及愈加密集：在11月10日召开的中央财经领导小组会议上首次提出供给侧改革；12月14日，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，“化解房地产库存”再成议题。楼市去库存对中国经济到底有多重要？这可以从两组数据中看出端倪。国家统计局公布的最新数据显示，11月末全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。其中，住宅待售面积增加439万平方米，再创新高。库存的持续走高对房地产投资也产生了直接的负面影响，1至11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1至10月份回落0.7个百分点，连续9次维持个位数增长，创下住房市场化以来的最低记录，而在今年年初的1至2月全国房地产开发投资增速仍有10.4%的两位数增长。此番房地产市场的深度调整，是中国经济结构向更高质量转型的一个缩影。投资驱动型增长模式逐渐式微，房地产市场也莫能外。不过，由于楼市的持续分化，去库存政策也需结合各地的实际情况因地施策。与火爆的一线和二线核心城市相比，三四线城市将是本轮去库存的焦点和重心。而我省大多数城市都在此列。房地产行业的发展关系整体经济形势，也时刻牵动居民神经。政策大背景说了半天，可能购房者只关心一件事：“楼市去库存”对我意味着什么？简单来说，就是利好。买房子将门槛更低、政策更优惠。事实上，每当市场低谷期，地方都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，从目前楼市发展特征来看，有八大措施极有可能会推出，个个都是好消息：1.降首套首付：预计首套房首付比例将从现行的30%，下调至20%左右；2.降准降息：预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右；3.楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持；4.加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴)，而非异地分配住房(实物补贴)；5.调整普通住宅标准；6.鼓励人才购房政策；7.将户籍制度与购买房产直接结合；8.对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。更加值得注意的是，此次政治局会议提出的推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率，可谓一剂对症良方。此前国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时就提出，通过加快户籍制度改革带动住房、家电等消费，这将是未来去库存政策的主攻方向之一，包括财税、户籍领域等一揽子配套政策出台的预期大幅升温，这将有利于刺激和激活新需求入市，进而有效消化楼市高库存，促进市场稳定健康可持续发展。
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48小时热文排行房地产去库存根本目的是什么？|界面新闻oJMedia房地产去库存最根本的目标是确保行业健康、平稳、可持续发展。
改革开放以来，中国城市化进程迅猛，造就异常火热的房地产市场。从上世纪90年代开始，经营城市理念逐渐风行，首先营造环境，然后推高地价，进而推高房价。房地产行业的繁荣、房地产价格的上涨，大大增加财政收入，为城市建设提供大量资金。这些年城市面貌日新月异，基础设施大为改善，就是经营城市的结果，客观讲是房地产行业的贡献。
另外，房地产行业产业链较长，对拉动经济作用很大。但凡事都有度，原则上讲，凡是能够工业化批量生产的物品，都不可能只涨不跌。尽管有些房地产项目地段不可复制，但价格上涨超过合理限度，那也不可持续。从2013年开始，不少城市供需关系出现转折，只涨不跌神话动摇，以至于去库存成为当前一项重要工作。
去库存必须着眼于房地产市场长远、健康、可持续发展。过去传统经营城市的思路，也许在一段时间还管用，但长远看不可持续。
一是房地产是财富的基石，在居民财富中占比很高，是银行贷款最主要的抵押物，房地产调控的目标是保持房地产市场的健康、有序、可持续发展。
房价暴涨暴跌，都是极其有害的。
国外有深刻教训，美国的次贷危机，最初的标的物就是房地产。
随着房地产不断繁荣，民众信心膨胀，银行信心也膨胀，都相信房地产会上涨不会下跌，提供各种优惠把贷款贷给老百姓买房，甚至贷给了根本没有还款能力的购买者。
二是金融机构则把这些贷款，通过资产证券化方式，循环打包，在市场上出售。
杠杆率不断加大，接盘者根本不知道，甚至也不想知道标的为何物。
世界上没有只涨不跌的物品，泡沫吹过了总是要破裂的，当最基础的标的物出现下跌，在这基础上建立起来的大厦就会轰然倒塌。违约的人多了，银行不能缺乏流动性，手里拿着大量的房子必须尽快变现。
日本上世纪90年代房地产泡沫的遭遇也一样。
三是地产开发贷、住房按揭贷、政府平台公司贷款，以及各类企业贷款的抵押物有多少是跟房产、土地有关，这个比例非常惊人。
过去我们担心房地产价格上涨，今天更应该担心房地产价格下跌。
泡沫一旦破裂，银行贷款的重要基础垮了，后果很严重，甚至会引发金融危机，这比单个企业甚至单个行业的危机要严重得多！
所以再次强调：
调控的目标，是保持房地产市场的平稳、有序、可持续发展；必须坚持的原则，是因城施策，一城一策；调控的主体责任者，是各级地方政府。各地要把各类地产库存包括已建成、在建以及已售出土地情况统计清楚，对未来人口增加、需求情况做科学分析预测，在此基础上有针对性地制定政策。切忌一说去库存，恨不得把所有的措施都加上去，恨不得一夜之间就把库存消化掉，结果又炒起一个泡沫。
从房地产业发展现状分析，目前是有效调控的合理时机。因为现在房地产市场总体供需矛盾不像前几年那么突出，炒作空间收窄，可预测性提高。
目前，政府对房地产的调控手段和可用工具比较多。
前些年，房价持续上涨控制不住，根本原因是供需关系。一方面有强烈的市场需求，另一方面受18亿亩的耕地红线限制，土地供应有限，供需关系不能通过市场的方式自动调节，出现了房价猛涨。
当然房价高涨也是一个货币现象，十年左右时间M2（广义货币）从不到20万亿元增加到超过140万亿元，房地产承担了货币最主要蓄水池作用。但从年房地产供需关系发生转折性改变之后，现在调控房地产市场手段增多了，最基本的手段就是控制土地供应闸门。政府部门可以根据市场需求关系的变化，灵活把控土地闸门，有序释放土地供应。
最后，建立住房保障系统；
房地产有两重属性，一个是市场属性，另一个是民生属性，政府要为买不起房的低收入阶层提供居住地方。
适时调节政府保障房和商品房的比例，对保持房地产市场健康平稳发展具有重要作用。
市场需求高时，多释放保障房用地，增加保障房供应，抑制市场过热；市场需求弱时，适当减少保障房用地的供应，以求市场回暖。政府通过对供求关系的把握，可以引导百姓对房地产的理性消费，减少投机行为。
可以预见房地产市场必然出现分化，我省有近七千家房地产商，不到1万人就有一家房地产商。
房地产是资金密集行业，随便弄块地盖房子就能卖出、赚钱的时代已经过去，房地产市场正发生深刻分化，房地产商之间并购重组的浪潮显现，部分规模小、实力弱的房地产商甚至倒闭。
一些小的房地产商及时退出，这符合市场经济的规律，对金融等行业的冲击也比较小，关键是要处理平稳。
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0界面JMedia联盟成员乐福居：快乐，幸福，永久好居所！相关文章您至少需输入5个字评论()深度｜为什么要千方百计去库存？
在“千方百计”去库存的背景下，除一线城市以外的地方政府，纷纷出台房地产去库存新政。为什么要去库存？因为要救经济。房地产作为中国经济支柱产业，仍然没有被抛弃。
那么，房地产业对地方财政收入的贡献率有多大？我们从上海易居房地产研究院近日发布的一份题为《2015年房地产业对财政收入贡献率研究》报告中可以看出，房地产对财政收入的贡献有多么重要。
根据《2015年房地产业对财政收入贡献率研究》报告显示，2015年房地产“五税”总收入约为13315.8亿元，较2014年下降3.6个百分点，近15年来增幅首次由正转负。而2001年至2014年，全国土地出让金收入整体上升，到2015年出现近15年以来的第四次负增长。
先看概念：何谓“五税”？
房地产行业中的“五税”通常指：房产税、契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税这五类税收。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
土地增值税：
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
耕地占用税：
耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。耕地占用税属行为税范畴。耕地占用税是我国对占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人所征收的一种税收。
城镇土地使用税：
城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种资源税。
接下来看看报告中的干货
【房地产税收对地方财政收入的贡献】
“五税”收入增幅近15年来首次由正转负
2015年，房地产“五税”总收入约为13315.8亿元，较2014年下降3.6个百分点，是近15年来增幅首次由正转负。2014年房地产“五税”收入有可能成为最高值。
在“五税”中，2015年，房产税所占比重下降3.3个百分点，其他税种占比均略有提升。其中契税占比最高为29.3%，土地增值税逐年增加，耕地占用税和城镇土地使用税近年来占比较为稳定，房产税在尽力逐年缩减后近年来占比渐趋稳定。
去年 “五税”占地方财政收入比重降幅为2000年以来最高
报告显示，2015年，5类房地产税收总和占地方财政收入的比重为16%，比2014年下降2.2个百分点，是2000年以来第三次下降，且降幅最高。
前两次下降时间分别为2001年和2011年，降幅分别为0.6%和0.4%。
根据近年来房地产税收收入增幅收缩的趋势，预计本次下降后，未来还将持续此走势。
【土地出让金对地方财政收入的贡献】
去年全国土地出让金收入降幅近20%
2015年全国土地出让金收入为3.29万亿元，较2014年下降18.5%。
2001年至2014年，全国土地出让金收入整体上呈现稳步上升的趋势，2015年是近15年以来第四次负增长。
易居研究院分析认为，前三次下降基本上都是受宏观经济及房地产市场阶段性调整出现的短期状况，而本次下滑一方面受我国经济结构调整大背景的影响，另一方面也是房地产市场进入深度调整期所致。2015年房地产市场分化加剧，大部分中小城市库存压力较大，土地成交减少，这种情况在未来几年仍将持续，2014年土地出让金总收入将成为最高值。
2015年土地出让金占地方财税总收入的28.4%
2015年土地出让金占地方财税总收入的28.4%，比2014年下降8个百分点，是近十几年来相对较低的值。
易居研究院分析认为，在2010年达到最高增幅后，该比值震荡走低。在房地产市场深度调整的影响下，本次下拐有可能彻底改变年该比值震荡上行的趋势，转而逐渐收缩，促进地方财政收入体系更加健康合理。
注：地方财税总收入主要包括地方本级财政收入和地方政府预算外收入（核心部分为土地出让金收入），考虑到数据可得性，本文计算的地方财税总收入为地方本级财政收入和土地出让金收入的加总。以下内容同。
【土地财政收入对地方财政收入的贡献】
什么是土地财政？
指地方政府为了在区域竞争中占据优势，利用土地通过各种方式获取预算内和预算外收入的行为。
地方政府利用土地换取财政收入的主要形式
通过出让土地获得土地出让金收入；通过一系列优惠政策低价转让工业用地进行招商引资, 而后享受外资企业带来的税收效应；以大拆大建的方式进行城市扩张, 享受由城市扩张、土地占用以及房地产开发带来的税收；以土地储备中心、政府性公司和开发区为载体享受向银行进行土地抵押融资的收入。考虑数据的可得性，本文主要从房地产税收和土地出让金两个方面来考察土地财政的问题。具体公式如下:
土地财政收入=&五税&（或&七税&）+土地出让金
去年土地财政收入占地方财政收入40%
以&五税&加土地出让金的口径来计算，2015年，土地财政收入占地方财政收入的39.9%，较2014年下降7.8个百分点，是2009年以来最低值。%的增幅将成为历史最高增幅。预计未来该比例将保持逐渐收缩的走势。
虽然未来该比例有望逐渐下降，但短期内仍是地方政府最主要的收入来源，具有不可或缺的地位。
【我国地方财政收支现状】
2015年地方财政赤字增长10.9%
近十年来我国地方财政支出规模持续扩大，其增速远高于地方财政收入，因此收支差额也在不断扩大。
2015年，地方本级财政收入82983亿元，比上年增加7123亿元，增长9.4%。地方本级财政支出150219亿元，比上年增加21127亿元，增长16.3%，收支差额为67236亿元。
从地方财政赤字比例来看，2015年我国地方财政赤字占地方财政收入比例为81%，比2014年增加10.9个百分点,是2000年以来第三高点。
易居研究院认为，自2009年以来，赤字占比呈逐步缩减的走势，但2015年在宏观经济下行的背景下，地方财政收入增长明显放缓，在稳增长的政策要求下，政府不断加杠杆，财政支出并未缩减，造成地方政府财政赤字比例明显反弹。2016年，预期经济增速将继续放缓，而土地财政收入降低，债务压力加大，地方政府压力倍增。
基于以上的实证研究，易居研究院得出以下几点结论：
第一、房地产税收收入增速明显放缓。2015年房地产七类税收占地方财政收入的比重为26.9%，比2014年下降2.7个百分点，降幅扩大。受宏观经济形势不佳及房地产市场严重分化的影响，房地产税收收入下降。短期内，房地产税收对地方财政不可或缺，房地产市场对宏观经济有着深入影响，各级政府都有着很强的救市动力。
第二、土地财政出现&拐点&。2015年土地财政收入占地方财政收入的47.6%，虽然该比例较2014年下降4.7个百分点，但仍然接近50%，是地方财政非税收收入的主要来源。但是，房地产市场在深度调整，白银时代，市场将愈加平稳，2015年房地产税收、土地出让金增幅均由正转负，土地财政&拐点&已现，土地财政的局面正在逐步改变，也促使地方政府加快转变财政收入体系。
第三、地方政府压力倍增。2015年地方财政赤字比例较2014年大幅增加10.9个百分点，一方面受宏观经济下行的影响，另一方面，非税收收入占比较高，房地产市场低迷，财政收入即面临更大的压力。收入减少，支出扩大，地方政府处境尴尬。
第四、房地产市场发展周期决定了未来房地产市场难以像过去几年一样为地方财政带来源源不断且保持增长的收入，土地财政不是长久之计。发达国家经验表明，房地产持有环节的税种将成为基层地方政府收入主要来源，当前国家正在推进房地产税立法，正在朝着以卖地收益为收入主要来源，转向房地产税收，尤其是持有环节的税收为主进行改革。但这一转变过程，需要很多年。这对于国家财税体制改革、地方政财收入方式转变，提出了挑战。
来源：上海易居房地产研究院（中房网有节选）
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强国社区-人民网房地产市场 靠什么人去库存？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　■叶　檀
　　“分化”和“去库存”，将是2016年房地产行业两个关键词。
　　各城市去库存，首先要靠货币政策发力。由于货币购买力下降，加上利率与无风险收益率这两年大幅下降，房地产市场可能保持总体稳定，相应的房贷利率大幅降低。
　　2015年4次全面降准，相当于向市场释放了约3.18万亿元的流动性。5次定向降准，使用PSL、MLF等工具累计向市场释放了超过5000亿元的流动性。自2015年3月份以来，央行还连续降息5次，按照目前多数的银行房贷合同，绝大多数贷款购房者从日起享受降息红利。房贷基准利率从去年初的6.15%一路下调至目前的4.9%，降幅高达20.33%，房贷利率降低到最低水准，而房租价格在提升，意味着房地产投资风险略有下降。
　　房地产去库存在2015年已被强调，今年仍是经济工作五大任务之一。但并非所有的库存都能被去除，在城镇化形成新城市群过程中，一些城市将被边缘化。由于资源流失，经济下行，这些城市可能迎来去库存最艰难的时期。
　　2015年，一线城市、核心城市与城市群周边卫星城市房地产价格上涨，是中国城市群兴起的标志之一；三四线城市求生艰难，则是城市分化的标志之一。农民工若要在房价崛起的大城市购房定居，是非常困难的事。
　　据中原地产统计数据，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入超3000亿元，一线城市的占比首次突破40%达到44%。北京土地市场总成交额、平均溢价率、成交楼面均价都刷新了历史最高纪录，2015年楼面价超过3万元/平方米的土地达到26宗。未来，在一线城市拿地成本将越来越高，一线城市的商品房住宅价格不断上涨。不仅这些城市核心区域，就连郊区卫星城、新区的房价也在不断上涨过程中。反观三四线城市，库存则居高不下。国家统计局公布数据显示，截至2015年11月底，全国商品房待售面积已达6.96亿平方米，比10月末增加1004万平方米，再创纪录。包括可售商品房、在建商品房及保障性住房的可售部分，全国商品房库存可能是个天量数字。
　　三四线城市就业机会较少，不可能吸纳大量农民工进入，从近五年人口流入数量看，东部沿海城市与当地核心城市仍是人口主要流入地。房地产库存量大的地区，未必有足够的就业前景吸引农民工。况且，去库存不是人口多就行，必须是有消费能力的人口多，才能消化库存。在农村已致富起来的人，现在已大多在城市购房；目前还无力在城市购房的人，想要在城市购房，或需要当地政府补贴，或需要经历漫长的收入积累过程，三四线城市还得提供足够的就业机会，这绝不是件轻松的事。
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