三四线城市交通问题的解决去库存能够解决问题吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-01-08 01:39 标签： 解决大城市的住房问题
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各种政策去库存 三四线城市各显其能(1)
11:40:14 &华夏时报
当一线楼市一房难求房价疯狂上涨的时候，与之相对的却是三四线楼市价格的不断探底，乏人问津。对三线城市来说，去库存，仍然是一个沉重的话题。为使楼市加速回暖，地方政府救市各出奇招。3月1日沈阳鼓励大学生“零首付”购房的政策引来全国的注意力。从公布到撤回之间只有半天时间，但从外部引入新增的需求，无疑是这一轮地方政府救市最为关注的领域。鼓励农民进城买房、降低交易税费、购房获补贴、将农牧土地进行抵押贷款，为了加快去库存速度，各地掀起一轮政策高潮以鼓励不同群体入市买房，并增加这部分群体的购买力。在今年地方“两会”上，26个省级政府工作报告中“去库存”已经成为地方政府关注的一个焦点。包括吉林、陕西、山西、黑龙江、安徽、福建、湖北、贵州等十三个省市，都将去库存列为今年政府工作的重点安排之一。世邦魏理仕董事陈仲伟认为，在中央政府出台降首降、释放流动性等货币政策之下，面对地市场的高库存，这些措施对三四线楼市的效果有限。“目前高库存的原因与当地经济发展态势带来的市场饱和直接有关，这些城市今年还将保持去库存的特征。”陈仲伟说。 半天即夭折的购房降临沈阳被研究机构列为全国房地产库存量较高的城市之一，为了去库存，沈阳近日出台了一系列鼓励购房的重磅政策。据沈阳市政府3月1日发布的促进房地产发展的意见，该《意见》中不仅仅有降低二手房交易税费、提高公积金贷款额度等政策，还直接出台了奖励政策：个人在沈阳购买住房的，市区两级还将给予一定奖励。沈阳楼市的新政，其中一项“大学毕业生零首付购房”的政策，被称为是去库存的“奇招”，尤其惹人关注。在《意见》的第十四条明确，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈阳购买商品房的，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策；购房的最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。此外，对高校、中等职业学校在校生购房者，还将给予每平方米200元的奖励政策，同时给予契税全额的补贴政策。一石激起千层浪。因“大学生零售首付购房”被指过于激进，这条政策刚发布才半日，就被政府在当天晚上撤回。“相关‘零首付’还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。”沈阳市委宣传部官方微博“沈阳发布”称。沈阳去库存的压力的确不小。据克而瑞数据，至一月底沈阳市商品住宅库存面积约2829万平方米，去化周期约25个月。沈阳出奇招鼓励购房，是当下全国不少省市急切希望去库存心态的一个典型案例。二月份已经先后有多个省市推出不同的办法，或试图扩大购房群体范围，或增加购房的购买力，以达到使房地产市场回暖的目的。沈阳鼓励大学毕业生买房，广东省则希望吸引港澳居民购房。广东省2月29日发布的供给侧改革方案中提出，广州准备应及时调整限购范围，一些有条件的城市，还可放开对港澳居民购房的限制，并要求各地在三月底前制定落实细则。安徽看中的，是农民进城购房的群体。2月25安徽省提出，对自愿退出宅基地并还耕、还林的农民，进城购买商品房的，当地政府可按其退出合法宅基地的面积，给予一次性购房奖励。为支持农业人口市民化，可将在城镇有稳定就业且符合条件的农业转移人口，纳入住房保障范围。
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三四线城市如何有效去库存
来源： 编辑：中商情报网
去库存作为中央提出的供给侧改革四大关键点之一，因其涉及面广、产业链长，直接关乎民生福祉而备受关注。目前，房地产去库存的主要压力显然是在三四线城市，据有关数据统计，当前我国房地产库存量已达数十亿平方米。去年底今年初以来，政府已通过放开房贷、优惠交易税费等方式刺激住房消费，效果如何尚待观察。但仅靠这些措施，显然难以从根本上解决去库存难题。
承载着巨大去库存压力的三四线城市应该如何有效去库存？来自企业一线的政协委员有哪些去库存建议？
政府可购买库存商品房作保障房
全国政协委员、奥宸地产集团有限公司董事长邹建民在接受中国经济时报记者专访时表示，要从根本上化解高库存现状，除房贷和税费优惠之外，建议政府进一步让利，以退税或直接货币补贴方式刺激市场需求。“减轻购房负担是刺激需求的必然路径。”邹建民认为，虽然政府已降低购房税费，但相对房屋总价而言，购房税费只占较小比例。而同时，众所周知，目前商品房房价中土地出让金和各类开发税费占有一半以上的比重，部分商品房甚至达到7成以上，而开发商利润实际占比较低。因此，指望开发商通过大幅降低售价进行让利销售以刺激市场需求并不现实。
同时，他还建议以财政资金直接购买库存商品房作为保障房，缩减或暂缓保障房直接建设。邹建民表示，在三四线城市商品房出现高库存的特殊时期，建议政府转换思路，缩减或暂缓保障房直接投资建设，同时将本来用于建设保障房的资金，以合理价格购买市场上库存压力大、难以销售的商品房，转变其土地利用性质，作为保障房售予或租予低收入人群。
另外，建议鼓励外出务工人员回乡置业，同时吸引大城市居民异地置业。在鼓励农民进城买房的同时，帮助其解决就业、社会保障、农村宅基地权益等后顾之忧。邹建民还建议暂停新建商品房用地供应，对已出让未开发用地实行暂缓缴纳出让金、延期开发甚至回收用地等宽限政策，以减少市场供应量。“同时还应适当调整城市用地规划，对可变更土地用途或开发商有变更土地用途需求的用地，政府应引导并协助变更至市场需求较旺盛的土地用途。”另外，邹建民还建议，对于确有困难无法缴清地价款或无法进行正常开发建设的用地，政府应通过与开放商协商的方式以合理的价格进行回收回购。
人口净流出地应控制房地产用地供给量
全国政协委员、天津滨海浙商投资集团有限公司董事长连良桂在接受记者专访时表示，对楼市去库存来说，显然不是一件容易的事。目前楼市最突出的矛盾有两点：一是三四线城市化解库存难度较大，如何化解并未有“特效药”；二是商业用房和办公用房去库存压力更大。越来越多的商业用房、、写字楼等因和的迅速发展而受到直接冲击，特别是实体业。再加上受政策、产品本身不适应市场需求等因素制约，使其中的一些库存变得更加难以消化掉。“个人估计至少需要十年以上的时间来消化这些库存，对此我们要有清醒认识。”连良桂说。
对于如何化解三四线城市的库存，连良桂同样认为，首先应该在人口净流出的地区控制房地产用地供给量，“因地方对土地财政有依赖，不控制会发生更大的问题。而且要将已经卖出去的土地改变用途。”同时还要提高保障性安居的货币化安置比例，探索公积金试点，面向转移人口建立城市住宅，鼓励农业人口转移，对部分购房人给与特殊激励政策。如对农民工买房发放补贴、契税降低、贷款贴息等。
最后，连良桂建议在房地产政策方面给地方更大的自主权。“取消之前的限制性政策，包括税收的优惠。让净流入地区住房的销售能够进一步活跃。”
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日全国92/93号汽油最新价格行情（单位：元/升）去库存的根本 在三四线城市_网易新闻
去库存的根本 在三四线城市
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（原标题：去库存的根本 在三四线城市）
昨天，全国政协委员、著名经济学家、央行前顾问李稻葵接受采访时说，房子去库存要实事求是，不能一刀切，今年楼市去库存的根本在三四线城市。他认为，要引导农村的居民先租后买，不要追求一步到位，比如暂时可以用政府的基金把这些房子先买下来，租给农民先住，不要空置，这才是办法。
一二线城市库存情况
一点儿都不严重
李稻葵表示，房地产的库存要下降，今年应该能够取得一定的进展。为什么这么讲？
因为房地产的情况实际是多元化的，一二线城市库存情况一点都不严重，相反短期还必须加强投资。比如说上海市只有三个月的库存，北京是九个月，所以一线城市还有部分二线城市，到今年年中还将迎来房地产投资开发热潮，只有这样子才能稳定一线和部分二线城市的房价，否则又会是一个经济和社会问题。所以房地产去库存今年会取得一定的进展。
房地产投资开发
6月份可能回到正增长
三四线城市库存严重，怎么去库存？从方向上来讲必须加快城镇化，必须想方设法让农村的、暂时还没有进城的人口到城里定居，解决他们的子女受教育、医疗问题。“我特别反对仅仅为了短期去库存而采取比如‘零首付’和场外配资等饮鸩止渴的办法。”李稻葵说。
李稻葵分析称，今年房地产行业投资开发的速度，预计到6月份会见底回升。今年6月份无论如何房地产投资开发的增速会回归到正增长，我们预计全年大概是5%。
如何去库存？代表、委员来支招
建议将三四线城市购房首付款再降低一点。不过，降首付对银行是有风险的，需要认真权衡。
——全国政协委员、北京林达集团董事长 李晓林
推进城镇化，让农民工市民化是一条路子。不过，千万不要指望他们成为房产市场的“接盘侠”。
——全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任 蔡继明
三四线城市去库存，建议要掌握好合理政策组合，除了减税，还有信贷、优化配套产品供给形式，比如将公租房、二手房与去库存联动。
——全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长 贾康
现在去库存有两个难点。一是非住宅库存。这部分非住宅项目的土地性质难以转化，出现严重积压。二是三四线城市库存，这部分库存问题是简单的降价行为无法解决的。
——全国政协委员、住建部专家委员会成员 张鸿铭（据央广、《京华时报》、央视）
本文来源：大河网-河南商报
责任编辑：黄欢_NN1650
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