2017年中国重庆房地产行业发展趋势及市场前景预测【图】_中国产业信息网
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2017年中国重庆房地产行业发展趋势及市场前景预测【图】
& & 重庆、武汉、南京&三大火炉&中，重庆位居首位，每年最热月的平均最高气温在 32～ 34℃左右，极端最高气温曾达到 39.6～43.0℃，高温延续的时间也很长，每年 30℃以 上的暑热天数平均都在 70 天以上，并且不但白天热，夜间也热不可耐，这也曾是历代 文人墨客笔下的真实写照。& &&能够去除湿气的麻辣火锅（又名重庆火锅）是重庆人的美食，遍布大街小巷，如今已风 靡国内外，重庆火锅成为山城一张重要的名片。全国共有五万多家重庆火锅店，占全国 所有火锅店比例的三成。中国烹饪协会发布的《2015 年度中国餐饮百强企业和餐饮五 百强门店分析报告》显示，全国餐饮百强企业中重庆 14 个上榜，营收占比为 13.2%， 位居全国第三，且大多以连锁火锅企业为主。山城火锅这张名片可谓成色十足。全国餐饮百强企业中重庆 14 个上榜，营收占比为 13.2%，位居全国第三& &&重庆作为我国四大直辖市之一，经济一直保持高速发展。2015 年，重庆市创造 GDP 总 量为 15720 亿元，且 11.0%的 GDP 增速全国居首，较全国增速高 4.1 个百分点，是自 2014 年一季度以来连续 8 个季度增速位居全国第一。在全国经济面临下行压力的背景 下，重庆经济发展依然保持了两位数的增长，发展势头依旧强劲。重庆市 2015 年GDP总量 15720 亿，全国位列第6 位（亿元）重庆 2015 年 GDP 增速全国第一，增速一直跑赢全国（亿元）& &&重庆楼市一直以来可以用温凉如水这个词形容，大涨大跌都不适合这个城市。尤其是近 些年，每年的成交量保持一定比例的稳定增长，供需一直以来相对较为平衡。2011 和 2012 年，重庆市供应面积略多于需求面积，但是 2013 和 2014 年及时的调整后，2015 年整体处于供需平衡的态势。总体来看重庆楼市持续稳定，保持着自己的小步调节奏。重庆商品房年度销售面积(万方）重庆整体供需尚处于平衡状态（万平）& &&相对稳定的供需保证了重庆楼市健康的价格变化。即使通过波动较大的月度数据来看， 自 2011 年以来，商品住宅月度成交均价几乎呈水平状态。从年度成交均价来看，也呈现出波澜不惊的稳定状态。重庆房价保持稳定，波澜不惊（元/平方米）重庆年度房价变化不大，平稳发展（元/平方米）& &&重庆多重国家发展战略集于一身，助力重庆经济增速一直领跑全国，2015 年更是以 11.0%的增速位列全国第一。近年重庆产业结构不断优化，汽车制造和电子信息产业保 证第二产业优质发展，第三产业占比不断提升，其中尤以金融产业增速最快，在第三产 业中占比也最高，未来重庆产业结构仍有提升的空间。而从人口来看，重庆的城镇化率 （60.90%）与其他直辖市相比仍有很大的发展空间。近年来重庆一直处于人口流出状 态，但从 2010 年开始重庆每年平均新增常住人口约 32 万人，人口略有回流。& &&重庆作为我国四大直辖市之一，经济增速一直领跑全国。2008 年以后全国经济增速放 缓，但重庆经济发展这边风景独好， 年均增速达 17%。2011 年 GDP 增速 全国第二，2012 年位列第一；2011 年时 GDP 总量突破万亿，重庆进入万亿俱乐部； 2015 年国民生产总值达到 15719 亿元，占全国总量的 2.29%，同比增长 11.0%，跑赢 全国增速近 4 个百分点，增速全国城市排名第一。& &&重庆产业结构在近百年的历史演绎中，尽管受到很多非经济因素的干扰，但仍可看出其 演变的轨迹：手工业&&轻工业&&重化工业&&高加工度的制造业&&现代服务业， 这也是重庆产业结构不断优化的过程。重庆 GDP 增速全国领先（万亿）重庆市各产业 GDP 占比情况（%）& &&&十一五&以前，重庆处于重化工业为主阶段，&十一五&时期，重庆将电子信息产业 确定为国民经济支柱并给予大力支持，电子信息产业迅速崛起，重庆第二产业占比快速 提升。2010 年，重庆市电子信息制造业销售收入 978.68 亿元，同比增长 47.2％，占重庆电子信息产业总收入的 72％，高出全国平均增幅、重庆工业平均增幅21个和20 个 百分点；计算机服务和软件业销售收入 380.46 亿元，同比增长 43.9％，占电子信息产 业总收入的 28％，高出全国平均增幅、重庆市工业平均增幅 12 个和 17 个百分点。部 分厂家包括惠普、方正、宏碁、华硕、东芝、思科、富士康、英业达、和硕等。& &&与电子信息产业共同作为重庆第二产业两大支柱的是汽车制造产业，2015 年重庆汽车 制造业销售产值近 4600 亿元，增速达 22%，在重庆市工业总产值中排名第一。部分厂 家包括长安、东风、上汽、现代、力帆、潍柴、庆铃等。重庆电子信息产业年销售产值及增速（亿元）重庆汽车制造产业年销售产值及增速（亿元）& &&重庆积极布局战略新兴产业，着力发展现代物流、科技研发、金融保险、软件信息、中 介会展、文化传媒、创意等生产性服务业，积极发展服务贸易。2011 年以后，重庆第 三产业占比持续提升，2015 年第三产业占比比第二产业高出 2.7 个百分点。其中尤以 金融保险行业发展速度最快，金融保险业绝对量上也领先于其他子行业。 对比其他三个直辖市来看，重庆的产业结构仍有一定的调整空间，第三产业的占比未来 也会随着重庆的不断发展而继续不断提升。而房地产业相对发展较慢且增速近几年呈下 滑趋势。重庆市第三产业子行业 GDP 增速（%）我国四个直辖市产业结构对比（%）& &&重庆市户籍总人口在四个直辖市中位列第一，2015年达3371.84万人；常住总人口3016 万人。户籍人口中，非农业人口占比 59%，农业人口占比 41%。分区域来看，五大功 能区中，城市发展新区户籍人口占比最多，而都市功能核心区和功能拓展区合计占比仅 为 19%。而主城九区中沙坪坝区户籍人口占比 14%为主城最高。& &&从常住人口来看，一小时经济圈占比高达 32%，其次三峡库区生态经济区占比 22%。 而从主城九区来看，渝北区占比最高，达 18%，其次为沙坪坝区和九龙坡区，而大渡口 区常住人口仅为 4%。重庆五大功能区户籍人口占比情况重庆主城 9 区常住人口占比情况& &&从人口总量来看，重庆市常住人口小于户籍人口，长期处于人口流出状态。但是从 2010 年开始重庆每年平均新增常住人口约 32 万人，一定程度上人口处于回流状态。& &&重庆城镇化率不断提升，但与其他三个直辖市和成都来对比，重庆的城镇化水平依然较 低，2014 年为 59.6%，而北京、上海、天津均超过 80%，成都的城镇化水平也比重庆 略高。由此来看，重庆的城市化进程尚有很长的路可走。重庆市人口仍为净流出，但态势有所好转（万人）重庆与其他城市城镇化率对比情况（%）& &&重庆房价因何波澜不惊，根本上仍需从供需两端进行解释，而不能仅仅局限于 供给或者需求某一侧。& &&从供应端来看，重庆商品房供应一直比较宽松，但根本原因在于地根宽松，而且采取多 种措施加以保障，例如两江新区的&再造一个重庆&、地票交易制度、保障房建设力度， 甚至是&多中心、组团式&的城市格局规划。& &&从需求端来看，重庆房地产市场仍然以刚需为主，改善性需求不甚明显，这一点可以从 购房动机、户型结构、产品类型、客户来源等多方面加以验证。在本轮房地产回暖周期 中，二套房首付一降再降，成交量主要受改善性需求推动的背景下，重庆成交量显得相 对平淡。& &&重庆两江新区成立于 2010 年，辖江北区、渝北区、北碚区 3 个行政区部分区域，规划 总面积1200平方公里，预计到2020年实现地区生产总值6400亿元，工业总产值15000 亿元，建成区面积 500 平方公里，人口 500 万人，相当于 10 年再造一个重庆工业、再 造一个重庆经济、再造一个重庆主城和再造一个主城人口。在建设开发方面，重庆两江新区规划构建&一心两城十组团&城市空间格局，规划建设 水土、蔡家、翠云、悦来、鸳鸯、空港、龙兴、御临、鱼嘴等 9 个大型聚居区，新增集 聚人口将达 200 万人以上。而且在 9 大聚居区中，重庆会布局修建 9 处公租房住宅区， 居住人口将达到聚居区总人口的 20%以上，而北部新区、悦来、蔡家等地还会规划建设 一批高档商业住宅。 因此，规划面积高达 1200 平方公里的两江新区成立发展，为重庆土地供应的宽松环境 创造了可能。重庆历年地票成交变化图& &&分区域来看，主城区（即都市功能核心区和都市功能拓展区）是地票交易涉及土地的最 主要区域。2008 年至今，重庆主城区地票成交面积为 17.29 万亩，意味着地票交易制 度为主城区累计增加建设用地指标 1.15 亿平，以 1.5 容积率计算，可增加规划建筑面 积 1.73 亿平。重庆市地票交易、购买、征转使用情况表（亩）& &&自 2011 年开始，重庆（全市范围，包括主城区）土地供应量开始急剧攀升，由 2010 年的 6291 万平上升至 8035 万平，在全国范围内排名也由第三名跃升至第一名。此后， 重庆土地供应面积一直排在全国第一名，2013 年最高时曾达 1.16 亿平，并超过第二名 连云港和第三名武汉的土地供应量总和。重庆土地供应面积一直位居全国第一名，2013 年供应建面达 1.2 亿平（万平，重庆全市）& &&从区域分布来看，2008 年至今重庆市主城区土地供应约占全市范围的 55%，累计土地 供应建筑面积达 3.56 亿平。而从土地用途来看，重庆市住宅类土地供应建筑面积达到 3.91 亿平，占比达到 69%，其中住宅用地和商住用地各占一半；此外，工业用地供应 建筑面积达到 1.88 亿平，占比为 30%，商服用地 6600 万平，占比为 10%左右。2008 年至今，重庆市主城区土地供应占全市供应比例约为 54%（万平）& &&2008 年至今，渝北区土地供应规划建筑面积累计达到 1.07 亿平，占主城区土地供应比 例为 34%，位居主城区第一名，而沙坪坝区、九龙坡区分别以 16%和 13%位居第二、 第三名，江北区则已 3900 万平、12%位居第四名，北碚区则以 2567 万平、8%位居第 七名。 由于两江新区主要由渝北区、江北区和北碚区部分区域组成，因此 2008 年以来重庆主 城区土地供应大约有 54%来源于两江新区。2008年至今供应土地建面2008年至今主城区供应土地建面& &&2008 年以来，重庆市主城区累计土地成交面积为 3.16 亿平，略低于供应面积 3.56 亿 平；从各年度来看，重庆市主城区土地供需比维持在 1.05 附近，其中 2013 年供需比 1.01 为最低值，而 2016 年 1-9 月供需比 1.51 为最高值。从主城各区土地成交来看， 渝中区供需比 1.03 为最低值，反映了重庆传统中心城区土地具有较强的稀缺性，而沙 坪坝区供需比为 1.17 为最高值。总体来说，重庆市土地市场主城区总体上供应略大于需求的状态，而且各年份、各主城 区都是这一状态。近年来重庆市主城区供需走势，供给始终略大于需求（万平）近年来重庆市主城各区供需走势，供给始终略大于需求（万平）& &&由于常年供应略大于需求，重庆市土地成交楼面价得到较好控制，土地溢价率也很低。 重庆市长黄奇帆曾经指出，重庆一直按照楼面地价不超过当期房价 1/3 进行调控，事实 证明重庆做到了这一点。 重庆楼面地价长期维持在 2000 元/平方米以下，而房价则维持在 7000 元/平方米左右； 从溢价率来看，自 2012 年以来重庆土地出让溢价率常年维持在 10%以下，甚至在 2014 年、2015 年长时间以底价成交。重庆土地成交楼面均价常年维持在 2000 元以下（元/平方米）重庆市土地溢价率常年在 10%以下，甚至长时间底价成交（%）& &&重庆市主城区商用地产成交量约为 30 万平/月，在商品房市场中占比约为 30%，相比 2012 年提升约 15 个百分点。但 2015 年商用地产成交量曾有大幅下降，但 2016 年以 来有所回升。重庆和大多数二线城市同样面临商用地产去化困难问题，由于本篇报告主要研究住宅市 场，因此不多赘述。重庆主城区非住宅商品房成交面积走势（万平）重庆主城区住宅与非住宅结构走势，商用占比有所提升& &&重庆是国内二线城市中唯一从未实行过限购政策的城市，在其他房地产政策 与全国比较同步的背景下，重庆房地产调控政策以调整首付比例为主。过去几年中重庆 市首付比例经历多轮调整，首套房最低首付比例由 30%调整至 20%，二套房最低首付比例从 60%调整至 20%（结清首套房贷款）和 30%（未结清首套房贷款），调整幅度非常大。& &&相关报告：智研咨询发布的《》
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技术支持：2016年房价走势前瞻：上涨还是下跌？
14:56:10　来源:　作者：芳芳
　　2015年走势相对平稳，对于即将到来的2016年，房价走势究竟是上涨还是下跌，不少专家已经开始纷纷放出言论，一时间，购房者似乎也要被这些预言弄得晕头转向，小编揭秘中国楼市即将发生的10件大事，看完这些之后，2016房价走势自然会了然于心。　　2016房价走势　　1、房价上涨调控声音再起　　2015年上半年，就在所有人的目光都聚焦资本市场的时候，中国楼市正悄无声息的告别低迷，稳步回暖。这是楼市告别时代后，再次迎来复苏。　　据中国人民银行7月22日发布了《2015年上半年机构贷款投向统计报告》，数据显示，今年1-6月，个人购房贷款增加1.12万亿元，同比（比上年同期）多增1767亿元，这也是有记录以来半年度个人房贷首破万亿。　　截至今年6月末，个人房贷余额12.64万亿元，同比增长17.8%，增速比上季末高0.2个百分点，比各项贷款增速4.4个百分点。　　国家统计局最新数据显示，上半年，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%，其中住宅投资增长2.8%。　　全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，全国商品房销售额34259亿元，同比增长10.0%，其中住宅销售额增长12.9%。上半年，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%。　　中国指数研究院发布的百城房价数据也显示，6月份中国平均房价环比上涨0.56%，高于5月份0.45%的环比涨幅，是2014年1月以来的最高环比涨幅。在这之前，百城房价刚刚在5月份完成了由跌转涨的过程。　　随着环比房价上涨城市的增多，越来越多的城市同比降幅有所收窄，个别城市同比出现上涨。数据显示，今年6月份，70个大中城市中有68个城市新房价格低于一年前，但其中56个城市降幅比上月收窄。　　此外，有66个城市二手住宅价格同比下降低于一年前，但降幅比上月收窄的城市有51个。70个城市中，上海6月新房价格较去年同比上涨0.2%，而深圳房价较去年同比上涨15.9%。　　而有机构测算，在房价上涨城市增多的同时，平均房价也出现上涨。其出具的数据显示，6月份，70个大中城市新房价格环比上涨0.2%，较5月份0.1%的增幅还扩大了0.1个百分点，近一年来连续两次实现正增长。　　国家统计局数据显示，6月一线城市房价上涨依然惊人，其中深圳新房价格环比涨幅高达7.2%，此外，上海上涨了2.4%，广州上涨1.6%，北京上涨1.6%。　　具体到北京，6月新房涨幅较5月扩大0.2个百分点，连续四月出现上涨，此外，6月北京二手房价格环比上涨2.3%，涨幅虽较5月收窄了2个百分点，但也是连续四月上涨。　　而在北上广深等一线城市，上半年成交面积同比增长48%，深圳还出现局部楼市上涨现象。　　中原地产首席分析师张大伟表示，今年上半年，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码，上半年房地产市场销售情况逐步好转，量价齐升局面再现。　　6月，土地市场也热起来了。土地市场的火爆再次引发人们对楼市的猜想：“面粉已经涨价，面包价格会跟风上涨吗？”不过一线城市的全面回调并不意味着全国楼市也将重回“大步快涨”时代。　　但有一点非常肯定，市场转好，多数开发商对涨价满怀信心。所以，不管该不该涨价，但房价是肯定要涨了。那么，随着下半年房价上涨，遏制房价上涨的呼声会再度响彻我们的耳畔。但是，只要房价不会过度上涨，相信政府宏观调控的机会不大。　　2、中国人弃股买房　　楼市股市向来是冤家一对，近期下跌的股市给全民皆股的市场上了生动的一场投资教育课，一时间段子手横行，不过那些”股市有风险，投资需谨慎”的告诫，远没有账户上变幻的数字更具有说服力。　　于是很多人想到了楼市，众人感叹：相比上涨下跌的股市来讲，房产仍然具有稳定的投资价值。　　知名地产商任志强在“21世纪房地产论坛第15届年会”回答记者有关上市房地产企业的股票现在是否值得买入的问题时说：现在严格说起来银行和房地产企业的估值偏低，高科技什么的估值偏高，他们的市盈率已经到了80倍到100倍，而房地产是8-12倍之间。　　“就我个人来说，我觉得现在的股市和实体经济状况是有差别的，所有企业的回报不足以满足这么高的估值，所以你们还是买房子吧。”　　字面意思很好理解，面对股票大盘的震荡，还是放弃股票改买房子吧！　　从房地产投资特征来看，尽管延续从前年年底开始的趋势，房地产短期内获得升值的空间被压缩，但是客观地说房产保值增值的基本属性还是存在，房价并没有出现普遍性的持续下跌。　　尤其是在中国城镇化进程大背景下，楼市需求仍然表现较为强劲，即使是2014年楼市低迷期，楼市也并没有出现明显下滑和持续性衰退，今年亦是如此，尽管低谷特征明显。　　从趋势来看，在央行降准、降息、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激之下，部分开发企业正积极调整推盘节奏，把控好降准降息之后的跑量去库存“窗口期”，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。　　这类企业的共同特点是尽一切可能增加三季度销售业绩在全年的比例，防止市场环境出现变化而导致企业下半年被动推盘的局面，但遗憾的是还有部分企业仍然抱有不切实际的幻想，期待房价再次快速上涨，继续博弈市场，丝毫不考虑楼市市场需求的现状，从而错过短期放量的机会。　　降息降准对楼市的影响中购房者的要素最为重要的一环，作为消费者应该审时度势，把握好市场节奏变化过程中的购房时机。　　在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市，一方面可趁当下开发商资金面仍然相对紧张，购房性价比仍然较高的时机入市获取较好回报，把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”，该出手就出手。　　另一方面，也不要过于贪婪，因为市场风云变幻，机会转瞬即逝，错过最佳投资时机，“抄底”只能是一厢情愿的奢望。　　3、房产税　　近日有消息称房地产税改革主体框架已基本确定。房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。　　中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示房地产税改革路径的大框架已基本成形。主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税增加房地产保有环节的税负以房地产的评估值为征税基础。土地增值税、契税等税种暂不纳入房地产税随着房地产税征收步入正轨未来会再进行改革。　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示目前房地产税中的土地占有税费太多导致房地产商开发成本增加最终这些成本以高房价的形式被消费者吸纳。房地产税改革总体思路是在不增加整体税费的情况下调整税费结构提高保有环节税费降低建设、交易环节税负。　　“税改前房地产税主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税重流转税而轻保有税的特点容易导致流通环节的税收转嫁到房价被消费者吸收。房地产税改革有利于降低房产商的开发成本抑制市场上过度的炒房投机。此外房地产税会以房产估值来征税高端市场上的房屋需求会减少理论上房价会因此有所下降。”韩长吉表示。　　优品金融研究所研究员李玉麟曾表示房地产税改革将会提高投机炒房成本抑制投机需求。　　“对地产商而言改革后的房地产税会降低建设税费负担减轻房地产商开发成本。与此同时房地产税对房企持有土地征收房地产税房产开发商的囤地行为将会得到有效抑制。”　　据了解，韩国在1986年-1989年和2005年分别加强了对物业税征收，但此后1-2年的房价涨幅反而从此前的5%左右上升到了10%-15%，而日本1973年和1991年两次提高房产税后不久均因经济危机导致资产价格崩溃，效果难以观察。　　美国房产税对房价影响以负向为主。也就是说，在征收房产税时，美国房地产市场需求和供给对房价的冲击将变小。　　重庆房产税对房价的冲击效应“先正后负”，与美国房产税冲击轨迹并不一致;从影响力度看，重庆房产税对房价的冲击效应远不如美国，重庆房产税政策当前尚没有发挥抑制市场供需非理性波动的效果，对熨平房价效应较差。　　申万宏源房地产行业研究员殷姿认为，房产税调控作用不明显的主要原因，从短期来看，由于地方政府对房地产市场的保护以及在执行层面推进的困难，使地方政府往往缺乏大量征收房产税的动力，从而往往有意降低评估价，并设置较宽的免税范围，降低了房产税的实际税负。　　“从长期来看，决定房价的核心因素在于供需，房产税的征收并不能从根本上改变一国房地产的供求关系，自然也就不能真正起到调控房价的作用。”　　其实，从房产税的征收结构来看，中外的迥异也是造成房产税对房价影响效果不一的一个因素。　　据了解，房产税是主要发达国家地方税收收入的主要来源，而在我国税收中占比较低。2012年美国房产税收入占到整个地方税收收入的78%。　　从中国税收上看，2011年房产税收入1102亿元，仅占地方财政收入的2.68%，远远低于美国。中国房地产征税制度与其他国家有明显差异，国外征税范围更广税率也更高。　　中国现行的房产税仍按照1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收，排除了对住宅征收房产税，而上海和重庆的试点仅针对增量或高端住宅，且税率较低。　　4、房地产将迎来真正“互联网+”元年　　自“互联网+”第一次出现在《政府工作报告》之后，一时间“互联网+”成为市场热议的话题。与人们日常生活相关的衣、食、行等传统行业在互联网风口上开始创新、改革。　　面临变局与转型的房地产业也开始积极拥抱互联网，从去年“双11”远洋地产试水“房地产+电商”模式，到华润地产的房产众筹模式，再到“华远+360”、“方兴+QQ”的智能化社区模式，以及今年以来热议的优客工场“房地产+创业”模式，以及最近骏豪地产发布的“房地产+资管运营”模式，房地产似乎成为“互联网+”最声势浩大的试验者。　　2015年尤其是下半年，将真正打开房地产行业全面与互联网融合的局面，如果说去年提出“互联网+”的概念，使2014年成为房地产“互联网+”雏形，那么2015年才是房地产真正实现“互联网+”的元年。　　广西荣和企业集团有限公司策划主任汤乐表示，随着房地产行业的流水线化和多样化，房产电商的收入占比越来越明显。　　“由于对从业人员素质的极高要求，垂直网站对地产媒体团队提出了更高的要求。利用网站、手机流量、大数据进入团购化在线销售，由传统售卖优惠卡的方式进入到新房代理模式，受到了很多地产开发企业的认可，尽管合作方式有待成熟，但依旧颠覆了原有的经营模式，增加了不菲的收入，现在有不少开发商跃跃欲试。”　　阳光100集团常务副总裁范小冲认为，面临产能过剩、竞争压力过大等困局的房地产企业需要变革。　　历经两年的探索，房地产企业在互联网道路上越走越深，已经从简单的营销推广到结合互联网思维打造智能化、互动化产品。今年以来，多家地产纷纷宣布借互联网转型。如的SOHO3Q与骏豪地产的iWORKS。　　SOHO3Q作为一个已经面向大众的产品，却并不为专业人士看好。有报道指出，SOHO3Q只做到了在硬件方面拆分楼体空间，将固定办公转为“灵活办公”的要求，但并没有真正与互联网结合，哪怕是做楼体物业“软件”方面的支持。　　作为高端商业地产的互联网尝试，骏豪地产集团营销中心总经理张胜表示，为满足高端物业与高端人士的需求，骏豪?中央公园广场依托互联网，将打造包含私董管理平台、商务运营管理、资产管理服务三大管理平台的iWORKS。　　中国房地产研究会商业地产专业委员会秘书长蔡云认为，iWORKS结合了产品、行业、市场、信息化甚至金融，打造成高端企业以及高端商务人士无障碍合作沟通的平台，为其他商业写字楼探索“互联网+”模式起示范作用。　　“互联网+”并不是也不应该是一个空洞的口号，而是对创新2.0下互联网发展新模式、新业态的高度概括，集中体现为用互联网思维来革新和改造传统产业。　　从目前市场的“互联网+房地产”产品来看，或是概念的提出，又或者是两者叠加，从用户角度出发并切实执行的“互联网+房地产”之路还任重道远。　　互联网与房地产的融合，应该从前端的市场调研、开发、客户需求的大数据分析出发，落实到销售资源的整合、产品结构的私人定制或者个性化定制。因此，在未来，房地产不应该只是拥抱互联网，应该有更多融合，业态的进阶、甚至是颠覆。　　5、“地王”或许还会出现　　土地出让景气直接影响地方政府“钱袋子”。7月10日，中国财政部网站公布去年全国财政决算数据显示，2014年国有土地使用权出让金收入约4万亿元，占全国政府性基金收入总盘子近八成，再创历史纪录。　　由于近期市场形势转暖，楼市热度向土地市场传导，尤其是一、二线城市，导致房企对于这些城市土地的争抢十分激烈，地王依然频繁出现，体现了房企对一、二线市场的看多情绪。　　中原地产研究部统计数据显示，6月，重点监测的中国20大标杆房企购地金额明显上涨，总金额达到334.28亿元。　　不过，从拿地企业看，上半年“地王”竞得者中，超过一半为联合体。这主要是房企出于资金方面的制约以及对于降低运营风险的考量。　　而三、四线城市土地仍少有开发商问津，除了万达出于战略布局本身的需要，6月份在三、四线城市拿下多幅地块外，多数开发商进入三、四线城市都较为谨慎。　　据介绍，2015年上半年，20大标杆房企在一二线城市购入土地金额高达1342亿元，占所有土地支出的90.1%，创了历史新高。　　有业内人士称，房企大面积退出三、四线城市，争相布局一、二线城市，这将导致市场明显分化，也将促使一、二线城市楼市快速复苏。　　专家分析，下半年一线城市的土地市场会继续活跃，尤其是上海、深圳这两个城市，房企拿地的意愿较大，“地王”或许还会出现。　　6、豪宅市场井喷持续？　　随着地价的不断攀升，土地供应稀缺的北京城区已经成为顶豪厮杀的主战场，从海淀到朝阳，从东城到西城，众顶豪纷纷亮相，2015年成为北京豪宅“元年”。　　数据显示，2015年1月至5月北京豪宅市场（成交价6万以上）共实现成交613套，成交面积17.6万平方米，相比去年同期分别大涨77%、108%。在这其中单价超过10万元的顶级豪宅共实现成交121套，相比去年同期翻了17倍，而即便扣除盘古大观的96套集中签约，顶豪产品前5个月成交同比上涨幅度也高达257%。　　今年3月份北京市市长王安顺强调北京暂不考虑放开“限购”。这也意味着下半年北京楼市政策的大基调并不会变。　　“北京市政府正在调整土地供应结构对于人口流入也从严把控在这一背景下北京楼市又继续回暖下半年不大可能有更为激进的楼市政策出台。”北京房协秘书长陈志表示“如果有也可能是国家层面的政策从宏观层面上影响北京市场。”　　不过也有业内人士认为从目前的形势来看顺应支持改善型需求购房的政策导向一线城市最有可能的微调政策就是继续放开高端市场。“不过自去年下半年以来以北京为首的一线城市高端项目放量集中。如果下半年市场出现供应过剩等压力四季度可能是高端市场政策收紧的一个窗口期。”　　至于促使豪宅热销的原因有很多，当然其中也难免有猫腻。但是豪宅市场也不是普遍谁都日子好过，有的卖得好，有的根本就卖不动。　　尽管各大项目都在标榜自己为顶豪产品，但北京清华城市规划设计研究院副总监彭剑波在翻阅了诸多资料之后表示，从单价、交通、极致的服务与奢华的配套来看，北京的顶豪距离世界豪宅还有很大的差距。只有价格偏高的豪宅并不是真正的豪宅。“有钱人的确很多，但有钱人的钱也不那么好赚”。　　某顶级豪宅开发商透露，由于担心入市后不被认可，该开发商老板已经砸掉项目做好的样板间。理由是，难以打动挑剔的财富阶层。　　7、一线城市房价或大幅上涨　　有机构21日发布的一线城市快报显示，6月份北上广深4个一线城市新建商品住宅成交均价再创历史新高，为27676元/平方米，环比增长9.1%，同比增长20.5%。　　具体来看，6月份北上广深4个一线城市新建商品住宅成交均价分别为3、1元/平方米，环比增幅分别为9.3%、7.6%、8.1%和9.6%，同比增幅分别为10.6%、29.1%、-8.7%和33.3%。北京和上海两市成交均价均创新高。　　北京中原地产市场总监张大伟表示，均价3万，这个数字于北京和上海早已突破。而深圳的新建商品房供给量少，最近三个月，深圳的房价环比涨幅达到20%以上。预计下半年一线城市房价走势将继续呈上涨趋势。　　张大伟认为，涨幅高低，和后续信贷政策变化以及供需结构走势（有关），像深圳这样的城市，上半年涨幅很惊人，下半年已经有了一些抑制政策，包括收紧信贷折扣、首付比例提高，下半年涨幅会被控制。　　“而像北京上海这样的上半年涨幅低得城市，下半年还会维持这样的涨幅，甚至金九银十会出现涨幅更快的情况。”　　专家表示，二季度一线城市市场呈现较好的热度，和一线城市房价看涨预期强烈、改善型购房者积极入市的情绪是有关。　　另一方面，6月份一线城市新建商品住宅库存量为3542万平方米，环比降低2.0%，同比增长8.7%。报告称，未来几月一线城市新建商品住宅库存量仍将继续下滑，存销比有望减小。　　专家认为，下半年一线城市或面临价格继续大涨的风险。　　8、利好楼市政策再加码　　上半年，房地产市场在一轮轮利好政策的效应下，摆脱一路下行的市场行情，逐步回暖。宽松的货币政策、双限解禁、5改2等等利好政策让上半年的楼市在红五月、热六月中结束，各房企年中报表也因此出现“优良”记录。　　有业内人士分析认为，上半年的房地产市场因政策影响，市场回暖周期加快，透支了部分市场需求，这也对下半年楼市走向增添了不确定性；另一方面，政策效应影响楼市具有短期、速效等特性，行业发展最终将回归市场调整本质，因此，长期影响行业发展的市场调整将在下半年凸显。　　从“3?30新政”开始，政府对整个房地产政策的扶持还是很明显的，在整个宏观经济的基本面艰难的情况下，对占据十几个百分点的支柱性产业房地产，政府出台支持性政策也是必然的。　　二手房首付的降低、营业税的减免降低、包括连续的降准降息，整个房地产大环境都有了改观，对市场消费信心具有很强的提升作用。　　从数据可以看出，今年二季度开始，房地产市场就出现了一些变化，具体来说，房价由降转升的城市正在增加，价格仍在下降的城市中多数降幅在缩小。房地产市场发生变化，原因主要来自两个方面。　　一是自去年以来，国家有关部门采取了调整首贷认定标准、降息降准等调控措施，同时推出松绑限贷、限购等政策，释放了部分刚需和改善性需求，在一定程度上为投资性购房提供了机会。　　二是受到多次降息等因素的影响，存款和资金搬家，间接给楼市注入更多资金。从市场变化可以看出，上半年的楼市主要因政策变化而变化，市场本身调整也因利好政策出台作用甚微。　　对于影响后市发展的土地市场，上半年并没有因政策利好、成交量上升而有所提高，相反，整个交易市场成交量表现清淡，成交金额锐减。上半年，地方土地财政收入锐减，原因在于今年3月国土部联合住建部发文要求各地区因地制宜，土地供应做到“有供有限”。　　7月9日，国家统计局公布数据显示，6月份全国同比上涨1.4%，虽然涨幅较上个月扩大0.2个百分点，但依然在低位徘徊；同时，全国PPI同比下跌4.8%，数据表现低于市场预期，跌幅扩大至年内最大值。　　这表明尽管当前通缩压力有所减轻但风险仍存，货币政策将继续有望保持宽松。从房产开发商的角度来看，经历了2014年的低迷之后，房企在产品开发强度、库存控制和销售策略方面，有了更为丰富的经验。　　虽然上半年市场因政策效应有所回暖，但从房企整体开发节奏以及拿地方面都表现出谨慎、理性的心态。　　预计下半年降息、降准货币政策可能还会继续宽松，今年有望迎来08年以来最大力度的降息。在相对宽松的货币政策环境中，也会使得房地产行业保持资金面的宽裕，一旦经济触底反弹，也会对房地产行业产生正向激励，提振购房者信心。　　9、限购措施全面退出　　北上广深四大一线城市有没有可能取消限购？从目前来看，可能性不大。　　自去年二季度以来，全国各地陆续放松限购，随后，随着刺激楼市力度的加大，放松限购力度也随着加大，最终大部分城市完全退出。时至今日，仅有北京、上海、广州和深圳一线城市仍在坚持限购。　　随着楼市逐渐趋于理性，加之房价已经失去了大幅上涨空间，房产的投资价值锐减，因此市场开始讨论限购可否全面退出，尤其是去库存压力较大的城市如广州，呼声最高。　　但从目前来看，一线城市属于人口导入型城市，市场需求巨大，所以放松限购有可能会导致投机性需求反扑，从而造成恶劣影响。因此全面取消限购可能性不大，但是尺度适度放松仍可期待。　　比如放开豪宅限购，以及适当调整限购年限由5年适当放宽至2~3年。　　10、分类调控将更加坚定　　近年来，从中央到地方的政府和部门，坚持分类调控、因地施策，突出政策调整的针对性、差异化。给那些房价高企的一、二线城市吃“退烧药”，调控重点放在防止房价过快上涨上，通过采取限购措施、增加购房成本、提高保障房供应等手段，降低房价大涨预期。　　给那些房价下行压力较大的三、四线城市打“预防针”，采取严格控制土地供应、积极回购存量商品房等措施，确保房地产市场稳定。　　从近一段时间的70个大中城市房价运行轨迹来看，个性化的分类调控正在发挥作用，预计在今年下半年会体现得更加明显。　　对价格涨幅过大、投机过热的地区采取严格的调控政策，反之，则采取宽松、放松的政策措施。　　以上就是中国楼市即将发生的10件大事，距离2016年还有一段时间，有传言称第四季度还会有楼市利好政策出台，究竟2016房价走势如何，房价即将上涨还是下跌我们暂且无从而知，小编认为，房价只有平稳健康变动才能有利于经济持久发展。( 搜房网综合整理)
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