业内人士提醒：接受父母赠与房屋也受限制
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业内人士提醒：接受父母赠与房屋也受限制
中央政府门户网站　　　 日　　 来源：北京日报
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    “您说说，就我们现在这种情况，要是给我儿子儿媳买套房，是不是反而会让他们闹意见？”北京市民胡阿姨推开了官园桥北一家二手房中介的门，向置业顾问咨询。
    自8月12日最高人民法院发布《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》以后，上周末，不少购房人或者购房人的父母找开发商、二手房中介咨询，咨询量激增。北京房协副秘书长陈志表示，按照北京市现行办法，获赠人如果接受房屋赠与，首先要有购房资格，经过购房资格核验后方能办理转移登记手续。同时，获赠房屋将计入获赠家庭的房屋拥有套数内。
    记者也查询到，根据北京市住建委此前发布的《关于落实我市住房限购政策做好房屋登记有关问题的通知》中的内容，以赠与方式申请办理房屋转移登记的，应先到网签窗口进行购房家庭、即获赠人的资格核验，在核验通过后，各房屋登记部门才能给予办理转移登记手续。
    接受赠与将减少共同房产
    上周公布的“解释”称，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
    “这样看来，原本两个非京籍的人在婚前若都满足购房资格，可以分别购买一套房；婚后就只能购买一套房了。如果婚后父母赠与这个家庭一套房屋，相当于占有了惟一一个购房的指标，又不归另外一方所有。这个家庭婚后也没有共同房产。”陈志说。
    二手房中介人士介绍，在北京市当前的限购环境下，如果一个家庭拥有买二套房资格，目前又没房，若首先接受了其中一方父母为子女购买的房产，那么再次购房将被认定为第二套房，将按照第二套房的房贷执行，购房的成本也将增加。
    先结婚后买房或成优选项
    在“解释”中的第十条称，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
    依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
    “要是从这些条款看来，婚前贷款买房还不如婚后贷款买房。”中介人士分析说，一般的家庭在婚后都希望能够共有房产，而如果房产还处在抵押还贷期，银行一般不同意房产产权变更或增名等要求。只有将房贷还清之后，产权人才能将房产的产权进行变更或者增名。
    同时，没结婚的男女双方，无法共同申请贷款购房。这名中介人士认为，对要求婚后房产共有权的市民来说，政策执行后，将会促使其采取“先结婚后买房”的行为，双方共同购房、还贷，这种趋势将会更加明显。（记者 耿诺）
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（责任编辑： 徐菁关注我们：
父母房产赠与好，还是买卖好？
　　市民张先生，今年准备结婚。本来想买一套精装修的房子作为婚房。但考虑到眼下楼市低迷，担心现在买了房，过不了几天又要降价。他父母名下有一套100平方米的新房，是2005年以50万元买进的，一直空着。于是，他和未婚妻商量决定，将父母的这套房子转到自己名下，作为新房。
　　可是这一&转&，问题便随之而来，无论是通过&赠与&，还是从父母手里&买入&，都会产生一笔不菲的税费。那么，究竟是&赠与&产生的税费高，还是&买卖&产生的税费高？对此，笔者咨询了湘湖律师事务所的宋坚达律师，请他帮助解答。
　　编者按
　　房产税，遗产税等，系列税种虽然仅在&研究进行时&，但是关心的人却不少。尤其在广州这样的一线城市，父母手中有多套房子的家庭并不在少数。这些家庭都不可避免地面临着&身后事&，尤其是房产继承的困惑。
　　由于&继承&需要在父母百年之后方可以办理，届时父母已经不在世了，可能面临的变数会更大，手续会更复杂。很多父母都想未雨绸缪，在自己在世的时候，把房产过户到孩子的名下，这就涉及房子转移产权的系列问题。
　　比如：现在把房子就给孩子吧，避免了今后可能征收的高额遗产税，但会不会增加孩子的房产税负担？
　　比如：把房子给孩子，是继承、赠与、还是买卖更划算、更省钱呢？
　　比如：如果把房子给了孩子，会不会影响了孩子的购房名额？在&限购令&下，孩子会不会无法再次置业？ 类似这样的问题非常多，而里面涉及到每个人的不同情况，又有不同的处理方法。事实上，在一篇报道中，是很难一一解惑的。记者只能选取一些典型个案，请专家分析个案，并从中作出指引。
　　第一种方法：买卖过户
　　核心提示：双方涉及缴纳的费用有：个税、契税、营业税等，首套房有优惠。
　　张先生的这套房子，要考虑几种情况，选择费用开支最少的去做。目前，张先生名下没有住房，不受&限购&政策的限制，故可以通过二手房转让的方式，取得其父母名下的这套商品房。
　　宋律师说，张先生可享受&家庭首套住房&的契税优惠政策。目前国家的政策是，对个人购买普通住房，如是&家庭首套住房&，面积在90平方米至140平方米的，可享受&减半&的契税优惠政策，即征收1.5%契税；对个人购买90平方米及以下的普通住房，且该住房属于家庭首套住房的，即征收1%的契税；非家庭首套住房，或者虽属家庭首套住房但面积在140平方米以上的则应缴纳3%契税。
　　此外，卖方也要缴纳相应的税费。按照国家相关法规和政策，张先生还须考虑两个方面：第一，这是否是父母名下的&家庭唯一住房&；第二，购房时间是否超过5年。这里又分为三种情况。如果张先生的父母名下还有其他住房，要缴纳的交易税费还是比较多的。
　　情况1：假如张先生的父母转让给他的是&家庭唯一住房&，且购入时间已经超过5年，又是面积小于140平方米的普通住房，那他父母可以免缴营业税、个税，即张先生父母无须缴税。
　　情况2：如果张先生父母名下还有其他住房，购入这套商品房的时间距今还不足5年，则在办转让过户手续时，他父母须缴纳房屋总价5.6%的营业税和总价1%的个人所得税。在这种情况下，张先生欲获得这套房子的产权，张家要付出的代价会比较高。算上契税、营业税、个税，张家总计要缴纳房屋总价8.1%的税。
　　情况3：如果张先生父母名下还有其他住房，房子购入时间已经超过5年，这种情况下，他父母可以免缴营业税，但需要缴纳房屋总价1%的个人所得税。
　　综上所述，张先生父母欲将这套商品房以二手房转让的方式过户给张先生，张先生只需要缴纳房屋总价1.5%的契税。按这套房子目前的市价100万计算，即张先生要缴纳1.5万左右的契税。至于张父母是否需要缴纳1%的个人所得税，则取决于该住房是否为张父母的唯一住房（商品房）：如该住房系张父母的唯一住房，则张父母无须缴纳个人所得税；反之，张父母还须缴纳个人所得税。
　　第二种方法：赠与过户
　　核心提示：由于评估价低于市场价，3%契税+2%的公证费算起来不会太高。
　　&如果是采用赠与的方式，不论张先生名下现在有几套房，都不妨碍他接受父母赠与给他的住房，即与&限购令&无关。&宋律师告诉笔者，我国法律有明文规定，不论是谁，合法的赠与均是允许的。
　　按照规定，房屋赠与最主要缴纳的费用是契税以及公证费两种。其中，契税按照评估价的3%征收，公证费则是按照评估价的2%征收。
　　看到这个征收比例，不少市民可能会吓一跳，因为有些市民认为房屋评估价即市场评估价，也就是赠与房屋的二手房价，假如是这样计算起来的话，那是一笔不少的费用。但是在事实上，在执行过程中记者发现，直系亲属间赠与的房屋评估价很低，这就让赠与所缴纳的费用显得&湿湿碎&了。
　　记者采访了广州海珠区某公证处的李小姐，李小姐告诉记者，海珠区住宅的直系亲属间赠与，楼梯楼评估价一般不超过1000元/平方米，高层电梯楼评估价一般不超过2000元/平方米。记者从一份富基广场一套商品房的《广州市房地产估价答复书》看到，该套房屋包括房屋主要设备在内按产值估价单价仅1934元。而目前富基广场二手房价在1.8万元/平方米之间，显然直系亲属间赠与的房屋评估价仅是市场评估价的一成多。这套房屋赠与需要交的契税仅2340元，按市场评估价来交则要2万元以上。
　　办理赠与除了付契税外，另一笔较大的费用是公证费，为评估价的2%。不过，同样公证的评估价比市场评估价要低很多。在海珠公证处，一般住房的赠与，如果是电梯楼的按3000元/平方米计算，房改房、楼梯楼的则是2000元/平方米左右。这样算下来，赠与上述一套富基广场的住房，所需要的费用不到5000元。
　　而张先生父母的这套100平方米的房子，由于评估价不会太高，一般来说，所需的赠与费用不会超过一万块钱。
　　律师提醒
　　哪种合算，
　　要看你以后卖不卖房
　　另外，宋律师提醒说，房屋买卖还须缴纳交易手续费、工本费等；房屋赠与的，交易手续费就免了。
　　而具体情况中，房产买卖和赠与哪种更省钱，其实是跟这套住房的所有权人和受让人的现实情况息息相关的，市民需根据自身情况仔细算账。
　　要判定买卖或赠与哪种合算时，除了以上情况外，还需仔细考虑其他问题。按照现行税收政策，受赠住房今后再度出售转让，须缴纳房屋差价20%的个税。值得注意的是，这个差价，是再转让时的价格减去之前购入价的差价，而非再转让时的价格减去受赠时市价的差价。
　　以张先生为例，假如他取得父母这套商品房，过些年以后又要把这套住房卖掉，假设那时该套住房市价150万元，而其父母当时买下这套住房时的价格是50万元，则那个时候张先生就要缴纳（150万元－50万元）&20%＝20万元的个税。而如果现在张先生是以买卖方式取得父母这套房子的，到时候再转让，个人所得税一般可以按成交价的1%计缴即1.5万元就够了。所以呢，哪一种更合算？
　　宋律师笑着说，主要还是看张先生的预期，如果今后这套房子有可能卖掉的话，那么走买卖程序可能比赠与还更好。如果不卖一直准备自己住，那肯定是赠与最划算。
责任编辑：NH018
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24小时点击排行榜& 我名下有套房父母赠予的再买房算首房吗要付多少的税啊
我名下有套房父母赠予的再买房算首房吗要付多少的税啊
全部79个回答
答：房产只要是你名下的就算你的房产再买就算是二套的了首套房税费契税可以减免二套就不行了
答：只要过户到你的名下了，他们就算是首次购房。
不过赠予给你后，你要是想出售这套房屋，就需要缴纳20%的赠予税，
中介不在不得已的情况下一般不建议使用赠予
答：如果有一套房子没有贷款再买一套首付全款的30%至于税要看你买的房子面积多大了还要看你买的房子满不满五年不满五年要5.6%的营业税
答：你的情况属于2套购房，契税3%
答：在买的话还是算首套的，税费和正常买房一样。
答：根据面积，是不是满五年唯一，受赠方是不是首套，如果是的话，买卖比较合适，如果不是是按3%点来收
答：这个你名下有房就不是首付了，不能享受税收的优惠了。
答：不算只要房产证上有你的名字就不算
答：这样也只能算是二套房了，如果你卖了的话，当然就算首套了。
答：一般如果房产是您的名字的话就是算二套，在还清名下房子的贷款的话就算首套
税收营业税5.55%，个税1.5%契税3%
答：传递真诚，客户第一!
为您我做到本着安全、迅速、公正"的房地产交易理念！
答：福州这边如果这套房无按揭再买都算首套贷款，具体税收要看您房子面积
答：你好只要产证上有名字就算有房子你算2套契税3个点的
答：算二套房，缴纳的契税是购房合同价的3%
答：你好，二套房的贷款7成的税费最多的，在你首套房贷款为还清之后。
答：最划算的税是首付5成以上贷款最低税费最少
答：最后税费是看你的贷款的金额的贷款多税费多的
答：还要看你的具体成交价的，成交价高的税多的
答：具体的税收要看你的房产证的面积和你的成交价的
答：是你的房产证的名字，算2套的，但是没有贷款的就可以首付3成的
答: 你好，
赠予，不论产权面积，需要缴纳4%的契税。
其余税收（个税，营业税）免征。
但是，受赠予的房产再次出售，需要缴纳20%的个税！
答: 这个问题其实很简单，就是您先生去房管局做一个产权放弃（需要公证处公证）这样把婆婆的那套房子产权腾出来这样出手是费用最低的情况只有买方有一个永远存在的契税你们这边没有其他费...
答: 你好，你们被限购了，等于你未成年的小孩也被限购，即使以你老人名义能赠购也暂时无法办理赠与手续。谢谢！
答: 不用，因为你以孩子的名字买房，房本{房产证}上的名字也是你孩子的，房子的所属权也是你孩子的。中间不会说有什么赠与税。赠与税是在你把东西赠送后才要交的。
答: 赠予的费用比买卖高，未成年人可做产权人。
待解决问题
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已有一套房产，再继承父母的房产算二套房吗
我和老公婚姻存续期间以他的名义买了一套房产，去年他过世了，他父母签了放弃房产继承协议并公证了，请问他们可以反悔吗？
我自己有2套房继承父母留下的房算多套房产交税吗
您好胡律师，我想咨询一下房产继承方面的问题，我父母共同拥有一套房产，但是我母亲去世了，如果我父亲重新找配偶，并且登记结婚，新配偶在法律上能得到房产吗？谢谢
我名下有一套房，父母在世前卖掉了，现父母去世我继承他们的房产是属于我的第二套住房吗？若要卖掉会有多少税？
我已有两套房房房子，能否再继承父母的房子？
父母如果把名下的房产作为遗产给孩子，那孩子继承遗产后，那套房产属于夫妻共同财产吗
我父母都已去世，家有两个姐姐和我一共三个子女。两个姐姐同意让我继承父母留下的房产。
根据公证处要求
到我父亲单位开"继承权公正亲属关系证明信"，我父亲的档案里写了四个子女，多了一个二子，经了解二子是我叔的儿子。没有过继关系。
公证处说让我叔的儿子到公证处当面问问，我叔的儿子不来。
谢谢各位律师的答复。
起诉书的诉讼请求写什么合适？
您好，婚前孩子爸爸的父母已经过世，他继承了两套房产，现在孩子一岁，户口在男方的户口本上，我们准备离婚，感情破裂，我的户口名下没有房产，原地址已经拆迁不存在了。请问孩子的户口是否能转到我的名下，我除了孩子的抚养费外，是否可以要求对方以下条例，如拆迁，给与孩子户口相应的面积以及现金补助。还是等到实际发生时候再去找对方要这个面积以及补助？谢谢
您好，婚前孩子爸爸的父母已经过世，他继承了两套房产，现在孩子一岁，户口在男方的户口本上，我们准备离婚，感情破裂，我的户口名下没有房产，原地址已经拆迁不存在了。请问孩子的户口是否能转到我的名下，我除了孩子的抚养费外，是否可以要求对方以下条例，如拆迁，给与孩子户口相应的面积以及现金补助。还是等到实际发生时候再去找对方要这个面积以及补助？谢谢
父母房产有三个儿子继承问题业内人士提醒：接受父母赠与房屋也受限制-华律网专题
& & & 正文业内人士提醒：接受父母赠与房屋也受限制“您说说，就我们现在这种情况，要是给我儿子儿媳买套房，是不是反而会让他们闹意见？”北京市民胡阿姨推开了官园桥北一家二手房中介的门，向置业顾问咨询。
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