怎样在物管中处理好业主与开发商之间的矛盾来自:
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浅议物业服务企业与业主间纠纷问题及应对措施
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3秒自动关闭窗口　　近年来，物业服务在我国发展势头迅猛，成为新闻和百姓生活中的高频词汇。物业服务领域纠纷亦日趋增多，既有物业服务公司服务不专业、不到位的问题，也有业主认识上存在误区产生的问题。如何妥善化解业主和物业服务公司之间的矛盾，关系到房地产服务行业能否健康有序的发展，更与人们对高品质和谐生活的追求息息相关。
　　小区物业与业主矛盾产生的原因
　　一是缺乏真实的宣传和有效的沟通。
　　了解才能产生信任。业主不了解物业管理行业，物业服务内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解，致使多数人选择拒绝交费。在我国，住宅小区建好后，开发商都会先指定一家物业公司进驻小区，这就是&前期物业&。前期物业公司先于业主进驻小区。按正常程序，应是业主购买房屋并入住后，再与前期物业公司协商签约。但现实情况是，几乎所有的业主在入住时都会被要求签订物业合同，同时还要全额缴纳至少一年的物业费，才能领到房屋钥匙。对物业公司而言，省去了与业主谈判的麻烦，但同时也丧失了让业主通过协商签约过程了解物业服务、理解物业收费的机会。此时，多数业主交费根本不是为了享受物业服务，而是为了获得房屋钥匙。这导致业主与物业公司缺乏真正的沟通、交流和理解，一开始就处于互相猜忌、互相怀疑之中，为今后双方发生更大的纠纷埋下了隐患。此外，开发商将钥匙交给物业公司的行为让业主形成了两者是一体的概念，此后也就会当然认为开发商遗留的一些问题应当由物业公司来解决，由此会给业主和物业公司增添更多的矛盾。
　　二是物业公司服务意识差，无视业主的正当权利和合理要求，处理问题简单化，在与业主的交往中容易产生摩擦。
　　物业服务项目既多且杂，一个环节出现问题，都可能引发矛盾。但在现实中，当业主需要帮助时，不少物业人员采用互相推诿或者置之不理的态度;而当物业公司要求业主履行义务时，许多物业人员的工作方式简单粗暴，根本不考虑业主的感受，引起业主的反感。有的物业公司完全以营利为目的，只顾收费而不履行任何约定的服务行为。任意增加收费项目，肆意挥霍物业服务费，甚至当业主有不同意见时即以停电、停水、限制业主进出物业区域等手段相要挟，严重侵犯业主的权利。这无形中激化了双方的矛盾，使业主更坚定地加入到欠费的行列。同时，众多业主对物业服务内容和标准有疑问而拒交物业费时，许多物业公司不是通过有效的宣传、主动与业主进行良性沟通、查找自身存在的问题、改进自己的工作方式来解决，而是直接采取诉讼方式解决，使矛盾迅速升级。单纯用诉讼方式解决欠费问题的结果是造成了一个恶性循环：物业公司和业主之间缺乏沟通与互信，业主对物业不满而拒交物业费&物业公司收费不足，服务质量下滑&引起更多业主的不满，欠费规模更加扩大&物业公司进一步把大量的精力投入到物业费诉讼中，以求尽快收取物业费&诉讼往往只能解决欠费问题，解决不了业主提出的其他合理要求，业主因对裁判不满而拒不执行，并且继续欠费&&，最终的结果是使业主与物业公司之间的隔阂更加扩大。
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鸡宝是什么东西，我想很多人都没有听说过，甚至是没有见过的吧，这么奇怪的...如何破解居委会与物业公司的矛盾　
矛盾从何而来
居委会和物业公司在小区日常管理中存在不同程度的矛盾。主要表现为:有的物业公司与居委会,因职责分工不明确,出现了利益之争、工作职责之争、服务设施之争,导致关系不够协调。有的小区还出现“有利的事抢着做,麻烦的事无人做,遇见责任‘踢皮球”’的现象,使小区的管理职责得不到有效的落实,引发各种各样的问题和矛盾。
――服务管理内容有些交叉、重叠。目前,法规对居委会的服务内容界定不够明确。一般居委会承担着服务、卫生、教育、文化、治安、环境等管理工作。而物业公司管理服务的内容也包括了保安、交通、绿化、卫生和物业(指小区建筑及公共设施设备)的使用管理、维护、更新以及按照使用人要求,及时提供全方位服务。由于二者管理服务的内容大致相同,职责交叉,在管理上“撞车”与“真空”现象并存,容易造成工作不落实和工作相互推诿扯皮现象。
――受行政性条块分割体制的影响。现在各职能部门从自身需要出发,把工作任务和要求下达给街道办事处,而街道只好把各项任务层层分解给居委会去完成,居委会变成了街道办事处的“派出机构”和上级政府的“腿”。有的政府部门的行政性收费落到居委会头上,据不完全统计,仅上级下达由居委会负责征收的税费就有11项,如民兵预备役训练统筹费、环境卫生有偿服务费、群防群治服务费、义务植树代植费、劳动就业调节费、暂住人口费、计生审验费、房产租赁税、自行车使用税、除“四害”药品费、垃圾袋费用等等。居委会为了达到上级部门收费的目的,就得要求物业公司予以配合,而物业公司根据《企业法》和委托合同,没有此职责,有的不予配合,二者之间就容易产生矛盾。
――受管辖的区域范围不同的影响。一个居委会管辖的范围可能会涉及多种物业管理模式和多家物业公司,社区住户人员杂,居民之间缺乏心理、利益上的认同感和归属感,很难调动居民共同参与社区建设的积极性,居委会和物业公司之间容易出现工作上的盲点。
――建设单位或开发商遗留问题。居委会和物业公司关系不够协调,与住宅小区各项配套设施不完善、功能残缺有很大的关系。90年代以前开发和建设的住宅小区,根本没有考虑给小区居委会和物业公司建设办公用房,其他的服务配套用房就更不用说了。而且国家的法律法规也没有这方面的条文,这就给日后居委会和小区物业公司关系不协调留下了“后遗症”。
如何破解矛盾
处理好社区居委会与小区物业公司的关系,必须着重解决好以下几个问题:
明确职责分工
要用法律法规来明确居委会和物业公司的职责,指导和规范其工作。这是避免二者产生矛盾的前提条件。
社区居委会职能:根据《城市居民委员会组织法》和中办发[2000]23号文件,结合各地实际,建议修订地方法规的有关条款,明确社区居委会的职能。社区居委会的根本性质是党领导下的社区居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织,负责社区日常事务的管理,以管人为主。主要职能是抓好社区内居民群众的宣传教育、治安、计划生育,户籍管理、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、老龄工作和部分环境卫生等工作,集中精力搞好社区服务,不搞创收,这样,有利于搞好社区公共利益的协调工作。
物业公司职能:按照《企业法》和国务院《物业管理条例》的有关规定,建议各地在相关法规中明确界定物业管理公司与社区居委会的关系。明确物业公司是受聘服务于住宅小区,依法经营,依照业主委员会委托合同的约定为居民提供服务,主要负责保洁、保安、保绿、保养,并按小区业主的要求提供多层次、全方位综合性的有偿服务。物业管理以管物为主,其管理和服务是企业行为,接受政府有关部门、街道和社区居委会的检查、监督、协调和指导。
业主委员会职能:根据国务院《物业管理条例》赋予的职能,在行业管理部门的指导下,在所在街道办事处、社区居委会的监督下,组建小区业主委员会。业主委员会要认真履行《物业管理条例》规定的五大职能,主要是选聘或解聘物业公司,监督物业公司的日常活动和小区管理经费的使用,对管理服务提出批评和建议,依照有关法规和物业管理合同监督物业公司服务好小区。
规范社区运作
一是对尚无居委会的相对封闭的住宅小区,有比较明确的规划,从有利于资源的节约、整合和有利于社区管理和服务水平的提高出发,应将这类相对独立的居民小区划定为一个社区,建立一个社区居委会。对于设施比较完善的零散住宅小区应结合社区整合,抓紧组建社区居委会或并入即将整合的社区居委会。
二是有计划地整治老旧居住小区,如果不便于实行社会化、专业化,市场化的物业管理,应仍按原居委会(或街道)自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的方式管理。另外,要加大老旧居住区分期分批整治力度,待整治达标后,进行社区整合,逐步成立社区居委会。老旧居住区的整治工作要本着谁管理谁负责的原则,单位自管的由产权单位负责,自管房由政府负责,筹措资金,协调相关部门,按照规划进行整治。
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摘自： 　　
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业主成立以业主为股东的物业服务公司方是破解物业公司与业主之间矛盾的唯一办法
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1、缴纳物业费用的业主或物业使用人成为拟组建的物业公司股东，一年的物业管理费用作为股本金；
2、业主大会就是股东大会，由股东大会选举股东代表组成股东代表大会；
3、股东代表大会选举产生公司董事会、监事会；
4、董事会组建物业公司服务自己的小区，并代表业主经营共有资产，使其保值增值，产生收益；
5、监事会可以代替业委会监督物业公司和董事会经营、服务小区的质量等。
《物权法》明确规定业主可以自行管理自己的物业。成立自己的物业公司就是最好的办法。
真是热心！赞一个！
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我看可以试点！
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希望能早点实行，。
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属于业主自己的物业服务公司来服务自己的物业，作为既是业主，又是公司所有者的股东，谁不会为小区着想？谁不会为自己的公司经营着想？我们不要指望什么天使来义务管好属于大家的物业的，利益就是纽带，只有从利益入手，再以章程、合同、法律作为保障，小区物业管理、物业服务从业者的利益都能够得到保障，业主与物业服务者之间的因利益分配产生的不可调和的矛盾，因公司的所有权发生的变化，失去了其存在的基础。
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很好，建议按此办法执行！
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属于业主自己的物业服务公司来服务自己的物业，作为既是业主，又是公司所有者的股东，谁不会为小区着想？谁 ...
我&&看&&只&&有&&这&&个&&办& &法
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这个是好办法，不过现在开发商和物业不会放过这么好的油水的。不多说，你们懂得&&
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这是一个好办法。可以提倡。
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细节需要很多商量和想法，具体完善需要很多很多，问题、需要解决
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怎么成立呢，小区里对物业不满的业主很多，但是拧不成一股绳
那是没人带头，搞个喇叭，弄个演讲台，写个请愿书，挨家送个规划书，&
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&&E滁靓号:12222
怎么成立呢，小区里对物业不满的业主很多，但是拧不成一股绳
那是没人带头，搞个喇叭，弄个演讲台，写个请愿书，挨家送个规划书，
说起来简单，做起来难，要真是弄个喇叭喊，不说物业来找，就是业主都会来找，说吵人&
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关键的问题是，政府主管部门，不愿意这样。就是有一些人不是为了解决问题，而是故意制造问题，显示自己以及自己所在的部门重要。
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好办法。可以一试。
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此忒好了& & 俺赞成
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这是一个最好的办法。业主交钱注册成立属于自己的物业公司，聘请有资质的物业服务人员来从事物业服务工作。赶走那些只知道打打杀杀的混混。还小区安宁。
逛了这许久，何不进去瞧瞧？
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