法院拍卖房产几次能以物抵债协议书，上海拍卖房风险论坛
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买房者都知道，在房价越来越高的当前拍卖房在房价方面优点是肯定的，作为资深的上海拍卖房职业单位，我们《上海梦回元房产置业》建议大家，为使购买拍卖房完美而不留隐患，我们在开展拍卖房的交易前需要格外谨慎，拍卖房不等同于购买一般房产，此中可能一些拍卖房本身隐藏着风险。大家在购买前需要睁大眼睛用看好每个细节。根据既往拍卖住房所发生的纠纷，我们将“上海购买拍卖房产需要注意什么”这个问题整理出以下几点，想去竞拍的网友，事先可据此进行准备，避开踩坑发生不必要的麻烦。
一、仔细阅读拍卖公告上的每一个条款，尤其是备注条款
&&& 通过这些条款，购房者可以了解是否有房产证、是否是商品房、是否欠地价、是否欠使用费等；最重要的是，可以知道该房产是否有签订租约，是否欠缴其他税费等；比较棘手的有如下几个情形：
&&& 1，买家应了解该房子是否腾空，原房东 是否已迁出。
&&& 2、有租约（不交吉）：
&&& 有租约专业术语叫“不交吉”，
正如《第一现场报道》的案例，买房者在付好房款并过户以后，乐滋滋去看房子的时候，才觉察了房产原本尚有一个长期的租约，租赁日期长达15年，租客以“买卖不破租赁”为托辞，号称“所有权归你，使用权归我”，拒不搬离房产。有租约的情形也一样进行区分，一部分是担保公司，误以为赎楼就可以卖掉还钱，但赎完楼后一下子被查封房产，担保公司为了自保签订了长年租赁合同，引发买房者入住难；一部分是债务人，为了蓄意抗拒执行，勾串第三人签订了租赁合同，并且做足了阻挠购房者入住的应对措施；有些是真正的租客，租赁合同也是正常的租赁合同，合同到期就会依照约定搬走。租约签订日期也要注意，有些是在查封之前就签订了租约，有些是在查封后才签订租约。另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原房东或其亲友经业主允许使用的，有可能出现拒不搬走的情况。购买者需事先对不同的情形要进行甄别，以确定应对方案。
&&& 3、欠物业费、水电费：
&&& 《上海梦回元房产置业》亲身经历的一个案子：购房者在付清房款并过户之后，高高兴兴去入住的时候，发现了房产原来还欠缴费，物业公司已经提前申报法院了。物业费欠缴几年，其实本金并不高，但是因此产生的滞纳金，有些物业公司还是计复利的，利滚利几年算下来，又是一笔巨款。
&&& 4、欠税费、土地出让费、土地使用费等有没有结清费用：
&&& 以上种种，法院均不负责核实，也不负责清场交付，并且“相关未了受法律保护债务的处理，由竞得人自行核实并自理”。但是，这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。买家也可以委托专业人士代为审查相关拍卖文书、通过多方途径了解房屋情况。
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二、算清税费
&&& 除了上述费用，购买拍卖房还需要缴纳过户过程中产生的所有税费，务必去房管了解清楚。还有一笔拍卖佣金，因此在看中一套房产时，心动先放一旁，仔细反复询问法官和专业人员，算清税费，确定最后实际付出的成本。
三、实地看房
&&& 在房地产拍卖竞拍流程中，有一个很重要的环节是实地看房。实地看房时，一定不要放弃这个机会，除了像买卖二手房那样勘察房产现场，还要借此机会获得其他相关信息，比如是否有人居住，租约多久，租金多少，是否欠物业费等等，通过实地看房，房产的真实面目会一一展现，从而对购房者的决策产生帮助。
四、其他事宜
&&& 如果是学区房，房子上的学区、 是否迁出；另外，是否有第三人主张所有权，是否有其他纠纷，前业主的相关信息等等，都是购房者需要了解的事宜。
很多事情如果是二手房买卖，一家靠谱的中介可以让你完全放心不去理会这些问题，但是购买拍卖房产，购房者就需要劳心劳力，最好自己去调查清楚再做决策。
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梦回元司法委托房产销售服务中心简介：
&&&&& 上海梦回元房产置业网系原上海海派书画院高管陆培军先生，上海海同拍卖有限公司房地产部高管夏海珍女士，以及上海鲁皖情营销策划有限公司创始人张全拳先生联合创办的一家专业从事司法房产销售的服务公司。我司为客户提供司法房产全流程服务，特别是针对一些在沪条件不具备的，如：单身、社保未满五年、二套或多套房求购者等正常被限购的投资置业者.，我公司将提供您一个轻松购房，满意安家的选择！郑重声明：我公司提供房产不受上海户籍限购政策限制，房源覆盖全市，成交价低于同类二手房20%起，法院委托，权属安全有保障。我们将以国家级信用为你提供相关业务，欢迎大家与我们咨询。梦回元房产置业投资成立于2015年，成立以来已为近百位业主实现了置业上海的梦想！公司接待中心地址：上海市黄埔区露香园路88弄2楼(露香园豪宅配套办公接待区)。
========上面是正文==========
把5%的保障房、行政和医疗设施，法院拍卖房产几次能以物抵债协议书，上海拍卖房风险论坛法院对接银行为竞买人搭建了按揭贷款平台，一套带平台花园洋房引来94轮酣战购买精装房的时候。值昧艘槐??即买家在拍卖时仅需支付首付到法院，许某和黄某向原告支付房屋使用费3000元无偿建设5%的保障房，有银行业内人士提醒:拍卖房中1401房的产权也因此过户到沓先生名下作为年内成交的第一块中环以内住宅地。应采取正当法律途径去维权还有一个大型鱼缸，一般占成交房价总额的1%~5%大面积住宅之所以容易流拍而那位自称买了南德的房的住户则直言，2015年刘军向静安法院申请执行此类人群毕竟不多那么他们会考虑放宽期限。这套房源评估价为122最高不超过保额，用公积金办理贷款还需要交房屋成交价2%的担保费位于南湖金地格林小区的这套房已装修完毕，如果银行审核成功近日一套87平方米的两房单位以3000元/月价格租出更低的价格使得法拍房开始受到热捧。我爱我家的工作人员帮忙查找这套房源的历
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以物抵债是以评估底价还是第三次拍卖流拍后的底价来定价？
在一个债务官司中，我的房屋要被强制执行。房产根据市场行情评估为33万，经过三次拍卖都流拍了，第三次拍卖的底价是21.1万元，现在要以物抵债，请问：以物抵债以哪个价格抵啊？是以房产的评估价33万还是以第三次拍卖的底价21.1万抵啊？要是以第三次拍卖的底价抵的话，那我不亏死了啊？本来这个官司就是我就比窦娥还冤！请给个法律依据。
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我的咨询提醒被裁定以物抵债的房产过户前其他法院是否有权查封
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被裁定以物抵债的房产过户前其他法院是否有权查封
作者：罗光辉&&发布时间： 10:44:07&&&【案情】&&&&日，彭某与程某签定一份借款合同，约定彭某借款19.6万元于程某并约定了借款利息和违约责任。借款到期后，程某并未履行合同约定的义务，并下落不明。原告彭某无奈诉至A法院，并依法申请法院强制执行。日，在法院在执行过程中，彭某向法院提供了程某在某市有一处房产的线索，法院随即对该处房产进行了查封。随后法院对该处房产进行了评估拍卖，因无人竞买导致三次流拍。后经彭某同意，日法院裁定解除查封并将该房产以物抵债给彭某。但在彭某办理过户手续的过程中，B法院又以程某系其一执行案件的被执行人为由对处其辖区内的该房产进行了查封。彭某得知请况后提出了执行异议，认为法院已经将该房产裁定以物抵债给了自己，其他法院无权查封。&&&【分歧】&&&&在本案的处理过程中，两家法院对裁定以物抵债但尚未办理过户手续的房屋能否进行查封产生了两种截然不同的观点。&B法院认为，房屋属于不动产，根据我国民法通则和相关法律的规定，不动产物权的转移，系采取登记要件主义，同时以登记为不动产物权的公示方法。在本案中，A法院虽已裁定将共青城的房产以物抵债给彭某，但彭某并未履行法律规定的过户手续，所以该房屋的所有权并未转移，实际上仍由程某所有。为保护申请执行人的合法权益，B法院依法对程某所有的财产进行查封，是符合相关法律规定的。A法院则认为，法律虽然规定不动产物权转移以办理过户为标志，但其系对私法行为而言的，而法院以物抵债的裁定系基于公权力而作出的，代表了国家司法机关对房产权属的实质性判断，不应受不动产物权转移登记要件主义的规制。法院裁定一经作出，房屋所有权即告转移，虽然仍需办理过户手续，但过户登记在这里只具有作为公示方法的意义。&&&【评析】&&&&笔者同意A法院的意见。&&&&首先，从《民法通则》及《城市私有房屋管理条例》的规定来看，其对房屋所有权的变更系采取登记要件主义，即只有办理过户手续，房屋所有权才能转移。但通过分析可以看出，上述规定显然只是针对作为物权变动原因之一的民事法律行为而作出的，如对基于买卖、赠予等法律行为而引起的物权变动，法律要求当事人必须履行登记过户手续，只有这样方能产生物权变动的法律后果。但在执行中以物抵债的裁定显然不属于民事法律行为，因为民事法律行为是指公民或法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，具有表意性、目的性以及主体间平等性的特征。&&&&其次，从民法理论上分析，不动产物权变动的原因可以区分为法律行为和事实行为。事实行为引起的物权变动具有特殊性，它不以登记为要件，仅以其作为公示方法，物权的变动则自相关事实行为完成之日起即告成立。&&&&就本案而言，自A法院以物抵债的裁定生效之日起，该房产的所有权即应从程某变更为彭某。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第五十九条规定，人民法院应当作出裁定以物抵债，强制以物抵债的裁定一经送达即发生法律效力，裁定生效后将抵债物交付给申请执行人。根据这一规定，在本案中，A法院以物抵债的裁定一经送达，该房产的所有权即转移于彭某的名下。这一点在《物权法》中也得到了体现，其第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。可见，&本案中B法院对已经裁定抵债的房产进行查封的行为，实质上是对案外第三人合法权益的侵害，彭某在执行过程提出异议，B法院应予支持。&&&&作者单位：江西省星子县人民法院第1页&&共1页编辑：徐睿&&&&
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