4月27日晚新福康里业委会召开了2015年工作总结会，石门二路街道房管办管玉书、居民区党总支书记魏瑛、居委会主任卫志成、副主任李萱、沙田物业经理胡岚应邀出席。广大业主代表座无虚席，济济一堂。会议由业委会副主任姚岚主持，本次会议共有四项议程：1石门二路街道房管办专管员向广大业主代表对新老主任的选举程序做解释和说明；2原业委会主任马重华做2015年工作总结；3新业委会主任张溥玲做工作表态发言；4居民区党总支书记魏瑛、居委会主任卫志成做交流发言。马重华主任发言中提到，业委会的工作重点是在小区共有设备和公用设施的维修及养护，用好维修基金；在处理小区公共区域、公共设施和涉及到业主公共利益的事项中，合法、合情、合理地维护好业主的权益；并同时督促和帮助物业公司加强管理，提高服务水平。
2015年小区第四届业委会改选后，先后经历了委员和主任因身体原因提出的辞呈，后在街道房管办、居民区党总支、居委会的积极支持和配合下及时进行了补选，通过合法的选举程序产生了新的业委会主任，使得业委会工作得以继续正常开展。
会上新业委会主任张溥玲也再次感谢广大业主的信任和支持，她将竭尽所能做好这份工作，维护好业主的权益，做好小区业主的当家人。最后居委会主任卫志成表示，业委会的工作离不开广大业主的理解、信任和支持，我们应该感谢他们放弃个人休息时间出来为业主服务。居民区党总支书记魏瑛谈到，小区业委会、物业和居委会是社区管理的三驾马车，工作中始终以居民的利益为宗旨和出发点，大家互相监督、互相配合，凡是涉及到要征询所有业主意见的重大事项，居委会总是积极协助。近几年来党总支和居委会始终将业委会的工作纳入到小区工作的整体考量中，特别是在每年的“两小”项目中，居委会与物业、业委会携手打造，为居民谋福利，获得广泛好评。
在当下的社区管理中，只有三者并驾齐驱，各司其职，分工合作，相互制约、互相配合，理顺法律关系，才能形成合力,共话社区发展的繁荣的新局面。
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徐汇苑物业：打造和谐宜居社区 用真情服务居民
　　原标题:徐汇苑物业打造和谐宜居社区 用真诚管理社区 用真情服务居民 用真心回馈社会　　枫林警署社区民警与徐汇苑居委会、业委会、物业公司“三驾马车”召开社区文明安全工作联席会议现场　　放眼这座国际化大都市，从浦西到浦东、从佘山到滨江，不乏具有国际化品质的高端住宅项目。然而，不少小区有时往往比较多关注外立面、景观、设施等“面子”，追求“高逼格”；而对提升物业服务，能够长期坚守下去做好“里子”的不够多。　　其实，对于常住居民来说，“里子”或许比“面子”更重要、更实惠。如今，随着国民经济水平的不断提高，民众对各类服务的需求也在持续提升，如此一来，物业服务水准的高低，逐渐成为衡量一个小区品质的重要指标，甚至还会影响到这个社区房价的保值和升值。地处本市徐汇区核心地段的大型国际化城市综合体――徐汇苑，不断加码物业服务设施和软硬件标准。十多年来，从企业文化到员工践行，从管理到发展，正在逐步成就徐汇苑人性化服务。　　目前，徐汇苑的市场口碑上升。其中，徐汇苑国际社区酒店式公寓的出租率一直保持在90%以上；小区物业费缴交率一直保持在95%以上，近几年达到99%以上；社区业委会改选，居民投票率达到90%以上。　　常见：缺乏沟通难做事物业居民心不齐　　徐汇苑：三驾马车齐上阵协作服务为居民　　在徐汇苑，有这样三方面力量，相辅相成、齐心协力，共同为这个国际化社区的和谐建设贡献着自己的力量，他们就是俗称“三驾马车”的徐汇苑居委会、徐汇苑业委会和上海航新物业管理有限公司。“三驾马车”齐头并进、相互协作，始终将社区居民的利益放在首位，尽全力维护社区的安定团结，居民生活犹如上了三。　　徐汇苑社区不仅有国内居民，还有许多来自国外的租户，居住人员构成丰富。每逢春节、元宵或是端午、中秋、重阳这类中国传统节日，居委会都会和物业联手，组织丰富多彩的活动。例如每年重阳佳节，社区居委会王淑珍书记都会和物业一起上门为社区里的老年人送糕、发信，物业也会出资贴补组织老年居民去市郊一日游。在邀请社区居民参加的同时，还会请上租住在社区里的外国友人一同感受传统文化，共度佳节。而到了圣诞节、万圣节等国外重大节日，徐汇苑也会精心准备庆祝活动，让身在他乡的外国友人也能够感受浓浓的节日气氛。此外，居委会还牵头并协同业委会和物业公司一起进行楼道整治，创建“美丽楼道”。　　社区业委会主任陈耀法，许多业主都知道他的手机号码，有事都会找他商量解决，他的手机始终保持24小时畅通。陈主任有自己的工作，但他时刻不忘业委会主任的身份，只要居民有难事、烦事，他都会竭尽所能去帮助解决。比如有居民反映，小区全是高层，缺少晾衣服的场所，他便第一时间与物业联系沟通，没过多久物业就开辟了一块用绿篱封闭、有电子刷卡门禁的专门区域，用不锈钢材质制作的晾衣架供居民晾晒衣物；遇到类似更换电梯钢丝绳这样需要动用维修资金的项目，因涉及居民人身安全，陈主任当机立断并按程序作出决定。想居民所想、急居民所急，小区里的许多居民都亲切地称他为“贴心人”。　　航新物业是徐汇苑社区的管理者，更是社区的服务者，他们担当起自己的职责。徐汇苑是上海市文明小区、上海市物业管理优秀住宅小区、上海市平安单位，也是全国物业管理示范住宅小区。在小区业主看来，正是由于航新物业能为居民、租户提供安全、祥和的生活环境，才使得越来越多的人愿意居住生活在徐汇苑。其中有些居民搬出徐汇苑并把空房出租，可过段时间还是又住回了这里。　　常见：物业公司资金难设施老化无力补　　徐汇苑：房产出资贴物业投入社区办实事　　一般情况下，房屋售卖后尤其是超过保修期后，开发商就不用再负责售卖房屋的维修问题了，但徐汇苑的开发商上海航新有限公司本着以人为本的精神，坚守社区十多年，主动出资对房屋进行修缮，同时贴补物业公司，为广大居民办实事。　　徐汇苑2、3、4号楼竣工于2004年，历经十多年风雨，建筑的主体结构仍旧保养完好，但由于部分屋顶及女儿墙区域在暴雨时出现了局部小范围渗水现象，为此，开发商联合物业公司在征询具体意见后，由开发商出资对徐汇苑小区内一、二期1至6号楼所有楼宇屋顶进行了全面检查，并于近年对所有屋顶区域实施全覆盖的七层防水工艺全方位翻修，得到居委会、业委会和居民的称赞。　　在社区安保方面，开发商先后出资增设、更换了监控摄像机，目前小区共有监控摄像头403个，覆盖全部公共区域，对保障居民安全起到了重要作用；先后对一、二期楼宇门禁系统进行改造，在2至4号楼地下室加装双向刷卡门禁系统，保障车库与楼宇间的安全；为确保小区防火安全，先后购买消防车、巡逻车，组建义务消防队，定期对灭火器进行检查并按消防规定替换过期灭火器和消防水带等设备。　　在便民服务方面，中心花园增加了荡椅和休闲长椅，为老年活动区域增建玻璃顶棚，保证活动可以风雨无阻，还更新了老年活动器材；改造了小区休闲中心，更新了器械；改建翻新了小区网球场、篮球场；翻新小区路面、定期粉刷更新指示标识等。　　在环境改造方面，增设并改造了各类灯箱、照明灯、景观灯等；更改多处绿化布局、植被更换，增加小品、花箱等，美化小区环境，增添情趣。　　上海航新房地产有限公司认为，社区内居民服务工作要做好，同时又要有社区与社区互动帮助。公司为隔壁申航小区居民免费安装晒衣架、花台、调换塑钢窗、安装空调、粉刷墙面，并对小区围墙做了加高处理，还主动帮他们建立老年活动室，并主动为周边的协昌小区进行墙面粉刷，对协昌小区、宛南六村及申航小区三个周边社区进行绿化花坛的改造。之后，公司对天钥桥路、龙华西路等部分道路进行翻新，并对相关店面进行改造，店招店牌全部统一，此举使天钥桥路的市容市貌有所提升。　　航新房产为社区居民所做的实事，旨在为居民住户提供人性化的生活环境，为居民的安居乐业提供优质服务。　　常见：住宅小区停车难下班回家找车位　　徐汇苑：地下车库高品质有序管理便居民　　在上海，许多规划于上世纪八九十年代的老小区，大多没有地下车库，导致如今许多居民无处停车、找车位等困境。而开发建设始于1996年的徐汇苑，其车位配比从现在看来，与当初同一时期建造的小区相比有些前瞻性：规划了三个地下车库，拥有地上车位150多个、地下车位700多个。　　徐汇苑社区三个车库均配有完善的道路和车位标识，车库引进高效节能的LED绿色照明，提升安全及环保性；车库同时采用国内先进的智能出入管理系统，全天24小时人员监控。　　考虑到业主的需求，车库还特别建造了高品质的地下盥洗室，为业主带来五星级的盥洗体验。此外，车库的地下大堂也为业主特别开辟了休息区域，为业主小歇提供场所。　　在徐汇苑，车位权属清晰、使用规划合理，且开发商采取以租赁为主、销售为辅、合理分配的方式，满足不同业主的需求。这样做，既满足了希望通过购买车位起到投资、使用双重功效的业主，又满足了诸多希望租用车位业主的需求。此外，地下车库还特别开辟了三个非机动车（电瓶车）专属免费停放区域，配有车位标识和充电装置，供小区业主免费停放和使用。　　为了化解社区停车难矛盾，开发商联合物业公司对办公楼地面停车位实行错时停车，居民停车仍按社区地面临停收费标准；挖掘社区地面临停车位，尽可能满足各方需求，做到了居民停车不担忧；减少自身盈利、将商用车位折价租给居民使用。　　徐汇苑的高品质地下车库与社区建筑融为一体，为住户提供安全、人性化的停车空间，得到了社区居民的广泛认同。　　常见：小修小补尚可为专业水准难保证　　徐汇苑：登高作业显神威自备义务消防队　　徐汇苑社区有一支属于自己的石材和登高作业组。航新物业工程部石材和登高作业组，由22人组成，其中12人为专业石材保养人员，7人为专业持证登高人员，3人为专业玻璃清洗人员。他们不仅负责对社区楼宇大堂、外墙的大理石、面砖墙窗扇进行打磨、清洁、保养工作，同时也承担着外墙登高清洗、雨棚清洗等工作，而持有专业登高资质的人员，在关键时刻承担起了登高救人的职责。　　有一天已经晚上八点多，7号楼住户王女士出门至楼道内的垃圾箱扔垃圾，屋内只有她1岁半的儿子，没想到一转身功夫，宝宝推了一下门，门就顺势锁上了，而王女士恰巧没带钥匙。情急之中，她拨打了楼宇前台电话求助保安，这时登高员工已经下班，物业公司马上启动应急预案，确定高空爬窗的营救方案，员工迅速从家里赶回社区。十多分钟后，石材和登高作业组人员顺利从十楼窗口进入家中打开房门，看到安然无恙的宝宝，在场所有人都松了一口气。好在专业持证登高人员都是24小时开机待命，能及时处理化解险情。　　徐汇苑还有着自己的一支义务消防队。义务消防队的24名义务消防员全是小区保安，物业部门还设立了24人规模的应急小分队随时待命。队员们每天坚持操练，确保在关键时刻能够及时将火灾隐患扼杀在摇篮里。在开发商航新房产的资助下，物业公司购买了小区自备消防车，并配有全套专业消防设备。　　有一次，社区1号楼一居民家中的空调冒出黑烟继而燃烧，徐汇苑义务消防队接到命令后第一时间赶赴现场，迅速扑灭火情，避免了一场严重的火灾，并扶老携幼，将居民转移至物业公司办公室休息。当晚，物业公司购买了面包、矿泉水给居民，同时还安排维修人员对电梯设备进行抢修恢复，安排保洁员工对楼道进行吸水、烘干，尽快恢复居民的正常生活。居民感动，同时，也得到了消防局的肯定。　　此外，物业公司每年两次会同街道防火办、居委会对社区居民及租客进行消防常识的普及、灭火器使用的实地演练，其中有一次由消防支队干部专门讲解消防知识。　　物业保安部员工和各部门消防骨干，还进行定期培训，要求了解和掌握“三懂三会”以及具备“四个能力”。针对义务消防队员和应急小分队成员，要求培训每次必到，消防演练全程参与。除消防培训外，物业还定期在小区LED 电子屏上滚动播放各类消防公益短片，利用各楼宇大堂内设立的电子显示屏、宣传栏、告示栏等，定期进行各类消防宣传。　　常见：物业服务创新难面临困难办法少　　徐汇苑：社区居民享关爱生活便利得幸福　　推进基层社会治理创新，这是今年市委市政府提出的一项重要任务，关键在于“三个着力”：即着力完善“眼睛向下”的服务管理机制，一切围着基层转；着力提高基层百姓的获得感，为群众办实事、解难题；着力推动社会力量参与社区治理。在我们生活居住的小区，如何更好地落实这一举措，考验小区管理者的水平和能力。　　为了解决社区内老年人外出买菜的不便，航新物业将新鲜时蔬供应商隔天引入社区，为居民们提供便利；物业公司协调公司员工餐厅为高龄老人配送午餐，住户可到员工餐厅就餐；居民家中发生水电故障等涉及影响正常民生的事情时，物业要求员工第一时间上门，先解决问题再结算费用，并委派保洁员工上门为他们清理保洁现场，实行一条龙服务。此外，物业公司还招商引进了罗森、新日、星巴克、华渡洗衣等知名品牌商家。　　值得一提的是，为了能让交响音乐下到基层、让高雅音乐走进社区，航新房产还联手上海爱乐乐团，在徐汇苑内的网球场举办了一场名为“爱洒徐汇苑、情系地球村”的中外经典交响乐走进国际化社区活动，中外友人相聚一堂，共同体会交响乐带给人们的美妙感受。　　有一位来自的租户表示，之前和家人在德国、时经常会去歌剧院听音乐会，来上海以后这还是第一次，而且是在社区里举办，觉得非常有趣也很新鲜。“徐汇苑的社区活动推陈出新，带给我很大的惊喜”。　　除此以外，徐汇苑还注重打造人文社区，注重精神文明建设，如创办有自己的社区报《徐汇苑》报，有自己的短信平台和小区电子屏，积极宣传正能量，这也是物业公司与社区居民保持良好沟通的平台。
（责任编辑： HN666）
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法学论文Lawyer Lawarticle
城市社区物业管理法律知识讲座讲义（下）
发布者：聂海平 时间：日 15时36分 | 已阅读: 47
五、第四个核心问题：业主、业主大会、物业公司、居委会的关系1、业主和物业管理服务企业的关系，合同关系、平等关系。物业管理服务企业与业主之间是合同关系、平等的民事主体关系，而不是上下级关系，不是谁管谁的关系。前几天我在一个小区的时候，业主说物业管理服务企业服务不到位，我先问一些业主，你履行合同没有？你交钱没有？你一分钱没有交，你说物业公司服务不到位，你一个小区60％、70％的人不交费，这就是违约，没...
五、第四个核心问题：业主、业主大会、物业公司、居委会的关系1、业主和物业管理服务企业的关系，合同关系、平等关系。物业管理服务企业与业主之间是合同关系、平等的民事主体关系，而不是上下级关系，不是谁管谁的关系。前几天我在一个小区的时候，业主说物业管理服务企业服务不到位，我先问一些业主，你履行合同没有？你交钱没有？你一分钱没有交，你说物业公司服务不到位，你一个小区60％、70％的人不交费，这就是违约，没有履行合同。全体业主要履行合同，不缴纳费用的人是对全体业主共同利益和物业管理服务企业利益的侵犯。没有履行义务它不算有权利，他一分钱没有交，有什么权利。2、居民委员会与业主委员会之间监督与协调的关系。居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，业主大会也是小区全体业主的群众自治组织。二者既有联系，又有区别。业主委员会与居民委员会之间联系紧密。①在调整对象上。业主指物业的所有权人，居民，指所有在小区内居住的人。所以， 业主就是居民，但一户之中，业主只有一人，而居民则可能有数人，业委会与居民委员会在调整对象上存在交叉；②调整范围上。业主委员会与居民委员会的功能都发生于整个居住小区，所以，二者调整的地域范围是一致的；③居民委员会的职能之一是办理本居住地区居民的公共事务和公益事业，这与物业管理的内容也有一定的重复；④业主委员会与居民委员会都是一种群众性自治组织，而非行政性机关，这是二者相同的地方。居民委员会与业主委员会的重大区别。我国《城市居民委员会组织法》第二条的规定：居民委员会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。应协助不设区的市、市辖区的人民政府或者它派出机关开展工作。社区居民委员会一不是国家机关，二不是国家机关的派出机构。但是他不但是一个充分实行自治的群众性组织，同时还有协助人民政府开展宣传法律、处理公共事业、调解民间纠纷、协助维护社会治安等等，它与业主大会这种纯粹的自发群众性自治组织有着重大区别。因此，不能因为居民委员会与业委会存在一定的相似或雷同之处，就此否认业委会存在必要性，甚至主张直接由居民委员会来代行业委会的职权。居民委员会是基层群众性自治组织，而按照《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，二者的性质显然不同。所以，处理业主委员会与居民委员会的关系上，要注意避免以居民委员会取代业委会或者重视业委会而轻视居民委员会的两种极端。也就是说，尊重业主委员会自治管理的同时，要充分发挥居民委员会的协调作用。这种协调作用，应贯穿于业主委员会的产生、变更、注销等各个环节中。居民委员会在物业管理中的主要参与方式：①参与业主委员会的筹建工作；②监督业主、业主委员会的工作；③参与业主委员会的换届选举；④监督物业公司的运营；⑤指导业主委员会的工作。通过这一系列活动，发挥居民委员会在城市社区与物业管理中的主导作用。具体而言： ①业主委员会的筹建过程中，第一次业主大会或业主代表大会筹备组应当有居民委员会的成员参加；②召开业主大会或者业主代表大会，应当邀请居民委员会的人员列席；③业主大会在决定有关小区的重大事项时，如选聘物业公司、筹集维修基金等，应当听取居民委员会的意见；④业主委员会换届选举时，换届选举筹备组应当吸收居民委员会的成员参加；⑤居民委员会有权监督业委会的日常工作；⑥定期召开有业主委员会、居民委员会参加的联席会议 , 交流、通报情况，研究解决问题。3、居民委员会与物业服务企业是协调与配合的关系，物业公司重在小区物业管理，居民委员会重在社会综合治理。（1）居民委员会与物业服务企业多头管理。居民委员会与物业服务企业的矛盾较为突出的主要表现为：①居民委员会对物业公司的管理工作不支持、不配合，导致物业公司工作的开展非常困难；②物业公司对居民委员会不理睬、擅作主张，从而对整个社区的管理带来障碍。比如超生等问题；③物业公司和居民委员会对社区绿化、治安、清洁卫生、停车管理等多重管理、争相收费，对于难点工作相互推诿，影响了小区管理的统一性、协调性，不利于物业管理专业化的进程。（2）居民委员会与物业服务企业互相协调和配合 &①物业公司进行房屋出租时，应当将出租情况告之居民委员会，以利于维护社会治安；②物业公司应当配合居民委员会有关计划生育的检查工作；③其它有关征兵、消防、社区矫治、社会治安综合治理等带有社会管理职能的工作，均需要通过物业公司与社区居委会的协调与配合来完成；④物业公司和居民委员会应当共同参加物业联席会议，交流沟通情况；⑤物业公司应当成为小区专业管理的主体，全面负责房屋维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等硬件性工作，居民委员会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解等软件性工作，对不属于自己管理的事项，居民委员会应当主动退出。4、发挥居民委员会和业主委员会、物业公司三驾马车的作用 从现行管理体制而言，当前城市社区管理目标应当是形成业主委员会自治管理、物业公司专业管理和居民委员会监督协调的有效监督制约机制。通过物业公司抓硬件，居民委员会抓软件，互相支持各司其职。居民委员会和业主委员会、物业公司作为小区内的三驾马车。而且，居民委员会在这三驾马车中是唯一有协助人民政府开展相关城市管理职能工作的职责的主体。因此，它应当成为这三驾马车中的头马，一方面争取人民政府的支持与指导，另一方面引导、协调业主大会和物业公司并进，实现业主委员会的自治管理、物业公司的专业管理、居民委员会的社区管理相结合，使各主体之间各司其职、各负其责，分工合作，相互配合，理顺法律关系，形成合力，促进物业管理的健康发展和文明小区的创建。六、第五个核心问题：物业管理服务纠纷1、物业管理服务纠纷的主要特点（1）具有连续性。很多纠纷与开发商密不可分，如房屋质量问题、产权证问题，一旦发生纠纷，开发商也有责任。（2）具有多样性。涉及民事、刑事、行政的纠纷，既有物业公司与业主、业主与业主、物业公司与开发商、业主与业主委员。就民事上，有合同纠纷和侵权纠纷：物业公司向业主或使用人追索物业管理费占物业纠纷案件的70-80%。（3）具有易发性和涉众性。物业服务的满意度，凭感觉，标准难以统一确定。一旦发生纠纷，往往是集体争执、甚至集体诉讼。2、物业管理纠纷的典型表现（1）关于物业公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。物业公司与业主或使用人常因物业管理服务费发生纠纷，物业公司为迫使业主或使用人交纳服务费，在业主或使用人不能按其要求交费的情况下，常采取停电、停水、停气等措施，为此常引发诉讼案，业主和使用人以收费不合理、停电等构成侵权提起诉讼或抗辩。采取停水电等措施是否侵权，审判实践中有不同的看法。①物业公司对拖欠管理费行为可依聘用管理合同追索，采取严重影响业主或使用人正常经营、居住的停水电等行为，是侵权行为；②停水电等是因业主、使用人欠费所造成，停水电等行为不构成侵权。由于停水电等措施严重影响业主、使用人的经营、生活，易使矛盾激化，妥善处理此类纠纷十分重要。《办法》中规定物业公司有权依照物业管理服务合同和有关规定收取管理费用，未赋予物业公司采取非常措施的权利。在业主或使用人的确欠费的情况下，采取停水电气等措施是否违约或侵权，应具体情况具体分析。①如物业管理服务合同中约定，对业主欠费的可以或不可以采取停水电等措施的，应从其约定，物业公司如违反合同约定，则应承担违约责任；②在无合同约定的情况下，应区分收费项目的不同特点具体分析。⑴业主仅拖欠公共性服务或特约服务的费用，而未拖欠公众代办性质服务费用的，物业公司不能采取停水电等措施，否则即为侵权；⑵业主或使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用，使物业公司为此未能代交有关费用，致使供水、电、气等部门停水、电、气的，物业公司不承担责任；⑶如物业公司收取费用后未及时上交有关部门，致使有关部门停止供水、电、气的，则物业公司未尽服务义务，应承担违约责任，给业主、使用人造成损失的，应赔偿损失。在有关部门并未停止供水、电、气的情况下，物业公司对拖欠公众代办性质的服务费用的业主或使用人，能否采取停水、电、气的措施？对被拖欠费用应依法追偿，物业公司采取停水、电、气等措施迫使业主、使用人交纳费用的行为，侵犯了业主的合法权益，依法不应得到支持。除物业管理服务合同另有约定外，有关法规或规章中不宜赋予物业公司采取停水、电、气等权利。（2）区分物业管理服务合同和售房合同。物业管理服务合同与售房合同是两个独立、互不相干的合同。售房合同的双方当事人是购买人（业主）和房地产开发商，物业管理服务合同的双方当事人则是业主和物业管理服务企业。　　在实践中，许多房地产开发商为了吸引更多的购买人，把物业管理服务也作为一个卖点，打出“如购买房屋则送（免）半年物业管理服务费用”这样的促销广告。这实际上超出了其售房合同的范围。虽然业主可以在物业管理服务合同中约定，由开发商代替业主交纳半年的物业管理服务费用，但实际履行时，由于得不到开发商的实际承诺常常引起争议，业主利益无法得到保障。正因为物业管理服务合同和售房合同时相互独立的，所以物业管理服务费用与购房款无关。因而，开发商不能以业主没有预交物业管理服务费用而拒绝交付房屋，同时买房人也不能以房屋存在缺陷而拒绝支付物业管理服务费。对于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。通过保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。开发商和买房人都只能依照合同的约定来履行义务和追究相对人的责任，从而保护自己的权利。（3）物业管理服务企业未公布财务报表，业主能否拒绝交纳服务费用。在物业管理服务合同中，双方当事人的权利义务是明确的：物业管理服务企业应当按照物业管理服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用。实际生活中发生了这样的案例，物业管理服务企业没有按照规定或者约定公布其财务收支状况，业主们拒绝交纳物业管理服务费用，引发争议。在这种情况下，业主究竟有没有权利拒绝交纳物业管理服务费用：①该问题与物业管理服务合同约定的收费方式有关：a采用酬金制的原则上应当公布其财务收支状况；b采用包干制的原则上可以不公布其财务收支状况。②该问题与物业管理服务合同中是否要求公布有关：a如果物业管理服务企业按照合同提供了质价相符的服务，尽管没有公布其财务状况，业主也应该交纳服务费。如果物业合同中仅规定物业管理服务企业应当定期公布财务收支报告，并未规定业主的权利，此时合同的主给付义务是物业管理服务企业依照约定提供服务，业主依照预定支付费用。物业管理服务企业定期公布其财务收支报告，是其根据诚实信用原则所负有的附随义务。在双务合同中，根据同时履行抗辩权的行使条件，一方单纯违反附随义务，但已履行了主给付义务，另一方不得援用同时履行抗辩权。所以，物业管理服务企业提供了质价相符的服务，业主就应当支付物业管理服务费用。对于物业管理服务企业的财务报告，可以通过业主委员会督促其公布或者要求业主委员会进行检查。b如果物业管理服务合同中约定“物业管理服务企业应当定期公布物业管理服务费用收支状况，如果不公布的，业主有权拒绝继续支付物业管理服务费用”。根据合同意思自治原则，当事人之间的合意达成的契约，在当事人之间有相当于法律的效力。所以，业主可以暂时拒绝支付服务费用，并通过业主委员会要求物业管理服务企业尽快公布。如果物业管理服务企业及时补正的，业主也应该及时补交服务费用。在被称作物业管理服务行业的“204条”-《深圳景洲大厦物业管理服务合同》中，第四条（物业管理服务费及其管理）第八项明确规定：景洲大厦物业管理服务费所有收支账目，按政府规定由乙方每3个月向业主公布一次（张贴时间不少于1个月），账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。（4）关于开发商空置物业管理服务费用的交纳问题。由于开发商与物业管理服务企业之间千丝万缕的联系，两者通常约定，对于开发商尚未售出的空置物业，不交纳或者少交纳物业管理服务费用，则小区的物业管理服务费用只能由已经入住的业主全部承担。小区的物业管理服务费主要是公共性服务收费，包括公共设施、设备的日常运行、维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，保安费，办公费等。从这些费用的构成来看，物业管理服务费不会因为物业是否空置而有太大的变动。并且，对于业主来说，物业管理服务费用都是入伙预收的，即物业费在交房时即开始支付，而无论是否实际入住，即使交房后空置，也要交纳相应的费用。所以，开发商为空置物业支付与业主相平等的物业管理服务费用，才是公平的做法。新的《物业管理条例》第47条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳，保障了业主的权益。（5）物业管理服务合同无效的情形①物业服务企业将物业服务区域内的全部物业一并委托他人而签订的委托合同。②物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。主要有以下几种：A明确公益性收入归物业公司所有的条款。按照《物权法》的规定，小区的停车、广告费等公益性收入为全体业主所有，但有的开发商或物业公司往往利用自己的优势地位，或业主委员会法律知识的欠缺，将这块约定为归物业公司或开发商所有，实际上是无效的约定。B物业服务企业在合同中的免责条款。比如物业公司在任何情况下对小区车辆的丢失、业主的人身损害不承担责任。C加大业主委员的责任。比如业主委员解除本合同的，应向物业公司支付30万元违约金，业主支付物业管理费不足的，由公益性收入直接补贴物业公司。D排除业主委员会权利的条款。比如物业公司对大额维修基金的使用有决定权，物业公司可以决定涉及全体业主利益的重大事项等。（6）关于业主拒交物业管理费及抗辩理由 & 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 & 以下理由不能成为法定的有效的抗辩理由： & A 业主对拆迁安置不满而拒不交纳物业服务费，由于拆迁单位与物业服务公司不是同一单位，这种情况应当找原拆迁单位。 & B 业主搬入新房，认为房屋有质量问题，如漏水、墙皮脱落、裂缝及其他房地产开发商负责的问题，应由业主找开发商解决。 & C 业主家中被盗、被抢以及其他刑事犯罪案件，在物业服务公司无过错或已经尽到了自己义务的情况是不承担责任的。 & D 就放弃共有权利作为抗辩理由，主要是业主以自己未入住、未享有过小区公共配套设施为由不交纳物业费。 & （7）物业服务公司的补充责任业主在小区内遭受财产或人身伤害的，如果直接责任人无法找到或者无力赔偿，物业公司未按照物业服务合同提供服务，管理上有明显的疏漏，比如保安脱岗、未及时处理造成更大的损害等等，物业公司要承担相应的补充责任。案例：物业公司赔偿小鹏7200余元2005年8月29日下午，7岁的小鹏（化名）与妈妈一起在小区休闲广场上玩耍。小鹏在跑动中撞倒一张石桌。石桌砸断了小鹏的左手食指和中指。事发后，小鹏的父母多次与小区开发商和物业公司交涉。但对方认为小鹏受伤是由于父母看护不力，他们不应承担责任。随后，小鹏的父母将物业公司和开发商告到法院，索赔医药费、精神抚慰金计1．4万余元。庭审中，被告物业公司和开发商都表示不愿赔偿。 案例：小区居民家中被砍伤　物业公司未尽责被判赔偿日前，洛阳市老城区法院依法审结一起因物业公司未尽到应尽的安全保障义务，造成业主身体损害的人身损害赔偿纠纷案件，判决物业公司承担张某人身损害损失40％的补充赔偿责任，赔偿张某4万余元。
& & 日，原告张某之母李女士从被告某房地产开发有限公司购买了一套位于本市某小区内的住宅。同年9月，原告及家人入住该小区，并与被告签订了物业管理公共契约。其中约定，被告在管理中负有“在公安机关的指导下管理日常治安工作，安排管理人员对本区进行日常巡视”的义务。此后，原告按约每月交纳物业管理费，被告将其物业管理中的治安工作委托保安公司管理。
& &日凌晨2时许，一犯罪嫌疑人潜入该小区，从原告所居住的房屋南边沿墙攀爬至原告房间，用菜刀将熟睡中的原告砍伤，后逃离现场(该案至今未破)。案发后调查发现，该小区大门口设有门岗，一天24小时值班，但对出入人员无登记，无日常24小时巡逻。案发前后，被告正将该小区的后围墙扒开安装后门，管理工作比较松懈。经洛阳市第一人民医院诊断，原告气管、食管和手部肌腱断裂，双侧气胸、左侧喉区神经损伤，构成9级伤残，为此先后住院治疗38天，花去医疗费3.3万余元。 2004年11月19日，原告以被告物业管理中治安防范措施有漏洞，给犯罪分子以可乘之机为由，向洛阳市老城区法院提起诉讼，要求被告赔偿其医疗费、交通费、残疾赔偿金、精神抚慰金等共计10万余元。法院审理后，依据我国《民法通则》等有关规定，于近日作出上述判决。
& &案例解析：物业公司应承担补充赔偿责任
& &最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条规定，从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者是其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予以支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。本案中，原、被告之间签订公共契约后，双方即形成了物业管理合同关系。原告按约定向被告交纳了物业管理费，被告即负有管理小区日常治安工作，有效防止和制止在小区内侵害小区居民人身、财产行为的义务。因此，原告张某深夜在自己家中睡觉时，被潜入的犯罪嫌疑人持刀砍伤致残，属被告未尽到合理限度范围内的安全保障义务，对此，被告存在一定过错，法院判决其承担张某人身损害损失40％的补充赔偿责任是适宜的。
（8）物业公司服务终止后“赖着不走” & &物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。两种情况： &
一是物业服务合同终止后，业主委员会未更换物业服务公司，物业公司也继续提供服务，这种情况下的事实管理成立，物业公司可以要求业主支付物业管理费；二是物业服务合同终止后，业主委员会重新聘请了物业服务公司，但是原物业公司拒不退出，并以事实管理为由，要求业主支付物业管理费的，不予支持。 & &3、物业管理纠纷的处理 & （1）处理原则 & 及时原则、合法原则、公平原则 & （2）处理方式 & 协商、调解、仲裁、诉讼 & （3）违法行为及法律责任 & A 业主：擅自改变小区内土地用途；擅自改变房屋用途、危及房屋安全；乱搭、乱停车辆、乱堆乱放、破坏绿化、污染环境、噪声扰民；不按章交纳各种费用。业主的违法、违约行为，一般由业主委员会和物业企业予以制止、批评教育、责令限期改正，依照法律和管理规约，提请有关部门处理，如果是造成损失的，违法业主应当赔偿损失。 & B 业主自治机构：业主大会、业主代表大会只是议事机构，并不能直接承担法律责任，其法律责任一般应由业主分摊。对于个别业主委员会成员未经业主大会或业主的授权，实施有损于业主利益行为的，该业主委员会成员应当负相应的法律责任。 & C 物业服务企业：非法经营行为；擅自作为行为；不履行或不忠实履行受托管理义务的行为。 & 无资质的物业企业进行物业管理活动的，房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可以处以罚款；对于擅自作为的，业主可以要求其停止侵害、排除危险、返还财产、恢复原状；对于不履行或不积极履行物业服务合同的，应根据合同的约定承担违约责任。 上述与大家讨论的问题是当前城市社区与物业管理中比较重要的法律问题，希望对大家的工作有所帮助。谢谢！
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