白云区机场路某小区的电梯大堂，连小区公告栏也张贴了广告。信息时报记者 萧嘉宁摄　　3月15日，沈阳市中级法院公布2015年十大经典案例，其中一个案例称，当地一小区物管私自占用26万余元小区广告收入，法院最终依法判决26万元广告费归全体业主共有。每天回家，你注意过电梯里的那些广告吗？记者昨日走访了广州市内多个居民小区，对于这些电梯广告的收益与支出，多数市民表示“毫不知情”。在面对记者的采访时，多数小区物管则表示“钱都用在小区建设上”，至于账目明细，他们不愿公开。　　记者走访　　小区广告多 电梯门也有　　昨日上午，市民杜先生带着记者走进海珠区的泊雅湾
( 详情 图库 团购 点评 )小区，一进大门便看到，多个LED大屏幕上放着商业广告。走进居民楼大堂，各种展板式、挂墙式及LED式商业广告随处可见，内容有楼盘、旅游、汽车、餐饮、家装、教育培训等。　　随后记者又来到新港中路的佳信花园小区，这里的电梯广告要比泊雅湾多很多，电梯梯厢3面均张贴有广告，就连电梯门上也印有广告，广告信息随着电梯门的开闭一张一合，画面有些搞笑。　　昨日记者走访市内海珠区、越秀区、白云区多个住宅小区看到，几乎所有小区的电梯都有商业广告。　　收益去哪了 业主蒙查查　　住在海珠区新鸿花园的梁阿姨得知广告收入应归业主所有时，大呼：“我们从来都不知道有多少钱啊，谁把广告弄进来的？”　　走访中，大多数业主对电梯广告收益都是云里雾里，并不知情。他们表示，从未得过包括小区电梯广告在内的收益，有的业主甚至不知道小区公共区域的收益自己也有份。金羊花园业主田先生认为，物业引入电梯广告增加收益是件好事，不过更希望物业能将具体收益公示出来。　　物管笼统答 花小区里了　　记者采访了泊雅湾物管处一名工作人员，对方称钱都花在小区里，领导不在，自己不清楚这方面情况。新鸿花园物管工作人员则表示，这些收益都是用在小区公共建设上，至于账目明细，“领导不在，不清楚”。　　昨日中午记者来到佳信花园小区，在物管罗小姐提供的一份资料上记者看到，该小区“其他业务收入”一项，去年全年广告收入超过22万元，至于这笔钱用在哪里，她说：“我们这里都是统计总收入和总支出，一起使用，你要明确说用在哪里，这个确实不好说。”罗小姐告诉记者，电梯广告是由物业代为处理，所有收益肯定是用在小区建设上，由于小区物管费较低，广告收益也会填补物管总收入，但她强调，每年物业都会将财务公示在小区公告栏上。　　律师说法　　广告收入归全体业主所有　　针对此事，广东法制盛邦律师事务所律师邓刚表示，广告的内容、广告收益的归属，应该通过业主大会或者业主委员会讨论决定，物管无权私自取得广告收益。如果物管擅自在小区电梯、外墙体上设置广告，侵犯了业主权益，业主可以通过诉讼等方式要求物管停止侵害，赔偿损失。　　邓刚强调，物业公司只是受业主委托代为管理社区设施等，电梯间属于公共区域，按规定产权由社区内业主共同所有。如果物业公司要在社区内投放广告，必须提前征得业主及业委会认可。而且通常情况下，收入归全体业主所有。　　邓刚表示，对于物管所说的“钱都用在小区公共建设上了”这种笼统的回答不能成立。　　法律条文　　物管无权自主在电梯设广告　　根据《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分(电梯、外墙面、共有绿地等)享有权利，承担义务。物业服务企业(物管)无权自主在业主共有的电梯、外墙体随意做广告。如果业主大会或业主委员会讨论决定并征得相关业主同意，物管可以在业主大会或业主委员会委托或者授权下，报经工商等相关部门批准，在电梯内、外墙上设置广告。　　专家说法　　账要透明 专款专用　　广东省政府参事王则楚，是芳村花园小区业委会主任，他长期关注小区公共收益，针对电梯广告收入，他说：“这个肯定是归全体业主所有，这是没有任何争议的。”他说，电梯广告收入取之于民，也应该用之于民，小区业委会在这一点上的作用非常关键，“每一笔广告合同，每一笔费用收支，物管可以代办，但必须有业委会监督和签字。”　　至于广告收入的使用，王则楚直言，为了防止这笔钱变成小区物管私自占有、处理，他认为应该建立一笔透明账，每一部电梯的商业广告收入原则上优先用于这部电梯的维保上，“这部电梯的收入归这一栋的业主所有，这样的话钱就很容易算清楚。”同时他强调，政府监管部门有必要在小区加大法律普及，让居民明晰他有什么样的权利和义务，而作为业主也应该增强相应的权利意识。　　律师支招　　广东胜伦律师事务所律师刘继承：　　对小区广告收入有异议，可以这么做　　1.行使业主权利，向物管提出查看账目明细；　　2.向业委会反映情况，由业委会与物管沟通；如果小区没有业委会，业主可以向当地行政主管部门房管局提出投诉；　　3.业主可以向业委会投诉，由业委会作为主体向法院起诉物管，维护公共利益。如果小区没有业委会，小区总人数三分之二以上的业主推选出诉讼代表，由诉讼代表行使代表权，作为主体向法院起诉物管。　　温馨提醒　　这些都是小区公共收益　　●公共区域的广告收益，例如电梯梯厢广告、户外广告　　●小区公共区域的停车位收益　　●小区公共区域内租赁的摊位收益　　●利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入　　●物业管理用房的收益等 (信息时报)
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小区广告收益 用到哪儿去了
&&占据了公共资源，收益却是一笔糊涂账，那业主岂不成了&冤大头&？&最近一段时间，针对小区里的户外广告收益，朗晴轩一帮热心业主手持《物权法》与物业管理处进行了多番争论。物管无法说清广告收益的去处，而业主们希望能将每年的广告收益用作公共维修经费。记者近日调查发现，小区户外广告、路面停车位以及摆摊等占据公共资源所获得的收益，对于绝大多数小区来说，都是一本糊涂账。不少业主甚至根本不清楚，原来这些收益自己也应当&分享&。物业公司出租公共区域做广告，必须事先与业主商量；至少经50%的业主同意，才能对外出租；出租收益应属于全体业主所有，或列举名目用于除物管之外的小区公共空间的建设。&&《物权法》广告收益成糊涂账房产、汽车、医疗、家政、搬家&&近年来，五花八门的广告纷纷进入居民小区，出现在许多市民的视野中。然而其背后隐藏的庞大&隐形收入&，却甚少业主得知。近期，朗晴轩的业主宋先生便与一帮热心业主联合起来，希望能弄清楚小区广告每年的总收益，以及这些收益用在何处。宋先生告诉记者，朗晴轩小区于2005年建成，2006年开始陆续有业主入住，但小区真正成立业委会是在去年的6月份。业委会成立之前，小区业主与物业管理公司有一份物业协议，说明小区公共收益的受益者是全体业主。至于怎么受益，以及是否定期公布收益总额，物业协议并没有写明。在去年6月份，小区业委会成立之后，本来可以跟物业管理公司协商签署新的物业协议。但因为种种原因，业主与物业管理处之间沿用了旧版的物业协议。眼看小区的设施日益破损，但物业管理公司总是以众多理由推脱不予更换。宋先生与一帮业主想到利用小区广告的收益，来维修破损的公共设施。&在整个朗晴轩，大概有59台。这些电梯间的广告牌，一年可带来的收益大概有15万左右。&宋先生告诉记者，早先业主们曾找物业管理公司要说法，迫于无奈，物管处才将上述广告收益情况给了业主查看。一年15万左右的收入，正是他们根据各种统计出来的。&整个朗晴轩一共将近1700户业主，业主们缴纳的维修基金有400多万。但由于业委会一直没有正常运作，这笔维修基金根本无法使用。就算能用，也不是长久之计，毕竟钱就这么多了。&宋先生认为，小区每年的广告收益，均应该用于小区的日常维护，不能给物业管理公司当作额外收入。然而，物管公司给记者的说法是，它们将这笔收入用于弥补物管的亏损，钱最终还是用在了业主的身上。不过，上述说法显然无法得到业主们的认同。&说是用于小区维护，却不公开账目，这样的说法谁能相信？&朗晴轩一业主对记者说道。业主欲力争到底小区的户外广告，仅仅是物业管理公司&灰色收入&中的一角。在经过与物业公司的多番争论后，有业主开始查找各种相关法律条文。查询之后他们才发现，除了小区的户外广告外，路面停车费、摆摊费，乃至游泳池出租等占据公共资源所获取的收益，物业管理公司均应用在小区的日常维护上。但上述收益同样是一笔糊涂账。宋先生告诉记者，物业管理处的隐形收益，最大头的要算地面停车位。在朗晴轩，地面停车位大概有180个，车辆过夜收费每辆7元。现在该小区的地面停车位每晚都停满车，如此算下来，物管处一年的收益将近36万。除了停车位外，据业主透露，每年小区出租给外来商户摆摊所收取的场地费也有10余万元。另外，朗晴轩的游泳池对外承包，一个月物管能获取的租金是4000元。一年可对外承包5个月，收益大概是两万元。&所有的收益加起来，物业管理处一年总收入大概有60万。但这些钱究竟用在哪里？现在只有物业管理处说得清。&宋先生告诉记者，早先在业主们的压力下，物管公司简单弄了收支表，但业主们认为当中少算了10多万收益。截至记者发稿时，朗晴轩有关公共收益的问题，业主们和物管处还没有达成和解。业主们坦言，一定会力争到底，争取回该拥有的权益。&&盼公共收益用于公共维护占据了公共资源，收益却是一笔糊涂账，这样的冲突并非仅仅发生在朗晴轩。记者近日走访市内10余个新旧楼盘发现，基本没有一个物业公司会主动公开公共收益的账单。另外，许多小区业主并不知道，原来占据公共资源所收取的费用自己也应当分享。在中信凯旋蓝岸，每个小区的电梯墙壁上都常年打着各种类型的广告。小区里也林立着各种户外广告牌。在小区的马德里商业街，还时常有各种商家摆摊推销产品。不过通过这些途径所收取的钱，小区物管基本从不公布。当记者假装以业主身份询问时，一物业管理人员告诉记者，这些收益都用在了小区业主身上。不过具体的账单他们不会公布，如果业委会实在需要查看，他们可以提供。新小区尚且如此，市内各个旧小区的公共收益更是混乱。在石岐的岐乐花园，与朗晴轩一样拥有众多地面停车位。除了物业公司固定收费外，不少保安也私底下收费，两者的收费标准相差30元/月。倘若是保安私底下收取的停车费，那这些公共收益又如何用到业主身上？&每天晚上地面上停着这么多辆车，物管公司一年少说也得收十多万吧。这些钱究竟去了哪里，我们哪有人敢去跟物管公司讨说法？我们小区的滑梯老早就坏了，许多健身设施也已经生锈，如果有这笔钱，我们完全可以把小区修整一下，不至于让它像现在这么陈旧。&提到小区的公共资源收益，岐乐花园业主张先生感慨道。朗晴轩宋先生告诉记者，在与物管争夺公共资源的收益方面，虽然中山没有哪个楼盘有过成功经历，但朗晴轩希望能够成为一个成功典型。目前在全国许多城市，已经有很好的模式可供借鉴。&如果每年这60万的公共收益，能真正用在小区的维护上，那小区的各种公共设施不至于像现在这么陈旧。以后出租或者出售，都能有个好价钱。对于业主们来说，这是实实在在的实惠。&宋先生展望道。&南方日报记者 游玉华不能擅作主张分配公共收益&&■律师说法楼盘内的公共收入一般归所有业主所有。但具体到每个楼盘，公共面积所取得的营业性收入的归属问题，都是由物业公司和业主协商解决，建议一切以《物权法》为准。一个小区的公共场所，如果约定了产权归开发商所有，那开发商有权收取通过该场所获取的收益；但如果产权归业主所有，开发商就不能擅作主张。《物权法》规定，物业公司出租公共区域做广告，必须事先与业主商量；至少经50%的业主同意，才能对外出租；出租收益应属于全体业主所有，或列举名目用于除物管之外的小区公共空间的建设。倘若物业公司或者开发商违反规定，擅自出租并获得收益，业主们可通过业委会与公司协商，要求他们公开收入与用途，甚至向他们索回属于业主的部分。&&市消费者委员会法律顾问黄磊律师&
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小区公共部位广告收益应归业主 物业不得擅用
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