“置业临深，首先要考虑规划”|置业者|置业_凤凰资讯
“置业临深，首先要考虑规划”
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对此，余英还强调：“在临深片区置业要充分考虑交通规划、开发商品牌、小区配套等因素，尤其是交通，要选择与深圳来往便利的，沿着地铁、高速线选择。”
原标题：“置业临深，首先要考虑规划”交流会活动现场。经过去年的“暴涨”，现今深圳的房价高企，加之外来人才的不断涌入和土地资源的稀缺，深圳开始暗涌一股“离心力”。尤其在“3·25”新政后，置业门槛抬高，迫使更多投资、自住客寻找新的出路。与此同时，保利地产前瞻性地部署临深片区，向深圳置业者伸出了橄榄枝。今年初，正式成立保利粤东公司，辖东莞、中山、珠海、汕尾等地，以4城17盘的气势全面启动临深布局。日前，保利地产在深圳策划的“耍大牌”事件激发了楼市的沸点，在成功获得持续的品牌关注度的同时，这系列事件幕后推手——保利地产副总经理、大东南片区董事长，同时有着“楼市预测帝”、“微博大咖”名号的余英博士也走向了舆论的风口。近日，余英博士做客深圳，与业内专家、媒体代表一同畅聊楼市，深度解读5.0人居生活方式和保利环深圳的战略布局，同时就购房及未来生活方式等相关问题为深圳置业者解惑。■ 张 畅
曾思玮“预测帝”：一线城市中心区房价还将上涨，目前是入市的好时机“3·25”新政后，楼市表现略微疲软，成交量和成交价格都有小幅度的下降，不少置业者持币观望，对深圳今年房价的走势持消极态度。对此，有着楼市“预测帝”称号的余英表示：目前是深圳楼市政策的调整期，今年全国的一线城市中心区要大涨，深圳尤其。深圳通过北上广都难以比拟的新兴产业，吸引了将近三分之一的成功人士进入，这部分人将成为持续强大的购买力。值得注意的是，深圳的机场规划将打造成国际枢纽机场，再加上深中通道和港珠澳大桥开通以后，深圳机场的辐射能力非常强，这有利于深圳国际中心城市的打造和经济流动。同时深圳占据深港澳国际都市群的地理优势，有着宜居的气候和居住环境，深圳政府目前正大力发展医疗和教育，城市配套在不断加强。深圳经济活力、配套完善都在吸引人才不断往深圳流入。“辐射能力越强，吸纳人口越多，深圳市中心的房价会更高，我想超过上海、北京是完全有可能的，”余英表示。因此，在媒体交流会上，余英不断强调：投资，要选择中心城市的城市中心，深圳市中心房价增长的幅度一定比周边城市好。他还强调：过去一年深圳房价的爆发式上扬其实是“补涨”，这是2010年实施调控后压抑4年的结果。对于近期有关深圳、上海楼市疯长的报道，余英表示：“是大家过敏了”，单看成交数据没有参考意义，开发商一手房开盘去化率能达到80%以上，那就说明价格还是符合市场规律的。对于给置业者入市的建议，“政策调整期是购房的好机会”。余英解释道，因为现在除了置业者在观望，开发商也在观望，所以定价上也会保守些，这对于购房者来说是较好的机会。同时，楼市今年3-5月目标是清理库存，等清库存任务完成后，下半年就开始往上调整价格了。保利4城17盘重磅布局临深 点亮4+3同城生活在北京、上海、广州、深圳等几个主要发达城市，深圳的土地面积最小，为1953平方公里。诚如余英博士所说，深圳近十年来经济的超常规发展，又带来了大量的人才流入，人口密度居全国之首。在这样的背景下，居住打破城市区域是必然趋势。余英表示：“有些挤出的人通过地铁、高速公路线到周边置业，在东莞、惠东这些地方会出现一些卫星城。通过深中大桥利好，珠海和中山未来将接受深圳的辐射会更多，一些工厂已经开始将研发放在深圳，生产放到珠海、中山。”未来临深的东莞、惠州、中山等地都将成为深圳的卫星城，解决深圳难以维系的人口、产业等承接问题。对此，余英还强调：“在临深片区置业要充分考虑交通规划、开发商品牌、小区配套等因素，尤其是交通，要选择与深圳来往便利的，沿着地铁、高速线选择。”深圳改善型需求、投资需求都将在深圳土地资源瓶颈、购房资金门槛越来越高等限制下，越来越多的深圳置业者选择外向发展，东进、北上、西扩，在珠三角到处寻找具有居住、投资价值的有着原生态山水资源和价格优势的卫星城。保利地产进一步深化珠三角布局，辖东莞、中山、珠海、汕尾等珠三角核心城市成立保利粤东公司，将部署临深卫星城提升至重要的战略地位，保利的这一举措得到市场充分的肯定，并在余英博士的引导下，开创全新的“4+3”生活方式。“4+3”生活方式，选择一个不大的中心区房子，周一至周五在中心城市工作居住，尽情享受繁华都市生活。周五晚上离开中心区，在临深片区山水小城买个四房与父母、孩子共享天伦之乐，享受休闲度假般的生活，直至周一早上返城。在这种生活方式中，城市是工作的地方，蜗居于城市中心，是生活为工作服务，而周末离开深圳中心区，到环境优美的新兴居住区居住，是把工作当成提高生活质量的手段，更侧重的是对于幸福本质的认识。品牌效应发酵，临深项目受市场追捧近日，2016中国房地产百强企业研究成果发布，保利房地产连续六年荣获中国房地产百强企业综合实力第二名。保利地产在没有进驻深圳市场的情况下，连续两年在广东省内业绩突破500亿。4城17盘，这是保利立足于东莞，辐射临深板块的信心举措。从深圳北生态大盘：保利红珊瑚、保利生态城、保利百合花园、保利中惠中央公馆、保利中惠悦城，到位于深中通道桥头堡的保利国际广场和保利林语，再到开拓“南横琴，北唐家”的保利香槟、保利西海岸，再到打造汕尾最大的滨海度假大盘——4500亩汕尾金町湾……这些都是保利地产品牌具有代表性的跨城市生活或者投资项目。据悉，位于松山湖的保利中惠悦城近日备受深圳置业者青睐，仅上周末两天，保利悦城成交逾80套，销售金额超1亿。项目紧邻莞深高速口无缝连接莞惠轻轨寮步站，20分钟直达莞惠各区。项目目前热售53-64平方米精装复式LOFT和70-106平方米二居、三居精装洋房。
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背景介绍：年存款20-30W。深圳已有一套三房出租，去除租金还需要月供3500.目前现金大概有65W，打算拿五十万出来再投资一套，目前有以下打算，求教各位如何是好？
1. 在深圳买套不限购不限贷（本人没社保 老婆房票已用，所以深圳的商品房是买不了的），总价120W左右，公寓是首付五成贷款十年的所以这样月供会有6000多，预计租金达到吧 那也有近3000月供。优点是深圳租金收益高 租的快不愁没人租 出手也快。目前在看福田罗湖的一些老公寓比如旭飞达华园，东门168等等老的还有新一点的万科红三十多平的还承受的起。
2. 临深的东莞，地理位置优势导致部分需求外溢，去年东莞楼市也是异常火爆。目前首选的是临深镇区塘厦 凤岗 清溪 樟木头等。均价也是1W-2W不等了。考察过：塘厦碧桂园天麓山1.4-1.5万科金色城市广场2W中信凯旋城2W 春晖国际1.5-1.9凤岗的大运城邦2.5-2.8樟木头的丰泰橡树溪谷1.3W。优点在于离深圳近基本开车40-60分钟可以到达特别塘厦跟凤岗40分钟就到了，租金大概在不等看几房。缺点在于二手房评估价太低 买二手的话首付至少得准备4成+其他税费。。还有就是考虑二手房好不好出手，好像都是新房卖的快 二手没啥成交量，怕被套牢。最近东莞石龙有两个项目炒的很火，星际湾跟新鸿基珑汇，离开通的东莞地铁R2常平火车站地铁站仅5分钟，配套也还可以，江景房，目前均价W都有。觉得真心不错 价格也能接受 不过顾虑就是担心未来二手房没市场。开车过去至少一个钟十分钟，每日往返深东莞上班是不现实的，怕被套牢。
3. 临深的大亚湾。这也是炒的比较厉害的地方首当其冲的就是龙光城了，优点总量大学位多环境好。目前新盘开盘在1.5W左右。缺点还是跟东莞一样，评估价低二手换手率慢怕被套牢。
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　　龙城中心目标直指深圳第三极
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　　传统的银十楼市已经过去三天了，市场反应究竟如何呢？
　　楼兔子得到一组数据：全市6区节前最后一周的成交量中，龙岗区占据了41%的份额；10月1日坪山新区某盘开放营销中心和样板房，实际到场客户人数超过千人，当天的认筹量接近500个；龙岗中心城的万科广场V寓国庆期间启动清盘行动，最后约60套房估计7天时间就会卖完，而此前V寓已经售出近千套单位，成为深圳今年销售最好的商业项目之一。
　　东部的龙岗中心城，6年没有拍卖商品房居住用地了！没有土地市场的刺激，龙岗中心城房价被压抑了至少6年。
　　龙岗中心城――深圳第三极，这里隐藏着深圳楼市最安全的投资机会。
　　地王之下，临深都闹翻天了
　　地王对楼市的刺激是显而易见的，2013年至2015年，龙华楼价实现从“3字头”到“5字头”的三级跳，就是三个地王造成的。楼面地价从2013年的1.46万/平方米，到2016年的5.68万元/平方米，三年就翻了近四倍。
　　而今年6月的两宗地王，也终将把龙华和光明房价推向另外一个台阶。
　　到了9月份，东莞更是连续拍卖出天价地王。其中名不见经传的北大资源拿下了黄江地王，总价是34.3亿元，成交楼面价为25264元/平，溢价率662%。
　　这块地占地面积6.17万，容积率2.2，建筑面积约13.58万，起拍价是3314元每平米，硬生生地被拉高7.6倍，以25264元每平成交。
　　东莞黄江地王冲击波已然影响了深圳
　　楼兔子的好朋友文杰兄预判，北大资源黄江地王可能对整个东莞、惠州，乃至深圳楼市都会有影响。
　　目前，黄江的房价目前才2万块。按照2.5万的楼面地价，这块地将来开发建成的楼盘上市销售价至少3.5万才保本，卖4万才有合理利润。甚至有人放言该项目未来很可能将卖到5万以上――这可是目前房价的2.5倍。
　　这块地的冲击波很快震动了深圳。不少市民相信，如果黄江地块两年后都卖4万甚至5万的话。那今天龙岗中心城住宅新房最高价才5.5万左右，大批新房才4万出头，一大批商务公寓仅仅是3.5万至4.2万。难道作为深圳东进中心的龙岗中心城，房价还卖不过临深的东莞吗？
　　有消息说，龙岗中心城附近东莞凤岗镇大运城邦附近即将拍卖一块干净的居住用地，开发商已经放料说楼面地价低于每平方米2.5万，必定照单全收。
　　龙城隔壁的凤岗又要出天价地王？
　　龙岗中心城，6年没拍卖地啦
　　临深闹翻了天，与凤岗一路相隔的龙岗中心城却是6年没有土地拍卖啦。
　　这张表是从年上半年的深圳新增土地供应面积。深圳房网数据中心的数据显示，近七年时间，深圳总共拍出不到10平方公里新增土地，住宅用地更是稀少，平均每年只有2-3块住宅用地拍卖，每一次住宅用地拍卖都是推出地王的节奏。
　　深圳近6年土地供应统计
　　（单位：万平方米）
　　楼兔子的好朋友陆家嘴梳理一遍近年深圳住宅用地的拍卖，发现原特区外的诸多片区都遭遇了地王的“洗礼”，唯独龙岗中心城“作壁上观”。
　　从龙岗中心城的城区图和卫星图看出，中心城已经是成熟建成区，仅有大运新城北部，尚有如意路、黄阁中路、青春路和龙飞大道围合的一个区域，有两个政府储备用地，但是尚无推出日期。
　　此前最近的土地拍卖时间定格在2010年。当年11月和12月，金地集团和仁恒置地分别以5500元/平方米、6300元/平方米的楼面地价，拿下龙岗宝荷片区的两宗住宅用地。
　　而真正意义上的龙岗中心城，六年以来，一直没有住宅用地招拍挂。
　　龙岗中心城埋伏了N多个旧改隐形地王
　　不卖地，龙城照样是深圳第三极
　　但是，楼兔子提醒购房者，龙岗中心城虽然已经缺席深圳土地市场6年之久，但这里潜伏着大量“隐形地王”。
　　龙岗河的沿江带，是龙岗中心城的风光带，是中心城屯兵最多、资金最密集的区域，集结了金地、万科、保利、远洋等十家开发商，均为巨无霸的旧改项目，总建筑面积近千万平方米。
　　数十家开发商埋伏在这里，是因为他们看到了龙岗中心城的未来价值。这里必将成为深圳城市格局上，与福田罗湖中心、前海中心并驾齐驱的深圳第三极，东进中心。
　　按照深圳“十三五”规划纲要，龙岗中心城是深圳“东进战略”规划核心，是政府下一个三十年重点发展的区域，政府约1.6万亿，相当于10倍于前海投资，在产业上依托国际大学城将龙岗中心打造为以创新创业为特质的东部中心，交通上构建以龙岗为中心，覆盖深圳市中心城区半小时交通圈和抓三角东岸1小时交通圈，在空间优化上打造集创新、商务、科技、高校、文体等服务功能于一体，具备强大资源集聚力、承载力和辐射力的深圳东部CBD，未来龙岗中心将成为比肩福田-罗湖中心，南山-前海中心的深圳东部中心。
　　龙岗中心城规划了多条地铁线路
　　目前政府已经龙岗中心城修建三馆一城、龙城广场等核心市政配套，商业上以万科广场购物中心为核心的包括包括世贸百货、宝能allcity等商业旗舰构筑了CBD核心商圈。交通上现有的四横三纵城市干道，龙翔大道+龙岗大道双交通动脉，无缝对接双向十车道水官高速；地铁3号线和规划中14号快线，迅速通抵福田中心。
　　龙岗中心城的这种配套，完全是以福田中心和前海中心的同等标准来打造的。这种直接指向深圳第三极的高远目标，岂能是临深可比？
　　临深几个地王闹腾的欢，终究抵不过深圳第三极的海阔天空。这是广大购房者必须注意的地方，千万别犯了战略性错误。
万科广场V寓预计国庆期间清盘
　　睿智投资客已然大举买进龙城
　　楼兔子了解到，确确实实有一批投资客已经认识到了龙岗中心城巨大的房价落差，正在出手买进龙岗。
　　早前，万科广场商铺短短两个月完成清盘，据说大投资客户，一次性购买万科广场65套商铺，总金额达到3个多亿，而且公寓不少客户整层半层的购买，机构统计数据显示，今年上半年整个深圳楼市销售成绩最好的两个商务公寓是万科云城和万科广场V寓。
　　万科广场V寓，位于深圳东进中心龙岗CBD核心区域，步行5分钟范围内有媲美福田市民中心的十馆一城，华南最大的人文广场龙城广场、客家文化遗迹客家围屋同时交织着地铁3号线和贵规划中的地铁14号线。作为横跨两个地铁站约140万O的超级综合体，自身规划约10.5万O的旗舰购物中心和约3万平的下沉式商业中心，和龙港区政府联合办学的天誉实验学校，万科代建和运营的三馆一城，同时包含高端住宅、国际公寓、超甲级写字楼等丰富业态，这样高级别的项目在目前来说，整个深圳都是屈指可数的。
　　一般来说，公寓与住宅的价格差大约是10%-15%之间，V寓前期住宅成交价在5.5万-6万之间，目前公寓的均价仅3.8万，两类产品的价格差比较大。，目前正在推售最后约60套44至69平米的公寓，单套总价在160万至280万元间，是非常好的上车盘，而且10月正好是万科广场5周年，现场让利客户98折，国庆期间还可以享受每套3万元的优惠。
　　楼兔子认为，在如今新的严格差异化信贷条件下，商务公寓真的是一个机会。毕竟，热钱涌入深圳楼市的总量巨大，而可选择面又太狭窄。人弃我取，博的是大利，靠的是眼光与信念。
　　万科广场140万平米综合体鸟瞰图
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　　龙城的钱景需要睿智的眼光去发现
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