开发商提前交付实际交付的房屋与宣传广告不一致的 业主可以要求赔偿吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-12-21 05:02 标签： 开发商延期交付
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3秒自动关闭窗口购买商品房时，开发商实际交付的房屋与宣传广告不一致的，业主可以要求赔偿吗
来源：林校路街道办事处网站日期：
&&&&& 【案例】
&&&&&& 小丽最近正在准备买房，手里拿到好多售楼广告和宣传资料，看得人眼花缭乱。经过认真比较，小丽觉得锦江之城楼盘不错，决定买这里的房子，小丽在与开发商签完合同之后，到交房的时候才发现，实际房屋与广告上说的完全不一样，小丽很气愤，打算向法院起诉。售楼广告上的内容，属于合同的一部分吗？开发商应兑现吗？如果开发商做虚假广告，要受什么处罚？
&&&&& &【评析】
&&&&&& 本案集中点是售楼广告上的内容的效力问题，如果开发商做虚假广告，要受什么处罚的问题。
&&&&&&& 首先，售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
&&&&&&& 因此，如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。
&&&&&& 其次，开发商往往在印刷精美的楼盘广告和宣传资料的最后用一行小字写上“一切以最后完工为准”或者“本广告的内容尚未最终确定”类似的一句话。千万别小看这句话，这是开发商逃脱责任的一种手段。因此，即使广告上的宣传内容再怎么诱人，也不能轻易地相信。
&&&&&& 最后，开发商在媒体或者以其他方式做虚假广告，违反了《广告法》和《反不正当竞争法》的相关规定，违反相关法规要承担法律责任。而在这两部法律中，只是规定了对做虚假广告的处罚标准，国家可以收到罚款。但购房人无法得到赔款。目前的这种处罚方式很难阻止开发商停止做虚假广告。购房者一定要对房地产的广告提高警惕。目前，针对开发商做虚假广告这一现象，北京市工商部门发文要求开发商禁止在广告中刊登均价、投资回报率和项目到某地的直线距离等内容，此种举措也是对购房人权益的一种保护。
&&&&&& 综上，房地产商承担民事责任的必要条件有四个：(1)房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。（2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。（摘自2015年《法制宣传资料》第1期）广告宣传与实际交付截然不用 开发商这么做算违约吗？
[导读]签合同前，宣传广告说楼盘距市中心只需15分钟车程，小区内开发景观湖，未来楼盘必将大幅升值。但收房后，发现所谓的景观湖被填平了，而且开车从没在半小时以内到达过市中心。现在我该怎么办？杨女士咨询：2016年1月，我在西青区购买一处商品房，签合同前，开发商的宣传广告说楼盘距离市中心只需要15分钟车程，小区内开发景观湖，未来楼盘必将大幅度升值，等等。但收房后，发现所谓的景观湖被填平了，而且开车从没在半小时以内到达过市中心。对此，售楼员解释说，15分钟车程是指最理想状态，广告解释权归开发商所有。现在我该怎么办？天津击水律师事务所安刚律师解答：开发商应对杨女士承担违约责任。日国家工商行政管理总局发布《房地产广告发布规定》第四条规定，“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置……”由此可见，开发商发布的“距离市中心只需15分钟”等广告被明令禁止。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”所以，杨女士有权要求开发商承担违约责任。
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开发商实际交付的房屋与宣传广告不一致的 业主可以要求赔偿吗
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来源：首都政法综治网
【案件回顾】小丽最近正在准备买房，手里拿到好多售楼广告和宣传资料，看得人眼花缭乱。经过认真比较，小丽觉得锦江之城楼盘不错，决定买这里的房子，小丽在与开发商签完合同之后，到交房的时候才发现，实际房屋与广告上说的完全不一样，小丽很气愤，打算向法院起诉。售楼广告上的内容，属于合同的一部分吗？开发商应兑现吗？如果开发商做虚假广告，要受什么处罚？【司法解答】本案集中点是售楼广告上的内容的效力问题，如果开发商做虚假广告，要受什么处罚的问题。首先，售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房人而做的一种宣传。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定的重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。因此，如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。其次，开发商往往在印刷精美的楼盘广告和宣传资料的最后用一行小字写上“一切以最后完工为准”或者“本广告的内容尚未最终确定”类似的一句话。千万别小看这句话，这是开发商逃脱责任的一种手段。因此，即使广告上的宣传内容再怎么诱人，也不能轻易地相信。最后，开发商在媒体或者以其他方式做虚假广告，违反了《中华人民共和国广告法》和《中华人民共和国不正当竞争法》的相关规定，违反相关法规要承担法律责任。而在这两部法律中，只是规定了对做虚假广告的处罚标准，国家可以收到罚款但购房人无法得到赔款。目前的这种处罚方式很难阻止开发商停止做虚假广告。购房者一定要对房地产的广告提高警惕。目前，针对开发商做虚假广告这一现象，北京市工商部门发文要求开发商禁止在广告中刊登均价、投资回报率和项目到某地的直线距离等内容，此种举措也是对购房人权益的一种保障。综上，房地产商承担民事责任的必要条件有四个：1、房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。2、购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。3、购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。4、损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。
[供稿单位：朝阳区委政法委]
[责任编辑：张林桐]
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