> 合同能否解除？定金能退吗？限购限贷引发的房屋买卖纠纷如何处理？
　　限购、“宁十三条”、、堵“假离婚”漏洞……在一系列楼市调控组合拳下，南京的买房人除了更谨慎，可能还会遇到一系列的麻烦事。
　　“限购”“限贷”导致合同无法继续履行，由此产生的纠纷越来越多。一些最近购买了商品房的购房者纷纷打起了退房的主意，有的放弃定金以达到解约的目的，有的则以“不可抗力”或“情势变更”为由提出解约，并要求开发商退还定金和首付款。那么从法律角度看，房贷新政是否可以构成购房者解约而且不承担违约责任的理由呢？今天，“金陵大状”律师团给你最详细的解答。
　　焦虑的买房人　焦虑问题一　“限贷”后贷款办不下来，定金能退吗？
　　今年9月，市民王女士通过中介与卖房人黄先生签订了房屋买卖中介合同，黄先生将其位于鼓楼区的一套房屋出售给王女士，价款为320万元，签约日付定金10万元，办理过户手续时支付100万元，余款办理按揭贷款，于银行正式放贷后当天支付给黄先生。并注明：如因银行放贷或个人资信问题影响按揭额度或银行不批贷款，不足部分由王女士现金补足。
　　双方签订合同后，王女士当日即向黄先生支付了10万元定金。可令王女士始料未及的是，国庆期间，南京出台房产新政，而她属于购买二套房，属于限贷对象，且在使用信用卡时有多次延期还款记录，银行拒绝向她发放购房贷款。无奈之下，王女士只好跟黄先生协商，因房贷新政限制等情况影响无法履行合同了，希望能解除双方合同，退回已付的10万元定金。
　　黄先生并没有给出明确答复，称要进行法律咨询后作出决定。这可把王女士急坏了，她向“金陵大状”求助，房产新政是不是法律上所说的“不可抗力”或“情势变更”，她可否以这个理由要求解除合同，并要回定金。
　　■律师解读：
　　“金陵大状”特约律师、江苏共盈律师事务所管信辉律师：王女士和黄先生订立的房屋买卖合同成立有效，双方均应当按约履行。合同虽约定部分价款由王女士申请银行按揭贷款支付，但亦明确约定因银行放贷政策或个人资信问题无法申请按揭贷款时，王女士应以现金支付，故房产新政对王女士是否造成申请按揭贷款的限制，不成为其拒绝履行合同的理由，王女士有义务全款购买该房屋。
　　此外，王女士请求解除合同，由于其在双方约定的期限未按约支付价款，且明确表明没有履行合同的可能，已构成根本违约，此种情形是不能退还10万元定金的。如果双方在合同中没有那句“特别注明”，就会有争议，但总的来说应该不属于不可抗力，因为楼市的调控政策是双方都应该能预见到，并有所准备的。“房产新政”并不能认定构成“情势变更”，更不是所谓的“不可抗力”。
　　焦虑问题二　“限购”后失去买房资格，定金能退吗？
　　与王女士相比，市民周先生更郁闷。周先生告诉“金陵大状”，在9月中旬，他和妻子出手购入江宁的一套二手房，通过中介，他们迅速与房主签订了购房协议，以260万的价格成交，5万元，首付款120万，剩下的余款通过贷款解决。不过，因为资金周转上出了一点小问题，首付款他们不能马上凑齐，需要再等两个月，等到理财到期后便可足额支付。在与房主商量后，房主同意先签订房屋买卖合同，两个月后再进行交易。
　　合同签订当日，周先生便支付了5万元定金。周先生万万没有想到，突然出台的房产新政令他失去了购房资格，合同没办法继续履行。周先生坦言，他和妻子名下已经有三套房屋了，这次买房完全是投资行为。“房子肯定是买不起来了，如果由我提出解除合同，是不是连定金都要不回了呢？”周先生说，他目前还没有找卖家沟通，因为心里没底，所以才向“金陵大状”求助。
　　■律师解读：
　　“金陵大状”特约律师，江苏李安祥律师事务所万樾莉律师：合同订立后因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。
　　如房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，但因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。周先生这种情况，如果合同约定期限与实际履行期限一致，不存在迟延履行行为的，则适用第一种情形。
　　热点追问
　　问题一：限购限贷政策是属于“不可抗力”还是属于“情势变更”？
　　徐超律师：限购限贷政策不属于不可抗力，不能依据不可抗力解除合同，但限购限贷政策属于情势变更，可以根据情势变更的原则解除合同，要回定金。如果双方在合同中对限购限贷政策有特别约定的，依照特别约定。
　　问题二：限贷政策实施后，买房人能否以“限贷”为由主张解除合同？
　　徐超律师：这要分情况：（1）限贷政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现在买房人以其受限贷政策影响而无法继续履行为由解除合同的，法律不支持。（2）调控政策实行前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买房人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，法律支持，卖房人应将收受的购房款或者定金退还给买房人，卖房人因此发生的合理费用、损失，买房人应补偿。
　　问题三：房屋买卖合同因受调控政策影响而解除，中介费还需要支付吗？
　　徐超律师：因房屋买卖未成交，可以不按合同约定的价格支付中介费，但需向中介支付必要费用及合理报酬。
　　律师提醒
　　“补充条款”很重要
　　“新政”是可以预见的，但谁也不能预知它何时发生，由此而产生的买卖风险，是买卖双方都面临的。如何避免类似纠纷，或将损失降到最低？
　　“金陵大状”律师团提醒读者，有的开发商在起草合同中，在贷款条款之外，如果增加了一些另外的条款，就可能给购房者造成大麻烦，比如有的合同中约定“如果购房者本人的原因或银行贷款政策的变化等原因导致购房者无法取得贷款，购房者须在多少日内自行筹款，支付余款。”如果合同中有这样的约定，通常认为，购房者是有自信在无法取得贷款的情况下，能另筹款项的，就很难适用“情势变更”条款了。简单地说，不管发生什么变化，买家都必须履行约定。
　　所以，合同条款相当重要。最好是提前做出约定，比如因政策调整、首付增加了××万元或限购等因素，买方可解除合同，卖方退还定金。如果自己没有把握，在签订合同时，最好能让律师或者法律工作者帮忙看下合同条款，通过补充条款的方式避免类似纠纷的发生。
　　3家开发商和6家中介涉嫌违规被查
　　金陵晚报讯（记者　钱奕羽）昨晚，记者从南京市住房保障和房产局获悉，市综合执法办公室在从10月9日起开展了新一轮房地产市场综合执法工作，重点对符合条件但未申请销售许可、在申领销售许可前违规“变相认购”、销售现场公示不规范、中介公司代理出租公租房和廉租房等违规行为，进行了现场核查和综合执法。10月9日—10日，共检查了6家楼盘和7家中介门店，对涉嫌违规的3家开发企业和6家中介门店，迅速进行了相应处理。
　　其中，对华新（南京）置业开发有限公司建设的华新城项目符合上市销售条件而不上市销售的行为，下发了整改通知书，逾期整改不到位的，将纳入建设、国土部门的不良信用记录，禁止参与土地公开出让市场竞买。
　　河西某知名楼盘在接到整改要求后，10日下午已向物价部门提交了价格备案申请，并表态尽快上市。
　　对南京招阳房地产开发有限公司建设的燕江府项目销售现场公示不规范现象下发了限期整改通知，责令其于11日前将整改情况上报房地产综合执法办公室。逾期未整改或整改不到位将按规定处罚。
　　此外，对丁家庄片区华银路2家华府房产、裕兴不动产、南湾营文康苑宁众、美之居、石城房产等6家中介门店涉嫌违规代理出租公租房和廉租房的行为，责令立即整改，整改期间暂停网上签约资格。市房地产综合执法办公室将依法对涉事的6家门店展开核查，对确有违法违规行为的，将依据《房地产经纪管理办法》，取消其网上签约资格，记入信用档案，并处3万元罚款。
另外对9月29日媒体曝光、投诉集中的中航国际社区无证销售问题，市综合执法办公室于当天迅速约谈企业负责人，责令立即整改，同时暂停办理项目销售许可；10月3日，市综合执法办公室对项目售楼处进行了暗访调查；10月9日，又对该项目进行了联合检查，目前此事正在核查过程中，一经查实，将依法依规严肃处理。
　　□金陵晚报记者　陈菲
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限购后买不了房所付定金应退还
蒋某于9月底看中了合肥市区的一套商品房，当时签了《房地产买卖协议》,并向销售商付了7万元定金。该协议另约定，双方自本协议签订之日起30天内办理网签手续。不料，国庆期间，合肥市开始“限购”。“限购令”规定：暂停向拥有1套及以上住房的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。由于蒋某是外地人，而且在合肥市区已有一套商品房，按上述规定他无法再买房，于是就要求解除协议、退还定金。销售商认为蒋某不再购买，构成违约，而且给其造成了一定的损失，故不同意退还定金。那么，销售商应当退还这笔定金吗？说法销售商应当如数退还定金。虽然我国《合同法》第115条规定：当事人可以
“约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
”但《合同法》第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”据此，蒋某不再购房是否构成违约，关键是看房屋限购是否属于不可抗力。“不可抗力”是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，一般是指地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令、罢工等。“限购令”即是对于特定群体购房的“政府禁令”，且是房屋买卖双方在签订合同时不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。房屋属于不动产，物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。各地限购令均规定，违反规定购房的，不予办理房地产登记。本案中，蒋某属于“限购令”的对象，若双方签订的房屋买卖协议继续履行，将导致不予办理房地产登记之后果，双方间房屋买卖合同的目的显然无法实现，故该房屋买卖协议应当解除。由于导致协议解除的原因是政府“禁令”这种不可抗力的情形，而非蒋某违约，双方当事人均可免责。因此，蒋某要求解除房屋买卖协议及要求返还定金7万元，于法有据。鉴于对方拒不退还定金，蒋某可以通过诉讼途径来解决。
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号被限购后无法交易 定金能返还吗？
“在政策多变的当下,如您在自己购房资格问题上不甚清楚，请在购房前多方咨询专业意见。在支付完定金后发现自己限购时，应及时咨询专业房产律师，并保留好相应的证据，毕竟法院在处理小业主与开发商之间关于限购产生的纠纷还是比较倾向于小业主。” ——上海凯正律师事务所杨仲侃律师 □文/缪雯 自上海实施楼市限购令数年来，被限购的购房者与开发商之间发生的定金合同纠纷、商品房预售合同纠纷屡见不鲜。这些纠纷往往都是由于购房者被限购后无法继续进行交易，开发商又不愿退回定金而引发。由于双方无法达成一致，不少难以解决的纠纷最终诉至法院。根据案件中原被告双方责任归属的不同认定，法院判决也并不相同。在此类纠纷不断发生的当下，对买卖双方来说，有必要搞清由于限购而无法进行交易的责任归属问题，因此本期地产星空·买房360解答站特邀上海凯正律师事务所杨仲侃律师点评有关案例，为读者解惑。 案例一：购房者不清楚是否被限购，交易不成，定金返还。 家住虹口的秦女士欲购买浦东某别墅，但由于限购，与开发商发生了定金合同纠纷。秦女士诉至法院，称其在签订《意向金合同》时尚不清楚自己是否为限购对象，但开发商销售人员承诺她可以购房。《意向金合同》签订后，秦女士得知自己为限购对象，开发商出主意说可以设立公司以公司名义购房，她遂以自己的名义先签订《定金合同》，并注册了公司。此后双方就以公司还是个人名义购房等继续磋商，不过后来秦女士了解到以公司名义购房今后出售房屋税费很高，所以还是希望以个人名义购房，并希望等落户之后再买，但开发商不同意，致使双方协商未成。审理中，秦女士递交了短信记录、电话录音等证据，证明确曾就购房主体与开发商销售员刘某进行过协商，协商不成后，刘某也同意退还包括定金在内的全部已付款。最终法院判决开发商返还秦女士已支付的定金。 律师点评：本案的争议焦点在于双方未能按约签订《上海市商品房预售合同》的原因和责任归属。开发商作为专业的房地产开发商，理当清楚上海市的房屋限购政策并及时指导购房者。但开发商工作人员未积极履行应尽的告知义务，相反，在双方就购房主体及退款协商过程中，开发商人员还同意退还包括定金在内的全部已付款，而根据相关法律规定可以认为系职务行为，故本案双方已就不再履行买卖协议达成一致意见，因此双方未能签订《上海市商品房预售合同》，不可简单归责于秦女士。法院也是据此不支持开发商的要求。 案例二：购房者被限购后提供假身份信息，交易不成，须支付违约金。 范先生起诉至法院，称与开发商签订了《上海市商品房预售合同》，购买嘉定某房产，总价为550万元。合同签订后，按约支付了165万元的购房款，但因银行贷款政策收紧，导致无法获得剩余的银行贷款，致使合同无法继续履行。另外，范先生认为自己被限购，即使付清全额房款，最终也无法取得房地产权证。请求判令解除合同，并要求开发商返还购房款和违约金。开发商辩称，签订预售合同时曾多次询问范先生是否是限购对象，范先生并未告知开发商其户籍在黑龙江省，而称其系上海市户籍，并出示了上海市身份证，并填写配偶信息，使得开发商相信其系本地户籍具备购房资格，双方才签订预售合同，故开发商对此并无过错。事后范先生系因资金困难向开发商提出解除合同，并未提出是因限购。最后，法院酌定范先生承担违约金20万元。 律师点评：双方缔约时相关限购政策已经出台，双方当事人理应知晓政策内容，范先生在明知其户籍已迁至黑龙江省且其属限购对象的情况下，并未提交真实的户籍信息，存在过错；而开发商已按本市居民家庭购房标准审核了范先生的购房资格，要求范先生填写家庭成员及名下住房情况申报表，尽到了审核义务，因此范先生须承担违约金。 常德今日热盘推荐扫描立即加入腾讯房产常德站了解更多常德房地产资讯，更多精彩特色活动，欢迎点击！
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